Первая покупка недвижимости. Шаги.

Moderator: Komissar

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6323
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 01 Jul 2016 13:51

Lolla wrote:Страховка (HOI) должна быть к клоузингу, на клоузинге ваш банк скорее всего заплатит страховке всю сумму за год и с вас потом вместе с моргедж пейментами будет собирать каждый месяц в течении года. Либо вы сами можете заплатить сразу, но я бы не стала, мало ли клоузинг сорвется...

когда будете брать приапрувал, показывайте фотки жилья, говорите про плиту (ее отсутствие). Холодильник не имеет значения обычно.
Понял. спасибо. Сейчас поеду к брокеру с моими финансовыми бумагами. Про плиту еще раз расскажу.

Про всякие линен и ассесменты у брокера спрашивать?

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 13:55

shadow7256 wrote: почему? мне как новичку полезно послушать мнения бывалых.

проданы когда? я за эти деньги не могу найти 2 bedroom в лучшем состоянии в нашем районе. Нет, можно найти и за дешевле, но в других местах, где жить мало кто захочет.

Плюс мы все равно хотели все переделать, перекрасить как мы хотим. По расчетам косметический ремонт, который закроет все основные недостатки займет примерно тысячи 3-4.
Ну я бы просто лично не вкладывалась бы в такое жилье. Оно 79 года + это не отдельно стоящий дом, а квартира. Вы не можете контролировать что соседи делают. И цены на соседние юниты будут контролировать цену на ваш даже если у вас будет сделан шикарный ремонт. То есть купив за 60К-65К и вложившись в ремонт вы свои деньги не отобьете если решите продать. Дай Бог быстро выплатите и сможете сдавать, но там уже отдельная песня будет. Все поломки и НОА поборы будут за ваш счет. Нужно будет что-то менять во всем комплексе, это будет спешиал ассестмент.

По вашей же ссылке что вы дали на зиллоу справа чуть ниже есть проданные юниты "похожие". Вот например этот -http://www.zillow.com/homedetails/470-E ... 4055_zpid/
Если сравнить с ценой и состоянием с вашим, то понятно о чем я наверное.

Если вы сами еще ни разу не делали ремонт такого вот жилья, ваш эстимейт - это всего лишь эстимейт. Чем глубже начнете копать, тем больше непредвиденных расходов будет.

Вот я вам честно скажу, то что предыдущий контракт сорвался и то, что этот юнит так давно на рынке + то что он без АС стоял несколько лет - я бы только по этим причинам не связывалась бы. Но если вам очень хочется, то это ваш выбор. Если планируете выплатить быстро, нафига на 30 лет моргедж брать, берите на 10, процент ниже, дешевле получится.
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 13:56

shadow7256 wrote:
Ann4Ann wrote:ну и про лиенс и ассесменты надо узнать до того как офер подавать.
А что это такое лиенс и ассесменты? и у кого это узнать?
линс - в каунти паблик рекордс, ассесмент - в НОА
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 13:58

shadow7256 wrote:
Про всякие линен и ассесменты у брокера спрашивать?
нет
у брокера уточните что вам дают не приквалификейш, а приапрувал включая на этот юнит
какое блаженство быть совершенством! :)

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6323
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 01 Jul 2016 14:12

Lolla wrote:ассесмент - в НОА
А что конкретно спросить про эти ассесменты в НОА? какой конкретно задать вопрос?

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6323
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 01 Jul 2016 14:14

Lolla wrote:берите на 10, процент ниже, дешевле получится.
тогда сильно повысятся месячные платежи. Идея в том, чтобы иметь низкие месячные платежи сейчас, так как идут расходы на другие дела. Потом может появится резкий приток дохода и можно будет выплатить все или большую часть.

Celi
Уже с Приветом
Posts: 133
Joined: 04 Aug 2003 19:11

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Celi » 01 Jul 2016 14:44

shadow7256 wrote: ну собственно в этом и смысл. Нам нужно больше площадь сейчас и обязательно две ванные комнаты и в этом районе и пока недорого. А то вопрос ребенка "почему вы так часто с мамой моетесь в душе" уже раздражает. :D

Плюс мы все равно хотели все переделать, перекрасить как мы хотим. По расчетам косметический ремонт, который закроет все основные недостатки займет примерно тысячи 3-4.
А куда ваш ребенок пойдет в школу? К вашему кондо привязаны школы ранкед 3...ужОс 8O

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6323
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 01 Jul 2016 15:03

Celi wrote:А куда ваш ребенок пойдет в школу? К вашему кондо привязаны школы ранкед 3...ужОс 8O
на этот счет все нормально

Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 806
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia --> USA

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Ann4Ann » 01 Jul 2016 15:39

ну вот, помимо того, что вам надо бы сильно повысить свой уровень образования в области "что такое мортгич", еще надо бы тупо загуглить и внимательно прочитать что-то типа "how search for liens on the property", "how to search for special assesments" и плясать оттуда. потому что мы здесь вам, конечно, скажем идти в каунти рекордс, но если вы сами не почитаете про них, так получив рекорд, вы все равно там ничего понять не сможете....
поэтому до того как давать оферы вы б все ж почитали. мне понятен ваш план купить ненаголго что-нибудь дешевенькое, чтоб не платить рент, и, если реально выгода есть, то почему бы и нет, я дазге понимаю то, что вы рассматриваете 30-летний мортгич ... но про конкретное кондо я полностью согласна с вышесказанным
Lolla wrote: Вот я вам честно скажу, то что предыдущий контракт сорвался и то, что этот юнит так давно на рынке + то что он без АС стоял несколько лет - я бы только по этим причинам не связывалась бы.

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6323
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 01 Jul 2016 15:48

Ann4Ann wrote:ну вот, помимо того, что вам надо бы сильно повысить свой уровень образования в области "что такое мортгич", еще надо бы тупо загуглить и внимательно прочитать что-то типа "how search for liens on the property", "how to search for special assesments" и плясать оттуда. потому что мы здесь вам, конечно, скажем идти в каунти рекордс, но если вы сами не почитаете про них, так получив рекорд, вы все равно там ничего понять не сможете....
я только что отнес документы брокеру и сказал ему про liens и про assesments. Он сказал, что это они все увидят когда запросят бумаги от моей НОА и расскажут что и как.

Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 806
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia --> USA

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Ann4Ann » 01 Jul 2016 15:48

Komissar wrote:прикольно, что если сдаешь кондо, то расходы на НОА вычитаешь из доходов, а если сам проживаешь, то никакого дисконта.
так и страховка на дом вроде как не списывается в своем, а у нас это ого-го, 5-8К в год легко. а на рентал все это списывается.

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 15:49

shadow7256 wrote:
Lolla wrote:берите на 10, процент ниже, дешевле получится.
тогда сильно повысятся месячные платежи. Идея в том, чтобы иметь низкие месячные платежи сейчас, так как идут расходы на другие дела. Потом может появится резкий приток дохода и можно будет выплатить все или большую часть.
да, но вы посчитайте сколько вы переплатите хотя в принципе с такой суммы это не критично. Просто вы за пол % так возмущались я и подумала может имеет смысл по полной съекономить. Там пейменты если на 30 лет по 200 баксов выходят, даже с HOA несерьезно.
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 15:51

shadow7256 wrote:
Lolla wrote:ассесмент - в НОА
А что конкретно спросить про эти ассесменты в НОА? какой конкретно задать вопрос?
Do you have special assessments? When was the last one, what was covered, and what was the amount? Do I have to make any assessment payments if I purchase now? ну как то так

у нас таунхауз есть и ассесмент фи были прикреплены к кажному юниту. было много форклоузнутых и банковских. ес-но никто платить не мог а лин не имело смысла накладывать (все юниты были куплены на пике и упали в цене). вобщем, пара юнитов были куплены индусами за копейки. им же потом послали бумаги что с их юнитов ассесмент фи не были получены, они типа -а мы только купили и ничего не знаем и платить не будем (1500 с юнита собиралось). Один юнит был куплен за кеш, второй за хорошую цену, то есть оба можно продать и получить свои деньги. Что НОА и сделала - наложила лин на оба юнита. Заплатили в итоге и ассесмент фи, и дополнительные экспенсес связанный с лином (лоер это делал + каунти поборы). Муж в НОА по-этому знаю все детали :)
Last edited by Lolla on 01 Jul 2016 15:58, edited 1 time in total.
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 15:53

shadow7256 wrote:
Ann4Ann wrote:ну вот, помимо того, что вам надо бы сильно повысить свой уровень образования в области "что такое мортгич", еще надо бы тупо загуглить и внимательно прочитать что-то типа "how search for liens on the property", "how to search for special assesments" и плясать оттуда. потому что мы здесь вам, конечно, скажем идти в каунти рекордс, но если вы сами не почитаете про них, так получив рекорд, вы все равно там ничего понять не сможете....
я только что отнес документы брокеру и сказал ему про liens и про assesments. Он сказал, что это они все увидят когда запросят бумаги от моей НОА и расскажут что и как.
я не пугаю, но брокеру главное чтобы вы закрылись. НОА требующиеся для закрытия сделки это одно, дополнительный асесмент фи - это другое и брокеру сугубо фиолетово. Если вы не закроетесь, он ничего не получит. Какой ему смысл делать такой ресерч как асесмент фи?
Посмотрите заодного в финансовые документы НОА. За символические деньги вам НОА должна дать все за 2015, просто убедиться что они в +.
какое блаженство быть совершенством! :)

Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 806
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia --> USA

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Ann4Ann » 01 Jul 2016 15:54

shadow7256 wrote: я только что отнес документы брокеру и сказал ему про liens и про assesments. Он сказал, что это они все увидят когда запросят бумаги от моей НОА и расскажут что и как.
хоа может не иметь информации обо всех liens, они вам скажут, есть ли задолженности по ноа пейментс этого юнита, и мооожет быть, есть ли ответственность этого юнита перед другими в этом билдинге - типа залили соседей, те починили и повесили лиен ... это далеко не все что может на нем висеть. все покажет тайтл сёч, и для этого вам надо, чтоб вам грамотно составили контракт, чтоб если что обнаружится, вы могли б соскочить без потерь со своей стороны.

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 16:00

Ann4Ann wrote:
shadow7256 wrote: я только что отнес документы брокеру и сказал ему про liens и про assesments. Он сказал, что это они все увидят когда запросят бумаги от моей НОА и расскажут что и как.
хоа может не иметь информации обо всех liens, они вам скажут, есть ли задолженности по ноа пейментс этого юнита, и мооожет быть, есть ли ответственность этого юнита перед другими в этом билдинге - типа залили соседей, те починили и повесили лиен ... это далеко не все что может на нем висеть. все покажет тайтл сёч, и для этого вам надо, чтоб вам грамотно составили контракт, чтоб если что обнаружится, вы могли б соскочить без потерь со своей стороны.
+1
за контрактом лучше к риэл эстейт лоеру, но ему придется заплатить сразу вне зависимости от того состоиться сделка или нет.
Имейте в виду - банк может посмотреть контракт и сказать что не берет ваш офер )))))
какое блаженство быть совершенством! :)

Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 806
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia --> USA

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Ann4Ann » 01 Jul 2016 16:05

да у нормальных ре агентов есть все эти типы контрактов и все амемдментс к ним.

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6323
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 01 Jul 2016 18:17

Итак. Отдал бумаги. Сказал брокер что все ок даст pre approval letter. Спросил про страховку. Он сказал что окончательная цена страховки будет обозначена позже, там еще какой то wind mitigation надо делать. Я не понял только кто его должен делать :(

Встретился с нашим менеджером из комплекса. Информация такая. Прежний хозяин умер три года назад. Они нашли каких то дальних родственников которые приехали и утащили холодильник и плиту. Кто разбомбил остальное они не знают. Спросил есть ли какие то проблемы с юнитом. Он сказал что честно лично он не знает про проблемы, но какой то "title search" все покажет если проблемы есть. Но обычно банк который выкупает квартиру он гасит все задолжености какие были.

Спросил про HOA fee. Он сказал что у них не НОА fee, у них Condominium fee. На все 2 bedroom апартаменты она 382 в месяц, но также сказал что она будет расти, потому что у них впереди много расходов. Недавно починили парковку, щас чинят крыши у зданий, потом собираются чинить бассейн там и еще чего то. Как таковых разовых assessments не будет. Просто всем немного поднимут fee и все.

Мы обсудили и решили дать оффер на 55 тысяч. И то это довольно много мне каждется учитывая сколько там надо вложить.. а.. оказывается еще я должен буду заплатить closing fee какую то и это еще несколько тысяч. Поэтому 55 вполне нормально.

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Kolombina » 01 Jul 2016 18:30

А сколько стоит рент такого конда? в наманикюренном состоянии, не в текущем.
always@(posedge clk)

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 18:36

ну так попросите половину клоузинг фи заплатить, распространенная практика кстати
у вас наверное тысячи 3 клузинг выдет + припейд (1 года + 2 мес. страховки + налоги до конца года)
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 18:46

Kolombina wrote:А сколько стоит рент такого конда? в наманикюренном состоянии, не в текущем.
http://www.zillow.com/homedetails/480-E ... 5836_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;
похоже $1150
какое блаженство быть совершенством! :)

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6323
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 01 Jul 2016 18:49

Lolla wrote:ну так попросите половину клоузинг фи заплатить, распространенная практика кстати
у вас наверное тысячи 3 клузинг выдет + припейд (1 года + 2 мес. страховки + налоги до конца года)
кого попросить? того кто продает?

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6323
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 01 Jul 2016 18:54

Lolla wrote:
Kolombina wrote:А сколько стоит рент такого конда? в наманикюренном состоянии, не в текущем.
http://www.zillow.com/homedetails/480-E ... 5836_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;
похоже $1150
ну да, примерно столько. Раньше было дешевле. Но они поднимают Condominium fee каждый год. Я когда в эту въезжал три года назад то платил 725 в месяц за нее. В прошлом году подняли до 850.

san-fernando
Уже с Приветом
Posts: 211
Joined: 15 Jun 2004 20:34
Location: SPb-CA

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by san-fernando » 01 Jul 2016 19:25

Не знаю как во Флориде, но в Калифорнии, например, если в кондо 15% и более юнитов имеют задолженности по мортгиджам и прочим HOA платежам (которые попали в коллекшн), то получить СТАНДАРТНОЕ финансирование будет крайне затруднительно. "Стандартное" имеется ввиду все те красивые низкие рейты и прочие terms and conditions которые вывешивают на входе в банк или на его вебсайте. Увидеть процент должников можно только в платном (300-500 баксов) report'е от HOA по запросу банка. Все это также может осложнить перефинансирование или продажу данного жилья в будующем.

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 19:53

shadow7256 wrote:
Lolla wrote:ну так попросите половину клоузинг фи заплатить, распространенная практика кстати
у вас наверное тысячи 3 клузинг выдет + припейд (1 года + 2 мес. страховки + налоги до конца года)
кого попросить? того кто продает?
да, это стандартная практика при баерс маркете

хотя вы 18% ниже запрашиваемой цены даете, неизвестно согласятся ли еще и клоузинг покрывать
какое блаженство быть совершенством! :)

Return to “Продажа и покупка недвижимости”