Первая покупка недвижимости. Шаги.

[shadow7256]

Страховка (HOI) должна быть к клоузингу, на клоузинге ваш банк скорее всего заплатит страховке всю сумму за год и с вас потом вместе с моргедж пейментами будет собирать каждый месяц в течении года. Либо вы сами можете заплатить сразу, но я бы не стала, мало ли клоузинг сорвется...

когда будете брать приапрувал, показывайте фотки жилья, говорите про плиту (ее отсутствие). Холодильник не имеет значения обычно.

Понял. спасибо. Сейчас поеду к брокеру с моими финансовыми бумагами. Про плиту еще раз расскажу.

Про всякие линен и ассесменты у брокера спрашивать?

[Lolla]

почему? мне как новичку полезно послушать мнения бывалых.

проданы когда? я за эти деньги не могу найти 2 bedroom в лучшем состоянии в нашем районе. Нет, можно найти и за дешевле, но в других местах, где жить мало кто захочет.

Плюс мы все равно хотели все переделать, перекрасить как мы хотим. По расчетам косметический ремонт, который закроет все основные недостатки займет примерно тысячи 3-4.

Ну я бы просто лично не вкладывалась бы в такое жилье. Оно 79 года + это не отдельно стоящий дом, а квартира. Вы не можете контролировать что соседи делают. И цены на соседние юниты будут контролировать цену на ваш даже если у вас будет сделан шикарный ремонт. То есть купив за 60К-65К и вложившись в ремонт вы свои деньги не отобьете если решите продать. Дай Бог быстро выплатите и сможете сдавать, но там уже отдельная песня будет. Все поломки и НОА поборы будут за ваш счет. Нужно будет что-то менять во всем комплексе, это будет спешиал ассестмент.

По вашей же ссылке что вы дали на зиллоу справа чуть ниже есть проданные юниты "похожие". Вот например этот -http://www.zillow.com/homedetails/470-E ... 4055_zpid/
Если сравнить с ценой и состоянием с вашим, то понятно о чем я наверное.

Если вы сами еще ни разу не делали ремонт такого вот жилья, ваш эстимейт - это всего лишь эстимейт. Чем глубже начнете копать, тем больше непредвиденных расходов будет.

Вот я вам честно скажу, то что предыдущий контракт сорвался и то, что этот юнит так давно на рынке + то что он без АС стоял несколько лет - я бы только по этим причинам не связывалась бы. Но если вам очень хочется, то это ваш выбор. Если планируете выплатить быстро, нафига на 30 лет моргедж брать, берите на 10, процент ниже, дешевле получится.

[Lolla]

ну и про лиенс и ассесменты надо узнать до того как офер подавать.

А что это такое лиенс и ассесменты? и у кого это узнать?

линс - в каунти паблик рекордс, ассесмент - в НОА

[Lolla]

Про всякие линен и ассесменты у брокера спрашивать?

нет
у брокера уточните что вам дают не приквалификейш, а приапрувал включая на этот юнит

[shadow7256]

ассесмент - в НОА

А что конкретно спросить про эти ассесменты в НОА? какой конкретно задать вопрос?

[shadow7256]

берите на 10, процент ниже, дешевле получится.

тогда сильно повысятся месячные платежи. Идея в том, чтобы иметь низкие месячные платежи сейчас, так как идут расходы на другие дела. Потом может появится резкий приток дохода и можно будет выплатить все или большую часть.

[Celi]

ну собственно в этом и смысл. Нам нужно больше площадь сейчас и обязательно две ванные комнаты и в этом районе и пока недорого. А то вопрос ребенка "почему вы так часто с мамой моетесь в душе" уже раздражает.

Плюс мы все равно хотели все переделать, перекрасить как мы хотим. По расчетам косметический ремонт, который закроет все основные недостатки займет примерно тысячи 3-4.

А куда ваш ребенок пойдет в школу? К вашему кондо привязаны школы ранкед 3...ужОс

[shadow7256]

А куда ваш ребенок пойдет в школу? К вашему кондо привязаны школы ранкед 3...ужОс

на этот счет все нормально

[Ann4Ann]

ну вот, помимо того, что вам надо бы сильно повысить свой уровень образования в области "что такое мортгич", еще надо бы тупо загуглить и внимательно прочитать что-то типа "how search for liens on the property", "how to search for special assesments" и плясать оттуда. потому что мы здесь вам, конечно, скажем идти в каунти рекордс, но если вы сами не почитаете про них, так получив рекорд, вы все равно там ничего понять не сможете....
поэтому до того как давать оферы вы б все ж почитали. мне понятен ваш план купить ненаголго что-нибудь дешевенькое, чтоб не платить рент, и, если реально выгода есть, то почему бы и нет, я дазге понимаю то, что вы рассматриваете 30-летний мортгич ... но про конкретное кондо я полностью согласна с вышесказанным

Вот я вам честно скажу, то что предыдущий контракт сорвался и то, что этот юнит так давно на рынке + то что он без АС стоял несколько лет - я бы только по этим причинам не связывалась бы.

[shadow7256]

ну вот, помимо того, что вам надо бы сильно повысить свой уровень образования в области "что такое мортгич", еще надо бы тупо загуглить и внимательно прочитать что-то типа "how search for liens on the property", "how to search for special assesments" и плясать оттуда. потому что мы здесь вам, конечно, скажем идти в каунти рекордс, но если вы сами не почитаете про них, так получив рекорд, вы все равно там ничего понять не сможете....

я только что отнес документы брокеру и сказал ему про liens и про assesments. Он сказал, что это они все увидят когда запросят бумаги от моей НОА и расскажут что и как.

[Ann4Ann]

прикольно, что если сдаешь кондо, то расходы на НОА вычитаешь из доходов, а если сам проживаешь, то никакого дисконта.

так и страховка на дом вроде как не списывается в своем, а у нас это ого-го, 5-8К в год легко. а на рентал все это списывается.

[Lolla]

берите на 10, процент ниже, дешевле получится.

тогда сильно повысятся месячные платежи. Идея в том, чтобы иметь низкие месячные платежи сейчас, так как идут расходы на другие дела. Потом может появится резкий приток дохода и можно будет выплатить все или большую часть.

да, но вы посчитайте сколько вы переплатите хотя в принципе с такой суммы это не критично. Просто вы за пол % так возмущались я и подумала может имеет смысл по полной съекономить. Там пейменты если на 30 лет по 200 баксов выходят, даже с HOA несерьезно.

[Lolla]

ассесмент - в НОА

А что конкретно спросить про эти ассесменты в НОА? какой конкретно задать вопрос?

Do you have special assessments? When was the last one, what was covered, and what was the amount? Do I have to make any assessment payments if I purchase now? ну как то так

у нас таунхауз есть и ассесмент фи были прикреплены к кажному юниту. было много форклоузнутых и банковских. ес-но никто платить не мог а лин не имело смысла накладывать (все юниты были куплены на пике и упали в цене). вобщем, пара юнитов были куплены индусами за копейки. им же потом послали бумаги что с их юнитов ассесмент фи не были получены, они типа -а мы только купили и ничего не знаем и платить не будем (1500 с юнита собиралось). Один юнит был куплен за кеш, второй за хорошую цену, то есть оба можно продать и получить свои деньги. Что НОА и сделала - наложила лин на оба юнита. Заплатили в итоге и ассесмент фи, и дополнительные экспенсес связанный с лином (лоер это делал + каунти поборы). Муж в НОА по-этому знаю все детали

[Lolla]

ну вот, помимо того, что вам надо бы сильно повысить свой уровень образования в области "что такое мортгич", еще надо бы тупо загуглить и внимательно прочитать что-то типа "how search for liens on the property", "how to search for special assesments" и плясать оттуда. потому что мы здесь вам, конечно, скажем идти в каунти рекордс, но если вы сами не почитаете про них, так получив рекорд, вы все равно там ничего понять не сможете....

я только что отнес документы брокеру и сказал ему про liens и про assesments. Он сказал, что это они все увидят когда запросят бумаги от моей НОА и расскажут что и как.

я не пугаю, но брокеру главное чтобы вы закрылись. НОА требующиеся для закрытия сделки это одно, дополнительный асесмент фи - это другое и брокеру сугубо фиолетово. Если вы не закроетесь, он ничего не получит. Какой ему смысл делать такой ресерч как асесмент фи?
Посмотрите заодного в финансовые документы НОА. За символические деньги вам НОА должна дать все за 2015, просто убедиться что они в +.

[Ann4Ann]

я только что отнес документы брокеру и сказал ему про liens и про assesments. Он сказал, что это они все увидят когда запросят бумаги от моей НОА и расскажут что и как.

хоа может не иметь информации обо всех liens, они вам скажут, есть ли задолженности по ноа пейментс этого юнита, и мооожет быть, есть ли ответственность этого юнита перед другими в этом билдинге - типа залили соседей, те починили и повесили лиен ... это далеко не все что может на нем висеть. все покажет тайтл сёч, и для этого вам надо, чтоб вам грамотно составили контракт, чтоб если что обнаружится, вы могли б соскочить без потерь со своей стороны.

[Lolla]

я только что отнес документы брокеру и сказал ему про liens и про assesments. Он сказал, что это они все увидят когда запросят бумаги от моей НОА и расскажут что и как.

хоа может не иметь информации обо всех liens, они вам скажут, есть ли задолженности по ноа пейментс этого юнита, и мооожет быть, есть ли ответственность этого юнита перед другими в этом билдинге - типа залили соседей, те починили и повесили лиен ... это далеко не все что может на нем висеть. все покажет тайтл сёч, и для этого вам надо, чтоб вам грамотно составили контракт, чтоб если что обнаружится, вы могли б соскочить без потерь со своей стороны.

+1
за контрактом лучше к риэл эстейт лоеру, но ему придется заплатить сразу вне зависимости от того состоиться сделка или нет.
Имейте в виду - банк может посмотреть контракт и сказать что не берет ваш офер )))))

[Ann4Ann]

да у нормальных ре агентов есть все эти типы контрактов и все амемдментс к ним.

[shadow7256]

Итак. Отдал бумаги. Сказал брокер что все ок даст pre approval letter. Спросил про страховку. Он сказал что окончательная цена страховки будет обозначена позже, там еще какой то wind mitigation надо делать. Я не понял только кто его должен делать

Встретился с нашим менеджером из комплекса. Информация такая. Прежний хозяин умер три года назад. Они нашли каких то дальних родственников которые приехали и утащили холодильник и плиту. Кто разбомбил остальное они не знают. Спросил есть ли какие то проблемы с юнитом. Он сказал что честно лично он не знает про проблемы, но какой то "title search" все покажет если проблемы есть. Но обычно банк который выкупает квартиру он гасит все задолжености какие были.

Спросил про HOA fee. Он сказал что у них не НОА fee, у них Condominium fee. На все 2 bedroom апартаменты она 382 в месяц, но также сказал что она будет расти, потому что у них впереди много расходов. Недавно починили парковку, щас чинят крыши у зданий, потом собираются чинить бассейн там и еще чего то. Как таковых разовых assessments не будет. Просто всем немного поднимут fee и все.

Мы обсудили и решили дать оффер на 55 тысяч. И то это довольно много мне каждется учитывая сколько там надо вложить.. а.. оказывается еще я должен буду заплатить closing fee какую то и это еще несколько тысяч. Поэтому 55 вполне нормально.

[Kolombina]

А сколько стоит рент такого конда? в наманикюренном состоянии, не в текущем.

[Lolla]

ну так попросите половину клоузинг фи заплатить, распространенная практика кстати
у вас наверное тысячи 3 клузинг выдет + припейд (1 года + 2 мес. страховки + налоги до конца года)

[Lolla]

А сколько стоит рент такого конда? в наманикюренном состоянии, не в текущем.

http://www.zillow.com/homedetails/480-E ... 5836_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;
похоже $1150

[shadow7256]

ну так попросите половину клоузинг фи заплатить, распространенная практика кстати
у вас наверное тысячи 3 клузинг выдет + припейд (1 года + 2 мес. страховки + налоги до конца года)

кого попросить? того кто продает?

[shadow7256]

А сколько стоит рент такого конда? в наманикюренном состоянии, не в текущем.

http://www.zillow.com/homedetails/480-E ... 5836_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;
похоже $1150

ну да, примерно столько. Раньше было дешевле. Но они поднимают Condominium fee каждый год. Я когда в эту въезжал три года назад то платил 725 в месяц за нее. В прошлом году подняли до 850.

[san-fernando]

Не знаю как во Флориде, но в Калифорнии, например, если в кондо 15% и более юнитов имеют задолженности по мортгиджам и прочим HOA платежам (которые попали в коллекшн), то получить СТАНДАРТНОЕ финансирование будет крайне затруднительно. "Стандартное" имеется ввиду все те красивые низкие рейты и прочие terms and conditions которые вывешивают на входе в банк или на его вебсайте. Увидеть процент должников можно только в платном (300-500 баксов) report'е от HOA по запросу банка. Все это также может осложнить перефинансирование или продажу данного жилья в будующем.

[Lolla]

ну так попросите половину клоузинг фи заплатить, распространенная практика кстати
у вас наверное тысячи 3 клузинг выдет + припейд (1 года + 2 мес. страховки + налоги до конца года)

кого попросить? того кто продает?

да, это стандартная практика при баерс маркете

хотя вы 18% ниже запрашиваемой цены даете, неизвестно согласятся ли еще и клоузинг покрывать