Ремонт новостроек и вторичного жилья в России

[elena_s]

С чего начать? Как найти нормальных строителей-ремонтников? Нужен ли дизайнер и где его взять? Как с наименьшими затратами сделать ремонт самому? Как выбирать стройматериалы? Если дом новый, какой минимальный, но качественный ремонт надо сделать в квартире, чтобы пережить усушку, утруску? Можно ли сделать в ванной комнате и душ, и ванну?
Если покупать вторичное жилье, насколько дорого обойдется ремонт "убитой" и нормальной квартиры?

Полезные ссылки по теме очень даже приветствуются

http://www.riel.boom.ru/spravochnik.html

[elena_s]

Не совсем понятно, насколько много в себя включает "внутренняя отделка".

Стяжка = бетонный пол, покрытый застывшим раствором (надежда, что хорошо выравненный). Поверх можно положить ковровое покрытие, линолиум, ламинат, паркет - на твое усмотрение и за твои деньги.
Штукатурка стен = тоже, что и пол. Надо красить или клеить обои. К тому-же обычно проводка проложена, но из стены торчит провод, т.е. надо покупать и устанавливать розетки, выключатели. Выводов проводов часто не хватает и приходится бороздить стены, чтобы проложить дополнительные провода в нужные места. Не забудь поинтересоваться сечением входящей проводки. Желательно не меньше 20 ампер (а лучше 50-100), а то будешь постоянно проблемы испытывать с горящей проводкой и вылетающими предохранителями). То-же с потолками (светильники сама покупаешь и крепишь, красишь их тоже сама).
Кухня - обычно ограничивается раковиной, а может и ее не быть. Тебе покупать и устанавливать все самой.
Туалеты-ванны тоже может все ограничиваться выводами коммуникаций (канализация, вода, электричество) - ставить самой. Но оно может и лучше, т.к. если будет стоять не то, что надо (или не так), придется выламывать и ставить свое.
Клозеты, если есть - то голые стены, которые тоже красить и обустраивать.
Нередки проблемы с телефоном - надо заранее выяснять.
Все остальное - есть надежда, что только косметическая обработка, хотя может быть и сложная подгонка и даже замена (например окон и дверей) - зависит от качества.
Советую обратить внимание также на вторичный рынок жилья. У пользованного жилья большое преимущество - ты не будешь еще несколько лет жить в новостройке с почти круглосуточными шумами, зашкаливающими за санитарные нормы.

Представь: голый цементный пол, голые оштукатутеные неокрашеные стены с дырками под розетки и торчащими проводами, дверей нет, сантехники тоже.

Hа самом деле - гораздо хуже (и дороже) - когда на полу настелен дешевый ковролин, стены покрашены непонятно чем, вместо джакузи - обычная ванная, на кухне раковина не вписывается в ту мебель, которую ты захотел поставить, розетки - не в тех местах что тебе нужно, ethernet по квартире не разведен - и мало того, что ты все это уже оплатил, так вдобавок тебе еще за вытвоз всего этого мусора надо платить

То есть еще тысяч 20 сверху на приведение квартиры в божеский вид

Pаза в 2-3 дешевле. $200 за метр - это скорее когда тебе надо отбить уже имеющуюся штукатурку, снять старые полы, сломать несколько перегородок и поставить новые - и т.д.

Но с другой стороны - это только "ремонтные" расходы, не забывай. Мебель, бытовая техника, сантехника, всякие "домашние кинотеатры" - это все вылетает в копеечку и вдобавок в кредит не доступно.

[elena_s]

То есть еще тысяч 20 сверху на приведение квартиры в божеский вид

Да, что-нибудь так , если сюда заложить хорошую сантехнику на оба туалета, хорошее оборудование кухни и пр, в общем доведение до хорошего американского стандарта. Но если относиться не очень притязательно, то легко можно вложиться и вдвое меньшей суммой. Но это при условии, что все остальное сделано, как надо. Если же придется еще платить за недоделанный лифт, озеленение, замену окон и дверей, за юридическое оформление (очень часто выясняется, что купленная тобой квартира на самом деле тебе не принадлежит, т.к. там то ли землеотвод не так оформлен, то ли еще какая-нибудь фигня).

Имхо, главное достоинство таких микрорайонов (типа Куркино, Митино, МЖК Зеленограда) в том, что там практически все квартиры куплены за деньги, а не получены на халяву в результате долгого клянченья. А значит все соседи (даже распальцованные) имеют понятие о том, где бесплатный сыр водится. С такими легче договариваться, объединяться для воздействия на школу и пр.

Кстати, полная отделка теоретически все-же может все же быть, если квартира уже каким-то образом была продана раньше, но потом покупатель пошел напопятную, или по какой то столь же экзотической причине. Но это весьма маловероятно.

[Dmitry67]

Мы хотим уложиться в 10 тысяч (95 кв метров)
Вот рассчеты жены, делаю copy/paste, так что позиции поедут

Code: Select all

сантехника и оборудование   кол.   цена за ед.   цена общ.   необх.
            
унитаз                        2              3135/100s    200$  1
раковина с подставкой        1              1800/60s      60$  1
раковина со шкафчиком        1              4400/141s    141$  1
ванна                        1              5517/177s    177$  1
смеситель                   2              1200/40s      80$  1
смеситель с душем        1              1900/61s      61$  1
смеситель в кухню        1              1500/50s      50$  1
полотенцесушитель        1              3635/135s    135$  1
водогрей                1              150$         150$  2
машина стиральная есть       1
сантехника цена общая                       1054$   
все сантехнические работы                   1300$       1300$  1
cантехника с работой                        2354$   
            
машина посудомоечная встр.   1              13300/429s   430$  2
мойка кухонная               1              1995/65s      65$  1
плита кухонная встр.         1              17000/548s   550$  1
кухня встроенная                            1000$       1000$  1
кровать Андрюшке (диван)     1              200$         200$  1
кровать нам или диван        1              400$         400$  1
стол+стулья                  1              500$         500$  1
двери раздвижныедля шкафов   2              300$         600$  2
начинка шкафов               2  
кухня+ нормальная мебель                                 3745$   
отделка квартиры                                         6775$   
все необходимые работы и оборудование                   12875$   

[elena_s]

Дело это через 5 лет никак не отомрет. Оно просто эволюционирует. Оно сейчас является российской калькой с американского метода.
Продавать аппартмент хаузы на той стадии, когда не выкопано еще ни кубометра (пардон, кубического фута) земли, затем на стадии готовности 1-2 этажей голого каркаса, затем навески стеновых панелей и т.д. по РАЗНЫМ, но все время увеличивающимся ценам - обычная практика в США. Только в этом случае ту роль, которую играет индивидуальный покупатель, контролируя ход и качество работ на свое разумение, выполняет банк, который кредитовал строительство. Он и рекомендует назначать на том или ином этапе готовности ту или иную цену, чтобы все участвующие стороны остались в прибыли.

[NB1]

Немного моей практики, которая пока только началась.
Повезло купить смежные квартиры на одном коридоре, поэтому еще 11 м коридора присоединил. Дом, конечно, дурацкий, но выбора не было.
По крайней мере довольно неплохо затеплоизолирован - уже хорошо. Поскольку кондоминимум - соседи в основном вменяемы.

Перегородки стояли из бетонного кирпича, толщиной 10 см. Первым делом снес их нафиг. Стало легче обмерить.
Нанес все размеры на чертеж в автокаде - сразу стало легче жить и планировать. Перегородки буду делать из гипсокартона на металлических стойках- они и технологичнее, и звукоизоляцию легко обеспечить, и все коммуникации проложить внутри не сложно. И при этом качество обеспечивается недорого.

Потолки тоже буду выравнивать гипсокартоном. Полы бОльшую часть положу паркетом (недорогой рустик возьму за 8 баксов кв метр и расчитываю вложиться на паркете вместе с укладкой в 25 баксов за квадрат) и меньшая часть - плиткой. Капиталки, конечно, придется выравнивать.

Стояки отопления заштробил и попрятал в стены.

Ес-но, первым делом нашел порядочного и грамотного дизайнера и постарался подружиться с ним. Он же и курирует проект, т.к. живет в 3 мин хотьбы.

Расчитываю на ремонте вложиться (вместе с оборудованием кухни, постирочной и ванн) в 250-300 баксов за квадрат.

К лету закончу , к осени - перееду , приглашу на новоселье

[elena_s]

Олег,

Как ты все это оперативно провернул! А как с ванными будешь поступать? У меня идея фикс - иметь и душ, и ванну в одной ванной комнтате, потому что второй санузел имеет только унитаз и умывальник. Насколько реально это технически осуществить, случайно не знаешь?

Ты сразу навесные потолки будешь делать или подождешь, пока дом усядется?

А в постирочной ты будешь сушилку устанавливать? Я вот думаю, может сразу Бош с сушилкой в одном флаконе купить Мама вообще говорит. что с тремя лоджиями я спокойно все высушу и естественным путем, но мне обломно

А теплые полы будешь делать? У меня у многих знакомых они есть. Мне понравилось. Для наших холодов неплохо бы хотя бы в кухню под плитку такие полы сделать, у меня дети вечно босиком бегают

[BOBAH]

Олег,

Как ты все это оперативно провернул! А как с ванными будешь поступать? У меня идея фикс - иметь и душ, и ванну в одной ванной комнтате, потому что второй санузел имеет только унитаз и умывальник. Насколько реально это технически осуществить, случайно не знаешь?

Ты сразу навесные потолки будешь делать или подождешь, пока дом усядется?

А в постирочной ты будешь сушилку устанавливать? Я вот думаю, может сразу Бош с сушилкой в одном флаконе купить Мама вообще говорит. что с тремя лоджиями я спокойно все высушу и естественным путем, но мне обломно

А теплые полы будешь делать? У меня у многих знакомых они есть. Мне понравилось. Для наших холодов неплохо бы хотя бы в кухню под плитку такие полы сделать, у меня дети вечно босиком бегают

Я не знаю какая у вас квартира, но по своему опыту ремонта могу сказать, что навесные потолки и теплые полы у нас отпали по причине того, что и так не высокий потолок станет еще ниже. В голой квартире высота потолка едва дотягивала до 2.65 (строители сэкономили 10 см чтобы построить на 1 этаж больше ) После выравнивания полов и потолков - еще минус сантиметр. При этом полы так и остались в виде чаши - чтобы их совсем выровнять надо было налить еще 1-1.5 см раствора. Если делать навесные потолки - это по моим прикидкам минус 5 см минимум. Где-то столько же на полы. Остается 2.50-2.55 - на мой взгляд совсем мало.

[elena_s]

3 метра потолки - это как, мало для навесных потолков? Я буду паркет класть, он тоже, наверное, сантиметров 5 возьмет.

[NB1]

Как ты все это оперативно провернул!

Какой там быстро - уже в график едва укладываюсь. А забот всяких вагон и маленькая тележка. А ресурс времени на эти заботы - тоже вагон, только со знаком минус. И это при том, что пока еще вроде бы крупных ошибок ни одной не совершил, а без них не обойтись

А как с ванными будешь поступать?

А чего с ними поступать. По проекту можно 4 ванныпоставить, т.к. 4 комплекта всех стояков, включая главный, канализационный. Вот и будет 3 полных ванны и одна постирочная. Вполне нормально для нашей семьи – больше и не надо.

У меня идея фикс - иметь и душ, и ванну в одной ванной комнтате, потому что второй санузел имеет только унитаз и умывальник. Насколько реально это технически осуществить, случайно не знаешь?

Надо по месту смотреть, так не скажешь. Есть несколько простейших правил:
1. Унитаз надо сажать непосредственно на стояк, т.е. ставить так, чтобы горизонтальная часть соединения измерялась несколькими см
2. Канализационные стоки идут без давления, самотеком. Значит нужен уклон. Чем ближе к стояку поставишь элементы с низко расположенными отверстиями стока (душ, ванная), тем ниже сможешь опустить их пол. Если душ поставишь в 5 м от стояка, его пол придется поднять см на 30-40 от входного отверстия, чтобы вода хорошо стекала.
Насчет идеи фикс – насколько я понял она в том, чтобы иметь и отдельную кабину душевую, и «корыто», чтобы в нем плескаться в одной комнате. У меня сейчас в мастер бедрум так. За 6 с лишним лет этим «корытом» мы воспользовались лишь раза 3, если не считать, что новорожденного в нем плавать учил. Поэтому сейчас планируем 2 ванных комнаты (4кв м и 5.5 кв м): унитаз+умывальник+душевая (кстати, если вдуматься, без душевой такая комната потребует практически столько же места), и одну для детей( 4.9 кв м) , в которой вместо душевой –ванная 180 см длиной (но тоже со стоячим душем). Тесновато после нынешних привычек, но некоторые решения позволили чуть расшириться. Да и народу в квартире поменьше будет, чем сейчас в доме.

Ты сразу навесные потолки будешь делать или подождешь, пока дом усядется?

Сразу. Сухая штукатурка и современные шпаклевки достаточно эластичны – надеюсь, не потрескается.

А в постирочной ты будешь сушилку устанавливать?

Да

Я вот думаю, может сразу Бош с сушилкой в одном флаконе купить

Я не считаю, что это удобно… тем более, у тебя 2 мальчика. Это примерно тоже, что в одном приборе факс, принтер, сканер и ксерокс иметь. Места, конечно, меньше занимает, но и пользоваться крайне неудобно. Если почти не пользоваться – то да. Но ведь ты стирать-сушить в день по нескольку раз будешь…

Мама вообще говорит. что с тремя лоджиями я спокойно все высушу и естественным путем, но мне обломно

У мам свои привычки – они другого по настоящему не пробовали

А теплые полы будешь делать?

Ни в коем случае. Дом неплохо утеплен, так что не вижу смысла. А денег оно стоит немалых, да и лишний риск ни к чему. Почти везде паркет будет лежать – он малотеплопроводен. В крайнем случае тряпку на пол можно постелить, и другие решения имеются, дешевые и эффективные. …Да и вообще закаляться надо

У меня у многих знакомых они есть. Мне понравилось. Для наших холодов неплохо бы хотя бы в кухню под плитку такие полы сделать, у меня дети вечно босиком бегают

Народ бетонными хрущебами неизбывную мечту о теплых краях выработал .

Высота потолков у меня примерно 280. Пол и потолок сантиметров 20-25 съедят. Нормально останется - жили и при 245см.

[elena_s]

Поскольку кондоминимум - соседи в основном вменяемы.

Я понимаю, у тебя времени сейчас нет писать, но если вдруг появится , напиши, пож-ста, поподробнее про Товарищество Собственников жилья (или как кондоминиум по-другому называется). Я очень слабо себе представляю, как оно на деле работает. Как я поняла, это товарищество будет решать. ставить ли домофон, нанимать ли консьержа, решать проблемы текущего ремонта общих площадей. решать, каким бизнесам отдавать в аренду нежилые помещения и т.д

Слушай, а тебе дизайнер говорит, какие перегородки ломать. или это ты сам надумал?

С сушилкой ты прав, надо брать отдельно. Джинсы пока высушишь

[Domicianus]

Всё о ТСЖ

Кондоминиум - это само здание и сопутствующие ему вещи (земля, коммуникации и т.п.)

ТСЖ - товарищество собственников жилья - юридическое лицо, являющееся собственником оного кондоминиума.

[elena_s]

Всё о ТСЖ

Вот это я понимаю, оперативность и осведомленность
Спасибо

А как на деле решается, какой бизнес можно пригласить? В соседних, уже построенных домах, открыли отделение банка, аптеку, парикмахерскую и т.д. Может быть. их строители пригласили заранее или все же сами жильцы

[Domicianus]

Всё о ТСЖ

1.Вот это я понимаю, оперативность и осведомленность
Спасибо

2.А как на деле решается, какой бизнес можно пригласить? В соседних, уже построенных домах, открыли отделение банка, аптеку, парикмахерскую и т.д. Может быть. их строители пригласили заранее или все же сами жильцы

1. Завсегда пожалуйста

2. Решение о том, кому какие помещения кондоминиума сдавать в аренду или продавать в собственность, принимает общее собрание ТСЖ по представлению правления ТСЖ. Я думаю, что обычно заинтересованные организации сами выходят на правление со своими предложениями.

[NB1]

Я понимаю, у тебя времени сейчас нет писать, но если вдруг появится , напиши, пож-ста, поподробнее про Товарищество Собственников жилья (или как кондоминиум по-другому называется). Я очень слабо себе представляю, как оно на деле работает. Как я поняла, это товарищество будет решать. ставить ли домофон, нанимать ли консьержа, решать проблемы текущего ремонта общих площадей. решать, каким бизнесам отдавать в аренду нежилые помещения и т.д :

Вопрос очень больной... слабо отлаженный. В моем случае тоже сплошной бардак... Вот сейчас планирую биться за изменеие устава, пока главным образом в процедурной части. Высший, и по сути единственный орган собрание. Но его невозможно собрать. Надо, чтобы высшим органом было решение членов тсж, а как оно получено (хоть в виде сотни писем от каждого члена, главное подписанных и четко понятных), не важно.

Слушай, а тебе дизайнер говорит, какие перегородки ломать. или это ты сам надумал? :

Да просто старые - дурные были. Трудно придумать хуже материал для перегородки, чем кладка из бетонного кирпича. Для звука, энергии они почти прозрачны. При этом проштробить их или даже гвоздь вбить, не говоря о дверной проем сместить - почти нереальное занятие, во всяком случае весьма дорого. Выровнять их - тоже дороже будет, чем снести и поставить нормальные. Хотя новые перегородки я буду ставить почти на тех же местах, что были до того, в основном. Но это ничего не меняет. В пустой квартире проще и гораздо дешевле работать.

[elena_s]

Вот сейчас планирую биться за изменеие устава, пока главным образом в процедурной части. Высший, и по сути единственный орган собрание. Но его невозможно собрать.

Люди неактивные или все заняты ремонтом? Чувствует мое сердце, придется мне тоже пробиваться в правление и проводить разъяснительную работу о пользе кооперации

[mikeG]

Если покупать вторичное жилье, насколько дорого обойдется ремонт "убитой" и нормальной квартиры?

Ремонт убитой квартиры обойдется дешевле (если речь о хорошем
ремонте, а не о поклейке обоев).
Дешевле настолько, насколько можно сбить цену за убитость.

Мой опыт в Питере 3 года назад:
Трехкомнатная квартира ~80 кв.м.
Обошлось где-то в $30000, заняло на все про все около года.
Практически все материалы импортные, можно было и сэкономить.
Но в России же деньги не считают
Делали все с нуля:
Внутренние перегородки, стеклопакеты, вся электропроводка
(dyrki v stenah/potolkah,
выравнивание стен, полов, потолков, замена труб и батарей.
Двери, потолки, стены, пол с подогревом, паркет, кафель,
ванная (трубы, сантехника, плитка итп), кухня со всей
техникой, стиралка, пара встроенных шкафов, люстры-лампочки.

Мебель и прочие кинотеатры - отдельно.

К дизаинерам не обращались, гораздо интереснее (хотя
дольше и дороже) самим экспериментировать

Где стоителей наити - не знаю. Нам повезло. Но там больше нет...

[elena_s]

Дешевле настолько, насколько можно сбить цену за убитость.

Каких недостатков в "убитой" квартире нужно не бояться, потому что их можно исправить, а какие - неисправимы? Например, я смотрела одну квартиру , не совсем, кстати, убитую, но там были проблемы с напором воды. Квартира была на 6 этаже 9 этажного дома, и люди жившие в одном стояке все до одного испытывали те же проблемы с напором воды в течение нескольких лет. Что они только ни делали, чтобы его увеличить. но ничего не помогало Хорошо, что нам владелец квартиры сказал о таком дефекте, а то бы влетели

[Viktoria.]

Из моего опыта.
Новостройка. Одни стены. Дизайнер - мой старый друг - делал как для себя. В итоге - два ляпа, один из которых устранить удалось, второй - нет. Общий ремонт обошелся 350 дол.на кв.м. Строители - московская бригада профессионалов. Всеравно работали по принципу "как им удобней". Если бы не мой дизайнер - многое было бы сделано не на уровне. Вывод - дизайнер должен осуществлять авторский надзор. Я своим очень довольна, а недостатки всеравно будут.
ТСЖ - кворум на собрании собрать почти невозможно.

[elena_s]

Общий ремонт обошелся 350 дол.на кв.м.

Это только за работу? А сколько еще за стройматериалы пришлось платить?

Сколько месяцев (и нервов ушло на ремонт новостройки?

[Viktoria.]

Общий ремонт обошелся 350 дол.на кв.м.

Это только за работу? А сколько еще за стройматериалы пришлось платить?

Сколько месяцев (и нервов ушло на ремонт новостройки?

Уточнила у мужа. $400 на кв.м. - это работа и стройматериалы. Времени заняло - 9 месяцев при постоянной работе бригады около пяти человек (мастера менялись но постоянно работало примерно пять человек). Нервотрепки очень много - но мы сами выбирали все отделочные материалы от плитки до розеток.
Очень советую теплые полы - на кухне и в санузлах. Очень приятно в непогоду походить босиком по теплому полу. И это не дорого - в общих расходах на ремонт не ощущается.

[linden]

Почитала я все эти "ужасы ремонтов"... Интересно, а теперь вообще уже не строят квартир, чтобы было сразу возможно там жить? С сантехникой и т.п. ?

[Viktoria.]

Почитала я все эти "ужасы ремонтов"... Интересно, а теперь вообще уже не строят квартир, чтобы было сразу возможно там жить? С сантехникой и т.п. ?

Конечно сейчас можно купить квартиру в любой стадии отделки. Вы путаете советские времена когда квартиры получали, а не покупали. Получали то что давали - не выбирая где, какая, и т п. А сегодня Вы ведь сами выбираете дом, район...
В голых стенах есть свои преимущества - вы строите то что хотите.

[mikeG]

Почитала я все эти "ужасы ремонтов"... Интересно, а теперь вообще уже не строят квартир, чтобы было сразу возможно там жить? С сантехникой и т.п. ?

А когда их строили так, чтобы жить можно было?
Так же и сейчас: строят, но вы этого не хотите (IMHO).
Если времени на ремонт нет, то и смысла в новостройке не видно.

[mikeG]

Каких недостатков в "убитой" квартире нужно не бояться, потому что их можно исправить, а какие - неисправимы? Например, я смотрела одну квартиру , не совсем, кстати, убитую, но там были проблемы с напором воды. Квартира была на 6 этаже 9 этажного дома, и люди жившие в одном стояке все до одного испытывали те же проблемы с напором воды в течение нескольких лет.

Неисправимые недостатки:
location, старый дом без капремонта, неудачные соседи,
номер этажа, трещины в несущих стенах,
напор/отсутствие воды в водопроводе, вид из окна,
перебои в электроснабжении.

Тяжело устранимые: грязный title, плохая теплоизоляция
или вентилляция, неоформленная перепланировка, сильно кривые
несущие стены, проблемы с телефонной линией,
текущая крыша, трубы на чердаке (для последнего этажа) или подвале (для первого).
Крысы-тараканы (в запущенном случае неисправимо). Неэффективное отопление. Состояние подьезда, лифта.

Исправимые: отсутствие электропроводки, неровные стены/потолки,
текущие краны/трубы, плачевное состояние сантехники, стен, полов,
потолков, окон и дверей, нерегулярность наличия горячей воды.