Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Mar 2003 19:27

Многие советуют дополнительно (если позволяет бюджет) отсылать деньги в счет принципала, чтобы скорее расплатиться с займом (относится к случаю no prepayment penalty). Biweekly mortgage в соседнем топике, например, -- это один из способов постараться сократить срок мортгиджа.

Но стОит ли? Средний % на моргидж сейчас 6%. Но с учетом вычета из налогов, эффективно платится 4%. Минус инфляция (2-3%?) Так стОит ли предоплачивать такой займ? Может лучше сидеть и тихо радоваться, что кто-то одолжил Вам деньгу на 30 лет под 1-2% (эффективно)?

К тому же, предоплачивать означает "замораживать" деньги в доме (ок, HELOC etc позволит Вам вытащить некую сумму обратно в худшем случае-- but it also cost some money, plus you risk your house).

Конечно, тогда возникает вопрос, а куда вкладывать деньгу, чтобы а) она сохраняла ликвидность и б) приносила приличный надежный %. Первое решается довольно просто, а вот надежные %, по закону рынка, они такие маааленькие. Кто-нить думал о Ginnie Mae (GNMA) bonds? Исторически вроде бы они очень неплохо себя вели, но ведь многие из нас уже обожглись на "историческом" сток-маркете, так что пока я не уверен про эту Джинни.

DanielMa · Post by **DanielMa** » 06 Mar 2003 19:37

В принципе, можно купить 5 летний CD на 4%. Но проценты с этого CD облагаються налогом. И инфляция их тоже сьедает. FDIC страховка покрывает только первые 100,000

Mortgage 6%.

Как не крути досрочное погашение долга выгоднее чем инвестирование денег. Но если нужны деньги наличные на всякие непредвиденные случаи, конечно стоить держать какую-то сумму в банке а не все выплачивать за дом.

thinker · Post by **thinker** » 06 Mar 2003 20:11

Komissar wrote:Но стОит ли? Средний % на моргидж сейчас 6%. Но с учетом вычета из налогов, эффективно платится 4%. Минус инфляция (2-3%?) Так стОит ли предоплачивать такой займ? Может лучше сидеть и тихо радоваться, что кто-то одолжил Вам деньгу на 30 лет под 1-2% (эффективно)?

Для меня ответ очевиден - да, стоит выплачивать раньше, если есть лишние деньги. Если ваш mortgage 4% (или 6% для тех, кто делает standard deduction как я), значит вы как бы инвестируете под этот процент, если выплачиваете раньше. И не просто инвестируете, а инвестируете без риска! :umnik1:

Попробуйте-ка найти любой другой вид инврестирования (особенно в наше экономически трудное время), где бы вы без риска получили 4%-6% чистой прибыли. Особенно трудно найти такие условия для короткосрочного инвестирования, когда маркет идет то вниз то вверх, и вы всегда будете подвержены риску.

А выплачивая mortgage например в течении 7-10 лет, вы спoкойно получите свои 4% - 6% и потом, когда дом выплачен, можно инвестировать в другие вещи.

По-поводу ликвидности и замораживания средств в доме, скажу, что начинать выплачивать mortgage раньше срока можно лишь тогда, когда у вас есть свободные деньги в банке - Emergency Fund. В большинстве случаев как миниум $10к. После этого вы будете финансово защищены на случай аксидента, потери работы, медицинских биллов... (страховка, конечно, тоже не отменяестся :wink:

)

То есть, последовательность действий такая (подразумевая, что у вас нет быльше ни каких долгов кроме как за дом)
1. Отложить в банк (под небольшой процент) как миниум $10к и не трогать эти деньги.
2. Начать дополнительные выплаты mortgage.
3. Когда дом уже выплачен, начать инвестировать в маркет или еще куда.

sergeibob · Post by **sergeibob** » 06 Mar 2003 20:56

Komissar wrote:К тому же, предоплачивать означает "замораживать" деньги в доме (ок, HELOC etc позволит Вам вытащить некую сумму обратно в худшем случае-- but it also cost some money, plus you risk your house).

Скорее риск заключается в том, что сеичас mortgage rates очень низки. Когда вам вдруг понадабятся деньги - через 5-10 лет например, rates на ваш HE loan могут быть намного выше (тут все сеичас обсуждают, что доллар ничем не обеспечен, дефицит, а ето значит инфляциа на горизонте).

Komissar wrote:Конечно, тогда возникает вопрос, а куда вкладывать деньгу, чтобы а) она сохраняла ликвидность и б) приносила приличный надежный %. Первое решается довольно просто, а вот надежные %, по закону рынка, они такие маааленькие. Кто-нить думал о Ginnie Mae (GNMA) bonds? Исторически вроде бы они очень неплохо себя вели, но ведь многие из нас уже обожглись на "историческом" сток-маркете, так что пока я не уверен про эту Джинни.

Если rates начнут расти, то GNMA bonds будут падать вроде. Так что не уверен.
Как насчет divident generating stocks - CG, ING, MO. Платят порядка 6-7%, если план Буша проидет, то дивидент будет tax free. Опять же bear stock market не может продолжаться бесконечно.
Еще Real-Estate investment trusts - CPV, EPD, DOM .

"Надежность" нужно оценивать с timeframe, на которойе вы расчитываете.
Если смотреть на долгие периоды времени (если вы вложите деньги в mortgage, то они там тоже завязаны надолго), то stock market не так уж плох якобы.

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Mar 2003 21:07

thinker wrote:То есть, последовательность действий такая (подразумевая, что у вас нет быльше ни каких долгов кроме как за дом)
1. Отложить в банк (под небольшой процент) как миниум $10к и не трогать эти деньги.
2. Начать дополнительные выплаты mortgage.
3. Когда дом уже выплачен, начать инвестировать в маркет или еще куда.

Thinker, am I surprised or what.Such a change of heart! Вы же всегда за сток-маркет горой стояли... How come?

В Вашей схеме меня смущают два момента:
а) $10К "на черный день" все-таки маловато, особенно если черный день наступит у нас, в солнечной Калифорнии. Я бы посоветовал минимум $30К, а лучше $50-70К.
б) если начать инвестировать только после выплаты дома, то останется слишком мало времени, чтобы "ride out" спады в маркете (каковой мы испытываем сейчас :cry:

).

Конечно, если Вы выплачиваете 6%, то наверное, лучше погашать займ. А вот у меня сейчас (adjustable) 3.62%, и как-то вот не тянет ее погашать... может и зря. Но без нее я бы налогов на $7000 бы больше заплатил, за этот год, тоже ведь не сахар.

thinker · Post by **thinker** » 06 Mar 2003 21:32

Komissar wrote:Thinker, am I surprised or what.Such a change of heart! Вы же всегда за сток-маркет горой стояли... How come?

Сток маркет - это хорошо. Но я также за Debt Free Lifestyle.

Чем раньше избавиться от mortgage, тем лучше. IMHO Кстати, сток маркет сейчас не конкурент 6% экономии на мortgage с нулевым риском!

Komissar wrote:а) $10К "на черный день" все-таки маловато, особенно если черный день наступит у нас, в солнечной Калифорнии. Я бы посоветовал минимум $30К, а лучше $50-70К.

Конечно каждый человек достигает уровня комфортности и относительной безопасности с разной суммой. И еще зависит от дохода и расходов...Часто советуют иметь 3-5 of monthly expenses or salary.

Komissar wrote:б) если начать инвестировать только после выплаты дома, то останется слишком мало времени, чтобы "ride out" спады в маркете (каковой мы испытываем сейчас ).

Согласен, что будет меньше времени. Но если начать инвестировать до того как дом выплачен, то еще не известно, получите ли вы 4% - 6% особенно в течении следущих 5-7 лет. В случае выплаты дома, вы их получите ГАРАНТИРОВАННО.

Komissar wrote:Конечно, если Вы выплачиваете 6%, то наверное, лучше погашать займ. А вот у меня сейчас (adjustable) 3.62%, и как-то вот не тянет ее погашать... может и зря. Но без нее я бы налогов на $7000 бы больше заплатил, за этот год, тоже ведь не сахар.

Пускай даже вы платите после экономии на налогах 2.72% (3.62-25%=2.72). Есть ли сегодня достойная альтернатива такому инвестменту? Чтобы без риска и после выплат налогов на прибыль у вас оставалось чистыми 2.71%? Возможно что есть, но с риском. А как только ваш аdjustable mortgage rate увеличится например до 6%, то.....так что стоит еще подумать. Что луч-ше - журавль в небе или синица в руках...

Bookman · Post by **Bookman** » 06 Mar 2003 21:39

Я бы не выплачивал досрочно. Слишком низкий процент. Divident-paying stocks - отличная идея. Акции типа GE - на мой взгляд сейчас более перспективное вложение денег чем mortgage.

Aleut · Post by **Aleut** » 07 Mar 2003 03:13

А еще можно инвестировать в себя - а то дом выкупите, а жизнь-то тю-тю, пройдет.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 07 Mar 2003 05:59

Всё сказанное - справедливо. Налоговые сбережения - это не только 25%, как писал Thinker. Во-первых, в Калифорнии это 26+9.3% (а то и 31+9.3%, а теперь будет ещё и +11%) плюс возможность списывать налоги штата, регистрацию машин, благотворительность, и тд и тп. Я бы смело сказал, что с налогов можно списать до 60% процентов интереса по закладной. С другой стороны, если Вы не можете придумать никакого инвестмента, который дал бы Вам больший return чем весьма скромный интерес по закладной, быстрая оплата закладной имеет полный смысл. Опять же следует думать о жизни после окончания периода неизменного процента на adjustable rate mortgage. Когда rate выскочит до 10% (не дай бог), будет иметь значение сколько Вам осталось платить principal.

Evgen · Post by **Evgen** » 07 Mar 2003 08:15

Aleut wrote:А еще можно инвестировать в себя - а то дом выкупите, а жизнь-то тю-тю, пройдет.

Есть , деньги, нет денег в общем разница не велика! Главное чтобы хватало на пузырь!

Virginian · Post by **Virginian** » 07 Mar 2003 19:41

По моему, платить больше в счет вашего баланса стоит, если вы уверены, что проживете в вашем доме 15/30 лет или немного меньше, если же вы смените ваше место местожительство в ближайшие 5 лет, то эффект от дополнительных выплат будет не очень большой.

А вот с заемом на машину совсем другая история, если вы выплачиваeте дополнительные суммы в счет principal, то эффект значительный.

Пример, 5-летний заем под 6% на сумму 20000 долларов. Вы платите в месяц 386 долларов. Если платить каждый месяц дополнительно 100 долларов в счет principal, вы рaсплатитесь с банком на год и один месяц раньше. Стоит ли такая игра свеч? Безусловно стоит, чем быстрее машина станет вашей, тем лучше будет ваше финансовое положение и тем проще ее будет продать, если что. Кроме того, ваши суммарные выплаты будут меньше, правда всего на 318 долларов.

А если платить на 200 долларов больше, то эффект еще более разительный, машина будет ваша через три года вместо пяти.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 07 Mar 2003 20:14

sorry, передумала

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 07 Mar 2003 20:33

Komissar wrote: б) если начать инвестировать только после выплаты дома, то останется слишком мало времени, чтобы "ride out" спады в маркете (каковой мы испытываем сейчас ).

Я тоже не сторонник теории "первым делом самолеты, ну а девушки потом". Если на протяжении длительного времени делать ставку на что-то одно, то именно так и можно прогореть. Денежки нужно р_а_с_п_р_е_д_е_л_я_т_ь. Во все понемножку. Даже в те же стаки отложите 100 долларов или сколько не жалко, но на 20 лет. Если жалко - не делайте этого. Но инвестиции это всегда риск. Пока молоды, деньги есть, рискуйте больше, но не большой суммой, чтобы было не жалко. Старые уже - откладываем в пенсионный фонд. Совершенно правильна мысль о временных интервалах вложений денег. Все стратегии от этого зависят, ну и смотря какие приоритеты у вас и нужды.

u0999 · Post by **u0999** » 07 Mar 2003 20:59

"Выгодно" ИМО потому, что чем быстрее выплатишь дом, тем быстрее избавишься от самого большого своего долга...Тогда не так страшно если один из супругов потерял работу, или если хочешь сменить карьеру и какое то время будешь без/с меньшей зарплатой - над тобой не висит mortgage как домоклов меч. Мы надеемся за 10 лет выплатить. Были б машины выплаченные - тогда постарались бы за 8.

sergeibob · Post by **sergeibob** » 07 Mar 2003 21:20

u0999 wrote:"Выгодно" ИМО потому, что чем быстрее выплатишь дом, тем быстрее избавишься от самого большого своего долга...Тогда не так страшно если один из супругов потерял работу, или если хочешь сменить карьеру и какое то время будешь без/с меньшей зарплатой - над тобой не висит mortgage как домоклов меч. Мы надеемся за 10 лет выплатить. Были б машины выплаченные - тогда постарались бы за 8.

Вопрос не стоит как выплатить vs. потратить. Вопрос в том, грубо говоря, что лучше через 10 лет:
иметь нулевои mortgage но не иметь savings
или
иметь mortgage 100,000 и 100,000 денег.

Мне кажется во втором случае вопрос потери работы или смены работы решается проще.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 07 Mar 2003 21:22

Virginian wrote:По моему, платить больше в счет вашего баланса стоит, если вы уверены, что проживете в вашем доме 15/30 лет или немного меньше, если же вы смените ваше место местожительство в ближайшие 5 лет, то эффект от дополнительных выплат будет не очень большой.

Интересная мысль, я об этом не думала.
Допустим,
у вас займ на 30 лет
вы делаете extra payments
допустим с учетом extra payments вам этот срок удасться сократи до 20 лет
вы продаете дом через 10 лет после покупки.

В этом случае выгода от extra payments только в том, что у вас накопился principal больше на величину ваших extra payments, который можно использовать как downpayment на новый дом или еще куда.
С другой стороны, если теже extra payments оставить на щету или куда-нибудь инвестировать (пусть с маленьким процентом, но гарантировано), то через десять лет вы также получите вашу добавку к новому downpayment, только больше за щет набежавших в банке процентов. К тому же эти деньги можете использовать довольно легко в екстренном случае.

Верно ли я рассуждаю? Если верно, то Virginian, спасибо за идею, мне этот вопрос все не давал покоя.

Komissar · Post by **Komissar** » 07 Mar 2003 21:29

Прогнал несколько сценариев через ТаксАкт он-лайн. Получилось, что эффективно я плачу 56% от мортгидж интерест, остальные 44% возвращаются ко мне. Если мортгидж интерес за год будет уж очень большой (напр $200000), то эффективный возврат упадет до 34%.

Вот конкретные (мои) данные. Так получилось, что даже и без мортгиджа мне был бы положен такс рефанд, но с увеличением мортгиджа он растет. Никакие другие параметры (проперти такс и др) не менял, менял только цифру для мортг. интереса, от $44 до $200044. Все цифры в $ США :wink:

Mortgage interest (1098) vs Total tax refund (Fed + State)
44 -- 6578
5044 -- 8793
10044 -- 11008
20044 -- 15438
50044 -- 28632
100044 -- 49111
200044 -- 82834

Т.е. в диапазоне $44 - 50044, на каждые добавленные $5000 интереса, ко мне возвращается $2215.

Интересно, что с гипотетическим мортгиджем в $200000, мой федерал такс составил бы только 1.23%. Меня удивило, что с увеличением мортгидж дедакшн не включились "тормоза" в виде АМТ. Оказалось, согласно форме 6251, что АМТ исчисляется из суммы, полученной после вычета дедакшн из дохода, а я раньше думал, что АМТ как раз плюет на все дедакшн. Или Такс-Акт врет? В общем, есть о чем поразмышлять.

sergeibob · Post by **sergeibob** » 07 Mar 2003 21:32

AnyaGal wrote:Верно ли я рассуждаю? Если верно, то Virginian, спасибо за идею, мне этот вопрос все не давал покоя.

Нет, так как ваш principal будет меньше, то начисляемыи interest будет меньше.
Так что ваша выгода не зависит от того, сколько вы живете в етом доме.
То есть вы как бы инвестируете extra payment под процент вашего mortgage-а.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 07 Mar 2003 21:50

sergeibob wrote:
AnyaGal wrote:Верно ли я рассуждаю? Если верно, то Virginian, спасибо за идею, мне этот вопрос все не давал покоя.

Нет, так как ваш principal будет меньше, то начисляемыи interest будет меньше.
Так что ваша выгода не зависит от того, сколько вы живете в етом доме.
То есть вы как бы инвестируете extra payment под процент вашего mortgage-а.

Верно, и вам спасибо.

Тогда действительно пожалуй, что выгодно, но не все "лишние" деньги.
Под home еquity можно всегда взять кредит если на что-то деньги понадобятся, но это тоже будет даваться под процент по текущей ставке.

Эх если б знать все что будет наперед... :roll:

GrayWolf · Post by **GrayWolf** » 07 Mar 2003 21:52

thinker wrote: Пускай даже вы платите после экономии на налогах 2.72% (3.62-25%=2.72). Есть ли сегодня достойная альтернатива такому инвестменту?

А почему нет то? :pain1:

Что, кроме CD и стоков, других инструментов на рынке не осталось?
Смотрим, например, сюда: VFIIX
Доходность за год - 9.68%, за 3 годa - 9.61%, за 10 - 7.24.
При етoм, Issuer - US Treasuries.
Я понимаю, что сейчас бонды прут, как 5 лет назад стоки -- так за рынком то следить надо иногда. И не жадничать...

Впрочем, портфельные инвестиции - тема отдельная и очень интересная сама по себе.
Здесь же я только хотел сказать, что рынок позволяет инвестировать лучше, чем под 2.27%, то есть в такой ситуации я бы моргидж платить не стал.

u0999 · Post by **u0999** » 07 Mar 2003 21:53

sergeibob wrote:иметь mortgage 100,000 и 100,000 денег.

лучше не иметь мортгидж (выплачен) и иметь денег 100,000. Над этим и работаем

Virginian · Post by **Virginian** » 07 Mar 2003 21:55

Как тут уже справедливо заметили, все определяется временными рамками.

Если вы платите в счет principal, то первые несколько лет эффект от уменьшения interest за счет увеличения principal будет сказываться незначительно, поскольку ваши "регулярные" платежи все равно в основном идти в проценты, то есть в воздух. Зато к концу вашего "укороченного" mortgage эффект будет стремительно нарастать, ваши регулярные платежи будут почти целиком идти в principal.

При 30-летнем заеме первые 5 лет львиная доля идет в проценты, а в последние 5 лет с точностью наоборот, почти все идет в principal. Когда вы платите дополнительную сумму сверх вашего регулярного платежа, ваш срок выплаты как бы сжимается. Очень грубо, скажем с 30 до 20 лет. Меняется и график перераспределения ваших регулярных выплат между выплатами в principal и interest.

Теперь уже только первые три года вы платите в основном проценты и соответственно последние три года - практически один баланс.

Это конечно очень грубое сравнение. Но вывод из этого простой, если вы прoживете в конкретном доме 3-5 лет вы просто накопите ваши "экстра" выплаты в home equity. В этом случае деньги лучше было бы вложить куда то еще, например в пенсионный фонд(они ведь будут очишены от налогов) или в евро, да мало ли куда еще.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 07 Mar 2003 22:02

А я вот еще слышала, что можно занимать из своего пенсионного фонда почти как home equity.
Кто-нибудь слышал про это. Просто ли это делается, какие условия?

u0999 · Post by **u0999** » 07 Mar 2003 22:32

не только слышали но и занимали. не это не как home equity - NOt taх deductаble. вдумайтесь сами - ведь в пенсионном фонде деньги pre-tax. Одно хорошо - интерес платишь самому себе.

Jedd · Post by **Jedd** » 07 Mar 2003 22:49

Верно ли я рассуждаю? Если верно, то Virginian, спасибо за идею, мне этот вопрос все не давал покоя.

Буквально если вы вложите $1000 в ваш mortgage, то общие месячные выплаты не поменяются, но они перераспределятся и с них будет больше уходить в счет principal. Как раз на сумму приблизительно равную $1000*Rate/12
В этом случае конечно сумма списывамая с налогов будет меньше, но ведь если вы вкладываете куда-то, то на прибыль налог надо платить. Так что если вложение не приносит стабильного процента большего,чем процент на mortgage - то вкладывать в mortgage однозначно.

Привет

Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

Re: Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

Re: Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

Re: Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

Re: Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

Re: Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

Re: Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

Re: Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?