Сейчас время рефинансировать

Moderator: Komissar

User avatar
Dweller
Уже с Приветом
Posts: 10879
Joined: 20 Dec 2000 10:01
Location: Bellevue, WA

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Dweller »

ещё есть loan origination fee, не надо забывать

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4773
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by DropAndDrag »

на самом деле рассчитать насколько выгодно рефинансирование сложно и получить однозначного ответа в принципе нельзя, если платить дополнительно в принципал. подчеркиваю, именно выгодное рефинансирование, а не уменьшение месячной платы или кешаут.
единственное аккуратное сравнение имеющейся и новой ипотек - это подсчет кол-ва месяцев при одинаковой (!!!) месячной плате. сразу отмечу, что это несколько нереальное сравнение, так как месячные платы не будут одинаковы, и их надо приводить к большей месячной плате.
Приведу пример, только не придирайтесь к цифрам - пишу от балды.
1. имеющаяся ипотека. оставшаяся сумма 100 тыс, rate 3%, месячная плата (не учитывая escrow) 1000, осталось 9.5 лет или 114 месяцев.
2. новая ипотека. новая сумма состоит из 100 тыс + поинты (к примеру, 0.25% = 250 баксов) + всякие fee (как самой ипотечной компании, так и те что платятся третьим сторонам) 2000. Получаем новая сумма равна = 102,250. rate = 2.5%, месячная плата 950 баксов, на 10 лет или 120 месяцев.

Лучше ли новая ипотека?
Можно найти несколько аргументов в пользу новой ипотеки. Например, платите в месяц на 50 баксов меньше, так что за 2250 / 50 = 45 месяцев выплатите увеличение суммы и дальше пожинаете выгоду! Увы, это неправильное сравнение, так как сравниваются пусть не апельсины с яблоками, но как минимум яблоки разных сортов.

Правильное сравнение будет, если новую ипотеку пересчитать, что в месяц будет платиться 1000 баксов из которых 50 будет уходить в принципал. Если кол-во месяцев будет больше 114, то выгодны НЕТ!
А если меньше - есть? Да, если вы не будете дополнительно в принципал. А если будете, тогда нужно считать, так новая ипотека при дополнительной плате в принципал хуже из-за того, что rate меньше. Удивились? Так как вы не знаете как когда и сколько вы будете платить в принципал, то можно найти при каком дополнительном и одинаковом платеже в принципал ипотеки сравняются по месяцам.

Из своего недавнего опыта. Новая ипотека выглядела очень привлекательна. Казалось, что выиграю. Поспал ночь, понял что к чему, пересчитал и долго матерился ... Заодно выяснилось что все эти ипотетчики считать просто не умеют. Когда младший клерк сдался, то за дело взялся их сеньор клерк. Как он только не изворачивался - в итоге достал и я ему послал 2 эксел таблицы и попросил объяснить - где же моя выгода. В итоге сеньор клерк, поскуливая о хорошем диле, не смог объяснить мою выгоду.

User avatar
Снежная__
Уже с Приветом
Posts: 6651
Joined: 31 Oct 2014 16:06
Location: CA, San Diego

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Снежная__ »

Komissar wrote:
24 Jul 2020 21:57
Снежная__ wrote:
24 Jul 2020 21:37
2.5 на 30 лет
пойнты?
есть

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 54842
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Komissar »

Снежная__ wrote:
25 Jul 2020 15:11
Komissar wrote:
24 Jul 2020 21:57
Снежная__ wrote:
24 Jul 2020 21:37
2.5 на 30 лет
пойнты?
есть
Сколько?

domperignon
Уже с Приветом
Posts: 3821
Joined: 11 Jan 2009 17:09

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by domperignon »

Где лучше искать брокера для перефинансирования? Есть ли какой-то хороший ресурс? Я столкнулся с проблемой, что до проверки кредитной истории никакой информации по ценам от большинства мест не получить. Но не хочется иметь десяток отметок в истории только для того чтобы цены узнать и понять что все это не реально

User avatar
Dweller
Уже с Приветом
Posts: 10879
Joined: 20 Dec 2000 10:01
Location: Bellevue, WA

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Dweller »

domperignon wrote:
31 Jul 2020 19:15
Где лучше искать брокера для перефинансирования? Есть ли какой-то хороший ресурс? Я столкнулся с проблемой, что до проверки кредитной истории никакой информации по ценам от большинства мест не получить. Но не хочется иметь десяток отметок в истории только для того чтобы цены узнать и понять что все это не реально
лучше через знакомых
но хороший брокер и так выкатит вам все цифири без hard pull а просто надо будет все цифири ему свои дать: зарплату и пр
свое очко надо знать в принципе, щас многие банки его дают без проблем ежемесячно

domperignon
Уже с Приветом
Posts: 3821
Joined: 11 Jan 2009 17:09

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by domperignon »

Dweller wrote:
31 Jul 2020 20:02
domperignon wrote:
31 Jul 2020 19:15
Где лучше искать брокера для перефинансирования? Есть ли какой-то хороший ресурс? Я столкнулся с проблемой, что до проверки кредитной истории никакой информации по ценам от большинства мест не получить. Но не хочется иметь десяток отметок в истории только для того чтобы цены узнать и понять что все это не реально
лучше через знакомых
но хороший брокер и так выкатит вам все цифири без hard pull а просто надо будет все цифири ему свои дать: зарплату и пр
свое очко надо знать в принципе, щас многие банки его дают без проблем ежемесячно
Да именно так мне и делали в прошлый раз через Desktop Underwriter. Даёшь доход, обязательства и кредит скор, который кредитки дают.

Знакомых никаких нет. На работе все какими-то плохими лендерами пользовались и остались недовольны. Как искать загадка. Разве методом тыка. Но сколько времени придётся снова угробить

User avatar
olegy
Уже с Приветом
Posts: 1922
Joined: 07 Nov 2000 10:01
Location: San Diego, CA, USA

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by olegy »

В прцессе рефинансирования прислали вот такой request:

Provide written verification from borrower's employer confirming their ability to relocate and/or work from home and further confirm there will be no change to position and/or compensation

Я их послал в пешее зротическое путешествие.
Кто нибудь с подобным сталкивался?
Сказал - сами получайте или cancel.
Я гражданин Украины, киевлянин и я против хунты!

Дама
Уже с Приветом
Posts: 7136
Joined: 03 Dec 2003 20:13
Location: MD, USA

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Дама »

Я на 2.5 сеичас рефинансирую, без поинтов. Но платить closing fees. Мои Credit Union делает.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 54842
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Komissar »

Дама wrote:
08 Aug 2020 00:04
Я на 2.5 сеичас рефинансирую, без поинтов. Но платить closing fees. Мои Credit Union делает.
круто!

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4773
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by DropAndDrag »

Дама wrote:
08 Aug 2020 00:04
Я на 2.5 сеичас рефинансирую, без поинтов. Но платить closing fees. Мои Credit Union делает.
2.5% и отрицательным поинтами мне не помогает :pain1:

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 54842
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Komissar »

Дама wrote:
08 Aug 2020 00:04
Я на 2.5 сеичас рефинансирую, без поинтов. Но платить closing fees. Мои Credit Union делает.
а сколько сейчас процентов?

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3812
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Grand Canyon »

Эх, пересчитал, мне не имеет смысла рефинансироваться.
Даже немного теряю при переходе с 4.25 на 2.225%, чисто из-за гребаной стоимости закрытия.
Но все же может кто посоветует лендера с минимальной стоимостью закрытия?

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4773
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by DropAndDrag »

Grand Canyon wrote:
11 Aug 2020 04:39
Эх, пересчитал, мне не имеет смысла рефинансироваться.
Даже немного теряю при переходе с 4.25 на 2.225%, чисто из-за гребаной стоимости закрытия.
Но все же может кто посоветует лендера с минимальной стоимостью закрытия?
а сколько fee и какой principal?

domperignon
Уже с Приветом
Posts: 3821
Joined: 11 Jan 2009 17:09

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by domperignon »

Grand Canyon wrote:
11 Aug 2020 04:39
Эх, пересчитал, мне не имеет смысла рефинансироваться.
Даже немного теряю при переходе с 4.25 на 2.225%, чисто из-за гребаной стоимости закрытия.
Но все же может кто посоветует лендера с минимальной стоимостью закрытия?
Брокеры имеют какие-то свои условия с лендерами. И брокеры обычно местные. Вопрос как эти условия искать и сравнивать.

Имеет смысл перефинансировать чтоб избавиться от PMI/MIP. Если ее итак нет, может ждать когда ещё ниже процент будет или вообще не париться

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3812
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Grand Canyon »

domperignon wrote:
11 Aug 2020 05:09

Имеет смысл перефинансировать чтоб избавиться от PMI/MIP. Если ее итак нет, может ждать когда ещё ниже процент будет или вообще не париться
От PMI я избавился на 2-й месяц. Совершенно не обязательно для этого перефинансировать.
Что мне даст перефинансирование - только бОльшую гибкость, если вдруг я поменяю планы и не захочу выплачивать за 3 года. А скажем решу, что мол на 5 лет растянуть. Тогда рефинансирование даст небольшую выгоду, если цена закрытия будет подходящая.

Короче, я уже говорил что проводил расчеты.
Вопрос рефинансировать/не рефинансировать каждому должен быть понятен и так, в зависимости от личной ситуации.

Ждать процент еще ниже - а куда еще ниже? Этот момент может и не настать...

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 54842
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Komissar »

Grand Canyon wrote:
11 Aug 2020 05:30
domperignon wrote:
11 Aug 2020 05:09

Имеет смысл перефинансировать чтоб избавиться от PMI/MIP. Если ее итак нет, может ждать когда ещё ниже процент будет или вообще не париться
От PMI я избавился на 2-й месяц. Совершенно не обязательно для этого перефинансировать.
Что мне даст перефинансирование - только бОльшую гибкость, если вдруг я поменяю планы и не захочу выплачивать за 3 года. А скажем решу, что мол на 5 лет растянуть. Тогда рефинансирование даст небольшую выгоду, если цена закрытия будет подходящая.

Короче, я уже говорил что проводил расчеты.
Вопрос рефинансировать/не рефинансировать каждому должен быть понятен и так, в зависимости от личной ситуации.

Ждать процент еще ниже - а куда еще ниже? Этот момент может и не настать...
так надо рефай на 30 лет! Через 30 лет этож будут вообще копейки

domperignon
Уже с Приветом
Posts: 3821
Joined: 11 Jan 2009 17:09

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by domperignon »

Grand Canyon wrote:
11 Aug 2020 05:30
domperignon wrote:
11 Aug 2020 05:09

Имеет смысл перефинансировать чтоб избавиться от PMI/MIP. Если ее итак нет, может ждать когда ещё ниже процент будет или вообще не париться
От PMI я избавился на 2-й месяц. Совершенно не обязательно для этого перефинансировать.
Что мне даст перефинансирование - только бОльшую гибкость, если вдруг я поменяю планы и не захочу выплачивать за 3 года. А скажем решу, что мол на 5 лет растянуть. Тогда рефинансирование даст небольшую выгоду, если цена закрытия будет подходящая.

Короче, я уже говорил что проводил расчеты.
Вопрос рефинансировать/не рефинансировать каждому должен быть понятен и так, в зависимости от личной ситуации.

Ждать процент еще ниже - а куда еще ниже? Этот момент может и не настать...
От MIP не избавиться без перефинансирования. А вопрос не всегда понятен как раз потому, что неизвестно сколько стоят все поборы и сколько стоит сейчас дом например, если надо избавиться от MIP или PMI. Если вам вопрос понятен, то конечно и обсуждать нечего

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3812
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Grand Canyon »

Komissar wrote:
11 Aug 2020 05:42

так надо рефай на 30 лет! Через 30 лет этож будут вообще копейки
А нахрена мне на 30 лет месячные платежи? Я может хочу на раннюю пенсию в 40 лет?

Но что-то странная штука. Не могу получить online quotes. Уже не первый раз.
Либо какие-то проблемы с адресом дома, либо баланс слишком низок для рефинансирования.
А звонить самому неохота, пусть они звонят.

domperignon
Уже с Приветом
Posts: 3821
Joined: 11 Jan 2009 17:09

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by domperignon »

Там очень просто, большинство тех кто занимается мортгиджами хотят чтобы вы сразу у них все делали и не смотрели на их расценки и не сравнивали с другими. Поэтому большинство никаких online quotes не дают. У нас по крайней мере. И уж тем более не звонят сами.

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3812
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Grand Canyon »

domperignon wrote:
11 Aug 2020 06:16
Там очень просто, большинство тех кто занимается мортгиджами хотят чтобы вы сразу у них все делали и не смотрели на их расценки и не сравнивали с другими. Поэтому большинство никаких online quotes не дают. У нас по крайней мере. И уж тем более не звонят сами.
Ах вот ведь какие хитрецы...
Хотя с мортгиджами как раз помню какой-то онлайн сравниватель расценок, но вот по рефинансированию ничего такого не нашел.
Но все равно, все же знают, от знакомых/друзей, какая примерно текущая ситуация на рынке, какой % нормальный, а какой нет.

domperignon
Уже с Приветом
Posts: 3821
Joined: 11 Jan 2009 17:09

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by domperignon »

Grand Canyon wrote:
11 Aug 2020 06:22
domperignon wrote:
11 Aug 2020 06:16
Там очень просто, большинство тех кто занимается мортгиджами хотят чтобы вы сразу у них все делали и не смотрели на их расценки и не сравнивали с другими. Поэтому большинство никаких online quotes не дают. У нас по крайней мере. И уж тем более не звонят сами.
Ах вот ведь какие хитрецы...
Хотя с мортгиджами как раз помню какой-то онлайн сравниватель расценок, но вот по рефинансированию ничего такого не нашел.
Но все равно, все же знают, от знакомых/друзей, какая примерно текущая ситуация на рынке, какой % нормальный, а какой нет.
А когда вы брали? Все могло измениться с тех пор. Пример я вызывал сантехника три года назад и пару недель назад. Бизнес сильно поменялся за три года. Сейчас почти никто не дает цены по телефону. Обзвонил с десяток контор только двое сказали стоимость работы. Все остальные хотят 80-100 долларов только за то, чтобы прийти и сказать сколько их услуга стоит. Говорить цены наперед оказывается теперь не всем выгодно. Раньше если и не могли наперед сказать приходили и забесплатно давали estimate

Рефинансирование это просто новый мотргидж

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3812
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Grand Canyon »

domperignon wrote:
11 Aug 2020 06:30

А когда вы брали? Все могло измениться с тех пор. Пример я вызывал сантехника три года назад и пару недель назад. Бизнес сильно поменялся за три года. Сейчас почти никто не дает цены по телефону. Обзвонил с десяток контор только двое сказали стоимость работы. Все остальные хотят 80-100 долларов только за то, чтобы прийти и сказать сколько их услуга стоит. Говорить цены наперед оказывается теперь не всем выгодно. Раньше если и не могли наперед сказать приходили и забесплатно давали estimate

Рефинансирование это просто новый мотргидж
Как раз три года назад...
Все же есть online quotes: quickenloans.com
Но у них и стоимость закрытия какая-то лоховская, и сам % не стоит того, чтобы вставать со стула.
Короче, это для каких-то совсем дурачков похоже...

Но обзванивать самому кредит юнионы, чтобы получить чуток лучше цифры, тоже не особо прикалывает. Все же пожалуй стоит попробовать парочку, попытка не пытка...

domperignon
Уже с Приветом
Posts: 3821
Joined: 11 Jan 2009 17:09

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by domperignon »

Grand Canyon wrote:
11 Aug 2020 06:31
domperignon wrote:
11 Aug 2020 06:30

А когда вы брали? Все могло измениться с тех пор. Пример я вызывал сантехника три года назад и пару недель назад. Бизнес сильно поменялся за три года. Сейчас почти никто не дает цены по телефону. Обзвонил с десяток контор только двое сказали стоимость работы. Все остальные хотят 80-100 долларов только за то, чтобы прийти и сказать сколько их услуга стоит. Говорить цены наперед оказывается теперь не всем выгодно. Раньше если и не могли наперед сказать приходили и забесплатно давали estimate

Рефинансирование это просто новый мотргидж
Как раз три года назад...
Все же есть online quotes: quickenloans.com
Но у них и стоимость закрытия какая-то лоховская, и сам % не стоит того, чтобы вставать со стула.
Короче, это для каких-то совсем дурачков похоже...

Но обзванивать самому кредит юнионы, чтобы получить чуток лучше цифры, тоже не особо прикалывает. Все же пожалуй стоит попробовать парочку, попытка не пытка...
Попробуйте, потом расскажите, была ли между ними разница. Как собираетесь выбирать эту парочку?

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3812
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: Сейчас время рефинансировать

Post by Grand Canyon »

domperignon wrote:
11 Aug 2020 06:30

Рефинансирование это просто новый мотргидж
Hа самом деле не просто новый мортгидж.
Когда старый мортгидж брали, тоже скорее всего не с бухты-барахты, а считали-сравнивали.
А рефинансирование - это огрызок того мортгиджа, за еще более выгодный процент.
В зависимости от того, какой баланс, думаю не всем лендерам выгодно браться.
Сильно сомневаюсь, что будут браться, если принципал 50К и меньше...

Return to “Продажа и покупка недвижимости”