multi-unit building ownership

[Nostradamus]

У знакомых такая ситуация: есть многоквартирный дом и тремя из шести юнитов (townhome) владеет один человек, остальные во владении других. У них один из юнитов. Они недавно в очередной раз решили перефинансировать и им отказали на том основании что в Калифорнии пару лет назад принят новый закон, запрещающий совершать любые операции владельцам юнитов в доме где половиной или больше юнитов владеет один человек. То есть они теперь вроде бы не могут даже продать свой townhome, и их соседи тоже. Сталкивался ли кто-нибудь с такой ситуацией? Если да, то что делать? Имеет ли смысл нанимать лоера?

[Komissar]

обычно закон таков, что если в комплексе >50% юнитов ренталы, а не owner-occupied, то точно проблемы с финансированием. По нынешним временам, затруднения возникают уже если >25% юнитов ренталы.

Значит, если владелец 3х юнитов живет в 1, а 2 сдает, то это уже 33% ренталов, а если хотя бы еще один из 3-х остальных юнитов сдается, то налицо 50% ренталов.

Подозреваю, что причина в этом, а не в том, что на 3 юнитах имя одного и того же владельца.

[Nostradamus]

В общем, нашел я информацию по новым требованиям FHA. Это похоже для кондо по всем штатам, не только в Калифорнии.
Но все-таки интересно, реально ли перефинансировать в такой ситуации? Можно ли найти банки или CU которые будут перефинансировать units not approved by FHA? Вообще ситуация довольно дикая по-моему.

[Nostradamus]

Подозреваю, что причина в этом, а не в том, что на 3 юнитах имя одного и того же владельца.

Да, совершенно точно - так и есть. И это владелец там вообще не живет и не сдает эти юниты.

[Komissar]

если Вы имеете в виду этот документ:
http://www.caionline.org/govt/news/Poli ... %20FAQ.pdf

то там только о мортгиджах с FHA-insurance.

Why Should My Association Care about the FHA Requirements?
This is an issue of interest for condominium associations as FHA insured mortgages are playing an increasingly important role as a financing mechanism for those seeking to purchase condominium units. While traditionally, FHA-insured mortgages played a small role in the housing markets (approximately 5 percent in 2007), that number has increased to roughly 20 percent of mortgage originations in 2008.

[Nostradamus]

Я имел в виду вот это:
SUMMARY OF FNMA & FHA LENDING GUIDELINES AFFECTING PURCHASE OF
UNITS IN CONDOMINIUM ASSOCIATIONS
No more than 10% of the units may be owned by one investor.
http://www.ksnlaw.com/assets/FNMA&FHAGuidelines.pdf

[Komissar]

а, значит, это не только FHA, но и FNMA гайдлайны. Звучит, что - засада. Проконсультироваться с real estate lawyer не помешает. М.б. можно устроить grandfather clause - ведь куплено было до тех законов.

Хрен с рефай, а вот невозможность продать, кроме как Buyer'у за кеш - это засада.

[Nostradamus]

Да, похоже на то. Спасибо за совет. Кстати потенциальным покупателям кондо это все надо иметь в виду

[KVA]

Не все так плохо. Пойдите в мелкие локальные банки или кредит юнионы. Они часто держат mortgage весь срок не перепродавая и плевать хотели на все гайдлайны. У меня была точно такая же ситуация и мелкий банк был рад выдать refi хотя ренталов было >30%. Точнее после того как мелочь согласилась рефинансировать, большой банк вдруг проснулся и решил тоже наплевать через неделю после отказа.