How to find a really good deal when buying the house ???

[viv]

Почитав на форуме бесконечные аргументы в пользу/против покупки дома, всплывает на поверхонсь тот факт, что самая неубиенная карта в этом деле выловить из потока предложений о продаже дома, тот самый good deal который поможет тебе загнать его по возможности пораньше и/или подороже. На вскидку ( google ) найти нормальный tool в интернете не удалось. То фотки уж больно общего плана, то адреса точного нет чтобы отфильтровать черные районы.
Вообще складывается впечатление, что вот инет тут слабый помошник ... Реэлтера тогда как искать толкогого и не жадного ? Да будь я таким реэлтером - не отдал бы нормальный deal никому сам бы нагрелся - так ведь ?

Господа отведавшие собак на покупке домов - давайте уже типы пожалуйста. Киросинку будем покупать ...

[u0999]

только по фоткам и интернету good deal не найдете...На фотках и в описании ино раз такое д...о заманчиво выглядит. Еще пользуйтесь аэрофотос'емочными фото на mapquest.com. Мы один раз чуть не кинулись на такой дом - картинка, все хорошо, features, площади комнат, цена...Но стоял возле шумной улицы и заднего двора почти не было. А на листинге этого же не видно. Начать надо с интернета, а потом надо и побегать, и изучить рынок, не прогадать, не переплатить.
К тому же - что значит "продать пораньше"? Почти никакой дом за год не вырастет настолько, чтобы покрыть все ваши расходы на клозинг, лоера, налоги, и пр., да еще оставить вас с прибылью. Ну разве что вы купите foreclosed property намного дешевле рыночной цены, подремонтируете и продадите НАМНОГО дороже покупной цены.

[u0999]

то адреса точного нет чтобы отфильтровать черные районы.
Вообще складывается впечатление, что вот инет тут слабый помошник ... Реэлтера тогда как искать толкогого и не жадного ? Да будь я таким реэлтером - не отдал бы нормальный deal никому сам бы нагрелся - так ведь ?

...

вас жадность риэлтера не волнует. он берет процент не с вас, а с продавца. Толкового... все равно всю работы проделывали мы сами, риэлторы нас только водили показывать отобранные нами же дома. Кстати, сечас у них есть бесплатный tool -задаете ваши параметры, они создают query и к вам приходит емейл с их базы данных как только дом, подходящий под ваши параметры выходит на рынок. База данных обновляется 2 раза в день. Это не как realtor.com или местная газета - там все листинги уже по прошествии нескольких дней. А так если увидели что то обещающее - тут же звоните и бегом смотреть. Только о такой рассылке надо с риэлтером договориться. Почему то не все это делают. некоторые пытаются вам поакзывать "свои" листинги, а не свежачок на рынке. Удачи.

[viv]

Ну а почему бы сразу через год и не продать, если дил хороший, то понятно что хорошесть его не меньше 6 процентов от средней его нормальной стоимости - на покрытие расходов по продаже хватит .
А марафет если навел и цена на недвижимость немного подросла ( что обычно так и есть ) - что же тянуть-то ? Опять ищи хороший дил и продавай - если знаешь как искать - в этом и вопрос.

А этот tool про который Вы говорили он в инете доступен для простых смертных ? Если нет то, как выйти не реэлтеров которые за дорма будут мне письма со свежими дилами слать ?

[sergeibob]

Ну а почему бы сразу через год и не продать, если дил хороший, то понятно что хорошесть его не меньше 6 процентов от средней его нормальной стоимости - на покрытие расходов по продаже хватит .
А марафет если навел и цена на недвижимость немного подросла ( что обычно так и есть ) - что же тянуть-то ? Опять ищи хороший дил и продавай - если знаешь как искать - в этом и вопрос.

Я думаю это для них довольно рискованно. Если это ваш брокер, и вместо того, чтобы продавать ваш дом он его сам покупает, то вы его очень быстро можете засудить за это дело. Если же это другой брокер и увидел a great deal, то так как все дома в MLS, то к тому времени найдется еще 5 других покупателей. Так что если брокеры будут заниматься в массовом масштабе, то вероятность быть засуженным очень велика, и я думаю это не поощряется их компаниями.

Потом это надо поиметь loan, выплачивать его пока приводите дом в порядок и продаете - опять же немалые расходы.

Поэтому если брокеры этим и занимаются, то не слишком много. Хотя существуют естественно люди, которые покупают fixer uppers, приводят в порядок, и перепродают. Если в этом fixer upper жить два года, пока приводите в порядок, то прибыль не облагается налогом (до 250,000 для одного человека/500,000 для семьи), так что это дополнительная неплохая экономия.

[viv]

Значит схема такая вырисовывается пока:

1) Определиться с требованиями к дому.

2) Отловить как можно больше брокеров и озадачить их пунктом 1. Все равно за их услуги будут платить продавцы - пускай трудятся много не мало. Попросить их скидывать на мыло свеженькие варианты каждый день. Если не могут на мыло, дать тел ( или не давать ? - задолбают же наверняка со своими идеями ). А вообще если мне 2 брокера указали на один и тот же дом или хозяева напрямую на меня вышли пока брокер их в носу ковырял. Как они решают кому коммисионные за услуги отдавать ? Или больше одного брокера для продажи дома не нанимают никогда?

3) Услышав заманчивое предложение сразу немедля ехать смотреть. Говорят неплохо при этом захватить из банка преапрувленный кредит.
И что бедный брокер каждый раз лично будет приезжать к каждому дому который мы смотрим и распинаться ? и опять же безвозмездно - тоесть даром ?

4) дать добро и ехать оформлять кредит в банке. Как это практически делается опять же с брокером ? Когда наступает момент когда уже отказываться поздно и передумать нельзя ? Можно туда предварительно комиссию заслать с проверкой - слышал есть такие деятели ?

5) Ждать пока пустят в новый дом и переезжать.
Сколько в среднем может пройти времени от получения кредита, до непосредственного въезда в дом - а то надо же еще с рентованными аппартментами вовремя порвать ...

попинайте ногами каждый пункт плз

[thinker]

3) Услышав заманчивое предложение сразу немедля ехать смотреть. Говорят неплохо при этом захватить из банка преапрувленный кредит.
И что бедный брокер каждый раз лично будет приезжать к каждому дому который мы смотрим и распинаться ? и опять же безвозмездно - тоесть даром ?

Так точно. Это его РАБОТА - вас возить в удобное для Вас время (часто в выходные) и показывать дома, точно также, как дилер показывает вам машины на дилерской стоянке. Задаром же, правда? и еще прокатиться даёт!

[sergeibob]

2) Отловить как можно больше брокеров и озадачить их пунктом 1. Все равно за их услуги будут платить продавцы - пускай трудятся много не мало. Попросить их скидывать на мыло свеженькие варианты каждый день. Если не могут на мыло, дать тел ( или не давать ? - задолбают же наверняка со своими идеями ).

Так как все брокеры практически черпают данные ис одното и того же источника - Multiple Listings Service, то озадачивать оцень много брокеров не имеет смысла - они вас будут только напрягать и могут возникнуть сложности. Имеет смысл если вы ищите в разных городах, так как каждыи брокер знайет свои город лучше.

А вообще если мне 2 брокера указали на один и тот же дом или хозяева напрямую на меня вышли пока брокер их в носу ковырял. Как они решают кому коммисионные за услуги отдавать ? Или больше одного брокера для продажи дома не нанимают никогда?

Обычно один брокер при продаже - exclusive. По другому бывает редко.

3) Услышав заманчивое предложение сразу немедля ехать смотреть. Говорят неплохо при этом захватить из банка преапрувленный кредит.
И что бедный брокер каждый раз лично будет приезжать к каждому дому который мы смотрим и распинаться ? и опять же безвозмездно - тоесть даром ?

Будет и даром.

4) дать добро и ехать оформлять кредит в банке. Как это практически делается опять же с брокером ? Когда наступает момент когда уже отказываться поздно и передумать нельзя ? Можно туда предварительно комиссию заслать с проверкой - слышал есть такие деятели ?

Делаете Offer
Делаете инспекцию
Подписываете P&S Agreement (Purchase & Sales) и кладете deposit
В P&S написаны даты когда дом переходит к вам. Там обычно есть пункт, что если кредит не получите, то сделка расторгается.
Вообше к етому моменту может быть желательно завести адвоката (хотя и не обязательно)
Получаете кредит
Делаете final walk-through inspection
Делаете Closing
Переезжаете

5) Ждать пока пустят в новый дом и переезжать.
Сколько в среднем может пройти времени от получения кредита, до непосредственного въезда в дом - а то надо же еще с рентованными аппартментами вовремя порвать ...

Мало, обычно меньше недели. Зависит от того, как быстро вы получите кредит. Впрочем ето как вы напишите в P&S, но продавец обычно хочет побыстрее.

[u0999]

А этот tool про который Вы говорили он в инете доступен для простых смертных ? Если нет то, как выйти не реэлтеров которые за дорма будут мне
письма со свежими дилами слать ?

нет, простым смертным он недоступен, читайте мой пост: вы просите риэлтера to set up query with your requirements(цена, район, кол-во комнат и т.д). Он это делает ОДИН раз, и по этой query емаил посылается автоматически компьютером, как только появляется новый дом удовлетворяющий вашим требованиям. Сам риэлтер разумеется вручнуе вам емейлы не пишет. Это действует обычно месяц, потом надо возобновлять. Есть 2 варианта - 1 где вам приходит емейл со ссылкой, вы просто на него нажимаете и смотрите. Другой где вам дают ссылку, плюс username & password чтоб смотреть.

[viv]

спасибо за дельные советы

[quote:3c2928c70c="u0999"][quote:3c2928c70c="viv"]
А этот tool про который Вы говорили он в инете доступен для простых смертных ? Если нет то, как выйти не реэлтеров которые за дорма будут мне
письма со свежими дилами слать ?[/quote:3c2928c70c]
нет, простым смертным он недоступен, читайте мой пост: вы просите риэлтера to set up query with your requirements(цена, район, кол-во комнат и т.д). Он это делает ОДИН раз, и по этой query емаил посылается автоматически компьютером, как только появляется новый дом удовлетворяющий вашим требованиям. Сам риэлтер разумеется вручнуе вам емейлы не пишет. Это действует обычно месяц, потом надо возобновлять. Есть 2 варианта - 1 где вам приходит емейл со ссылкой, вы просто на него нажимаете и смотрите. Другой где вам дают ссылку, плюс username & password чтоб смотреть.[/quote:3c2928c70c]

А точный адрес дома и ссылка на фотку есть в таких email-ах ?

[u0999]

адрес есть. фотка - если она есть в базе данных. иногда появляется пару дней спустя.

[viv]

А насколько возможно сторговаться с брокером?

Например, если инспекторы нароют что-нибудь, или просто поторговаться для порядка.

[sergeibob]

А насколько возможно сторговаться с брокером?

Например, если инспекторы нароют что-нибудь, или просто поторговаться для порядка.

В каком смысле? Вы с брокером не торгуетесь, торгуетесь с продавцом.
Сначала торгуетесь до по цене, потом если инспекциа наидет неполадки - просите их устранить или сбросить цену. Величина обычно зависит от величины неполадок и оценки стоимости их устранения. Ну и как всегда торговля зависит от состояния рынка - если у него еще 5 возможных покупателеи ждут, он ничего устранять не согласится и просто вас пошлет.

[Nwaylock]

А насколько возможно сторговаться с брокером?

Например, если инспекторы нароют что-нибудь, или просто поторговаться для порядка.

Если инспекторы нарыли, мне кажется в этом случае нужно торговаться с продавцами - дом не соответствует своей цене.

И вообще, торгуясь вы проявляете свой интерес к дому, а продавцы, отвечая или не отвечая на ваш торг, демонстрируют насколько они заинтересованы в продаже на данный момент.

Брокер изначально тут не причем. Главный его интерес, чтобы сделка состоялась, поэтому он будет стараться "угодить" и вам и продавцам. Слышала, что если в процессе торга подавцы и покупатели уперлись на какую-то сумму и ни одни не хотят уступать ни другие, то брокеры погашают спорную сумме из своих комиссионных, потому как им выгоднее чтобы вы купили, чем не купили.

Также при торге тестируется "рыночность" цены данного дома.

Да, получается, что торговаться надо всегда. Вывод однако. Гы. Но в моем понимании выходит именно так.

[viv]

Такой еще момент ... Самое большое опасение, при покупке дома - это то что могут возникнуть обстоятельства когда вам срочно нужно будет продать дом. ( всвязи с потерей работы переездом или еще чем). Процесс, как известо, это не быстрый, месяцев на 5, а то и больше.
Реально ли сдать дом в ренту на срок пока дом будет продоваться ? Мне вот сказали знакомые, что возможно...
Я вот только не совсем понимаю кому нужно рентовать дом из которого в любой момент турнуть когда продадут и смотреть постоянно кто-то приходит. Мне кажется это не реально. . ... ...