Покупать или нет Co-Op в Нью Йорке - нужен совет или опыт

[N0rdic]

Доброго времени суток

Контекст вопроса:
первый раз ввязываемся в покупку недвижимости, потому многое приходится узнавать на ходу, что уже само по себе не очень радует. Хотелось бы более системно подойти к вопросу и понимать, на что нужно смотреть в разных случаях и, самое главное, как не попасть в просак.

Собственно вопросы:
- если кто-либо покупал ко-оп в НЙ - поделитесь опытом плз? похоже, это какой-то очень особый Нью-Йоркский зверь, которого мало кто знает и понимает за пределами.
- Какие самые очевидные проблемы, на которые стоит обратить внимания в первую очередь ( кооп борд, правила дома, in laws....)?
- Как можно навскидку определить дискаунт для коопа по сравнению с идентичным кондо ( налог на геморрой)?
- Стоит ли переживать о том, что proprietary lease истекает в 2090? чем это чревато и почему это вообще важно?
- какие есть подводные камни и как их избежать ( aka 'we don't know what we don't know').
- стоил ли опасаться какого-то сюра ( к примеру, продавец начинает разборки в суде потому что ему нечего делать, или же не хочеть возвращать депозит)?
- как наиболее эффективно пройти борд аппрувал?
- стоит ли заморачиваться на тему джентрификации района и потенциального роста цены земельного участка?
- как и где можно проверить дом на land lease? я так понял, что это довольно тухлое дело кроме очень отдельных случаев.
- насколько нужен вообще адвокат?
- у коопа правило на ремонт не давать более 45 дней. квартира в плохом состоянии и в 45 никак не уложиться. стоит ли заранее паниковать?

Вроде все.

буду безмерно благодарен за любые советы и опыт.

Большое спасибо.

[AlienCreature]

Как вы паравильно заметили это феномен New York и вам на этом форуме вряд ли что то дельное подскажут. Сходите на citydata в нью-йоркский форум, погуглите. Адвокат нужен обязательно. За относительно небольшую плату он ответит на все ваши вопросы перечисленные тут, и разберется во всей финсовой подноготной этой шарашкиной конторы коопа.

В принципе, покупая кооп вы НЕ покупаете квартиру, вы покупаете акции в корпорации коей является этот билдинг. В обмен корпорация вам сдает в рент квартиру... (aka prop lease). Прав у вас там еще меньше чем при снятии квартиры у лендлорда, прямо скажем -особо никаких прав нет. Коопы могут регулировать все на свете, как то наличие домашних животных, разрешение на любой ремонт, количество гостей, и даже может не разрешить вам отсутствовать в своей квартире дольше какого то количества времени. Правила могут меняться - то есть вы можете купить с одними правилами, а через год они примут что то другое. Покупая кооп вы прежде всего покупаете геморой. Именно поэтому они почти в 2 раза дешевле condo в некоторых местах уже.

[Kolombina]

В принципе, если разница в цене в два раза, то корпорация, которая владеет коопом, должна была бы конвертировать в кондо и продать в два раза дороже. Смысл держать такую непонятную недвижимость.. Или у них land lease?

[AlienCreature]

В принципе, если разница в цене в два раза, то корпорация, которая владеет коопом, должна была бы конвертировать в кондо и продать в два раза дороже. Смысл держать такую непонятную недвижимость.. Или у них land lease?

Некоторые так делают. Land lease не мешает конвертации в кондо. Там все гораздо сложнее

http://www.nytimes.com/2007/04/08/reale ... .html?_r=0

here are also potential tax implications for both individual shareholders and the co-op corporation. Joel E. Miller, a Queens tax lawyer, said that converting an apartment from a co-op to a condo is considered a sale for tax purposes because shareholders exchange their co-op shares and proprietary leases for deeds to their apartments as condominium units. Since the transactions are considered sales, shareholders have to calculate their taxable gains based on the current market value of their apartments. So if shareholders originally paid, say, $100,000 for a co-op apartment, and that same apartment is now worth $700,000, they would have a $600,000 gain, even though they still remain the owners of the apartment.