section 8 housing

[kyk]

Какие могут быть "подводные камни" при покупке дешёвого квадруплекса (2 - 2 спаленные и 2- 1-спаленные квартиры) в темнокожем районе upstate NY?

Все квартиры арендованы по программе section 8 housing.

[Komissar]

Какие могут быть "подводные камни" при покупке дешёвого квадруплекса (2 - 2 спаленные и 2- 1-спаленные квартиры) в темнокожем районе upstate NY?

Все квартиры арендованы по программе section 8 housing.

такие жильцы "убивают" пропердь... потому она там и дешевая

[Сабина]

Какие могут быть "подводные камни" при покупке дешёвого квадруплекса (2 - 2 спаленные и 2- 1-спаленные квартиры) в темнокожем районе upstate NY?

Все квартиры арендованы по программе section 8 housing.

такие жильцы "убивают" пропердь... потому она там и дешевая

Зато они если селятся то на всю жизнь

[kyk]

такие жильцы "убивают" пропердь... потому она там и дешевая

Что "убивают", это понятно. Но какой процент от рента будет уходить на ремонт? Доход-то можно ожидать? Если сам там рядом НЕ живешь и проперть менеджить сам не будешь?

Кстати, appraisal вроде как раза в два меньше продажной цены. О чём это говорит?

[Lavash]

Там может быть наркомафия. Грязь, насекомые, строптивые скандальные жильцы. Выгоните тех, другие будут такие же, т.к. контингент в округе один и тот же. Нормальные люди в таких местах не селятся. И с продажей будут проблемы. Не клюйте нa section 8 housing.Время от времени проводится инспекция, понятное делo, что загаженное жилье может его не пройти. Пока Вы не приведете жилье в нормальный вид, жилец будет там жить практически за Ваш счет.

[Komissar]

Зато они если селятся то на всю жизнь

они-то селятся, а гавернмент может и перестать платить (shutdown, budget crisis, what's not) или задержать оплату, не говоря уж о том, что это всегда ниже общего рынка ренты. Жильцы иногда прекращают платить свою долю - попробуй выпни их бедных.

[Komissar]

Кстати, appraisal вроде как раза в два меньше продажной цены. О чём это говорит?

продавцу нужно купить губозакаточную машинку?

[Komissar]

(2 - 2 спаленные и 2- 1-спаленные квартиры)

фрейдовская очепятка. Прямо про секцию 8.

[Lavash]

(2 - 2 спаленные и 2- 1-спаленные квартиры)

фрейдовская очепятка. Прямо про секцию 8.

Пожары, проблемы с полицией, судебные дела с жильцами.

[kyk]

продавцу нужно купить губозакаточную машинку?

поясните неопытному человеку. Разве appraisal сумма должна быть близкой к продажной цене для rental property?

[Lavash]

Кстати, appraisal вроде как раза в два меньше продажной цены. О чём это говорит?

Это говорит о том, что не надо покупать.

[kyk]

Это говорит о том, что не надо покупать.

А что ж продавец-то не дружит с реальностью или лохов ищет?

[Komissar]

Это говорит о том, что не надо покупать.

А что ж продавец-то не дружит с реальностью или лохов ищет?

в рылоистейте все всегда ищут лохов. Кстати, если собираетесь эту покупку финансировать, банк скорее всего, если и даст денег, то под высокий процент и в пределах аппрейзала.

[Lavash]

Это говорит о том, что не надо покупать.

А что ж продавец-то не дружит с реальностью или лохов ищет?

Ищут и находят. А еще бывает забьют всю проперть жильцами перед продажей, а на каких условиях покупателю не говорят. А набрали жильцов, пообещав, например, ютилитис за счет хозяина, а договор подписывается на один год. Покупаете Вы такую проперть, и приходит Вам билл, который будет на уровне полученного рента. И ничего Вы сделать не сможете, потому что лиз подписан на год.

[Kolombina]

Я не знаю насчет черных районов НЙ, думаю, там свои особенности.
Смотрите лизы, внимательно,смотрите comparable rent в районе.

Насчет аппрейзала. В том, что вы сказали, доля правды есть. Часто цена проперти определяется не только размером/расположенем/апгрейдами, но и ROI\cap rate. Стандартным считается порядка 10% в плохих районах, и около 7% в хороших районах. (это очень-очень приблизительно). Для того, чтобы поднять ROI, используются всякие хитрости вплоть до откатов (например, рент на бумаге 2000, и владелец дает из расчета 200 в месяц откат на год вперед при продаже). Или вот уловки с ютилитис. Это в общем случае. Поскольку у вас все заселены на section 8, то вариантов у продавца для мухлежа меньше.

Section 8 в плохих районах лучше, чем традиционный вариант, имхо. Section 8, кстати, может платить и ютилитис. Слэмлордство тоже инвестиции, вполне может подойти вам

[Lavash]

Описанный мной случай был именно section 8 housing, рент оплачивался жилищной субсидией.
Если будете покупать, нужно очень-очень-очень хорошо изучить все, досконально все мелочи. Причем своими глазами, мало доверяя кому-либо. Или доверяя, проверьте сами.

[kyk]

cтандартным считается порядка 10% в плохих районах, и около 7% в хороших районах

10% от чего?

[Kolombina]

Сколько стоит форплекс и сколько рент ?

[Vladimir1440]

cтандартным считается порядка 10% в плохих районах, и около 7% в хороших районах

10% от чего?

Годовой доxод на вложенный капитал.

Учитывайте, что:

- ваканси рейт очень маленький. По секшн 8 - очередь стоит. Выселите жильца - сразу куча новыx желающиx запрыгнуть в квартиру.
- квартира может быть в каком угодно состоянии. Затраты на ремонты - минимальны (знаю случаи, когда они - равны нулю).
- даже если "жилец перестал платить" - Вы деньги получаете (государство-то - платить за жильца продолжает).
- оплата государством - ведется по сложным сxемам (как скидка с налогов), т.е. если у Вас - xорошая зарплата, там есть совершенно законные варианты.
- тинант - зинтересован держаться за жилье (ему - совсем неоxота второй раз в очередь вставать).

Такого - много.

[kyk]

Затраты на ремонты - минимальны (знаю случаи, когда они - равны нулю)..

В данном случае ремонтировать будут контракторы. Я могу туда приехать раз месяц на один день. Да и тот район без ружья лишний раз соваться не хочется

[kyk]

Сколько стоит форплекс и сколько рент ?

написал в личку

[Kolombina]

Еще вспомнила - смотрите на %, который платит section 8. У меня была тенантка, она платила 10% от рента, и 90% - субсидия. Потом ей подняли зарплату и ее часть стала 60%.

[kyk]

Еще вспомнила - смотрите на %, который платит section 8.

А где смотреть? Требовать у продавца копии всех лизов по email или факсу ДО личного приезда и осмотра жилья?

И вобще, копии каких документов уместно спросить у продавца по email или факсу ДО?

[Kolombina]

Копии всех лизов можно просить ДО того, как писать оффер.

[kyk]

Копии всех лизов можно просить ДО того, как писать оффер.

а если он скажет, что покажу только при личной встрече или что-то в таком духе?