Rental property new rule proposed

[goldenstate]

Our HOA wants to change the CC&Rs asking the owners to vote for the following. All units purchased must be owner occupited for the period of 3 years, prior to that unit becoming available as a rental. That proposed change would not affect current owners of those units that currently have renters. It would only affect new owners.

Они мотивируют это новое правило тем, что it will help preserve property value, help current owners in the re-financing process, help potential buyers in qualifying for loans to purchase a home in this community. И все это, мол, должно поднять our property values.

Это изменение якобы связано с тем что доля рентерс выросла за последние N лет. A когда банки апрувят loans, они именно смотрят на этот параметер: процент рентеров. Если он выше например 50%, то лоун могут не дать, из-за чего количество бидов уменьшится и property value упадет (или не увеличится как могло бы). Т.е. они хотят чтобы доля рентерс в комплексе упала. По-моему это должно быть мне выгодно, как current owner.

Что скажете: pros and cons для меня, current owner/landlord? Any reasons not to vote for this change?

[Komissar]

Our HOA wants to change the CC&Rs asking the owners to vote for the following. All units purchased must be owner occupited for the period of 3 years, prior to that unit becoming available as a rental. That proposed change would not affect current owners of those units that currently have renters. It would only affect new owners.

А Вас затронет, если Вы лично захотите сдать, не прожив 3 года? Или уже прожили 3 года?

Для тех, кто собирается со временем продавать, а не сдавать свою пропердь, это хорошее правило. Но ведь ситуация может поменяться.

[goldenstate]

Я не жил ни дня, сразу начал сдавать. Т.е. судя по их аргументации, меня не затронет сразу. Но вот насчет как может помяняться ситуация, что меня потом затронет, я и пытаюсь понять...

Кстати почему это выгодно HOA? Они уже 2й год подряд пытаются это протолкнуть (в прошлом не прошло - якобы голосов не хватило, но они не унимаются).

[Komissar]

если уже сдаете, то, скорее всего, не тронут: обычно такие случаи are "grandfathered".

Почему это выгодно НОА? Скорее всего, кто-то из Board of Directors хочет продать вскоре, а value indeed goes up if there is a restriction on rentals.

С другой стороны, pool of potential buyers is expanded when rentals are allowed (because investors can buy too).

[goldenstate]

Верно.

Т.е. если новое правило не принято, то банки не всегда будут апрувить лоуны покупателям т.к. процент рентерс высок --> Цена на проперти падает.
Если новое правило принято, то инвесторы потеряют интерес, т.к. сдавать нельзя. --> цена на проперти падает.

И как оценить что все-таки лучше для поднятия цены: со старым или с новым правилом? Шорт-терм и лонг-терм? Поменять обратно ведь будет трудо, если не невозможно.

[Херовимчик]

Смотря на наше HAO, могу сказать что ваше мнение тут особо роли не играет. Если им надо, они примут изменения. Наши вот как-то протащили правило что если ты не проголосовал, то ты автоматически согласен. На собрания ходят единицы (часть юнитов пустые, часть сдается, время собраний не самое удобное), поэтому теперь у нас принимается любой бред. Апрувел рентеров тоже уже приняли....

[goldenstate]

Смотря на наше HAO, могу сказать что ваше мнение тут особо роли не играет. Если им надо, они примут изменения. Наши вот как-то протащили правило что если ты не проголосовал, то ты автоматически согласен. На собрания ходят единицы (часть юнитов пустые, часть сдается, время собраний не самое удобное), поэтому теперь у нас принимается любой бред. Апрувел рентеров тоже уже приняли....

Ок. Насчет самого нового правила, если оно вредное для меня, то я могу с ним активно бороться, например проголосовать против, плюс подговорить других владельцев.

Короче мне надо решить полезное ли это правило или вредное. Такая вот казалось бы несложная задача.

[Херовимчик]

если есть возможность подговорить, то это очень хорошо! а то у нас из 200+ владельцев только 15-20 хоть как-то булками пыталось шевелить

я бы поинтересовалась что будет когда вы решите сменить жильцов? не применят ли они сразу к вам это правило?

[goldenstate]

если есть возможность подговорить, то это очень хорошо! а то у нас из 200+ владельцев только 15-20 хоть как-то булками пыталось шевелить

я бы поинтересовалась что будет когда вы решите сменить жильцов? не применят ли они сразу к вам это правило?

Нет, новое правило не относится к старым владельцам. Только к новым.

[Lolla]

мы сейчас в нашем НОА пытаемся протолкнуть такую полиси, правда ограничение владения поставить на 1-2 года перед правом на рент. У нас это для того, чтобы таунхаузы за копейки не скупали и потом не скидывали за копеечный рент. Из-за того, что комплекс построился в неудачное время (на прошлом пике) + благодаря плачевному внешнему состоянию домов (судимся со строителем уже несколько лет а пока все стены в заплатках) цены занижены что ведет к тому, что инвесторы покупают за копейки для рента и селят непонятно кого (похожее жилье в нашей эрии в других городочках сдается на порядок выше). Индусы с большими семьями, черные с гаити и мексы прямо повалили к нам в городок...

[goldenstate]

мы сейчас в нашем НОА пытаемся протолкнуть такую полиси, правда ограничение владения поставить на 1-2 года перед правом на рент. У нас это для того, чтобы таунхаузы за копейки не скупали и потом не скидывали за копеечный рент. Из-за того, что комплекс построился в неудачное время (на прошлом пике) + благодаря плачевному внешнему состоянию домов (судимся со строителем уже несколько лет а пока все стены в заплатках) цены занижены что ведет к тому, что инвесторы покупают за копейки для рента и селят непонятно кого (похожее жилье в нашей эрии в других городочках сдается на порядок выше). Индусы с большими семьями, черные с гаити и мексы прямо повалили к нам в городок...

Это очень хороший пойнт, спасибо Лолла. Вообще говоря я бы хотел чтобы процент ренторов в комплексе был ниже, что есть хорошпий показатель для комплекса в целом. Так что это видимо и будет решающий аргумент в моем вопросе. Спасибо всем еще раз.