Покупка дома в US

SergeyV · Post by **SergeyV** » 17 Nov 1999 04:11

Уважаемые соотечествинники!
Расскажите, пожалуйста, о процессе покупки собственного жилья в US (Вопрос,конечно же, обращен к тем, кто уже обзавелся недвижимостью). Дом, кондо и т.п. Можете не приводить абсолютных цифр (хотя, конечно же, желательно, т.к. цены сильно разнятся в разных штатах). Какой downpayment, APR, на сколько лет пытаться взять кредит (при соответствующем возрасте) и т.д.? Искать самому, или, через Real Estate?

------------------

SK · Post by SK » 17 Nov 1999 16:55

www.realtor.com www.iown.com

kysaya · Post by **kysaya** » 17 Nov 1999 22:30

Мы искали и сами и через риэлтора. В конечном итоге нашли сами, но подключали нашего агента - он очень много облегчил. На стадии получения займа искали и перепробовали разные агентства - в основном, по рекомендациям знакомых. У нас были сложности типа короткой кредитной истории, малого первого взноса, отсутствия накоплений и ценных бумаг и пр.

Взяли под 6,85 на 30 лет, сейчас немножко вот вздохнем, руками разведем, и будем перезакладывать, т.к. тяжеловато.

На все оформление взяли своего адвоката, и он тоже бесценно совершенно помог. Так что, вкратце, - без специалистов - никуда!

Странник · Post by **Странник** » 23 Nov 1999 22:40

И что, кроме kysaya больше ни у кого дома нет?

Kuzya · Post by **Kuzya** » 23 Nov 1999 23:00

А у тебя Странник есть дом?

Я бы предположила по автомобильному топику, что есть

Да уж больно тема то обширная. Изложение на 5 страниц мало кому хочется писать, а меньше будет несерьезно

Ну ладно, несерьезно. Мы пробовали искать сами, но в конце концов вместо дома нашли хорошего агента.

Вот с ее помощью.

Даунпеймент 10%, плюс всякие накрутки и страховки, кредит на три года, там АПР меньше, дом за год так хорошо подрос, что удалось перефинансировать и избавиться от страховки.

IVA · Post by **IVA** » 24 Nov 1999 02:52

Согласна с Kuzya, уж больно много писать придется, да и смысла особо нет, все уже написано в книгах.
Теперь о собственном опыте, который не оригинален, наооброт. Первое что я сделала, прочитала "Home Buying for Dummies". Потом обчитала Internet (realtor.com and QuickenMortgage), поняла в какой мере наши желания соотносятся с нашими возможностями . Потом наняла агента ( двух: муж и жена ) по принципу нравится-не нравится, перебрав несколько. Агент buyer'у ничего не стоит, платит продавец. Агенты порекомендовали mortgage broker'а. На поиск дома ушел месяц, на closing еще месяц. Агенты все организовали блестяще, Broker же был из рук вон плох, но благодаря нашелу крепкому финансовому состоянию ( спасибо мужу )и помощи агентов все прошло спокойно. Мы купили townhouse в San Diego ( Del Mar ), 20% down, 30 year-fixed mortgage.
Что касается деталей, спрашивайте, если знаю, отвечу.

Странник · Post by **Странник** » 24 Nov 1999 17:12

Много писать, говорите?
А что - мало сообщений на Форуме на две страницы?
Или можно быть многословным только для самолюбования, а когда кому-то нужна реальная помощь - будем лениться?
Я тоже лентяй - я просто позвонил автору этого поста и рассказал всё, что считал нужным, по ходу дела ответив на возникшие вопросы.
Пожалуйста не воспринимайте это как попытку обидеть, просто очень много не по делу говорливого народа, а когда нужно...

Kuzya · Post by **Kuzya** » 24 Nov 1999 20:12

Экий ты Странник ментор, только не воспринимай как попытку обидеть

Mickey · Post by **Mickey** » 24 Nov 1999 20:22

Купил дом и продал его. Пара советов-

1. Не экономьте на специалисте по недвижимости. Сэкономите на гонораре -- потеряете в цене ещё больше. Наймите мастера.

2. Не расчитывайте на друзей, товарищей и родственников при осмотре новой фазенды. Наймите профессионального инспектора с гарантией -- он увидит такое что вам в голову не придёт.

------------------
----------
Mickey

kysaya · Post by **kysaya** » 25 Nov 1999 18:28

При покупке - агент от хорошей фирмы обязателен (никто Вам не мешает найти вариант самим, но все дела предоставить агенту) - и бесплатен. Агент сэкономил нам $20К.

Обязательны также лицензированный инспектор (обычно рекомендует агент или адвокат) и адвокат. При гонорарах, соответственно,
$250 и $500, они сэкономили нам около $7К. Проводить closing без адвоката - просто, по моему, невозможно, это при том, что и английский и юридические навыки есть. Инспектор знает все строительные и городские уставы (например, насчет свинцового сурика - они тут на нем все чокнулись!), просмотрит бумаги в строительной управе прежде чем осмотреть дом, знает, какие сроки на проверку какого оборудования, ремонт крыши, изоляцию и т.п. - он-то уже 10-20 лет только этим и занимается. Кроме того, он дает некоторую гарантию - если он что-то существенное просмотрел, не включил в дефектную ведомость, а оно выплыло - вы с него получаете стоимость устранения этого дефекта. Наш инспектор удержал нас уже на стадии closing от покупки. Был серьезный дефект, который обошелся бы в примерно $35-40К, а продавец соглашался только на $15К с цены - мы откланялись, т.к. житье без кухни или без ванны представлялось затруднительным, а нужно было полность менять черные полы, трубы и оборудование. Мы не идиоты, но ничего из того, что обнаружил инспектор, мы не увидели. А вель это было каменное кондо - в доме еще больше подвохов.

Aleks Iv · Post by **Aleks Iv** » 27 Nov 1999 06:52

Просветите пожалуйста, что такое перефинансировать и избавиться от страховки (что она покрывает?).

ValMA · Post by **ValMA** » 27 Nov 1999 19:12

А нам агент мешал торговаться. Подбивал на более высокий offer, подбивал делать очередной counter offer хотя мы бы еще подождали. Я думаю, ~20K мы потеряли.
Наши друзья прекрасно обходились без брокера, все делали через брокера продавца. Более того, они сбили цену, одни на ~50K, другие на ~100K. Брокер продавца работал в их пользу, уговаривал продавца снизить цену, т.к. он получал в 2 раза больше комиссии (комиссиионные 5% делятся между брокерами продавца и покупателя).
Брокер нужен если вы не понимаете что вам нужно; чтобы отсеивать явный "мусор" ("сюда вам не надо, этот дом на оживленной улице"); чтобы сообщить о новом доме ДО первого объявления в газете (из базы данных MLS).
У нас (Бостон) хорошие дома уходят ДО первого open house.
Если "ваш" дом не такой горячий, то стоит подождать: если после 2 open house нет offer, то цена обычно снижается.
Когда торгуетесь, не вредно показать какие вы бедные: сообщить брокеру продавца ваш доход, чтобы он убедился, что больше вы просто не можете заплатить.
Покупайте по максимуму (который банк подсчитает)! Доход растет, а продавать и покупать больший дом гораздо труднее (и дороже). Мы очень жалеем что побоялись.
Смотрите дома дороже чем ваш максимум - может удастся сбить цену.

[This message has been edited by ValMA (edited 27-11-1999).]

Kuzya · Post by **Kuzya** » 27 Nov 1999 21:18

http://homeadvisor.msn.com/ie/financing/overview_refinance.asp
Это про рефинансировать. Фактически взять кредит по новой, на новых, более выгодных условиях. Страховка на кредит, обязательна, если даунпэймент был ниже 25 процентов (не уверена везде ли это так). Поскольку в нашем случае было 10 процентов, то и оплачивать страхование кредит таки пришлось. При перефинансировании было учтена новая стоимость дома, этой разницы хватило для заветных 25, в противном случае, мы собирались еще добавить денежек к даунпэйменту. Страховку теперь платить не приходится.

Странник · Post by **Странник** » 30 Nov 1999 17:39

Согласен с ValMA насчёт агентов.
При покупке дома агент совершенно не нужен.
Его интересует только одно - вбахать вам что угодно и как можно быстрее. И к стати - это глупости, что агента оплачивает продавец! Какая разница, кто выписывает чек - дом-то вы оплачиваете!
А насчёт покупки дома "на пределе" - не согласен. Рост зарплаты - не аксиома, а расходы на дом подчинены исключительно законам Мэрфи.

Двое моих хороших друзей купили дома из расчёта на увеличение доходов, и оба через год были вынуждены продать. (К стати - у обоих с доходами всё в порядке - дай бог каждому такие). Если нет предыдущего опыта владения домом или честных друзей с таким опытом - мало кто бывает готов к расходам по дому.
О себе лично могу сказать - сейчас я получаю почти в два раза больше, чем на момент покупки дома, и только сейчас начинаю чувствовать себя более-менее свободно с финансовой точки зрения.

kysaya · Post by **kysaya** » 30 Nov 1999 18:22

Мой опыт и опыт моих друзей говорит о том, что агент все-таки нужен. Рынок очень большой, разный, многие предложения подолгу только в оффисе - не выходят в объявления и нет таблички агентства, что продается. Нашу квартиру мы купили - ее не было в объявлениях, хотя она была на продаже уже 4 месяца, и сейчас продается вторая квартира на нашей площадке - тоже без объявлений. Это особенно справедливо для кондо - остальные жильцы могут поставить такое условие, чтобы не шлялись посторонние. А так - у агента ключи, и он сам водит людей потихоньку. Кроме агентства вы нигде не получите сведений о том, как сходное жилье в вашем районе продавалось, т.е. что есть разумная цена и как цены растут. В Чикаго сейчас рынок очень динамичный, "облагораживаются" несколько запущенные раньше районы, и эта информация нам была очень полезна (в отделе имуществ мэрии эти сведения идут на публичную выкладку через 8-12 месяцев). Кстати, такие сведения очень помогают купить "на пределе" - если property очень растет в вашем районе, то все шансы за то, что, поднапрягшись и помучавшись с полгодика (а то и меньше), вы сможете выгодно перефинансировать. И смотреть, совершенно верно, нужно с ценами на 15-20 процентов выше того, что вы реально можете заплатить. Мы вначале были робкими, работали без агента, торговаться не умели - и упустили отличный когдо, мечта просто - отказались от сделки, а квартира ушла еще через месяц по цене ниже той, что мы себе поставили как нижний предел

А что расходов будет больше, чем спланировано - это точно. У нас-то как раз "подкожных" не было уже вовсе после покупки. Сидим теперь, скучаем. В музей ходим только по бесплатным дням

и ждем, когда наш mortgage agent даст добро на перефинансирование.

AllaM · Post by **AllaM** » 30 Nov 1999 18:42

> При покупке дома агент совершенно не нужен.
> Его интересует только одно - вбахать вам что угодно и как можно быстрее

А вот это зависит от агента, лучше выбирать оного по рекомендации, тогда подобных проблем не будет. Нам агент очень помог, без нее мы не купили бы свой дом, которым очень довольны. Более того, именно она обращала наше внимание на не совсем очевидные недостатки и не советовала покупать то, что потом будет сложнее продать.
И самое главное, без агента можно покупать только частную собственность, продающуюся by owner (домов/квартир таких очень и очень немного), иначе агент продавца все равно возьмет комиссионные, и вы ничего не выиграете. А агент продавца действительно правды скорее всего не скажет, поэтому лучше иметь кого-то на своей стороне. Если агент один, он получает весь заработок, если двое, то делят они его пополам, поэтому для продавца/покупателя разницы нет.

[This message has been edited by AllaM (edited 30-11-1999).]

JU · Post by JU » 30 Nov 1999 20:50

Агента действительно правильного иметь надо (по рекоммендации), тогда и проблем не будет а только помощь. Нам наш ещё и 1,5 процента вернул от свего дохода. Он действительно покупателю ничего не стоит, а если не понравится то и отказаться от его услуг можно. Просто это дело действительно очень запутанное и знать надо много вещей что бы не ошибиться особенно покупателю без опыта.

Ещё один момент я тут хотела уточнить: цена дома не может привышать ваш годовой доход умноженный на 3, однако если ложите down 20 и больше процентов - делаются исключения. Чем больше положите down - тем меньше payment, тоже важно для многих. И конечно же процент надо ждать низкий. Самое лучшее время года покупать дома - в Феврале (обычно ниже цены, интерес и больше домов на маркете). И ещё один интересный аспект зависящий от района - на сколько быстро цены растут. Здесь в Силиконовой Долине они просто несутся вверх, а где-нибудь в Аризоне практически стоят на месте - то есть когда будете продавать, получите больше навар.

IrinaZ · Post by **IrinaZ** » 01 Dec 1999 04:46

</FONT><HR> [url=Очень полезная информация]http://realestate.yahoo.com/realestate/homevalues/address.html[/url]
.
Реальные цены на дома в интересующем вас районе. Когда и за сколько эти дома были проданы.

kysaya · Post by **kysaya** » 01 Dec 1999 06:21

Интересно, как они попадают в компьютер, когда публичный доступ -не раньше чем через пол-года?

NatashaW · Post by **NatashaW** » 01 Dec 1999 07:14

kysaya, не всегда и не всюду. У нас в штате Вашингтон можно узнать цены сразу.

NatashaW · Post by **NatashaW** » 01 Dec 1999 09:04

Я согласна с kysaya и AllaM, агент нам тоже очень помог. Помимо советов по поводу раиона и конкретных домов, он нам посоветовал очень опытного и ЧЕСТНОГО инспектора которыи нашел много проблем с домом которыи нам сначала понравился. Оказалось что в нем было много structural problems и мы в результате его не купили. В доме котором мы в конце концов купили он тоже нашел проблемы (не критические

) и заставил продавца отремонтировать за свои счет. Я слышала что честыи и добросовестыи инспектор это большая редкость так што мы своему агенту вдвоине благодарны. Насчет цены дома, ни в коем слушае нельзя покупать "в притык", по максимуму. Дом всегда требует дополнительных затрат, обычно тратишь в 2 раза больше чем расщитывал

kysaya · Post by **kysaya** » 15 Dec 1999 17:54

Посмотрите еще на http://pustota.dhs.org/cgi-bin/UltraBoard/UltraBoard.pl

chaika · Post by **chaika** » 16 Dec 1999 03:44

И у нас в штате Севернaя Кaролинa можно узнать цены сразу. Публикуются в гaзете под зaглaвием Transfer of Property.

Об aгентaх. Обa aгентa рaботaют нa продaвцa, не нa покупaтеля, в нaшем штaте они в этом по зaкону обязaны. Но aгент конечно рaботaет зa себя первым, и хочет чтобы дом продaвaлся. Комиссионные в облaсти 6%, рaзделяются между обоими. Здесь aгент получaет 3%, но дaет 1.5% своей фирме. Хорошо если aгент дaл вaм обрaтно 1.5%, но я думaю что это редкость. Вот почему лучше нaнять aгентa по рекомендaции знaкомого.

Нaпример, когдa мы с женой купили дом ценa - $120.000. Мы предложили 110. «Нaш» aгент скaзaлa что мaло, не продaют. Но все-тaки зa эту сумму продaли. Окaзaлось что влaдетели строили другой дом, хотели переехaть тудa поскорее.

------------------
David
Chapel Hill, NC США