Вложить в недвижимость.

[gektor]

Возникла идея вложить свободные финансы (пара сотен) в недвижимость купив дом/квартиру и сдавать в аренду. К сожалению, другого способа, предохранить деньги от обесценивания не вижу/не умею.

На Ваш взгляд, какой из путей наиболее надежен и выгоден, с учетом, того, что моргадж будет относительно невелик? Если, что - штат WA.
1. Квартира/кондо
2. Стартый дом + ремонт
3. Новый дом
4. Построить дом самостоятельно?

[Kolombina]

Новый дом - это от билдера или просто дом поновее?
И старый дом - поточнее,что вы имеете в виду.

[gektor]

Новый дом - это от билдера или просто дом поновее?
И старый дом - поточнее,что вы имеете в виду.

Под "новым", подразумеваю дом построенный в 21 веке и из которого проблемы не лезут одна за ругой.
"Стартый" - дом построенный 20+ лет назад, и без основательных ремонтов в близком прошлом, т.е., дом который нужно "доводить до ума".

[Kolombina]

Ну тогда или 2 или 3. Точно не 4.

Вам самому нужно считать, что выгоднее. Некоторые считают, что лучше 2 старых вместо одного поновее. Cap rate выше.

Насчет 1 - это калифорнийцы посоветуют. Я лично не люблю конды.

[gektor]

Интересно, почему не 4? Я как раз размышлял именно о постройке. Скажем, в наших краях можно купить землю 10К сф за $150К (в моргадж), и насколько понимаю, при стоимости постройки $80 за фт, можно построить достаточно большой, новый дом за $200К. Покупка такой-же готовой недвижимости будет сильно больше $350К. Что упустил из виду?

Квартира/кондо смущают ежемесячными платежами, но зато дешевле и, наверное, легче сдать, хотя в последнем не уверен. Вполне возможно, люди, снимающие, квартиру предпочитают не арендовать у частного владельца (по крайней мере, я такой).

[Kolombina]

Интересно, почему не 4? Я как раз размышлял именно о постростройке. Скажем, в наших краях можно купить землю 10К сф за $150К (в моргадж), и насколько понимаю, при стоимости постройки $80 за фт, можно построить достаточно большой, новый дом за $200К. Покупка такой-же готовой недвижимости будет сильно больше $350К. Что упустил из виду?

Вы сказали пару сотен и без моргиджа.
Большой красивый дом на рент - это невыгодно.

Если уже хотите строить, то связывайтесь с multifamily.

[gektor]

Вы сказали пару сотен и без моргиджа.

Поправился на "пару сотен и умеренный, опциональный моргидж".

Большой красивый дом на рент - это невыгодно.

Как-то об этом никогда не задумывался. Почему невыгодно?

Если уже хотите строить, то связывайтесь с multifamily.

Это уж далеко слишком далеко от бюджета.

[Kolombina]

Интересно, почему не 4? Я как раз размышлял именно о постростройке. Скажем, в наших краях можно купить землю 10К сф за $150К (в моргадж), и насколько понимаю, при стоимости постройки $80 за фт, можно построить достаточно большой, новый дом за $200К. Покупка такой-же готовой недвижимости будет сильно больше $350К. Что упустил из виду?

Вы сказали пару сотен и без моргиджа.
Большой красивый дом на рент - это невыгодно.

Если уже хотите строить, то связывайтесь с multifamily.

[Kolombina]

Мне кажется, что все можно просто сесть и посчитать.
Мой критерий рентал проперти, что на вложенные деньги - минимум 7-8% в год после всех расходов.

[gektor]

Мой критерий рентал проперти, что на вложенные деньги - минимум 7-8% в год после всех расходов.

Согласен, но такая калькуляция работает только если, скажем, взять недвижимость в кредит с околонулевым даунпейментом. Если есть 7-8 процентов в год межу выплатами банку и доходами от аренды, значит все в порядка. А как оценить выгодность при "покупке за кеш"?

[Alaska]

Интересно, почему не 4? Я как раз размышлял именно о постройке. Скажем, в наших краях можно купить землю 10К сф за $150К (в моргадж)).

У вас есть лендер, который финансирует покупку голой земли?
Вообще-то практика как раз обратная. Земля за наличные, и только после этого финансирование строительства.

А как оценить выгодность при "покупке за кеш"?

А в чем покупка за кеш отличается в подсчитывании профита?

[Kolombina]

Мой критерий рентал проперти, что на вложенные деньги - минимум 7-8% в год после всех расходов.

Согласен, но такая калькуляция работает только если, скажем, взять недвижимость в кредит с околонулевым даунпейментом. Если есть 7-8 процентов в год межу выплатами банку и доходами от аренды, значит все в порядка. А как оценить выгодность при "покупке за кеш"?

Такая же.
Считается доход на вложенные деньги.

[Kolombina]

У нас есть лендер, который финансирует и лот и строительство.
70% на лот, 80% на строительство.

Но я все равно считаю, что строить кастом дом на рент - это практически безумие. Извините за категоричность.

[gektor]

Извините за категоричность.

Я без претензий

В области недвижимости всегда был со стороны арендатора/покупателя. Хотелось бы побольше понять противоположную сторону. Потенциально есть еще и пятый вариант:
5. Мы живем в доме 70-х годов. Дом в хорошем состоянии, но, конечно, 30+ лет дают о себе знать. То отопление накрылось, то крыша подтекла. Хоть и маленький (1300 сф), но построен ислючительно "логично" и для всего есть заранее отведенное место. Нам, с двумя детьми, практически достаточно. Куплен в кредит год назад. Процент по моргиджу низкий, и, соответственно, нет желания погашать заранее. Можно этот дом сдать и купить для себя другой более новый и/или большой.

[greshnik01]

Купите акции связанные с недвижимостью. И непосредственных лизеров, и всяких трастов, которые вкладывают в них деньги.