1031 exchange

[Сабина]

Рассказали вы мне тут на свою голову
Теперь ворпос - насколько реально самой все провернуть ( имеется в виду агента наставить что как оформлять и нанять посредника который будет бабки у себя держать)?
А то есть всякие услуги типа этих. но думаю что дорого и не стоит того

[Сабина]

ну вот советовали хором а деталей никто не знает

[Kolombina]

Агенту по недвижимости ничего не надо делать.

Все делает тайтл и 1031 exchange компания.

Как сэкономить на 1031 exchange компании и сделать все самим - я не знаю.

Узнаете - расскажите, пожалуйста

[Сабина]

Агенту по недвижимости ничего не надо делать.

Все делает тайтл и 1031 exchange компания.

Как сэкономить на 1031 exchange компании и сделать все самим - я не знаю.

Узнаете - расскажите, пожалуйста

Так я про 1031 сompany и спрашиваю а меня сразу в экономы записали . Если таковые этим обычно занимаются где искать такую которая работает с простыми смертными индивидами ? Все что находится - для инвесторов . А где для простых смертных и сколько такие услуги примерно стоят?

[Сабина]

Гугол тоже мало что знает
http://www.exeter1031.com/1031_exchange ... arges.aspx

[Сабина]

Гугол тоже мало что знает
http://www.exeter1031.com/1031_exchange ... arges.aspx

Стоит в наших краях за все про все 950. Пока байера нет к ним можно не соваться.
PS. А вот это конечно ну просто прелесть

Q: Can I move into a rental property that was originally purchased as part of a 1031 Exchange?
A: Yes. However, please keep in mind that the IRS will look at your “intent” in determining if your exchange is valid. If the IRS feels your original intent when the property was initially acquired was to use it as a primary residence, you may have your exchange disqualified.

[Сабина]

Кстати а какие implications когда покупаешь изначально как investment, а потом живешь сам ?
Единственное что приходит в голову что с таксов будет меньше возвращаться пока проперть рентуется.
Или и потом этот факт как то влияет на возвращаемые налоги ?
Еще не совсем понятно как именно сработает defferred налогообложение. Например старая инвестмент проперти продана с прибылью N которая вложена в следующую . Следующая инвестмент проперти потом продана с прибылью N/2.

Какая именно сумма будет облагаться в итоге ? N или N/2 ? N + N/2 ?

[Сабина]

Возникли следующие вопросы про exchange

1) From what I understand I cannot deduct property taxes when property is for investment but I can if it is owner occupied.
What happens if property purchased as 1031 exchange is converted into owner occupied? Will I be able to deduct property taxes after I move in ? Or not because it was originally purchased as 1031 exchange?

2) I am also curious about exact meaning of "to defer 100% of the capital gains tax liability"?
Let's say I sold Property 1 as 1031 exchange with profit N and used the entire amount towards down payment on Property 2. I rented Property 2 for some time and eventually moved into it. Few years later I have to sell Property 2 with profit M.

What is the actual amount I will be taxed on when I sell Property 2 ?

1) N only ?
2) N + M ?
3) What if M is negative? ... meaning I lost money on second sale. Is M deducted from N in such case?

[Леонид Ильич Брежнев]

Кстати а какие implications когда покупаешь изначально как investment, а потом живешь сам ?

Как минимум: введение в заблуждение банк (investment vs. primary). Тип rental insurance (primary vs. rental)

[Сабина]

Кстати а какие implications когда покупаешь изначально как investment, а потом живешь сам ?

Как минимум: введение в заблуждение банк (investment vs. primary). Тип rental insurance (primary vs. rental)

Ну это уж вообще чушь какая то. Если есть немало фирм которые этот эксчендж проворачивают, то банки им точно не испугаешь.

[Леонид Ильич Брежнев]

Ну это уж вообще чушь какая то. Если есть немало фирм которые этот эксчендж проворачивают, то банки им точно не испугаешь.

У кредита есть срок жизни, когда он не может быть изменен, если только не полностью выплачен. Например, дом с полученным FHA loan на primary residence должен быть primary residence в течении 12 месяцев.

p.s. будете так продолжать писать, я вас не только из партии исключу, но и из списков тех, у кого SSN имеется.

[Сабина]

Ну это уж вообще чушь какая то. Если есть немало фирм которые этот эксчендж проворачивают, то банки им точно не испугаешь.

У кредита есть срок жизни, когда он не может быть изменен, если только не полностью выплачен. Например, дом с полученным FHA loan на primary residence должен быть primary residence в течении 12 месяцев.

p.s. будете так продолжать писать, я вас не только из партии исключу, но и из списков тех, у кого SSN имеется.

То есть вы про mortgage rate пытались донести ? Это и так понятно. Но только на tax status на весь период владения пропертью это никак не влияет и уж точно не делает ее пожизненно investment property. Ask me how I know

[Сабина]

вот ответ пришел, все сложнее как обычно

On an investment property you should be able to deduct property taxes an expense against any rental income.

Also, please note, that the 1031 Exchange doesn’t simply require that you reinvest your “profit”. You need to do the following:

1. Reinvest all of the cash
2. Purchase property equal or greater in value


If you move in to a 1031 Exchange property, you can qualify for your homeowners exemption, but you will be taxed on some of the gain. This gets very complicated and you’ll want to talk to a tax advisor to figure out the amount you’ll be taxed on.

Please see attached document for a guideline of how the taxes would possibly work, but again, please see a tax advisor for your specific situation.

Ну и сам doc. Я это читала в онлине но до конца не поняла без примера

SECTION 1031 OF THE INTERNAL REVENUE CODE IS ONE OF THE GREATEST WEALTH BUILDING TOOLS AVAILABLE TO INVESTORS.

Recent Tax Changes Effecting Investors

One strategy taxpayers have used to avoid paying capital gains taxes has been to convert a rental property into a primary residence and later sell the property to take advantage of the Homeowner's Exemption.
The Homeowner's Exemption (Section 121 of the Tax Code) allows a taxpayer to exclude up to $250K ($500K for married couples) of gain realized on the sale of a primary residence. An example of a common strategy has been:

 Taxpayer acquires rental property for $100K.
 Taxpayer rents the property out for three years.
 Taxpayer then removes the tenants and moves into the property as his/her primary residence.
 After two years living in the primary residence, taxpayer sells the property for $600K.
 Taxpayer (married couple) avoids paying taxes on the entire gain ($500K).

Unfortunately, The Housing Assistance Act of 2008, recently signed by President Bush, includes a modification to the Homeowner's Exemption that renders
the above strategy less effective.
Effective January 1, 2009, the Homeowner's Exemption exclusion will not apply to gain that is allocable to periods of "non qualified use".
Non qualified use refers to periods that the property was not used as the taxpayer's primary residence. In our example above, the three (3) years the property
was rented out is considered non qualified use, so three fifths (3/5) of the gain is ineligible for tax exclusion.

IMPORTANT NOTES:
Non qualified use prior to January 1, 2009 is not taken into account. So a property rented from 2006 to 2009, then lived in from 2009 to 2011 would qualify for the full exclusion.
The allocation rules only apply to periods prior to conversion to a primary. Thus if a property was lived in for 2 years, then rented out for 3 years, and sold,
the taxpayer will still receive the entire exclusion amount.
If you have questions regarding the changes, please.....

[Likenew]

Т.е., надо покупать и жить там 2 года, чтобы потом радоваться прибыли. Или инвестировать, а потом по-всякому. А если потом жить 5 лет и продать, то вся прибыль/убытки наши?

[Леонид Ильич Брежнев]

То есть вы про mortgage rate пытались донести ? Это и так понятно. Но только на tax status на весь период владения пропертью это никак не влияет и уж точно не делает ее пожизненно investment property. Ask me how I know

Ты чего хочешь спросить? Можно ли инвестмент проперти по 1031 конвертировать в primary residence или она всю жизнь будет инвестмент проперти? Ну так так и спрашивай.
Да можно. Минимум через 5 лет, до этого она должна сдаваться за (очень желательно) marketable rate, и ясное дело иметь кредит/страховку для investment property. Ну а как, она соотвественно будет сабжектом для всех фишек investment property, типа списание интереса, таксов, страховки, мелких ремонтов сразу, крупных ремонтов/improvements растянутых на 27.5 лет, depreciation из налогов, и так далее.
При продаже будут какие-то заморочки типе не все части твоего гейна можно будет вывести из под 250/500К. Сдавала 10 лет, прожила 5 лет, только (продал - купил) х 5 / (5 + 10) будут считаться primary residence доходом, остальное обычный доход.
Но это в общем-то не то ради чего 1031 создавался. Это по сути RE-401K/IRA, где доход от продажи акции не облагается налогом, до тех пор, пока ты из 401К/IRA не начнешь выходить.