(срочно!) Общий забор

[Privet]

Подошёл вчера сосед. Наши территории разделены забором. Столбы с его стороны, доски с нашей. Сосед говорит, что забор его, т.к. столбы с его стороны, а доски с нашей. Может быть. Он хочет его заменить и предлагает share стоимость.
Мне этот забор по-барабану, но в принципе мы не против. Однако, возникло несколько вопросов. Забор как бы его, т.е. контролирует его он. Как, вообще, такие вопросы решаются? Где можно найти регуляцию? Типа, на какой территории должен стоять забор, ширина "нейтральной полосы". На что, вообще, надо обратить внимание? etc., etc. Пожалуйста, любую полезную информацию.

Мы же в этом случае хотим иметь отношение к выбору материала, подрядчика и пр. Так делается или он просто должен показать нам что будет сделано и мы при согласии отстёгиваем.... половину, как я понимаю?

[Osen']

К нам тоже сосед подходил с таким же предложением. Правда забор наш, но старый.
Мой первый вопрос был - из какого материала и собирал ли он квоты скока будет стоить.
Его выбор материала мне не понравился, на что я вежливо ему намекнула. Больше он этот разговор не заводил. Я спросила сама через полгода, он сказал что передумал ставить забор на бэкярде, поставил на фронтярде чтоб собаку выгуливать.
А с другой стороны сосед даже и не спрашивал ничего, а поставил забор в полуметре от нашего. Насколько я помню, в разговорах с соседями пробегали цифры что забор можно ставить на своей территории отступая 30 инчей от границы. За регулэйшнс надо обращаться в тауншип.
Я так думаю что вам надо самим определиться надо оно вам или нет. Если вам забор не нужен, то зачем платить?

[OtecFedor]

Главное посмотрите survey на предмет где забор стоит.

[Privet]

Главное посмотрите survey на предмет где забор стоит.

Мы с этого начали. Дело в том, что мы не уверены, что это ЕГО забор, т.к. есть предположение, что забор стоит всё-таки на нашей территории. Этот жук уже делал поползновения залезть на нашу территорию. Разделяющуюполосу он давно своей считает. Нам это не важно, но насчёт забора это серьёзнее. Не хочет чи он якобы СВОЙ забор поставить на НАШЕЙ территории? Тем более, сегодня в разговоре с контракторами он "не услышал" их вопроса нат сей счёт.

[Hamster]

Насколько я понимаю Вашингтонский закон (я не адвокат):

* Если забор стоит целиком на чьем-то участке, он принадлежит владельцу земли, на которой стоит.
** Но если забор так построен и владелец земли с той стороны, на которой он находится, не предпринимает попыток его снести и заполучить назад себе во владение землю, которую он потерял, когда забор был построен не на границе, на протяжении 7 лет, а владелец земли с другой стороны как-то пользуется захваченной землей, то граница легально передвигается туда, где находится забор. (RCW 7.28.070)
* Если забор стоит на границе, то он принадлежит тому человеку, который его построил.
** Но, если второй землевладелец пользуется этим забором, чтобы закончить круговое огорождение вокруг своего участка, то забор находится во владении обоих землевладельцев 50/50. (RCW 16.60.020)

[Privet]

....
** Но если забор так построен и владелец земли с той стороны, на которой он находится, не предпринимает попыток его снести и заполучить назад себе во владение землю, которую он потерял, когда забор был построен не на границе, на протяжении 7 лет, а владелец земли с другой стороны как-то пользуется захваченной землей, то граница легально передвигается туда, где находится забор. (RCW 7.28.070)...

Знаю, об этом. но, в варианте 10т лет. мы там живём 15 лет. посмоторим...

[OtecFedor]

....
** Но если забор так построен и владелец земли с той стороны, на которой он находится, не предпринимает попыток его снести и заполучить назад себе во владение землю, которую он потерял, когда забор был построен не на границе, на протяжении 7 лет, а владелец земли с другой стороны как-то пользуется захваченной землей, то граница легально передвигается туда, где находится забор. (RCW 7.28.070)...

Знаю, об этом. но, в варианте 10т лет. мы там живём 15 лет. посмоторим...

Все ети adverse possession практически невозможно доказать. В законе не "как-то пользуется", а "conspicuous, hostile etc. use." Так что я бы заказал survey, подвинул забор на границу а сосед пусть доказывает adverse possession если ему делать нефик.
Еше в законе есть важныи момент: ..." and shall also during said time pay all taxes legally assessed on such lands or tenements...".

[Hamster]

Все ети adverse possession практически невозможно доказать. В законе не "как-то пользуется", а "conspicuous, hostile etc. use." Так что я бы заказал survey, подвинул забор на границу а сосед пусть доказывает adverse possession если ему делать нефик.

"Washington courts have held that the following uses of land claimed under adverse possession are indicative of ownership and go towards meeting the requirement of possession: erection of a fence; tearing down a fence and planting grass in the disputed strip; cutting grass up to a line; constructing patios and maintaining flower beds; and constructing and maintaining a structure partially on the land of another. These acts would constitute possession and open dominion; these are acts ordinarily undertaken by owners in holding, managing and caring for their property. Some activities that have been held not to establish “actual” possession include: cutting grass alone; having an old dilapidated fence in an unused strip"

Я сделал ошибку - 7.28.070 это статья, которая дает право на adverse possession через уплату налогов, этот случай здесь не применим. Но, вообще говоря, это не единственный вариант. Еще есть 7.28.010 и 4.16.020, которые устанавливают statute of limitations в 10 лет на попытки вернуть себе утерянное имущество (в том числе отобранную землю).

Ключевой прецедент для Вашингтона

http://www.find-laws.com/courtcases/vie ... appellants

"When property is held continuously during the statutory period of ten years up to a barrier recognized and accepted as the boundary line between it and adjoining property, under a claim of right as owner, although the true line is on the property of the person or persons so holding, that portion between the true line and the recognized barrier is held adversely to the true owner."

Недавний прецедент, определяющий общие принципы adverse possession

http://caselaw.findlaw.com/wa-court-of- ... 52271.html

"To establish a claim of adverse possession, a party must show that her possession of the claimed property was, (1) for ten years, (2) exclusive, (3) actual and uninterrupted, (4) open and notorious, and (5) hostile.  Chaplin v. Sanders, 100 Wash.2d 853, 857, 676 P.2d 431 (1984);  RCW 4.16.020.   But if a claimant has held the claimed property for seven years under a “good faith color of title” and has paid all  taxes on the disputed property,5 he need only prove “actual, open and notorious possession” for those seven years.  RCW 7.28.070. "

"To satisfy the element of hostility, the claimant ... had to prove that she treated the land as her own against the world throughout the statutory period. (...)  A claimant's use is not hostile, however, if the true owner granted the claimant permission to occupy the land. "

Если забор стоял в этом месте 15 лет, то, по-моему, у соседа очень хорошие шансы легально передвинуть границу участка.

[OtecFedor]

Все ети adverse possession практически невозможно доказать. В законе не "как-то пользуется", а "conspicuous, hostile etc. use." Так что я бы заказал survey, подвинул забор на границу а сосед пусть доказывает adverse possession если ему делать нефик.

"Washington courts have held that the following uses of land claimed under adverse possession are indicative of ownership and go towards meeting the requirement of possession: erection of a fence; tearing down a fence and planting grass in the disputed strip; cutting grass up to a line; constructing patios and maintaining flower beds; and constructing and maintaining a structure partially on the land of another. These acts would constitute possession and open dominion; these are acts ordinarily undertaken by owners in holding, managing and caring for their property. Some activities that have been held not to establish “actual” possession include: cutting grass alone; having an old dilapidated fence in an unused strip"

Я сделал ошибку - 7.28.070 это статья, которая дает право на adverse possession через уплату налогов, этот случай здесь не применим. Но, вообще говоря, это не единственный вариант. Еще есть 7.28.010 и 4.16.020, которые устанавливают statute of limitations в 10 лет на попытки вернуть себе утерянное имущество (в том числе отобранную землю).

Ключевой прецедент для Вашингтона

http://www.find-laws.com/courtcases/vie ... appellants

"When property is held continuously during the statutory period of ten years up to a barrier recognized and accepted as the boundary line between it and adjoining property, under a claim of right as owner, although the true line is on the property of the person or persons so holding, that portion between the true line and the recognized barrier is held adversely to the true owner."

Недавний прецедент, определяющий общие принципы adverse possession

http://caselaw.findlaw.com/wa-court-of- ... 52271.html

"To establish a claim of adverse possession, a party must show that her possession of the claimed property was, (1) for ten years, (2) exclusive, (3) actual and uninterrupted, (4) open and notorious, and (5) hostile.  Chaplin v. Sanders, 100 Wash.2d 853, 857, 676 P.2d 431 (1984);  RCW 4.16.020.   But if a claimant has held the claimed property for seven years under a “good faith color of title” and has paid all  taxes on the disputed property,5 he need only prove “actual, open and notorious possession” for those seven years.  RCW 7.28.070. "

"To satisfy the element of hostility, the claimant ... had to prove that she treated the land as her own against the world throughout the statutory period. (...)  A claimant's use is not hostile, however, if the true owner granted the claimant permission to occupy the land. "

Если забор стоял в этом месте 15 лет, то, по-моему, у соседа очень хорошие шансы легально передвинуть границу участка.

Может и так в теории, а на практике у вас есть CO, survey, title etc. с границами, ето есть документ позволяюшии вам сеичас двигать забор. После чего весь burden of proof на соседе. И я подозреваю что поменять на двух пропертях mortgage, title, CO, property taxation, title insurance, etc. нужно будет больше чем сказать "да блин я тут траву 15 лет косил", то есть за "had to prove" очень многое документально подвержденное стоит.

[Hamster]

Может и так в теории, а на практике у вас есть CO, survey, title etc. с границами, ето есть документ позволяюшии вам сеичас двигать забор. После чего весь burden of proof на соседе. И я подозреваю что поменять на двух пропертях mortgage, title, CO, property taxation, title insurance, etc. нужно будет больше чем сказать "да блин я тут траву 15 лет косил", то есть за "had to prove" очень многое документально подвержденное стоит.

Все упирается в то, охота соседу идти в суд ради этой земли (сколько ее там может быть - 100, 200 квадратных футов?) или нет. Забор стоял 15 лет и еще 15 лет простоит, если его никто сейчас не пойдет двигать. Если вопрос сейчас не поднимать, он встанет разве что при продаже одного из участков. На практике, если сосед сам не адвокат, он не отличается особой наглостью и не готов сам себя представлять в суде, скорее всего, ему будет дешевле смириться с новым забором в правильном месте, чем судиться. Но, если дойдет до суда и будет решение в пользу соседа, все остальные, начиная с mortgage и кончая налоговиками, будут должны подвинуться.

[OtecFedor]

Может и так в теории, а на практике у вас есть CO, survey, title etc. с границами, ето есть документ позволяюшии вам сеичас двигать забор. После чего весь burden of proof на соседе. И я подозреваю что поменять на двух пропертях mortgage, title, CO, property taxation, title insurance, etc. нужно будет больше чем сказать "да блин я тут траву 15 лет косил", то есть за "had to prove" очень многое документально подвержденное стоит.

Все упирается в то, охота соседу идти в суд ради этой земли (сколько ее там может быть - 100, 200 квадратных футов?) или нет. Забор стоял 15 лет и еще 15 лет простоит, если его никто сейчас не пойдет двигать. Если вопрос сейчас не поднимать, он встанет разве что при продаже одного из участков. На практике, если сосед сам не адвокат, он не отличается особой наглостью и не готов сам себя представлять в суде, скорее всего, ему будет дешевле смириться с новым забором в правильном месте, чем судиться. Но, если дойдет до суда и будет решение в пользу соседа, все остальные, начиная с mortgage и кончая налоговиками, будут должны подвинуться.

Если дело доидет до суда, то упрется в рациональныи смысл закона adverse possession, кoторыи состоит в том чтобы наказать собственника которыи забросил собственность и развел сифилис и поошрить того кто все провел в порядок. Если все дело в том в том что какои-то из предыдуших хозяев ошибся в границе, то не думаю что судья скажет "сам виноват, за вешами смотреть нужно".

[Lolla]

** Но если забор так построен и владелец земли с той стороны, на которой он находится, не предпринимает попыток его снести и заполучить назад себе во владение землю, которую он потерял, когда забор был построен не на границе, на протяжении 7 лет, а владелец земли с другой стороны как-то пользуется захваченной землей, то граница легально передвигается туда, где находится забор. (RCW 7.28.070)

если вы про это http://apps.leg.wa.gov/rcw/default.aspx?cite=7.28.070
то у нас во Флориде есть похожее правило. Но там одна очень важная вещь, считается с момента когда в корте зафайлина бумага на adverse possession. А когда такая бумага файлится, все онеры контактируются.
Узнала я об этом случайно, по работе. До этого тоже думала что 7 лет считаются с момента начала пользования землей.

У нас было так (и мы дошли до суда). Земля штата (15 фитов от дороги), за ней частник. Частник 20 лет назад поставил забор. Сейчас дорогу штат решил расширять, и забор часника там, где будет sidewalk. Частнике шлют письмо об encroachment. Он подключает своего адвоката (как нам потом объяснили в надежде что с ним бадаться не захотят), у штата есть свой. Поднимаются все документы до 1936 года, частник приносит чеки с времен установки забора... Судья говорит что срок считается с момента когда дело зафайлено, то есть частник файлит сейчас, все заинтересованные стороны уведомляются и имеют право оспорить. Спустя 2 года частник передвигает забор.

[Privet]

Спасибо всем, кто откликнулся. Вопрос, смотрю, часто возникает. Надеюсь, информация кому ещё пригодится.

В общём, этот забор оказался ровно посередине.Насчёт владения сосед заявляет, что забор его. На момент покупки мы этим не поинтересовались. Это, кстати, интересный момент. Кто покупает дом, должен этим поинтересоваться. Мы его право владения не оспариваем, его, так его. Никаких преимуществ во владении 50% забора я не вижу. Тем более, что у нас есть ещё два других наших (один явно, т.к. там стоят два забора параллельно, а один стоит на нашей террирории в соответствии с проведёнными замерами).
Ещё мы сходили в городскую управу и поинтересовались что нам надо знать по этому поводу. Ничего особенного не узнали, разве что, что высота не должна превышать 6 тфутов.
Сосед, как мы поняли, на нас обиделся. Мы ему даже и не отказывали ещё напрямую. Просто сказали, что хотели бы посмотреть оценку и, если будем плптить, то хотели бы составить писменный документ, на основании которого мы могли бы владеть своей долей забора. С тех пор он затих. Он, видимо, думал, что просто скажет нам сумму и мы раскошелемся на ЕГО забор.

Я ещё посмотрел, что на этот счёт пишут на специализированных форумах. Народ в основном пишет конкретно: Ваш забор - Вы платите. Завязываться на неопределённые отношения с совместным владением не стоит, т.к. это часто ведёт к недоразумениям и, в результате, к ухудшению отношений.

[Леонид Ильич Брежнев]

Как Вы РЕАЛЬНЫЕ границы определили? Неужели survey заказывали (1500 - 2500 UDS)?
Образец договора можно посмотреть? А тот у нас тут претенденты на кусок кремлевской стены обьявились, надо знать что ожидать.

Спасибо.
Л.И.

[ekriv]

Как Вы РЕАЛЬНЫЕ границы определили? Неужели survey заказывали (1500 - 2500 UDS)?
Образец договора можно посмотреть? А тот у нас тут претенденты на кусок кремлевской стены обьявились, надо знать что ожидать.

Спасибо.
Л.И.

Откуда такие суммы? Вроде бы survey стоит $350 - $500.