Стратегия покупки второго дома в качестве инвестмента

[Ann4Ann]

Ситуация такая:
Наши соседи (и друзья) снимают таунхаус в нашем комьюнити. Снимают у банка - подписан лиз с банком до 1 февраля. И банк на днях уже выставил его на продажу. Задорого. На 25% больше чем продался последний дом етой модели полгода назад. У нас будут достраивать порядка 20 юнитов, которые не стали строить, когда начался кризис. Преконстракшн цена на новый юнит той же модели меньше, но строить еше не начали. Друзья купить не могут себе позволить, но готовы подписать с нами договор на сьем на 3 года. И сдается у нас по-любому хорошо. Мы свое жилье уже выплатили и деньги вложить сейчас очень даже не против, так что готовы купить.... но не за такую жлобскую цену.

Собс-но вопросы:
имеет ли смысл законтачить напрямую с листинг агентом (контакт есть), поможет ли ето сбить цену? или нанять агента?
банк готов продать дом с 3% даун без ПМИ, мы готовы заплатить 20-30% даун, является ли ето аргументом при торговле?
когда стратегически выгоднее начинать торговаться? сейчас? или подождать? смушает, что у банка лиз подписан до февраля, т.е. им как-бы смысла нет раньше продавать? или тут я не права и смысл есть?


P.S. sorry for translit errors

[Балтика №3]

... банк готов продать дом с 3% даун без ПМИ, мы готовы заплатить 20-30% даун, является ли ето аргументом при торговле?

Вы уверенны, что такое возможно?
PMI требует не продавец, а лендер, к-рый дает вам в долг.

[XAOC]

мы готовы заплатить 20-30% даун, является ли ето аргументом при торговле?

нет, не является, т.к. для инвестмент покупки 20-30% даун - это минимальное требование.

[XAOC]

... банк готов продать дом с 3% даун без ПМИ, мы готовы заплатить 20-30% даун, является ли ето аргументом при торговле?

Вы уверенны, что такое возможно?
PMI требует не продавец, а лендер, к-рый дает вам в долг.

почему же? конечно возможно, но рейт будет выше. для лендера даже выгодней поднять рейт на 1%, но без PMI.
но это не касается инвестмента.

[Балтика №3]

... банк готов продать дом с 3% даун без ПМИ, мы готовы заплатить 20-30% даун, является ли ето аргументом при торговле?

Вы уверенны, что такое возможно?
PMI требует не продавец, а лендер, к-рый дает вам в долг.

почему же? конечно возможно, но рейт будет выше. для лендера даже выгодней поднять рейт на 1%, но без PMI.
но это не касается инвестмента.

Не уверен, завтра спрошу у своего брокера.

Нек-рые вещи сейчас, бывают чисто теоретически, но на практике не встречаются.

[Komissar]

с друзьями лучше не связываться в торгово-денежных отношениях. С т.зр. лендлордовского бизнеса, купите подешевле сейчас на pre-construction stage, потом жильцы найдутся. Друзья, если захотят, тогда у Вас снимут.

[Балтика №3]

с друзьями лучше не связываться в торгово-денежных отношениях. С т.зр. лендлордовского бизнеса, купите подешевле сейчас на pre-construction stage, потом жильцы найдутся. Друзья, если захотят, тогда у Вас снимут.

Во, точно.
А там и лишний полтинничек можно накинуть (как минимум): "Чувак, так ты же в НОВЫЙ юнит переезжаеш!"

[XAOC]

... банк готов продать дом с 3% даун без ПМИ, мы готовы заплатить 20-30% даун, является ли ето аргументом при торговле?

Вы уверенны, что такое возможно?
PMI требует не продавец, а лендер, к-рый дает вам в долг.

почему же? конечно возможно, но рейт будет выше. для лендера даже выгодней поднять рейт на 1%, но без PMI.
но это не касается инвестмента.

Не уверен, завтра спрошу у своего брокера.

Нек-рые вещи сейчас, бывают чисто теоретически, но на практике не встречаются.

PMI как бы нет, но он есть и за него как бы "платит" лендер из поднятого на 1% рейта. это заманиловка для тех, кто не умеет считать.

[Evgen]

Если прожили 2 года в своем, покупаете новый в него переезжаете, свой сдаете. Праймари резиденсе меняется, банк счастлив етс

[Komissar]

good suggestion

[Ann4Ann]

ага, спасибо. про переезд мы думали ... переезжать из нашего дома смысл имеет в куда-нибудь качественно проапгрейдив жилье, мы пока не нашли такого, хотя искали... чтоб и в наш ценовой диапазон вписывалось (особенно выплаты не заема, а всего остального) и сильно лучше. хотя да, финансово разумнее было бы сделать именно так.

а так... рейт мы и так хороший получим, если prime не подскочит в процессе (полгода назад уже бидились и все бумажки собирали, брокер свой есть), даумпеймент мы как-раз хотим нормальный заплатить, ета опция с 3% не интересна особо, но, похоже, создает неудобства при торговле.
а что, кстати, с налогами? вроде, проценты с заема на инвестмент нельзя списывать, да? или есть варианты?

[Likenew]

Вот у меня тоже такой же вопрос. Если я сдам свой дом и перееду в другой, как с процентами обстоит на сдаваемый? V kakoj on kategorii? У меня много там получается

[Ann4Ann]

я тут поизучала предыдущие топики и всякие первоисточники, выглядит так, что списывать интерес с рентала нельзя. можно только с vacation home да и то если почти не рентуешь его.

[Likenew]

А за то время пока жил, скажем 8 месяцев, можно? По логике можно

[Komissar]

Вот у меня тоже такой же вопрос. Если я сдам свой дом и перееду в другой, как с процентами обстоит на сдаваемый? V kakoj on kategorii? У меня много там получается

Вы сможете вычесть (из налогооблагаемого дохода, с ограничениями после $150К дохода) интерес за то время, что использовали дом как свой резиденс. Проценты за то время, что дом использовался как рентал, должны вычитываться из рентального дохода.