когда продавец и покупатель уже есть

[Сабина]

Никто не был в такой ситуации когда покупатель и продавец хорошо знакомы, обо всем договорились и просто хотят оформить продажу через агента ?
Сколько агент обычно берет при таком раскладе и сколько надо еще дополнительно выложить продавцу помиои того что входит в agent's fees?

Я обзвонила парочку. Одни хочет 3%. Другая вообще 5% под предлогом что 2,5 за селлера и 2,5 за байера. По-моему фигня какая-то - транзацкия же одна

[Komissar]

A вы спросите у тайтл компани - Вы можете нанять адвоката за $1500 и заплатить тайтл расходы, без всяких агентов.

[Komissar]

если идти через агента, агенту хошь не хошь придется отстегнуть брокеру. Не нужен Вам агент.

[Сабина]

A вы спросите у тайтл компани - Вы можете нанять адвоката за $1500 и заплатить тайтл расходы, без всяких агентов.

Спасибо, а где таких искать хотя бы примерно?

[Komissar]

посмотрите Real Estate Lawyers, позвоните в тайтл компани, что они посоветуют - люди делают фамили трансферс и прочие передачи собственности без агентов all the time.

[Сабина]

посмотрите Real Estate Lawyers, позвоните в тайтл компани, что они посоветуют - люди делают фамили трансферс и прочие передачи собственности без агентов all the time.

Позвонила в Чикаго тайтл. Тетенька сказала что они ни с какими лоерами не работают, мол либо сами ищите, либо просто подписывайт контракт и приносите нам с депозитом и чеком в 500 баксов за эскроу и мы начнем процесс.
Лоер нужен как я понимаю чтобы контракт был валидный и если что было на что ссылаться.

PS. Да лоеры и правда берут 1500 за базовый контракт и disclosure, причем он как правило представляет одну сторону ( или селлера или баера). Если потом какие разборки или что не так - его время стоит 350 в час.
Как только контракт и дисклоужеры готовы - топаешь в тайтл кампани и они делают свое дело с этого момента.
То есть варианта два - если полное доверие - то составляйте контракт и disclosures сами и топайте
Если лучше подстраховаться, то нанимается лоер и вторая сторона или соглашается с условиями контаркта или нет, может нанаять своего лоера
После этого все на тайтл кампани.

Да реалторы и правда не сильно нужны, впрочем я нашла одну которая согласилась сделать бумаги за 1.5%, а если все вместе то за 3,5

1. Writing the purchase contract
2. get all disclosures from sellers, buyer to sign off on all. This will include natural hazard report, etc
3. facilitate the closing with the title company.
4. basically take care of ALL the transaction papework

Короче считать надо

[Kolombina]

Можно делать так:
1. Сами делаете диид, нотаризируете и рекордаете. Но тайтл иншуранс прекращает работать при смене владельцев. Нужно купить будет тайтл иншуранс, если хотите. Это рискованный вариант. Но зато самый дешевый способ.

2. Берете стандартный договор на покупку(вы же покупали, знаете как выглядит, возьмите и сделайте то же самое, с теми же пунктам, ну или нагуглить можно все). Подписываете договор, на месте агентов ставите прочерки, not represented. Открываете эскроу в тайтл компании. Тайтл заказывает все деманды. Байер перечисляет деньги, тайтл делает все расчеты и перечисляет деньги селлеру.
Второй способ дороже только на тайтл фиис и деманды, но зато надежно и безопасно, со всеми доками и страховкой.

Зачем агенты? Второй способ ничем не отличается от покупки-продажи с агентами, только в месте коммиссионных будет стоять 0.

У меня есть опыт и с первым, и со вторым способом. Здесь, в Неваде, не в Кали, но не думаю, что сильно отличается.

Если уже так хотите с агентами, то берите агента, одного, из flat fee брокераджа, то есть когда агент не делится комиссионными с брокером, а платит ему flat fee с каждой транзакции ($300-600). Договоритесь за flat fee commissions и все. Но я бы делала без агентов.

[Kolombina]

Cабина, я еще не видела ваше сообщение, когда писала свое.

Дисклоужеры селлер должен предоставить. Если что-то не предоставил или соврал, его можно точно так же судить на тройной размер, как если бы это была транзакция с агентами.

[Сабина]

Cабина, я еще не видела ваше сообщение, когда писала свое.

Дисклоужеры селлер должен предоставить. Если что-то не предоставил или соврал, его можно точно так же судить на тройной размер, как если бы это была транзакция с агентами.

спасибо. То есть в описанном вами втором варианте просто подписать договор мало. Надо еще селлеру написать дисклоужеры все. С этой точки зрения может оно и стоит нанять лоера за 1500 или агента за 1.5% сделать все документы по уму ?

[Kolombina]

Cабина, я еще не видела ваше сообщение, когда писала свое.

Дисклоужеры селлер должен предоставить. Если что-то не предоставил или соврал, его можно точно так же судить на тройной размер, как если бы это была транзакция с агентами.

спасибо. То есть в описанном вами втором варианте просто подписать договор мало. Надо еще селлеру написать дисклоужеры все. С этой точки зрения может оно и стоит нанять лоера за 1500 или агента за 1.5% сделать все документы по уму ?

У нас всех важных дискложеров - это 4-х страничный Sellers Real Property Disclosure. Все остальное - это макулатура.
Я не считаю, что эта работа стоит 1.5%. (это тотал за две стороны или по полтора процента на каждую сторону?)
Самое главное и трудо и время емкое в работе риелтора- это свести байера и селлера и сторговаться (хотя это спорно). А когда они сведены, то остальное - это рутина, которая стоит 15 баксов в час.

А так вам виднее

[Сабина]

Cабина, я еще не видела ваше сообщение, когда писала свое.

Дисклоужеры селлер должен предоставить. Если что-то не предоставил или соврал, его можно точно так же судить на тройной размер, как если бы это была транзакция с агентами.

спасибо. То есть в описанном вами втором варианте просто подписать договор мало. Надо еще селлеру написать дисклоужеры все. С этой точки зрения может оно и стоит нанять лоера за 1500 или агента за 1.5% сделать все документы по уму ?

У нас всех важных дискложеров - это 4-х страничный Sellers Real Property Disclosure. Все остальное - это макулатура.
Я не считаю, что эта работа стоит 1.5%. (это тотал за две стороны или по полтора процента на каждую сторону?)
Самое главное и трудо и время емкое в работе риелтора- это свести байера и селлера и сторговаться (хотя это спорно). А когда они сведены, то остальное - это рутина, которая стоит 15 баксов в час.

А так вам виднее

Да не я только за не платить где не надо . Просто непонятно было немного во втором сценарии кто пишет дисклоужеры. Селлер сам скачивает откуда-то форму, подписывает и отдает байеру?

[agent_V]

У нас всех важных дискложеров - Sellers Real Property Disclosure. Все остальное - это макулатура.

100%

"sale by owner"
Каждая сторона нанимает своего адвоката, которые очевидно знакомы с подобной процедурой продажи.
Агент не нужен совсем...

[agent_V]

Да не я только за не платить где не надо . Просто непонятно было немного во втором сценарии кто пишет дисклоужеры. Селлер сам скачивает откуда-то форму, подписывает и отдает байеру?

В любом случае селлер сам заполняет дисколоже...
Агент дает ему стандартную форму, которой пользуется его агентство.
Если не найдете универсальной для Вашего штата на интернете, я могу Вам прислать Нью Джерсийскую.

[Сабина]

У нас всех важных дискложеров - Sellers Real Property Disclosure. Все остальное - это макулатура.

100%

"sale by owner"
Каждая сторона нанимает своего адвоката, которые очевидно знакомы с подобной процедурой продажи.
Агент не нужен совсем...

Насчет каждой стороны неуверена. Разьве что в случае когда один из них пишет договор и другой анализирует и корректирует. При этом время корректировщика 350 в час - саим понимаете что может в итоге получиться подооже всех агентов вместе взятых.
Я так понимаю тут цепочка такая от самого дешевого к дорогому:
1) писать все самим
2) нанять адвоката для написания станддартного договора и disclosures - flat fee 1500, но тогда вторая сторона должна быть ОК что ее типа "не представляют" . Прочие более сложные схемы с адокатами могут обойтись дороже
3) нанять агента который все сделает за 2.5-3.5% . Ну или какие-то тоже есть flat fee как ту упоминали но я таких не искала

[greshnik01]

Слушайте что вам пишут. Вам совершенно не нужен агент. Берете любого real estate lawyer (гуглите и берете первого), платите ему полторы тысячи, он вам все делает в лучшем виде, со всеми необходимыми в вашем штате документами, подписями, формами и прочим.
Агенты - паразиты )

[Сабина]

Слушайте что вам пишут.

К сожалению в данном случае вы меня не слушаете, но it's Ok

[agent_V]

Все написанное ниже "работает" в NJ:

За РЕ транзакцию адвокаты обычно берут фиксированное фее $1000-1500, а не по часам, поэтому разговор о $350 в час не идет.
1)Можно все "писать самим" ( взять стандартный договор), но адвокаты обычно делают важные дополнения и изменения в стандартном договоре. Они же следят за процессом продажи/покупки, чтобы все условия соблюдались двумя сторонами.
2) Каждая сторона должна быть представлена "своим" адвокатом, сторона без адвоката может оказаться в "проигрышном" положении, даже несмотря на то, что обе стороны хорошо знакомы.

[agent_V]

Берете любого real estate lawyer (гуглите и берете первого), платите ему полторы тысячи, он вам все делает в лучшем виде, со всеми необходимыми в вашем штате документами, подписями, формами и прочим.

"Первого"- не берите. Запросто может "запороть" всю продажу и поссорить участников сделки.
Ищите по рекомендации знакомых...

Агенты - паразиты

Раньше, несколько лет назад, это была очень популярная тема на Привете... Теперь, после того, как многие пообщались с живыми агентами, в процессе покупки домов, настроение несколько изменилось.

[Сабина]

За РЕ транзакцию адвокаты обычно берут фиксированное фее $1000-1500, а не по часам, поэтому разговор о $350 в час не идет.

ну и кто кого не читает ? Я же здесь вверху обьяснила что за стандартные бумаги для одной стороны да он берет 1500. Но если вторая сторона тоже надумает своего адвоката - то может так получится что ему придется его поправки рассматривать, что-то там обсуждать и это будет 350 в час.

[Балтика №3]

Агенты - паразиты

Раньше, несколько лет назад, это была очень популярная тема на Привете... Теперь, после того, как многие пообщались с живыми агентами, в процессе покупки домов, настроение несколько изменилось.

Ну может не совсем паразиты, но стоимость на свои услуги явно завышают.

Реально, они монополизировали MLS и собирают с этого деньги.

[Балтика №3]

1)Можно все "писать самим" ( взять стандартный договор), но адвокаты обычно делают важные дополнения и изменения в стандартном договоре. Они же следят за процессом продажи/покупки, чтобы все условия соблюдались двумя сторонами.

Например? Что это за важные дополнения и изменения.

А что значит следить за процессом продажи/покупки Какие условия могут быть несоблюдены?

[Сабина]

1)Можно все "писать самим" ( взять стандартный договор), но адвокаты обычно делают важные дополнения и изменения в стандартном договоре. Они же следят за процессом продажи/покупки, чтобы все условия соблюдались двумя сторонами.

Например? Что это за важные дополнения и изменения.

А что значит следить за процессом продажи/покупки Какие условия могут быть несоблюдены?

Ни за чем адвокаты не следят за вышеуказанные 1500. Сделали бамажку и досвидания. Все остальное, включая просто отнести бумаги в тайтл кампани - 350 в час

[agent_V]

1)Можно все "писать самим" ( взять стандартный договор), но адвокаты обычно делают важные дополнения и изменения в стандартном договоре. Они же следят за процессом продажи/покупки, чтобы все условия соблюдались двумя сторонами.

Например? Что это за важные дополнения и изменения.

А что значит следить за процессом продажи/покупки Какие условия могут быть несоблюдены?

Ни за чем адвокаты не следят за вышеуказанные 1500. Сделали бамажку и досвидания. Все остальное, включая просто отнести бумаги в тайтл кампани - 350 в час

Все написанное ниже "работает" в NJ:

За РЕ транзакцию адвокаты обычно берут фиксированное фее $1000-1500...

[agent_V]

1)Можно все "писать самим" ( взять стандартный договор), но адвокаты обычно делают важные дополнения и изменения в стандартном договоре. Они же следят за процессом продажи/покупки, чтобы все условия соблюдались двумя сторонами.

Например? Что это за важные дополнения и изменения.

А что значит следить за процессом продажи/покупки Какие условия могут быть несоблюдены?

В штате NJ закон запрещает RE агенту давать any "legal advice" своим клиентам.
После подписания договора легальную часть сделки "ведет" адвокат.

[Сабина]

Все написанное ниже "работает" в NJ:
За РЕ транзакцию адвокаты обычно берут фиксированное фее $1000-1500...

Понятно, везет вам