For Sale By Owner

[Lolla]

Нашли дом, который нам понравился. Его продают владельцы сами (они за небольшое фи выставили дом на мсл листингах мы его так и нашли). У них нет агента, покупателей они предупреждают, что цену снизят ровно на стоимость нашего агента если мы без него будем с ними работать. Либо мы можем сами платить агенту.

Вопрос, чем отличается процесс покупки "by owner"?

Как делать офер на дом? Нужен ли лоер и в какой момент к нему обращаться? До составления контракта? Но тогда ведь еще нет гарантии что наш офер примут и деньги лоеру на ветер?

Кто делает appraisal title? Куда и кому escrow? Где брать Flood zone certification?

Буду благодарна за советы по существу.

[kopusha27]

Я начну, потом меня покритикуют, поскольку ваших флоридских заморочек не знаю.
С овнером отличается обычно затянутостью всего процесса и постоянной неуверенностью. что он не соскочит и не сдаст на два года в рент, например, на следующей неделе. Или вообще передумает, типа потому что сын приехал на полгода. Иди, суди его потом и доказывай. Плюс они все дико переоценивают стоимость своего сарая и не сбавляют ничего. Но вас это никак не должно волновать, для вас важно - сколько вы готовы заплатить.
С адвокатом вы же и сами знаете ответ. Ну можно взять уже после того, как ваш офер примут...т.е. когда будет поздно пить боржоми. Насчет выкинутых денег, это вы погорячились, вы ему поручите работу по составлению контракта, он ее выполнит. Также, как и инспекшн, вы за нее платите, потом от дома отказываетесь - это же не деньги на ветер. Можете для хоть какой-то уверенности сначала договориться о цене и условиях устно, потом наймете адвоката для формального контракта. И, если я правильно помню, вы уже проходили этот этап, почему вы не можете взять свой предыдущий офер и не переписать прямо с него, с нужными вам изменениями или без них?
Апрайзал зависит от мортгиджа, если вы будете его брать, то банк и будет делать через того, с кем работает.
Эскроу тоже, если по условиям мортгиджа такой счет обязателен, то вариантов нет, банк вам все сделает. Если не обязателен, то вам будут присылать билл пару раз в год, вы его сами будете оплачивать, без эскроу.
Flood - я брал инфу в каунти, сертификация мне не требовалась. Наверное там же могут сказать, у кого ее получить.

[Lolla]

Спасибо!
Да, селлер-онер цену загнул выше некуда. Правда дом всего 2 недели на маркете, 2 человека смотрело его, оферов ноль. Селлер прямо просил нас сделать им офер.
Сами они купили дом 2 года назад, сейчас пытаются сделать деньги на нем.
Точно такой же дом + дополнительный гараж на 3-ю машину стоит на продажу уже 4 месяца со стоимостью на 30К ниже.

Мы делали оферы на другие дома. Оферы заключались в заполнении стандартного для Флориды контракта (состоящего из 11 страниц) и нашей росписи. По идеи надо контракт составлять с лоером (сегодня позвонила в 3 лоерские фирмы, мне сказали что под меня просто пробелы заполнят в стандартном контракте). Я думала может можно как-то сделать офер до контракта. А так я так и сделала, переписала с прошлых оферов-контрактов все и готово. ПРосто если селлер-онер согласится на наши условия, он подпишет и контракт готов...

А кто является клоузинг агентом? Как его выбирать? Кто его выбирает?

[kopusha27]

А кто является клоузинг агентом? Как его выбирать? Кто его выбирает?

В моих сделках тайтловую компанию всегда выбирал продавец недвижимости, поэтому вам нужно будет наверное только проверить выбор продавца, чтобы не левая какая-то была. Я при продаже брал по совету агента, но правда убедился после этого, что другие еще дороже.
Так ли это и у вас, это уже вопрос к флоридчанам наверное. Или к адвокату, если вдруг наймете, они в real estate все друг друга знают и повязаны.

[pompon]

мы продавали квартиру сами, и покупатели были без агента. у них был свой адвокат, у нас - свой. адвокаты между собой и общались. нам лишь давали бумаги подписывать. бланк оффера нашли в интернете, распечатали, заполнили и все дружно расписались без адвокатов. чек на депозит по-моему лежал у нашего адвоката на специальном счете. адвокат за все сопровождение сделки взял около 700 долл. если бы сделка сорвалась после оффера, то мы бы заплатили адвокату что-то вроде 200 долл.
вы бы позвонили в какую-нибудь адвокатскую контору, вам все объяснят.

[Lolla]

Мы сделали офер существенно ниже того, сколько просили и его приняли. Я обзвонила несколько адвокатов узнать цены. Контракт стоит 500 долларов вне зависимости сорвется сделка или нет. Если мы хотим чтобы адвокат сопровождал всю сделку - с нас 1500 и еще 1000 с продавца (продавец отказался). На мой вопрос как выглядит контракт мне прислали стандартную форму, которую используют риэлторы во Флориде. Так что я не совсем поняла в чем заключается работа адвоката и за что он хочет 500.
В нашем случае сделка сорвалась в итоге.

[Сабина]

В Калифорнии адвокатами непопулярно пользоваться для этих дел. Для FSBO ( For sale By Owner) есть книженция популярная во все времена, я по ней продавала в свое время

http://www.nolo.com/products/for-sale-b ... -fsbo.html

А еще иногда можно встретить подрбные инструкции на сайте типа Крегслист, причем с ценами, вот вам примерчик

http://sfbay.craigslist.org/eby/reo/3718866158.html

*Seller will be using a 3rd party Escrow coordinator to help facilitate between Buyer, Escrow Office and Seller.

Estimates of other fees involved for the Buyer:
Escrow Fee: ~$1100
Title Fee: (Dependent upon buyer financing)
Inspections: ~$680 (dependent upon inspections Buyer chooses to complete)
Loan Fees: (Typically 1% +handling fee, dependent upon Buyer financing)
50% of City Transfer Tax None: (Buyer to Verify)
Notary: ~$200.00 (dependent on the Notary Public)