Fannie Mae - владелец foreclosure дома - предлагает воспользоваться HomePath программой для покупки дома. У этой самой HomePath много плюсов (нет PMI если down payment <20%, не нужен appraisal, dawn payment всего от 3% и выше, продавец Fannie Mae оплачивает как правило весь closing cost и т.п.), но и минусы конечно есть. Основной - более высокий (дополнительно около 1%) mortgage rate для HomePath loan, т.е. если текущий процент скажем 4,25%, то HomePath loan дают без points под 5,25%. Или покупай эти самые points чтобы опустить процент (плати большой closing).
Поделитесь опытом, если кто имел дело с этой HomePath. Какие еще ''неприятности" могут ожидать с этим "нетрадиционным" лоуном - кроме как более высокий monthly mortgage payments (если down <20%)? Какой-то конкретный Mortgage Lender с которым вы успешно работали по HomePath?
С dawn-ом конечно, вопрос с каким. Если <20% (без PMI), то и деньги на отделку basement вложить можно или еще какой морофет навести.
Но тема не только в %%, но и в качественном понятии - HomePath Loan vs обычный Conventional?
Вы сами должны взять раскладки и посчитать цифры.
Если фанни платит весь клоузинг, то почему бы не набрать поинтов (проверьте только, входят ли поинты в клоузинг, может быть файн принт)
Но насколько я знаю, они платят только 3.5%. Может и не хватить.
1% на весь срок мортгиджа намного хуже, чем PMI.
Какой у вас маркет, тоже зависит. В Вегасе например, практически нереально получить нормальный аппрейзал. Аппрейзеры срезают цены. То есть обычное дело, что офферов на дом много, и офферы высокие, потом приходит аппрейзал, срезает цену и банк соглашается на ниже. С Homepath вы теряете такую возможность.
Например, у друзей был случай, дом стоял за 165(фанни ме, предлагали тоже Homepath), сделали оффер 175, с обычным конвентионал с БофА, аппрейзал пришел на 156. Это 11% ниже!!! Если бы пошли с Homepath, то платили бы на 19 тыс больше.
Если же на вашем маркете такие фишки не являются повседневным явлением, то может и стоит. Вам смотреть.
С другой стороны, в случае multiple offers банк скорее пойдет с Homepath байерами, чем с другими.
Надо знать ваш маркет и ваши конкретные цифры, чтобы советовать.
В общем случае, 1% на весь лоан хуже чем PMI на 5 лет.
Спасибки за советы, Kolombina. А вот это меня настораживает: "...в случае multiple offers банк скорее пойдет с Homepath байерами, чем с другими."
Это как, с позиции банка может быть выгоднее взять кого-то с HomePath с 5% dawn, например, чем с традиционным conventional в 20%?
Уж не потому ли что с conventional loan банк, дающий кредит покупателю, потребует этот самый аппрейзал (это первый шанс срезать цену для покупателя) и, плюс, захочет провести home inspection (второй шанс опустить цену - вдруг вскроется какая бяка под свежей штукатуркой после ремонта от Fannie Mae)?
