Выкупка “foreclosure” жилья

[kyk]

По телевизору, особенно по ночам, идет активная реклама всякой всячины. В том числе, предлагают купить “know-how” –идеи, методы как зарабатывать деньги. Очень активно (я бы сказал агрессивно) рекламируют идею, связянную с выкупкой “foreclosure” жилья. Идея, как, я понял, состоит в том, чтобы искать и покупать жилье, хозяева которого не могут выплачивать mortgage и не смогли продать это жилье, чтобы расплатиться с банком. Фирмы, рекламирующие эту идею говорят, что где-то в глубинке можно выкупить такое жилье за символические деньги. Причем, есть варианты не именно полностью выкупать, а как то участовать.

Фирмы предлагают купить information package, плюс обещают coaching и сопровождение в течение года. Цены от $2000 до $10,000+. Моя супруга уже один раз купила за $3000, потом через неделю отказалась – деньги ей вернули. Теперь думает купить у других и уже за $8,000. Они довольно сильно прессуют, несколько дней говорили с ней по телефону и теперь говорят “или покупай или не трать наше время”.

Прошу высказаться всех, кто сталкивался и/или имеет мнение.

[DanielMa]

Прошу высказаться всех, кто сталкивался и/или имеет мнение.

To что они хотят вашей супруге впарить - это надувательство.

Нет, можно конечно покупать дома на foreclosure sale. но чудес не надо ожидать, не один вы такой умный. Там и банки будут учавствовать и много других профессиональных покупателей. За бесценок вы вряд ли что либо купите.

[Dimka69]

Они довольно сильно прессуют, несколько дней говорили с ней по телефону и теперь говорят “или покупай или не трать наше время”..

На мой взгляд если прессуют таким образом, то это разводиловка на лохов.

Реально у нас человек купил около года назад подобное жилье на 14 тыс дешевле чем appraised amount (188k) но не через подобную компанию, а обычным путем.

[Влад_LA]

На сколько мне известно - практически все foreclosure доме сегодня продаются с аукционов, устраиваемых тем самым банком, который держал мортгич. По крайней мере так это выглядит в Калифорнии.
Похоже, что при всем этом банк не проигрывает никогда.

[BOPOBYC]

Стоимость форкложера обычно определяется банком так - размер лоана с процентами и задолжностями на данный момент + 5%. Так что таки да, банк проиграть почти не может. Почти, это если вдруг сумма эта окажется больше реальной цены дома на данный момент. Т.е. если человек купил дом 10 лет назад и сейчас банк у него его реквизировал, то реально этот дом со всеми банковским накрутками уйдет все равно дешево. А если дом был куплен год назад и теперь человек в дефолте, банк может и пролететь и придется ему продавать дом за реальную стоимость - какая получится.

Еще такая мулька.
О первом варианте самыми первыми узнают "верхняя десятка" брокеров, работающих с этим банком непосредственно. О втором же варианте узнаете вы, купив пакадж за 2-8К .

[GoodBuyAmerica]

Если Вы готовы сами исследовать все детали состояния, истории (включая, а может быть и в первую очередь title history) и оценки дома, или хотя бы организовать такую работу и заплатить за такой research, а потом его проверить, то это имеет смысл. Если нет - лучше все деньги поставить на красное. А про рекламу по TV - просто подумайте, сколько такая реклама стОит, и на сколько людей нужно будет обуть чтобы окупить эту рекламу, и у Вас пропадёт желание даже думать о подобных проектах.

[Clem$on]

За эти деньги фирма продаст вам общедоступную информацию.

http://www.foreclosurenet.net/free_fore ... search.asp

За 30$ в месяц , а не за тысячи. И таких сайтов полно. Конечно нужно иследовать состояние недвижимости.

Или можно на прямую обращаться в банк. И банков есть отдел который занимается только foreclosure. Им надо недвижимость продать, так что информацию о аукционах банк дает за бесплатно.

[klukva]

За эти деньги фирма продаст вам общедоступную информацию.

хттп://шшш.форецлосуренет.нет/фреефорецлосуресеарч.асп

За 30$ в месяц , а не за тысячи. И таких сайтов полно. Конечно нужно иследовать состояние недвижимости.

Или можно на прямую обращаться в банк. И банков есть отдел который занимается только форецлосуре. Им надо недвижимость продать, так что информацию о аукционах банк дает за бесплатно.

а насколько можно верить етим сайтам? они по всюду предлогают свои услуги, неужели можно реально зарабатывать деньги на [foreclosure] домах?

[Огурчик]

За эти деньги фирма продаст вам общедоступную информацию.

http://www.foreclosurenet.net/free_fore ... search.asp
.

Это говорят какой-то левый сайт (http://www.foreclosures.com/www/pages/s ... _avoid.asp).

Якобы нормальные сайты вот эти:
http://www.foreclosures.com/
http://www.ushudsearch.com/

[Tatuska]

Халява вряд ли будет. В стоимость дома скорее всего будет заложены расходы на выставление на форекложер. Кроме того в таках случаях бывает трудно проверить тайтл проперти и купив ее можно нарваться на junior lien holders и влететь на деньги. Такие проперти часто нуждаются в ремонте или значительном тач апе и узнают это часто после покупки.
Гораздо приятней может оказаться покупка short sale проперти.

[madam Liza]

мой бывший босс занимался скупкой foreclosures (моя работа заключалась в подборке домов по инету и пересылке информации инспектору). Он адвокат, заниался легальной сторой дела (типа всякие непонятные вещи, кому дом принадлежит, есть ли на него liens и т.п.). Кроме этого у него были наняты другие люди: инспектора, поскольку большинство foreclosure homes в очень плохом состоянии и требуют ремонта. Прораб (так по-моему по русски назывется), который осматривал дом и выяснял на какую сумму нужен ремонт. Строители, которые потом этот дом ремонтировали и перепродавали, либо сдавали другим. Покупка foreclosure - это бизнес, которым занимаются многие профессионально как инвестмент.
Если вы не знаете деталей, то можете пролететь как фанера над Парижем. Купите что-нибудь в плохом состоянии и т.п. А если дом хороший, в хорошем сосотянии да ешё и в хорошем районе, то желающиx купить его будет предостаточно и bidding будет довольно сильный, любителю его не побить.
А уж по 8-10К на какую-то информацию доступную всем в инете я бы точно платить не стала.

[Irinkam]

Я так понимаю, идея у автора (а точнее, рекламодателей, которые "прессуют") несколько иная: покупать дома не у банка, а именно у людей подешевке, пока банк не забрал. То есть, людям грозит foreclosure, они испуганы и подавлены, если банк заберет дом и проведет ету замую foreclosure, то у людей на долгое время кредит будет ой как подпорчен. В такой момент у этих людей дом можно выкупить ну очень подешевке (особенно, если их хорошенько "попрессовать" на тему испорченной кредитной истории) - якобы люди могут даже отдать дом за стоимость баланса заема ну и может +10К-20К (якобы:) ). Проблема в том, как этих людей найти.

Про все про это и этому подобному написана уйма книг, которые вы можете взять в библиотеке или купить в магазине. А эти системы за тысячи долларов обещают золотые горы автоматом - ну не бывает такого!

[Andre_Y]

Насколько я знаю сушествует несколько этапов: 1) Preforeclosure когда банк посылает нотис. У продавцов есть альтернатива перефинансирования или short sale, при котором можно уговорить банк продать за сумму меньше чем баланс текущего мортгиджа. Кредит хистори продавцов вроде не пострадает, но им придется заплатить налог за прибыль (разницу между балансом и суммой продажи) 2) Auction. Имеет смысл если мало биддеров. 3) REO (bank owned) если банк не смог продать с аукциона. Самый безопасный для новичков способ - 3. REO для банка это только потери, банки не занимаются тем что сдают их в рент, поэтому если у банка накапливается "критическая масса" пропертей, то цена не имеет значения, банк будет избавлятся от них как можно скорее.

ИМХО, неплохие сайты:
http://www.realtytrac.com/
http://www.hud.gov/

http://www.websitetoolbox.com/tool/mb/sdcia?forum=59897 - форум РЕ инвесторов. там обсуждали как покупать foreclosures.

[KatrinaR]

Вот сайт, на кототром выставляются дома, купленные по специальным государственным программам и выставленные государством:www.homesales.gov

[Timych]

Объясните пожалуйста новичку. что это за тип недвижимости и кому он в конечном итоге принадлежит. Посмотрела на сайтах цены, разброс огромный, по году никто не покупает, или эти цены что-то другое означают? Спасибо.