когда продавец и покупатель уже есть

[agent_V]

Ребята, это локеры вполене себе эдванс. Т.е. ваш агент (агент покупателя) получает доступ от агента продавца. Либо directly (напрямую от агента продавца) либо indirectly, т.е. в виде просто "открытой" для доступа property со скажем 9 утра и до 6 вечера. При этом кто вошел, т.е. информация об агенте покупателя, у агента продавца безусловно есть. Сделать так, что бы этот доступ получил кто угодно, технически не сложно, проблема только в том, захотим ли мы, что бы к нам в дом входил совершенно кто попало. А так это агент, типа они отвечают репутацией, лицензией, и прочим и прочим. Булшит конечно % на 80, но хоть какая-никакая фильтрация имеется.

Вопрос не "кто", а "когда". Еще раз по слогам
Проблема вся в том что там человек живет. То есть мало ли что там брокеру приспичило. Может у человека в гостях дама - а тут приперся кто-то жилье смотреть. Разницу разумееете ?

Как бы там брокеру "не приспичило", он не пойдет показывать обитаемый дом, предварительно не договорившись с живущим там человеком...
Хотя бы просто потому, что в доме может быть злая собака ( к примеру) или включенная сигнализация...
Сегодня показываю клиентам 6 рентал таунхаузов. Во всех висят локбохсы и живут жильцы. В листингах есть их телефоны. Я позвонил, получил разрешение от 5 человек.
Один жильц сказал, что ему в это время показ не подходит.
Никаких проблем ...

[Kolombina]

А у нас не редкость ни локбоксов, ни аппоинтментов.

Просто - "пишите оффер, если селлер примет, то тогда так уж и быть, покажет."

Низкие цены - другие правила.

[Alaska]

Многие агенты покупателей не любят когда кто-то присутствует, когда они работают с клиентом. Что вполне логично.
Это все отражается в МЛС, так и пишут "присутствие листинг агента обязательно". Лишняя головная боль для покупателя и его агента, но такое часто встречается при продаже дорогих домов.
ИМХО, чем свободнее доступ, и желательно без владельцев и их агентов, тем лучше для продажи.

Как раз вчера, разговаривал со своим агентом. Заодно спросил и этот вопрос. Его мнение, прямо противоположное вашему. Он всегда присутствует на своём листинге.
А сказал он следующее: "Часто бывают ситуации, когда агент покупателей не может ответить на вопрос по проперти. А есть люди, к-рые что то не поймут или поймут неправильно и всё, поехали смотреть другой дом.
Или бывает, агент покупателя точно не знает, но начинает фантазировать, это типа так и так. Для многих клиентов это достаточно, что бы больше вопросов по дому не задавать вообще.

Агент покупателя, в большинстве случаев, как и покупатель, видит этот дом первый раз в жизни.
Был случай, 1/2 bathroom не могли найти, звонили листинг агенту.

Частично я с вами согласна. Ситуации бывают разные.
Но я, лично как покупатель, очень не люблю когда кто-то ходит за мной по пятам, и дает комментарии. Предпочитаю, чтобы хозяева и их агент, как минимум ,"ушли погулять минут на 20".

Конечно, листинг агент знает проперть лучше (возможно), но главное - он не знает покупателей, их завороты, что им важно, под каким углом им надо преподносить инфу. Частенько листинг агент делает больше damage чем help для продажи. В силу человеческой слабости неумения держать язык за зубами, и чувствовать людей. "Освещает" то, что надо мягко "затенить" или хотя бы правильно преподнести именно для этих покупателей.
Кста, очень помогает детальная брошюрка о доме.
Ну и вменяемый агент, перед показом, всегда сконтактируется с листинг агентом на предмет "если что либо special что я должен знать о доме"

Ну и чем дороже проперть, чем пристижнее район, тем больше вероятность присутствия листинг агента

Вот здесь полностью согласна. Дорогие дома часто напичканы интересными деталями (секюрити, smart home, media room, panic room и т.д) которые надо демострировать.

[Сабина]

А у нас не редкость ни локбоксов, ни аппоинтментов.

Просто - "пишите оффер, если селлер примет, то тогда так уж и быть, покажет."

Низкие цены - другие правила.

Да мне тоже один перец сделал офер неглядя. Сижу думаю что делать - он пойдет со специальным лендером для financing condos in litigation.

[Alaska]

Ребята, это локеры вполене себе эдванс. Т.е. ваш агент (агент покупателя) получает доступ от агента продавца. Либо directly (напрямую от агента продавца) либо indirectly, т.е. в виде просто "открытой" для доступа property со скажем 9 утра и до 6 вечера. При этом кто вошел, т.е. информация об агенте покупателя, у агента продавца безусловно есть. Сделать так, что бы этот доступ получил кто угодно, технически не сложно, проблема только в том, захотим ли мы, что бы к нам в дом входил совершенно кто попало. А так это агент, типа они отвечают репутацией, лицензией, и прочим и прочим. Булшит конечно % на 80, но хоть какая-никакая фильтрация имеется.

Вопрос не "кто", а "когда". Еще раз по слогам
Проблема вся в том что там человек живет. То есть мало ли что там брокеру приспичило. Может у человека в гостях дама - а тут приперся кто-то жилье смотреть. Разницу разумееете ?

А как такое может вообще произойти?
Агент должен совсем не дружить с головой.

[Сабина]

А как такое может вообще произойти? Агент должен совсем не дружить с головой.

По моему он больше не дружит с головой если собирается с тенантом сам договариваться когда ему приходить. А если он договаривается все равно через хозяина и хозяин говорит не надо локбокса, сам приду и открою - то какие тут вообще проблемы ?

[Alaska]

А как такое может вообще произойти? Агент должен совсем не дружить с головой.

По моему он больше не дружит с головой если собирается с тенантом сам договариваться когда ему приходить.

Абсолютно нормальная практика. Звонок листинг агенту. Звонок тенанту о согласовании времени. В МЛС полно телефонов тенантов - "звоните напрямую".

А если он договаривается все равно через хозяина и хозяин говорит не надо локбокса, сам приду и открою - то какие тут вообще проблемы

Проблема с осторожностью. Локбокс - первая ступень.
Никого не пускать в дом, пока агент покупателя не откроет локбокс (для регистрации и контроля). Даже если хозяин сам дома. Можете вообще ключ в локбокс не класть.

[greshnik01]

Примеров более чем достаточно...
Ну например, когда лоер продавца пишет в дополнении к контракту , что покупатель должен покупать дом вне зависимоси от того, если дом будет оценен банком на сумму указанную в договоре о продаже.
На сегодняшнем рынке, когда было мало продаж зимой и цены были низкие, банковские оценщики часто оценивают дома ниже, чем покупатель готов за него заплатить. После низкой оценки покупатели начинают повторную торговлю, а продавцу это совсем не выгодно...

Абсолютно moot point. Покупатель несет обязательства по исполнению контракта в любом случае, кроме заранее оговоренных в договоре. Низкая оценка банком (не ведущая к отказу в займе) не является таковой в любом случае. Данная добавка не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО. Но да, позволяет лойеру надуть щеки.

1)требовать изменений контракта, 2)отказаться от покупки или 3)покупать, но планировать, что возможно $175К не "окончательная" сумма.

Речь шла о стандартном НДж контракте. Я не знаю, какие правила в Пенсильвании.

[Alaska]

Примеров более чем достаточно...
Ну например, когда лоер продавца пишет в дополнении к контракту , что покупатель должен покупать дом вне зависимоси от того, если дом будет оценен банком на сумму указанную в договоре о продаже.
На сегодняшнем рынке, когда было мало продаж зимой и цены были низкие, банковские оценщики часто оценивают дома ниже, чем покупатель готов за него заплатить. После низкой оценки покупатели начинают повторную торговлю, а продавцу это совсем не выгодно...

Абсолютно moot point. Покупатель несет обязательства по исполнению контракта в любом случае, кроме заранее оговоренных в договоре. Низкая оценка банком (не ведущая к отказу в займе) не является таковой в любом случае. Данная добавка не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО. Но да, позволяет лойеру надуть щеки.

Разве в НДж контрактах нет апрейзал континженси?

[greshnik01]

Разве в НДж контрактах нет апрейзал континженси?

Нет. А где есть? Есть, безусловно, общая континдженси по моргейджу в целом, и аппрайзал туда входит как составная часть успешного лоана, но только в этом смысле. Если аппрайзал просто меньше чем стоимость сделки, но при этом банк удовлетворен (за счет даунпеймента, например) - то это не континдженси.

[Сабина]

В МЛС полно телефонов тенантов - "звоните напрямую".

Хорошие тенанты у кого-то. У некоторые даже в договоре на лиз не оговорено что они вообще обязаны что-то там показывать

[Оранжевый Верблюд]

Если аппрайзал просто меньше чем стоимость сделки, но при этом банк удовлетворен (за счет даунпеймента, например) - то это не континдженси.

на FHA loan, например, очень сложно компенсировать разницу даунпейментом и остаться квалифицированным на лоан, если аппрайзал будет значительно меньше, так что в этом случае это как раз континдженси.

[Alaska]

Разве в НДж контрактах нет апрейзал континженси?

Нет. А где есть? Есть, безусловно, общая континдженси по моргейджу в целом, и аппрайзал туда входит как составная часть успешного лоана, но только в этом смысле. Если аппрайзал просто меньше чем стоимость сделки, но при этом банк удовлетворен (за счет даунпеймента, например) - то это не континдженси.

В Кали есть.
Апрейзал континженси вполне может быть и при покупке наличными.
А при заеме, убрав эту континженси из контракта, вы отрезаете путь попыток к повторной торговле. Хотя это скорее работает как психологическое давление на покупателя.

[agent_V]

Примеров более чем достаточно...
Ну например, когда лоер продавца пишет в дополнении к контракту , что покупатель должен покупать дом вне зависимоси от того, если дом будет оценен банком на сумму указанную в договоре о продаже.
На сегодняшнем рынке, когда было мало продаж зимой и цены были низкие, банковские оценщики часто оценивают дома ниже, чем покупатель готов за него заплатить. После низкой оценки покупатели начинают повторную торговлю, а продавцу это совсем не выгодно...

Абсолютно moot point. Покупатель несет обязательства по исполнению контракта в любом случае, кроме заранее оговоренных в договоре. Низкая оценка банком (не ведущая к отказу в займе) не является таковой в любом случае. Данная добавка не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО. Но да, позволяет лойеру надуть щеки.

Я мог бы продолжать и дальше нашу интересную дискуссию, но не вижу смысла тратить Ваше и свое время. Ничто не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО! Вы правы!

[agent_V]

В МЛС полно телефонов тенантов - "звоните напрямую".

У некоторые даже в договоре на лиз не оговорено что они вообще обязаны что-то там показывать

А кто им такой договор составлял?

[greshnik01]

на FHA loan, например, очень сложно компенсировать разницу даунпейментом и остаться квалифицированным на лоан, если аппрайзал будет значительно меньше, так что в этом случае это как раз континдженси.

И как это противоречит тому, что я сказал?

[greshnik01]

В Кали есть.
Апрейзал континженси вполне может быть и при покупке наличными.
А при заеме, убрав эту континженси из контракта, вы отрезаете путь попыток к повторной торговле. Хотя это скорее работает как психологическое давление на покупателя.

Не, если это стандартная часть контракта - то да. Хотя с другого побережья выглядит дико, честно скажу )))

[greshnik01]

Я мог бы продолжать и дальше нашу интересную дискуссию, но не вижу смысла тратить Ваше и свое время. Ничто не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО! Вы правы!

Ну и зря. Если вы видите ошибку в моих доказательствах - укажите на нее.

[Alaska]

В Кали есть.
Апрейзал континженси вполне может быть и при покупке наличными.
А при заеме, убрав эту континженси из контракта, вы отрезаете путь попыток к повторной торговле. Хотя это скорее работает как психологическое давление на покупателя.

Не, если это стандартная часть контракта - то да. Хотя с другого побережья выглядит дико, честно скажу )))

Мне наоборот кажется, что это прекрасный рычаг, как для одной так и другой стороны. Лишняя option никогда не помешает.
Для покупателя как дополнительная возможность уйти из контракта без потерь, даже если не ведущая к отказу в займе (при увеличении дауна) или покупке за кеш.
Для продавца как давление на покупателя "повторной торговли не будет". Что и показал сегодняшний маркет.

[Сабина]

агент принес каунтер оффер. в нем имя покупателя вообще не напечатано. Никакого expiration date. Ндааа

[agent_V]

Я мог бы продолжать и дальше нашу интересную дискуссию, но не вижу смысла тратить Ваше и свое время. Ничто не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО! Вы правы!

Ну и зря. Если вы видите ошибку в моих доказательствах - укажите на нее.

Не вижу смысла обсуждать насколько нужно и эфективно каждое из действий производимых адвокатами.
Работая с ними каждый день и видя всю "кухню" изнутри, могу с уверенностью сказать, что "в целом" хороший адвокат бывает очень полезен своим клиентам.
Несомненно, адвокатов, делающих плохую работу тоже хватает...

[greshnik01]

Мне наоборот кажется, что это прекрасный рычаг, как для одной так и другой стороны. Лишняя option никогда не помешает.
Для покупателя как дополнительная возможность уйти из контракта без потерь, даже если не ведущая к отказу в займе (при увеличении дауна) или покупке за кеш.

Я нахожу подобный clause представляющим несправедливые преимущества покупателю. В случае, когда рынок движется вниз, покупатель имеет возможность выйти из невыгодной для себя сделки, однако продавец (в случае движения вверх) такой возможности не имеет. Было бы справедливо позволить обеим сторонам отменять сделку при расхождении цены сделки с appraisal - что эффективно бы привело к диктату цен аппрейзеров и, вообще говоря, уменьшило бы рыночную составляющую в цене. Я, как сторонник рыночной теории в экономике, против.

[Komissar]

Не вижу смысла обсуждать насколько нужно и эфективно каждое из действий производимых адвокатами.
Работая с ними каждый день ...

ну про "каждый день" ты загнул

[Alaska]

Мне наоборот кажется, что это прекрасный рычаг, как для одной так и другой стороны. Лишняя option никогда не помешает.
Для покупателя как дополнительная возможность уйти из контракта без потерь, даже если не ведущая к отказу в займе (при увеличении дауна) или покупке за кеш.

Я нахожу подобный clause представляющим несправедливые преимущества покупателю. В случае, когда рынок движется вниз, покупатель имеет возможность выйти из невыгодной для себя сделки, однако продавец (в случае движения вверх) такой возможности не имеет.

Да. примерно так.

Апрейзаловские несправедливые преимущества покупателю довольно призрачны, потому как обычно срок этих континженси, чаще всего, день в день совпадает со всеми остальными. Так что, покупатель может уйти из сделки по любой другой причине.
А по сути, да, любые континженси - это несправедливость для продавца.
Но в РЕ ничего справедливого не может быть по определению. Кто кого как прогнет.

что эффективно бы привело к диктату цен аппрейзеров и, вообще говоря, уменьшило бы рыночную составляющую в цене

В чем вы видите плюс?

[agent_V]

Не вижу смысла обсуждать насколько нужно и эфективно каждое из действий производимых адвокатами.
Работая с ними каждый день ...

ну про "каждый день" ты загнул

Да уж, тут я немножко погорячился...
Правильнее будет: "Работая с ними 3-5 раз в неделю..."