Брать ли СРА?

[Пауза]

Мое предсказание, что сами вы наделаете ошибок. Потому что вы просто концептуально не правы относя mortgage к расходам. В деталях вы может и разберётесь но у вас похоже нет базовых бухгалтерских знаний на которые эти детали нанизываются.

[inock]

ТС, делайте сами. Если возникнут сомнения, то вас будет время (2? года) сделать поправку. Не поймете/заволнуетесь - наймете СРА осенью.

Спасибо.
Самому делать мне больше импонирует. К тому же мэнэджмент компания всё считает и присылает 1099.
Наверное попробую закупить ТТ премьер и прикинуть, что получится, а заодно как план Б поищу бухгалтера, чтоб знать куда бежать ежели што.

Ну вот кстати вопрос фундаментальный - вырисовывается картина, что на мои нормальные таксы вся эта байда не влияет ваще (поскольку АГИ > 150К) а жаль...
И второе - похоже даже если уходишь в минус ИРС его не возвращает как в случае с Ш2?
Т.е. тут хорошо это если удается не платить налог с рентового дохода, но всё что заплатил (мортгиджи, страховки, налоги и т.д.) уже в кэше никак не возвращаются на годовой основе и что-то можно получить только при продаже.
Так ли я понял?

Так поняли. За все платит жилец.

Понятно...
Просто пытаюсь прикинуть во что это я такое ввязался...
Смотрится на вскидку как гросс инком ~10-12% а после всех расходов на менеджмент, мортгиджи, налоги, страховки, ремонты, утилитиз, и т.д. кэша в сухом остатке получается порядка 4-5% от стоимости проперти.
И я надеялся из налогов ещё чёнить добавится, но похоже нет.
Ну не в минусе и то хорошо.
Будем посмотреть...

Это счедуле Е, оно отдельно от всего остального и как Комми отметил для вашего дохода. У меня оставалось $230 из 2100

[Komissar]

Мое предсказание, что сами вы наделаете ошибок. Потому что вы просто концептуально не правы относя mortgage к расходам. В деталях вы может и разберётесь но у вас похоже нет базовых бухгалтерских знаний на которые эти детали нанизываются.

Он не прав по многим пунктам. Но если хочет наступать на грабли - гоу ахед.

[Underwood]

Мое предсказание, что сами вы наделаете ошибок. Потому что вы просто концептуально не правы относя mortgage к расходам. В деталях вы может и разберётесь но у вас похоже нет базовых бухгалтерских знаний на которые эти детали нанизываются.

Ну правильно - так я ж ни разу не бухгалтер.
Но на бытовом уровне опыт какой-никакой есть - всеж-таки не первый год живём и файлим.
Мортгидж рассход в том смысле, что это дебит с точки зрения моего счета - я понимаю о чем вы, но я как бы с высоты птичьего полета рассуждаю в черно-белом спектре.

Ну и потом - танки грязи не боятся.
Я спрашивал на тот случай если б народ вдруг в один голос сказал - и не думай даже.
И как сказал, подстрахуюсь на всяк случай. Спасибо за предостережение

[Underwood]

Мое предсказание, что сами вы наделаете ошибок. Потому что вы просто концептуально не правы относя mortgage к расходам. В деталях вы может и разберётесь но у вас похоже нет базовых бухгалтерских знаний на которые эти детали нанизываются.

Он не прав по многим пунктам. Но если хочет наступать на грабли - гоу ахед.

По многим пунктам?
Можно поподробнее?
Это ж и был мой вопрос - где подводные камни?

[Komissar]

Мое предсказание, что сами вы наделаете ошибок. Потому что вы просто концептуально не правы относя mortgage к расходам. В деталях вы может и разберётесь но у вас похоже нет базовых бухгалтерских знаний на которые эти детали нанизываются.

Он не прав по многим пунктам. Но если хочет наступать на грабли - гоу ахед.

По многим пунктам?
Можно поподробнее?
Это ж и был мой вопрос - где подводные камни?

это называется и на елку залезть и юх не ободрать. Давай, Комми, распиши-ка мне в деталях про мой такс ретерн, а я потом эту инфу в ТТ забью. Профит!
Основные пункты я вам уже указал, Дальше сама-сама.

[Underwood]

Мое предсказание, что сами вы наделаете ошибок. Потому что вы просто концептуально не правы относя mortgage к расходам. В деталях вы может и разберётесь но у вас похоже нет базовых бухгалтерских знаний на которые эти детали нанизываются.

Он не прав по многим пунктам. Но если хочет наступать на грабли - гоу ахед.

По многим пунктам?
Можно поподробнее?
Это ж и был мой вопрос - где подводные камни?

это называется и на елку залезть и юх не ободрать. Давай, Комми, распиши-ка мне в деталях про мой такс ретерн, а я потом эту инфу в ТТ забью. Профит!
Основные пункты я вам уже указал, Дальше сама-сама.

Ну это по-нашему, по-бразильски.
Здравствуй Родина, дом 2...

[Underwood]

Вопросов больше нет.

Спасибо всем за ваше драгоценное время!

[Komissar]

Ну это по-нашему, по-бразильски.
Здравствуй Родина, дом 2...

а вы на американском форуме поспрошайте. Здесь вам в разы больше информации выдали.

[Underwood]

Ну это по-нашему, по-бразильски.
Здравствуй Родина, дом 2...

а вы на американском форуме поспрошайте. Здесь вам в разы больше информации выдали.

Я без иронии абсолютно - благодарен за помощь.

Ваще щитаю надо быть благодарным за то что имеем.

Никто никому ничего не должен - все люди разные - я, например, люблю помогать людям но от других не требую.

[Baloon]

В одной группе на фб был такой пост
"Пару дней назад увидела вопрос от Евгения и 86+ комментариев к вопросу, совершенно полярных мнений по поводу на каком schedule заполнять доходы от short-term rental. Я налоговик и так же у меня наконец-то появился vacation house, который я собираюсь использовать для STR, поэтому этот вопрос я изучала долго и нудно. Все кто утверждает, что STR могут быть на Sch C, вы правы! Все кто утверждает, что STR должны быть на Sch E, вы тоже абсолютно правы. Вся разница в небольших, но ВАЖНЫХ деталях и если вы сдаете свою недвижимость, вам нужно все эти детали обсуждать со своим налоговиком.
Пример 1 (как у Евгения) – один дом, используется как STR через Airbnb, VBRO и т.д. Жильцы живет в среднем 7 дней или меньше. Из услуг владелец предоставляет уборку дома между гостями, ремонт, платит за ипотеку, utilities, принимает заявки от гостей, отвечает на жалобы, делает refunds, то есть на языке налогов materially participate. Сам в этом доме не живет. Personal use of home не больше 14 дней в году
В этом случае заполняете Sch E, так как вы не предоставляете substantial services (об этом ниже), но в property type выбираете property type 3: Short term rental и отмечаете Treat the entire activity as NONPASSIVE. В этом случае на потери от рентал не распростаняются passive rules, и так же в случае дохода вы не платите self-employment taxes. Все хорошее от обоих schedules. Vacation properties, которые сдаются как short-term rentals, имеют огромное преимущество перед long-term rental, loss на short-term rental не считается паcсивным, даже если вы заполняете Sch E и НЕ ЯВЛЯЕТЕСЬ Real estate professional.
Пример 2. Сдаете дом на STR как в первом случае, но со следующей разницей: Вы предоставляете substantial services, как отель или B&B – завтраки, turndown service (maid service), туры, car service, и т.д.
В этом случае вы можете заполнять Sch C, вид деятельности выбираете 721100 (Traveler accommodation). Будьте осторожны, в случае прибыли будете платить 15,6% Self-Employment tax в дополнение к налогам на доходы. Потери на Sch C уменьшают вашу прибыль от других доходов, например W2.
К этому примеру также подходит ситуация, где человек живет в большом доме и сдает большинство спален как short-term rental, предоставляя завтраки, ежедневную смену белья и т.д.
Пример 3. Используете дом как дачку (vacation home) больше 14 дней в году сами + сдаете ее когда она пустует. Здесь у нас тоже интересная ситуация.
Если вы сдавали вашу дачку меньше чем 14 дней, то вы НЕ ДОЛЖНЫ показывать этот доход, мой любимый вид дохода - tax free! Это работает особенно удачно, если ваш vacation house располагается в местах где проводятся какие нибудь ежегодные известные события – golf tournaments, movie festivals, various sport events, когда цены на гостиницы и rentals повышаются в несколько раз.
Я использую это правило для своих business clients: они могут снять свою же дачку для проведения corporate events, cписать деньги на бизнесе за аренду, но не показывать эту прибыль на своих персональных налогах. Подходит особенно для проведения корпоративных вечеринок на Новый Год, Рождество, сompany’s anniversary, birthday bash for the company’s owner. Rental expense должен быть market based.
Вторая ситуация более печальная, если cдавали больше чем 14 дней и сами использовали больше чем 14 дней или больше 10% от сдаваемых дней. В этом случае у вас mixed-use property, отчитываться надо на Sch E, разделяя расходы согласно % of use, но при этом непрямые (indirect) расходы не могут превысить ваши доходы, так что passive activity loss rules в этом случает применяются, но с дополнительными ограничениями. Allocated rental mortgage interest, real estate taxes, deductible casualty and theft losses, and direct rental expenses (rental agency, management company, office expenses) могут быть вычтены на Sch E даже если они превышают доходы, но они попадают под passive activity loss rule. Например:
Вы сдавали дачку и жили на ней больше 14 дней и сдвавали так же больше 14 дней. Вы заполняете Sch E как mixed property:
Rental Income 6000
Allocated mortgage interest (4500)
Allocated real estate taxes (2700)
Other indirect rental expense (3200)
Loss that you can take on Sch E: 6000 – 7200 = 1200, subject to Passive Activity Loss rules
3200 в этом случае превышают rental income и не могут быть вычтены. Очень важно не попасть под Mixed use rules.
Как видите, выбор налоговой формы зависит от многих факторов и нет однозначного ответа до тех пор пока не проведено детальное интервью с владельцем. Неправильный выбор может привезти к аудиту, особенно если вы заявляете себя real estate professional, но при этом проваливаете тест, или заполняете неправильный schedule"

Не знаю отвечает ли он на ваши вопросы.
Может быть наоборот поможет с вопросами которые будет задавать бухгалтер если вы к нему пойдете

[inock]

После прочтения это пассажа, очень хорошего кстати, Underwood должет сдаться и побежать искать налоговика немедленно

[Kapitula123]

Специально не хожу в эту тему. Потому что инок скажет, зачем тебе СРА, делай все сама и опять я буду отдуваться

[Underwood]

В одной группе на фб был такой пост
Не знаю отвечает ли он на ваши вопросы.
Может быть наоборот поможет с вопросами которые будет задавать бухгалтер если вы к нему пойдете

Спасибо огромное!
Это в любом случае полезная инфа (особенно про Schedule Е c non-passive) с которой надо разобраться - либо самому, либо озадачить профессионала.
Я ведь почему ещё совета просил - раза 3-4 в прошлом, когда были сложные ситуации с налогами, нанимал СРА и мне совершенно не понравилось - во первых, во всех случаях было видно, что им всё по-барабану и ничего нового по сравнению с ТТ они не внесли. А одному я показал сделанное в турботаксе так он начал восхищяться как классно сделано и как это я так смог и что использовал. Причём пробовал и одиночек и солидные конторы - единственная разница - солидные подошьют красивую папку, пришлют открытку к Рождеству и зачарджат в 4-5 раз по сравнению с одиночками.
Т.е. есть у меня опасения, что эти ребята не будут особо заморачиваться и слепят опять по-быстрому, упуская всякие тонкости и при этом ещё замучают сбором всех бумажек и чеков...
Похоже это как с лоерами - лучший вариант когда он родственник ну или хотя бы хороший друг.

[Underwood]

После прочтения это пассажа, очень хорошего кстати, Underwood должет сдаться и побежать искать налоговика немедленно

Неее, наоборот - только раззадоривает