Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[annap91]

Вы еще не учитываете, что люди часто сдают дома не только что купленные, а те в которых пожили несколько лет.

Те кто покупал дома 5 лет назад уже могут сдать с прибылью и переехать в другой дом. Такой дом вполне может стоить 400 тысяч, иметь мортгаге 1700 и при этом в down у него будет лежать всего 15 тысяч.

Чего я еще не учитывала - это "- прочие расходы на поддержание дома на плаву".
Завязыватся на то, что дом куплен за 200 когда давали под 5% а теперь вырос в 2 раза .странно

[AnyaGal]

А не надо завязываться "до" - надо исходить из текущей ситуации - уровня доходов/налоговой шкале, и лонг term planov

[mdzy]

Тут мувик интересный про RE в Калифорнии - http://www.youtube.com/watch?v=QVFBojFJTZM[/url]

[Yulduz]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

[Kolombina]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Вы думаете, вам однозначно скажут, правильно или нет?
Я прочитала все 400+ страниц и таки купили, сегодня клоузинг был.
Купили в Вегасе.
Основная причина - рент более-менее соизмерим с мортгиджем, а качество жизни в своем доме не соизмеримо с качеством жизни в апартменте

[Yulduz]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Вы думаете, вам однозначно скажут правильно или нет?
Я прочитала все 400+ страниц и таки купили, сегодня клоузинг был.
Купили в Вегасе.
Основная причина - рент соизмерим с мортгиджем, а качество жизни в своем доме не соизмеримо с рентом апартмента

Поздравляю. Не я не думаю что однозначно скажут.

[Nostradamus]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Думаю, надо немного подождать, потому как сейчас продажи снизились, но цены пока держатся (по крайней мере в хороших райoнах). В то время как mortgage rate сеичас довольно высок. Думаю что если подождать полгода, то цены будут ниже. Правда, не факт что rate к тому времени не вырастет. Но все равно сейчас - рынок покупателя, ето факт.

[Yulduz]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Думаю, надо немного подождать, потому как сейчас продажи снизились, но цены пока держатся (по крайней мере в хороших райoнах). В то время как mortgage rate сеичас довольно высок. Думаю что если подождать полгода, то цены будут ниже. Правда, не факт что rate к тому времени не вырастет. Но все равно сейчас - рынок покупателя, ето факт.

Мы никуда не торопимся. У нас срок примерно до июня. Определяемся с районами. Цены не то чтобы упали, но предложений много.

[genka8]

Я прочитала все 400+ страниц и таки купили, сегодня клоузинг был.
Купили в Вегасе.

Поздравляю! Пожалуйста с фотоаппаратом проследуйте в поздравительную тему наверху

[genka8]

...Ведь некоторые работы по дому могут приносить не только хлопоты и денежные траты, но и удовлетворение, а общение с контракторами и прочими сервисами носят еще и оброзовательно-социальный характер...

Про оборзевательно- социальный характер это Вы точно подметили.

[mudi]

А вам ни разу не хотелось чего-нибудь перекрасить, обновить, лендскейпинг сделать, и т.д. в тех домах, что вы снимаете? Ведь некоторые работы по дому могут приносить не только хлопоты и денежные траты, но и удовлетворение...

Проводить выходные вместо парка или пляжа в Home Depot? Нет, не хотелось. Я знаю что придется, потому что свой дом когда-нибудь да будет, может тогда покраска лестницы и починка унитазов будут страшно радовать, но пока отношу это к минусам домовладения. Несомненно плюсов больше, если дом нравится и куплен не из последних сил. Но улучшение качества жизни не имеет никакого отношения к выгоде, за это качество жизни придется платить своим временем и деньгами.

Сценарий покупки (усредненный)
Дом покупается допустим за 400 тысяч, в даунпеймент кладется 20 тысяч.

За 30 лет убытки от неинвестирования этого даунпеймента (учитывая рост 8%) составят 186,345

Делее несколько вариантов убытков от лендлордства
1) допустим на протяжении всех 30 лет каждый год приносил убыток в 10 тысяч (рент - месячный платеж включая таксы и принципал - прочие расходы на поддержание дома на плаву) - мне кажется это слегка экстремальный сценарий, но можно и его рассмотреть.
Убыток от неинвестирования всех этих денег будет 1,132,832 - впечатляет
2) допустим по той же схеме рент приносил ежегодный убыток в 5 тысяч, тогда убыток от неинвестирования будет 566,416 тысяч
3)рент приносит убыток в 3 тысячи, тогда убыток будет 339,850

Теперь о доходах.
Дом стоил 400,000. За 30 лет с учетом апрешиайшн 3% (исторически среднестатистическая, в акциях брали среднестатистическую и тут возьмем) дом поднимется в цене до 942,626

3% - это меньше чем инфляция, на самом деле все не так плохо и дома long term растут на 1% в год + инфляция. Правда на ремонты и maintenance уходит больше, я уже не считаю property tax, страховки, всякие HOA fees и т.п.

Насчет выгодности ренталов меня убеждать не нужно, я вижу слишком много обратных примеров. Те, кто говорят о выгодности, купили перед началом пузыря и теперь считают случайный appreciation чем-то самим собой разумеющимся. Если бы сдача отдельно стоящих домов была настолько выгодной, то было бы много домов на сдачу во владении у больших компаний. Да и строителям (которым дом обходится дешевле чем покупателю) было бы выгоднее их сдавать, а не продавать. На практике же сдаются многоквартирные комплексы, причем даже они приносят прибыль далеко не всегда.

Даже с ежегодным убытком в 5 тысяч и убытком от неинвестирования даунпеймента лендлордство выходит выгоднее.

Угу, посчитайте для дома стомостью 800К, профинансированного под 6.5%, который сдается примерно за $2200, теряет в цене примерно 5-7% в год и с большой вероятностью будет продолжать терять еще лет 3-5. Это ближе к моей реальности чем дом за 400К, который растет в цене.

[Hoochin]

...посчитайте для дома стомостью 800К, профинансированного под 6.5%, который сдается примерно за $2200, теряет в цене примерно 5-7% в год и с большой вероятностью будет продолжать терять еще лет 3-5. Это ближе к моей реальности чем дом за 400К, который растет в цене.

Все верно Вы говорите. В период 89-93(4) здесь в SFBA была аналогичная ситуация с RE. с точностью до 18 лет все похоже повтоrяется.

Мне интересно когда и при каких условиях Вы купите дом или Т.Х. Допустим у вас есть будет 10%-20% downpay и
1. 2008: fixed rate 6.25% (5y arm=5.5%) цены спустились на 5%
2. 2009: fixed; 6.0% (5y arm = 5.25%) цены еще -5%
3. 2010; fixed 6.25% (arm = 5.75%), цены flat

Когда? или будем далее ждать и копить? Забыл добавить, АMT вас начинает давить скажем, не знаю даже: был 22 % fed. tax rate on average, а станет 25 или 28% (average) - не каиф? А когда 32% for the feds only on average (особенно когда stock options"сыграют")?
Вы в куpсе что AMT limits will stay unchanged and your income will grow (hopefully)?

[SEL]

Небольшое наблюдение.
Когда мы уезжали в 2005 году в нашем тогда zip code практически не было домов ниже 300К и неочень много было домов ниже 400К.
Сейчас 224 дома ниже 400К из 390 выставленных на продажу

[uncle_Pasha]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Правильно, правильно. Банки чрезвычайно нуждаются в ваших деньгах.
Удачи!

[uncle_Pasha]

Думаю что если подождать полгода

IMHO, подождать надо пару-тройку лет...
Удачи!

[Nostradamus]

IMHO, подождать надо пару-тройку лет...

И што тогда будет? Вроде, кирдык раньше настанет
Вообще, "правильного" времени для покупки дома вы не найдете, всегда будет что-то мешать, так что по-моемупокупать надо когда вы к етому готовы.

[JN]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Думаю, надо немного подождать, потому как сейчас продажи снизились, но цены пока держатся (по крайней мере в хороших райoнах). В то время как mortgage rate сеичас довольно высок. Думаю что если подождать полгода, то цены будут ниже. Правда, не факт что rate к тому времени не вырастет. Но все равно сейчас - рынок покупателя, ето факт.

Мы никуда не торопимся. У нас срок примерно до июня. Определяемся с районами. Цены не то чтобы упали, но предложений много.

Юлдуз, я искала полгода, а может и больше....Ищи хороший дил, ну и чтоб душа радовалась. КСтати, я-таки нашла дом, который продавали заведомо ниже рыночной цены. Люди уезжали, и им их будущие работодатели доплачивали разницы в цене. Единственной проблемой было то, что у нас было всего две недели после выдачи всех документов, чтоб принять решение, но у нас агент был отличный, поэтому все проверки велись просто круглосуточно. В результате, все успели. Если тебе надо будет-свистни, я тебе его координаты дам.

[uncle_Pasha]

Вообще, "правильного" времени для покупки дома вы не найдете, всегда будет что-то мешать

Тут не о том, чтобы мешать, а о том как бы не влететь.
Вешать на себя весьма суровые финансовые обязательства на очень неопределенном рынке недвижимости на заре кризиса - не очень хорошая идея. Разве что если "деньги ляжку жгут" и спустить более не на что.
Удачи!

[Yulduz]

Юлдуз, я искала полгода, а может и больше....Ищи хороший дил, ну и чтоб душа радовалась. КСтати, я-таки нашла дом, который продавали заведомо ниже рыночной цены. Люди уезжали, и им их будущие работодатели доплачивали разницы в цене. Единственной проблемой было то, что у нас было всего две недели после выдачи всех документов, чтоб принять решение, но у нас агент был отличный, поэтому все проверки велись просто круглосуточно. В результате, все успели. Если тебе надо будет-свистни, я тебе его координаты дам.

Еше спрашиваешь? Конечно напиши - сьездим, сравним. Мы может в peninsula и купим

[Komissar]

JN, пожалуйте с фото в поздравительный топик.

[Nostradamus]

Тут не о том, чтобы мешать, а о том как бы не влететь.
Вешать на себя весьма суровые финансовые обязательства на очень неопределенном рынке недвижимости на заре кризиса - не очень хорошая идея.

Ето понятно. Но в том-то и дело, что "заря кризиса" или собственно кризис - они будут всегда, учитывая нынешнюю економическую ситуацию в Штатах. Даже например в 2003-м когда прошедший кризис подходил к концу, было не очень понятно как дальше дело пойдет. Вот здесь помнится писали, что настоящий кризис только начинается А в 2004-м когда народ бросился скупать недвижимость со страшной силой, стало уже ясно что пузырь лопнет.

[boblenin]

Тут не о том, чтобы мешать, а о том как бы не влететь.
Вешать на себя весьма суровые финансовые обязательства на очень неопределенном рынке недвижимости на заре кризиса - не очень хорошая идея.

... А в 2004-м когда народ бросился скупать недвижимость со страшной силой, стало уже ясно что пузырь лопнет.

Интересно, это вам как Нострадамусу стало ясно ?

[JN]

JN, пожалуйте с фото в поздравительный топик.

Моё?

[mudi]

...посчитайте для дома стомостью 800К, профинансированного под 6.5%, который сдается примерно за $2200, теряет в цене примерно 5-7% в год и с большой вероятностью будет продолжать терять еще лет 3-5. Это ближе к моей реальности чем дом за 400К, который растет в цене.

Все верно Вы говорите. В период 89-93(4) здесь в SFBA была аналогичная ситуация с RE. с точностью до 18 лет все похоже повтоrяется.

Мне интересно когда и при каких условиях Вы купите дом или Т.Х. Допустим у вас есть будет 10%-20% downpay и
1. 2008: fixed rate 6.25% (5y arm=5.5%) цены спустились на 5%
2. 2009: fixed; 6.0% (5y arm = 5.25%) цены еще -5%
3. 2010; fixed 6.25% (arm = 5.75%), цены flat

Когда? или будем далее ждать и копить?

Ну тут все просто, если у меня к тому времени будет 20% down, то как только цены станут flat или начнут медленно расти, так сразу и буду, при условии отсутствия проблем с работой (кризиса вроде того того что был в 2001).

Забыл добавить, АMT вас начинает давить скажем, не знаю даже: был 22 % fed. tax rate on average, а станет 25 или 28% (average) - не каиф?

На 3% больше, не big deal вобщем-то, тем более что это же не на всю сумму, а только на то, что в 28% вилку попадет. Про AMT пока не задумывался, так как был одним работающим в семье, но вот жена работу искать начинает, может в следующем году и надо будет смотреть. А с какого дохода AMT начинается? Что-то мне кажется что и при двух работающих (одном из них не на IT-шную зарплату) если залить по 15.5К каждому в 401К, да вытащить по 5К из под налогов через FLEX на child care, да еще чуток на медицину, то не так уж много денег останется, которыми с дядей Сэмом надо делиться...

А когда 32% for the feds only on average (особенно когда stock options"сыграют")?

Ну если стоки "сыграют" то тут уж никуда особо не попрыгаешь, обдерут как положено по полной программе Хотел бы я, чтобы меня это волновало

Вы в куpсе что AMT limits will stay unchanged and your income will grow (hopefully)?

А почему кстати их не поменяют? Неужели непонятно что из-за инфляции (и формального роста доходов) скоро многие там будут, он ведь не для этой цели задумывался...

[Michelangelo]

Вешать на себя весьма суровые финансовые обязательства на очень неопределенном рынке недвижимости на заре кризиса - не очень хорошая идея.

справедливо