Виктор wrote:ОК
Rule of purchasing Real Estate #1:
Дом стОит столько, сколько за него готовы заплатить. Если в районе 3 одинаковых дома, два из которых какие-то на ваш взгляд "сумасшедшие" купили за 500К каждый, то третий выйдет на рынок за $550K - зуб даю. Потому что больше домов нет, а спрос есть. За удовлетворение спроса предложением надо платить.
Ага, все так. Только посмотрим, что это за спрос и что это за предложение. Идем на какой-нибудь real-estate сайт и смотрим. Скажем, возьмем longandfoster.com, ZIP 20190. Из 90 предлагаемых пропертей в списке - 40 на рент. Ежу понятно, что сейчас тот, кто мог бы продать - предпочитает держать даже пустую или с рентом ниже мортгиджа - в надежде на растущие цены (т.е. спекулятивно) - отсюда недостаток предложения. А кое-кто покупает то, что не нужно для жизни (даже за женьги банка - как Komissar) или то, что hardly может себе позволить (как многочисленные потребители ARM и interest-only)- опять же в надежде на рост (т.е. опять же спекулятивно) - отсюда переизбыток спроса.
Будет ли цена рости вечно (т.е. спрос превышать предложение)? Конечно нет. Единственный источник спроса - это first-time home buyers (если не поняли - для остальных единица спроса - на новый дом - уравновешивается единицей предложения - старого). Эта категория в массе своей уже priced out of market (даже те, кто в верхних 10% по доходам в своей эрии - например я) - отсюда все эти попытки симуляции покупки в виде ARM и interest-only.
Впрочем, можно взлянуть и на цифры (возьмем для примера San Fran, аннуализированные проценты роста по кварталам):
1998 1 10.8
1998 2 11.36
1998 3 12.17
1998 4 11.46
1999 1 11.31
1999 2 12.01
1999 3 13.39
1999 4 17.13
2000 1 21.29
2000 2 24.14
2000 3 24.16
2000 4 21.86
2001 1 18.79
2001 2 13.91
2001 3 9.32
2001 4 4.91
2002 1 2.82
2002 2 3.27
2002 3 4.75
2002 4 6.91
2003 1 6.48
2003 2 4.46
2003 3 3.01
2003 4 4.88
Как видим, пузырь близится к вершине, 24% роста уже и близко нет.
Что будет, когда народ с investment property осознает, что роста уже нет? Правильно - начнет те 40/90 сбрасывать. И перестанет покупать новые. Что будет, когда ARMы у народа, кто позволить себе дома не мог, тоже начнут расти? Правильно - начнут переезжать в рентованное жилье (где им и место) - опять увеличивая предложение. Балансу спроса/предложения достаточно измениться лишь на несколько процентов, чтобы цены полетели вниз. И этому может помешать только хорошая инфляция - за пределами обычных 3%. Позволит ли её Гринспан, или повысит ставку instead?
Когда это начнется? Конечно, не раньше этой осени. Но, думаю, и не позже конца следующей (2005-го года).
Вы, риэлторы, рассказывая сказки про вечный рост и подогревая пузырь, конечно, неплохо заработали. Также отлично заработаете, сбывая дома на падении. Как заработали биржевые брокеры на насдаке - и в 99-м, и в 2000-м.
Но потом следующего такого роста придется ждать лет 7-10 (уже после следующей рецессии). Так что многим придется поискать настоящую работу.
Тогда с грехом пополам научившаяся на своих ошибках часть их покупает скрипя зубами по сегодняшней рыночной цене, понимая, что лучше не будет, а будет только хуже, а те, кто на своих ошибках паталогически научиться не в состоянии, вообще бросают идею приобретения недвижимости на неопределённый срок. Таких клиентов терять легко и радостно 
