Ипотека как ипостась краха американской экономики

[Мальчик-Одуванчик]

По этой же причине я, наверняка не смогу вообще продать дом, если его рыночная цена меньше величины долга.

Вы можете продать по шорт-сейл, если, конечно, банк согласится.

То есть, в конечном итоге решает банк. По праву собственника.

[Мальчик-Одуванчик]

Да, могу, снести и построить новый на его месте. С банком я договорюсь.

Спасибо за ответ... договориться действительно можно всегда и с кем угодно, если "шило меняем на мыло"...
Ключевой момент именно в том, чтобы НИЧЕГО не строить.... Ну, типа, это же Ваша собственность... Взяли её и снесли... а кредит продолжите выплачивать, как ни в чём не бывало. Просто дома уже у Вас не будет. Будет красивый газон вместо него, или цветник... или бассейн для комьюнити.... комьюнити только радо будет... правила не нарушатся.

Может банк одобрить такое решение?
Собственно, ответ прост.... Если одобрит - то да, Вы реальный владелец. Если запретит - то тогда вы всего лишь распоряжаетесь собственностью, Вам не принадлежащей... поскольку не имеете права принять решении о ликвидации данной собственности.

Может одобрить. Стоимость владения складывается из стоимости участка земли и стоимости постройки.
Конкретные величины можно глянуть на квитке, присылаемым местными властями при расчете налога.
Полагаю, что при условии, что стоимость только участка будет заведомо больше величины долга - банк может согласиться на снос постройки.

[Sergey___K]

По этой же причине я, наверняка не смогу вообще продать дом, если его рыночная цена меньше величины долга.
Ну и о какой тогда собственности может идти речь?

Кто платит, тот и танцует девушку. Сколько вы заплатили, столько и танцуете.

А я вам сейчас вообще страшное слово назову Home Owner Association. Которое может укусить ваш дом, даже если вы его полностью выплатили.

[StrangerR]

По этой же причине я, наверняка не смогу вообще продать дом, если его рыночная цена меньше величины долга.

Вы можете продать по шорт-сейл, если, конечно, банк согласится.

То есть, в конечном итоге решает банк. По праву собственника.

Банк он учавствует. Сам он ничего не может. Он не может предложить продать дом, не может предложить его перестроить. Вообще ничего не может пока вы платите. Поэтому он просто соучастник с некоторыми правами, имеет долю собственности в доме (равную величине кредита).

ну и продать по цене меньше долга - шот сейл - реально продают, хотя это и гемморойно. Опять таки, в убытке будет банк а не вы.

[Мальчик-Одуванчик]

По этой же причине я, наверняка не смогу вообще продать дом, если его рыночная цена меньше величины долга.

Вы можете продать по шорт-сейл, если, конечно, банк согласится.

То есть, в конечном итоге решает банк. По праву собственника.

Банк он учавствует. Сам он ничего не может. Он не может предложить продать дом, не может предложить его перестроить. Вообще ничего не может пока вы платите. Поэтому он просто соучастник с некоторыми правами, имеет долю собственности в доме (равную величине кредита).

ну и продать по цене меньше долга - шот сейл - реально продают, хотя это и гемморойно. Опять таки, в убытке будет банк а не вы.

Но при шорт-сейле, я вообще не увижу денег. Это лишь способ скинуть долг вместе с домом.

[Aleksey Kudinov]

По этой же причине я, наверняка не смогу вообще продать дом, если его рыночная цена меньше величины долга.

Вы можете продать по шорт-сейл, если, конечно, банк согласится.

То есть, в конечном итоге решает банк. По праву собственника.

Банк он учавствует. Сам он ничего не может. Он не может предложить продать дом, не может предложить его перестроить. Вообще ничего не может пока вы платите. Поэтому он просто соучастник с некоторыми правами, имеет долю собственности в доме (равную величине кредита).

ну и продать по цене меньше долга - шот сейл - реально продают, хотя это и гемморойно. Опять таки, в убытке будет банк а не вы.

Но при шорт-сейле, я вообще не увижу денег. Это лишь способ скинуть долг вместе с домом.

Мало того, есть шанс заиметь imputed income и, соответственно, заинтересованность в нём IRS.

[Amto2011]

я как бы не про миллиарды, а про зоны влияния, имушества типа баз, незаконно присвоенные территории...
Короче баланса хватит на пол мира, ето комуто надо переподчинить, иначе все развалится в огне и крови.

А Вы на Ирак сегодня посмотрите... уже разваливается...
Еще пару лет назад казалось, что американцы там будут вечно... .

Кому казалось? Вам? Американцы никогда не говорили о том, что собираются быть там вечно. А наоборот всегда говорили о том, что вот-вот выведут войска. Администрацию карманную поставить - это да.. И с этим прокольчик судя по всему выходит..

[StrangerR]

Но при шорт-сейле, я вообще не увижу денег. Это лишь способ скинуть долг вместе с домом.

Ну так если вы в шот сейл влетели то значит вы ничем не владеете а лишь распоряжаетесь - собственности у вас в доме нуль. Но это все таки ненормальное состояние. хотя из за бубля кое где еще имеется (у нас у самих кондо в этом статусе довольно долго болталось, что впрочем не мешало его сдавать).

HOA - в основном гемморой, но вы когда покупаете вы знаете на что идете если там HOA. К сожалению, новые почти все постройки идут с HOA, из за того что с ними легче плотно строить. Хотя есть и любители HOA.

[Мальчик-Одуванчик]

Ну так если вы в шот сейл влетели то значит вы ничем не владеете а лишь распоряжаетесь - собственности у вас в доме нуль. Но это все таки ненормальное состояние. хотя из за бубля кое где еще имеется (у нас у самих кондо в этом статусе довольно долго болталось, что впрочем не мешало его сдавать).

То есть рыночная цена дома определяет право собственности на него?

[Sergey___K]

То есть рыночная цена дома определяет право собственности на него?

Ваш кошелек определяет. Все, эа что вы заплаттли, то ваше. Вас это удивляет?

[Мальчик-Одуванчик]

То есть рыночная цена дома определяет право собственности на него?

Ваш кошелек определяет. Все, эа что вы заплаттли, то ваше. Вас это удивляет?

Стоил дом, к примеру, 500К, заплатил за него 100К.
Считаем - 100К в этом доме моё.
Прошел год, на рынке случился обвал, дом стал стоить 300К
Сколько там моего?

[StrangerR]

То есть рыночная цена дома определяет право собственности на него?

Ваш кошелек определяет. Все, эа что вы заплаттли, то ваше. Вас это удивляет?

Стоил дом, к примеру, 500К, заплатил за него 100К.
Считаем - 100К в этом доме моё.
Прошел год, на рынке случился обвал, дом стал стоить 300К
Сколько там моего?

Ну извините, сами виноваты. Купили сковородку, она треснула, вы жалуетесь что мол ценность упала...

А вот сделали ремонт, потратили 30 тыс, дом стал стоить 600K, сколько там вашего?

Так что все нормально. Что вы оплатили то вы и имеете. Но пользуетесь много большим.

[smart]

1) индексирование цен на недвижимость
.

ето как. Предположим я взала кредит на 800К на 30 лет. Деньги обесценились в 10 раз, так что мой кредит проиндексируют на 10 раз и он увеличится до 8M?
А где ето прописано???

Пока нигде...
Но такие фокусы легко удадутся, если все стоимостные выражения на какой-то момент привязать к сторонней "у.е."... Ну, в России все в курсе, как это делается...

Это сейчас доллар - резервная мировая валюта, не терпящая никаких к себе привязок, кроме как "якобы рыночной" корзины валют.... да и там не привязка, а вполне себе управляемое регулирование "рыночной стоимости".
Но если мы берём в расчёт фактор "доллар=труха" - то необходимость индексации в привязке к какой-либо иной ценности (валюте) становится очевидной....

Новая валюта-привязка уже есть. Китайский юань.

[ARARAT.]

То есть рыночная цена дома определяет право собственности на него?

Ваш кошелек определяет. Все, эа что вы заплаттли, то ваше. Вас это удивляет?

Стоил дом, к примеру, 500К, заплатил за него 100К.
Считаем - 100К в этом доме моё.
Прошел год, на рынке случился обвал, дом стал стоить 300К
Сколько там моего?

Ну извините, сами виноваты. Купили сковородку, она треснула, вы жалуетесь что мол ценность упала...

А вот сделали ремонт, потратили 30 тыс, дом стал стоить 600K, сколько там вашего?

Так что все нормально. Что вы оплатили то вы и имеете. Но пользуетесь много большим.

В етом то и дело что любой дом ето та самая сковородка, пока не выплачен...
Выплаченные(или вложенные вами) вами денeг на самом деле там нет(негде просто нет никакой записи, что в етом доме есть какие то ваши деньги вложенные, любые downpayments просто уменьшает сумму долга(почитaйте внимательно ваш договор), все ваши выплаты просто уменьшают остаток вашего долга(а не увеличения вашего актива), но опять никакого права на ети выплаченные вами деньги вы не имеете, а при продаже вы самый последний в списке получателей денег, если вообще останется. Поетому если вы должны оказаться в минусе и не захотите етот минус платить из своего кармана(при продаже), то те кто до вас в списке просто не сделают apporove ету сделку и все, т.е. вы не можете продать ваш дом. Вот именно при етом может возникнуть short sale, но при етом именно те кто выше по очереди должны согласиться на ето, а они не всегда ето делают...
Т.е. все ето в сумме и говорит, что вы реально не владеете домом, а именно пользуетесь пока не выплатите долг за него. Кстати даже после выплаты долга вы становитесь владельцем, НО дом точно так-же могут отобрать, если вы не платите например налоги за него или HOA(если есть)...

Повышение рыночной стоимости дома не повышает вашей доли в доме, не повышает вашего актива, так как его фактически нет в реальном выражении и нигде не прописан... Т.е. ето на ваш актив.

PS Т.е. к примеру деньги которые платит покупатель за ваш дом идут последовательно, сначало mortgae zabirajut svoju chast', потом по всем остальным если есть получателям(например loans взятые под етот дом, все рашоды на переоформление, деньги агентам и так дале) и только если останется что-то идет к вам.

[Amto2011]

Боже мой! Какая путаница у Вас в голове!
...
Говорю Вам как бывший начальник отдела пластиковых карт. ....

Ситуация знакомая до жути... Программист поучает экономиста...

Вы удивитесь, но у банка в бухгалтерии стоимость актива никак не отражается.

Вы еще больше удивитесь, но отражается...
1) Банк обязан показывать объёмы выданных кредитов и объёмы обеспечения (на кредиты без обеспечения существуют лимиты). Дом в залоге (его стоимость) - безусловно является составной частью всего обеспечения....
2) Банки секьюритизируют свои активы, выпуская "ипотечные облигации"... Для того, чтобы их выпустить - нужно указать, какой стоимости их обеспечение. Да и помимо облигаций, залоги могут могут использоваться банками в других финансовых схемах, без привлечения жуликов типа Фанни Мае или Фреди Мак.

Надо ж с таким апломбом писать ерунду какую-то. Бухгалтер вы наш формумный. Могу только догадываться какой вы экономист, но экономистов без знаний (хотя бы концептуальных) бухгалтерского учета не бывает.

Вы не найдете в бухгалтерском балансе банка стоимости залогового имущества клиентов. Эта стоимость учитывается за балансом и раскрывается в отчетности дополнительно. Но активом банка это имущество не является совершенно точно. А является активом клиента. Активом же банка является дебиторская задолженность на выданный кредит. (Отдельный случай - финансовый лизинг, но мы не ведем здесь речь о лизинге.) Как правило этот актив по стоимости меньше стоимости залогового имущества. Поинтересуйтесь в своей бухгалтерии где в балансе отражены основные средства (недвижимость, оборудование и пр), купленные вашей организацией в кредит и находящиеся под залогом. Возможно откроете для себя некую тайну.

В качестве просветительского (упрощенного) материала для Вас лично:

Когда банк выдает ипотечный кредит клиенту, то он уменьшает у себя денежные средства и увеличивает на эту же сумму долгосрочную дебиторскую задолженность. И то и другое является активами банка. Т.е. по сути банк делает реклассификацию абсолютно ликвидного краткосрочного актива (cash) в менее ликвидный и соответственно более рискованный долгосрочный актив (Long Term Investments). Вот за эту реклассификацию активов из безрискового в рискованный банк и берет с клиента интерес. Т.е. зарабатывает на процентах. При этом на время выплаты кредита вы ограничены в своих правах этим имуществом полноценно распоряжаться. По-моему все честно. Не хотите этих ограничений, покупайте за cash. Но даже в случае покупки за cash вы не имеете возможности распоряжаться имуществом так как захотите. Ваши права ограничивают государство, муниципалитеты, всякие HOA, и пр. Почти все то же самое, только пока еще в более диковатом виде имеет место в России. Вы можете сколько угодно сетовать на то, что мир несправедлив, но есть то, что есть. "Нельзя жить в обществе и быть свободным от него" (с)

Теперь по поводу секьюритизации. Вы в принципе написали почти все правильно, только непонятно совершенно какое это имеет отношение к классификации недвижимости как актива на балансе банка. Эта недвижимость (принадлежащая клиенту) по-прежнему находится за балансом у банка. Когда банк выпускает производные бумаги, он использует свою дебиторскую задолженность (которая в свою очередь обеспечена недвижимостью клиентов) в качестве обеспечения привлекаемых заемных средств. Получая деньги от инвесторов банк дебитует (увеличивает) денежные средства - актив на своем балансе и одновременно увеличивает долгосрочные обязательства (long term liability) - пассив. Как мы видим и в этом случае сама недвижимость на балансе банка никаким образом не фигурирует.

Что касается того, что бухгалтерский учет банков, как вы написали, "немного отличается", то это касается главным образом отражения на балансе банка денежных средств на счетах его клиентов. Т.е. для банка эти денежные средства не актив, а пассив, потому что принадлежат они клиентам и банк их клиентам "должен". Опять же никакой связи с темой нашего разговора - чьим активом является залоговая недвижимость, клиента или банка - в данном случае нет. Т.е. звон то вы на лекции в университете слышали, а откуда этот звон либо не поняли, либо не помните. С "бумажными" экономистами такое часто случается.