Всем, кто заинтересован в ленд-лордстве в Силиконке

[GoodBuyAmerica]

И на доходы содержать Привет

Идея здравая. Если партнершип образуется на Привете, Борис должен пoлучить какие-то дивиденты.

[Komissar]

Привет, земляк с родной выхинской земли,

Вы упоминали, что у Вас был опыт сдачи жилья в рент, и что это был геморрой. Не могли бы Вы поподробнее рассказать о своем опыте.

Заранее признателен

[Komissar]

Борис, мы о Вас не забудем. Честное комиссарское!

Но пока я изучаю вопрос, и, честно говоря, грызут сомнения. Много работы с людьми (а я лично предпочитаю с компьютерами), первые несколько лет negative cash flow. С доходом > 100К на семью нельзя списывать depreciation... много разных гнусных аспектов. Думаем, товарищи бойцы, думаем.

[sergey1234]

первые несколько лет negative cash flow. С доходом > 100К на семью нельзя списывать depreciation... много разных гнусных аспектов.

Это две стороны одной медали. Имея (первые годы) планово-убыточную корпорацию вы уменьшаете свой доxод облагаемый налогом, тем самым становится совершенно законным списание износа недвижимости.

А когда все отлажено, долгосрочноживущие и платящие жильцы найдены, дешевый не-ленивый и рукодельный супер вселен в его квартиру, буxгалтерия отлажена и расxоды на поиск жильцов, простои пустующиx квартир, достройки и пр. исчезли и появился стабильный доxод - время начинать следующий дом и все по второму разу, чтобы доxоды не взлетели туда где износ налогом уже не облагается.

[GoodBuyAmerica]

Привет, земляк с родной выхинской земли,

Вы упоминали, что у Вас был опыт сдачи жилья в рент, и что это был геморрой. Не могли бы Вы поподробнее рассказать о своем опыте.

Заранее признателен

Привет, привет.

История моя незамысловата. Я был тогда аспирантом. Очень хотелось жить под своей крышей. Отпросился я на одно лето подхалтурить в компанию и подкопил немного тугриков. В Boulder (Colorado) нечего было и думать что-либо купить, так что я решил сделать ход конём: купить жильё в Денвере и ездить туда-сюда. Ну, купить-то я купил, но ездить мы долго не выдержали. Так что пришлось обратно перебираться в рентованную халупу, а мой нежно любимый таунхауз сдавать чужим людям. Как Вы понимаете, с моими 3% down и FHA loan я не мог нанять никого смотреть за жильцами или что-либо чинить. Каждая поездка - 1 час в один конец. Сначала собери апликухи с жильцов, проверь credit history. Потом покажи им жильё. Здесь делаем цикл до тех пор пока кто-то не клюнет. Потом с клюнувшими заключаем договор. Собираем с них первую ренту и депозит и выдаём инструкции куда и когда сколько посылать, и объясняем что случается с теми, кто плохо себя ведёт.

Как я уже сказал, мне здорово повезло. Жильцы попались покладистые. Сначала жили две подружки, а потом одна съехала и въехал бойфрэнд другой. Дёргали меня только когда холодильник там сломался, или ещё что-то подобное произошло. Платили исправно. Один раз, помоему, опоздали на пару дней. Smart me - я вставил в договор условие, что за каждый ремонт я могу с жильцов удерживать первые $25. Не для того, чтобы оббирать жильцов, а чтобы по пустякам не дёргали. Так что всё прошло довольно спокойно. Через полтора года жильцы решили пожениться и купить свой дом. Поскольку недвижимость за это время подросла процентов на 15, то я решил домик скинуть, что и осуществилось, хотя и после довольно мучительных усилий и беготни. Вoт собственно и вся история in a nut shell.

Теперь о финансовой стороне вопроса. Cash flow был положительный всё время пока халупа сдавалась. Даже с 3% down, оставалось где-то $100 в месяц в плюс. Всякий мелкий ремонт вышел не больше $200 за всё время. В убыток можно считать время пока халупа стояла пустая и продавалась. Также в минус идут поборы при покупке и продаже. Поскольку у нас был FHA loan, поборы при покупке были минимальны. При продаже 6% мы, конечно, заплатили. Но общий баланс был несколько $K в плюсе .

Теперь о геморрое. Даже если тебя дёргают нечасто, находят как раз такое время, когда тебе это менее всего удобно. У меня даже приятель был в Денвере, который меня подстраховывал. Но всё равно, имея full time demanding job, поддерживать бизнес очень непросто.

Теперь о том, что могло бы случиться. Люди разные бывают. Что Вы будете делать, кoгда жильцы Вас начнут судить? Когда они затопят квартиру (хорошо если только свою)? Если они будут хулиганить и их придётся выселять? IMHO: если заниматься этим серьёзно, Вам придётся сделать это первым приоритетом. Не full time job, но первым приоритетом. То есть, Вам нужно быть готовым в любой момент drop whatever you are doing и заняться тем, что требует бизнес. Для меня это посерьёзнее чем negative cash flow (если Вам есть чем его покрыть). В лучшем случае, я думаю, у Вас займёт год наладить бизнес. Потом он сам будет себя поддерживать, и Вам останется только изредка попинывать нерадивого манаджера, выписывать чек на ремонт насоса в бассейне, да в очередной раз перефинансировать чтобы вытащить накопившееся equity. Но на год Вам придётся переквалифицироваться в управдома. Если судьба О. Бендера Вас не пугает - никаких проблем. Я признаю, что мой опыт был чистой авантюрой. Могло закончиться очень печально.

[Mitek]

Такая мысля пришла. Что если скинуться нам нескольким приветовцам и купить *небольшой* апартмент билдинг в окрестностях Силиконки

Сама по себе мысль здравая. Если вы пока ищете потенциально-возможных заинтересованных лиц - то мне эта идея интересна.
Конечно будет много организационных и юридически-правовых ньюансов, но это решаемо. Сколько, по вашему мнению, займет чисто организационный процесс (предварительно определиться с типом недвижимости, долевым финансированием, формой собственности)?
По моему мнению, если останется достаточное количество желающих после завершения организационного этапа, то может что-то и получится. В крайнем случае, единственным убытком будет потерянное время.

[OlgaL]

Такая мысля пришла. Что если скинуться нам нескольким приветовцам и купить *небольшой* апартмент билдинг в окрестностях Силиконки? ....

И на доходы содержать Привет

А что? Идея не такая уж и неработоспособная. Есть только большой вопрос в содержании. Кто-то должен работать ленлордом, т.е. раешать все вопросы поселения и взаимодействия с жильцами. Насколько я знаю, для этого просто нанимает одного из жильцов. Т.е. один unit сразу выделяется для такого человека и с ним заключается такой договор и живет он в счет зарплаты. Остальная же часть дома приносит прибыль

Работать лендлордом... В белой рубашечке ....
А кто будет физически пахать - менять покрытия, ремонтировать сантехнику, красить, траву косить, да мало ли что - канализация у кого-то забьется, кто будть это все пробивать?
Нанимать, рабочих постоянно обслуживать - это запрлата, обращаться в соответсвующии фирмы - там не хилую цену выставят.
Вот только если самому это делать, то дешевле намного, только уметь все это далать надо. А руководить - работа не пыльная...Я вот буду руководить, а вы только чеки выписывайте ( если деньги есть) , а чего с колхозного амбара добра не жалко.
А потом, я как-то думаю, что в апартментент должен предосталять несколько юнитов под субсидированное жилье, 8-я программа. Это тоже прибыль не увеличит.

[Vagrant]

Я "работаю" лэндлордом. Дело неплохое, но рискованное.

[Komissar]

Расскажите, Mr. Vagrant, поподробнее, если можно, о Вашем опыте работы лендлордом.

[Tigra]

Кооператив, не самая лучьшая форма для начала.

а какая лучшая? pls...

partnership

[hrum]

Кооператив, не самая лучьшая форма для начала.

а какая лучшая? pls...

partnership

Типы бизнесов (могут слегка различаться в разных штатах, ибо бизнес-законодательство принимается штатами, а не государством)

Sole proprietorship - один владелец; владелец бизнеса является одновременно бизнесом, что значит, что если что-то случится с бизнесом (например, иск на $10 млн от покупателя), то владелец бизнеса ЛИЧНО обязан его покрыть (имущество идёт с молотка и пр).
General partnership - несколько владельцев бизнеса, все имеют равные права в контролировании бизнеса. Если один из партнёров допустит ошибку или просто купит авиабилет в далёкую тёплую страну, захватив с собой все деньги бизнеса, все партнёры будут выплачивать оставшиеся долги. Как правило, кредиторы охотятся не за теми кто виновен, а за теми, кто платёжеспособен.
Limited partnership - два типа партнёров: general и limited. General лично ответственны за все долги компании, имеют полный контроль над бизнесом etc. Limited партнёры только вкладывают свои сбережения, не могут управлять бизнесом. При крахе компании не отвечают за долги.
Corporation - бизнес является отдельной сущностью. Если бизнес прогорает, владелец не ответственен за долги бизнеса. Существуют различные вариации, которыми полезно играться в целях минимизации налогов (S corporation, C corporation).
Limited liability companies - гибрид partnership (нет налогов на оход компании) и корпорации (отдельная сущность -> владельцы не ответственны за долги).