Куда движется рынок недвижимости?

[ulka]

Я за 1.5 года жизни в снимаемом полдоме ни разу не видела его хозяина Хотя живет в том же городе. Сдал агент, все поломки приходили контракторы чинить. Все общение по телефону.

[GarikToo]

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

Как будто ты в состоянии это проверить стоя у него за спиной.

если сам посмотрю в чем проблема то мне явно будет легче понять что именно надо ремонтировать

[ekriv]

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

Как будто ты в состоянии это проверить стоя у него за спиной.

В 95% я в состоянии проверить.

[Херовимчик]

Контрактор находится точно также в интернете и засылается по адрессу

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

а управляющая компания будет стоять и следить?

[GarikToo]

Контрактор находится точно также в интернете и засылается по адрессу

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

а управляющая компания будет стоять и следить?

по крайней мере управляющая компания найдет контрактора, покажет ему проблему итд. А кто будет как говориться "открывать дверь" контрактору и все координировать если управляющей компании нет? жилец? не факт что он согласится

[Херовимчик]

Контрактор находится точно также в интернете и засылается по адрессу

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

а управляющая компания будет стоять и следить?

по крайней мере управляющая компания найдет контрактора, покажет ему проблему итд. А кто будет как говориться "открывать дверь" контрактору и все координировать если управляющей компании нет? жилец? не факт что он согласится

жилец скорее согласится сам открыть дверь, чем на то, что кто-то придет когда дома никого нет. Но это дело конечно личное, если кому-то хочется платить по 200-300 баксов в месяц, за то что кто-то вместо тебя найдет и позвонит контрактору - пожалуйста.
Не говоря уже о том, что когда сдаешь свое жилье, там первые 3 года ломаться особо нечему (если конечно владельца следили за своим жильем)

[GarikToo]

жилец скорее согласится сам открыть дверь, чем на то, что кто-то придет когда дома никого нет.

угу... отпроситься с работы чтобы вашего контрактора ждать


Не говоря уже о том, что когда сдаешь свое жилье, там первые 3 года ломаться особо нечему (если конечно владельца следили за своим жильем)[/quote]

а вы юморист

[Херовимчик]

жилец скорее согласится сам открыть дверь, чем на то, что кто-то придет когда дома никого нет.

1. угу... отпроситься с работы чтобы вашего контрактора ждать


2. Не говоря уже о том, что когда сдаешь свое жилье, там первые 3 года ломаться особо нечему (если конечно владельца следили за своим жильем)

а вы юморист [/quote]
1. Мне не совсем понятно зачем стоять над душой у контрактора. Ваши жильцы реально согласны пускать кого-то в дом без своего присутствия?
2.

(если конечно владельца следили за своим жильем)

. Сдохшая техника меняется путем заказывания через интернет.

А приведите примеры пожалуйста когда без надзора со стороны хозяина\управленца нельзя устранить починку. И как часто (сколько раз в год) такое случается?

[Nyurka]

Я имею опыт сдачи напрямую и через менеджмент компанию на проперти в 4х часах лету (далеко). Так вот, я сначала тоже сдавала сама, и нам везло на жильцов, кот. в обмен на хорошие условия кое-что делали сами (то есть чаржили меня но они могли позвонить, договориться, обсудить что надо сделать, быть когда нужно дома и т.д. ). И это хорошо работало когда все было очень новым. Но в итоге я перешла на менеджмент потому что а)они могли очень быстро найти жильцов на более высокую сумму, чем могла бы найти я и б)головняк с мелкими починками все-таки был, ибо жильцы бывают разные, многие ожидают что после звонка все будет сделано в течении 1-2 дней (как и полагается например в апартаментах). Я работаю фулл-тайм и мне нечего было делать, как с утра между конференц-звонками и дедлайнами звонить по контракторам в другой штат с разницей во времени 2 часа, узнавать кто там быстрее сможет придти и как их туда впустить (жильцы тоже работают фулл-тайм, ага). Эти 8% кот. я плачу за менеджмент - это очень хорошо потраченные деньги, столько времени мне экономят (которое в рабочие часы тоже не бесплатно совсем). Не настаиваю что это непременно лучше но для нас лично гораздо лучше работает и позволяет заниматься своими делами, я только получаю деньги и иногда даю авторизацию на ремонты после того, как там уже посмотрели, в чем проблема. Также отпала необходимость просить друзей/знакомых чтобы они держали запасной ключ (если вдруг жильцы потеряют с концами и нужен локаут), чтобы они же получали ключи и инспектировали проперть при выезде и прочие такие вещи кот. мне люди много делали за спасибо, но надо и честь знать.

[Херовимчик]

Я имею опыт сдачи напрямую и через менеджмент компанию на проперти в 4х часах лету (далеко). Так вот, я сначала тоже сдавала сама, и нам везло на жильцов, кот. в обмен на хорошие условия кое-что делали сами (то есть чаржили меня но они могли позвонить, договориться, обсудить что надо сделать, быть когда нужно дома и т.д. ). И это хорошо работало когда все было очень новым. Но в итоге я перешла на менеджмент потому что а)они могли очень быстро найти жильцов на более высокую сумму, чем могла бы найти я и б)головняк с мелкими починками все-таки был, ибо жильцы бывают разные, многие ожидают что после звонка все будет сделано в течении 1-2 дней (как и полагается например в апартаментах). Я работаю фулл-тайм и мне нечего было делать, как с утра между конференц-звонками и дедлайнами звонить по контракторам в другой штат с разницей во времени 2 часа, узнавать кто там быстрее сможет придти и как их туда впустить (жильцы тоже работают фулл-тайм, ага). Эти 8% кот. я плачу за менеджмент - это очень хорошо потраченные деньги, столько времени мне экономят (которое в рабочие часы тоже не бесплатно совсем). Не настаиваю что это непременно лучше но для нас лично гораздо лучше работает и позволяет заниматься своими делами, я только получаю деньги и иногда даю авторизацию на ремонты после того, как там уже посмотрели, в чем проблема. Также отпала необходимость просить друзей/знакомых чтобы они держали запасной ключ (если вдруг жильцы потеряют с концами и нужен локаут), чтобы они же получали ключи и инспектировали проперть при выезде и прочие такие вещи кот. мне люди много делали за спасибо, но надо и честь знать.

Ну как я и говорю:
1. Пока все новое ломаться особо нечему
2. Основная проблема - поиск жильцов, которую может делать любой агент за разовую плату
3. Мелкие ремонты случаются всегда, и для их осуществления не нужен особый надзор.
4. Доступ в дом достаточно спорный вопрос. Ни мы, ни одни, ни вторый наши жильцы даже мысли не допустят чтобы в дом кто-то вошел без присутствия

А у кого-то был опыт с выселением жильцов? Могут ли это сделать управленцы без привлечения хозяев?

[Nyurka]

Я имею опыт сдачи напрямую и через менеджмент компанию на проперти в 4х часах лету (далеко). Так вот, я сначала тоже сдавала сама, и нам везло на жильцов, кот. в обмен на хорошие условия кое-что делали сами (то есть чаржили меня но они могли позвонить, договориться, обсудить что надо сделать, быть когда нужно дома и т.д. ). И это хорошо работало когда все было очень новым. Но в итоге я перешла на менеджмент потому что а)они могли очень быстро найти жильцов на более высокую сумму, чем могла бы найти я и б)головняк с мелкими починками все-таки был, ибо жильцы бывают разные, многие ожидают что после звонка все будет сделано в течении 1-2 дней (как и полагается например в апартаментах). Я работаю фулл-тайм и мне нечего было делать, как с утра между конференц-звонками и дедлайнами звонить по контракторам в другой штат с разницей во времени 2 часа, узнавать кто там быстрее сможет придти и как их туда впустить (жильцы тоже работают фулл-тайм, ага). Эти 8% кот. я плачу за менеджмент - это очень хорошо потраченные деньги, столько времени мне экономят (которое в рабочие часы тоже не бесплатно совсем). Не настаиваю что это непременно лучше но для нас лично гораздо лучше работает и позволяет заниматься своими делами, я только получаю деньги и иногда даю авторизацию на ремонты после того, как там уже посмотрели, в чем проблема. Также отпала необходимость просить друзей/знакомых чтобы они держали запасной ключ (если вдруг жильцы потеряют с концами и нужен локаут), чтобы они же получали ключи и инспектировали проперть при выезде и прочие такие вещи кот. мне люди много делали за спасибо, но надо и честь знать.

Ну как я и говорю:
1. Пока все новое ломаться особо нечему
2. Основная проблема - поиск жильцов, которую может делать любой агент за разовую плату
3. Мелкие ремонты случаются всегда, и для их осуществления не нужен особый надзор.
4. Доступ в дом достаточно спорный вопрос. Ни мы, ни одни, ни вторый наши жильцы даже мысли не допустят чтобы в дом кто-то вошел без присутствия

А у кого-то был опыт с выселением жильцов? Могут ли это сделать управленцы без привлечения хозяев?

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

[Херовимчик]

А вообще интересна статистика по количеству вызовов контракторов\серьезных поломок на дом в год. Интересен опыт домовладельцев и лендлордов (первые 3-5 лет).
Из своего опыта, за 4 суммарных года:
1. Прорыв трубы в стене (не без нашей помощи) - вызывали контрактора
2. Проблема с проводкой (нарушение кода при подключении) - устранено на этапе домовладения
3. Сгоревшая плата отопления (причина неизвестна, можно только догадываться что предыдущие жильцы пытались сделать) - устранено на этапе домовладения
4. Слетевшие с рельса гаражные ворота (отсутствие должного обслуживания) - устранено на этапе домовладения

[Херовимчик]

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

Ага, спасибо. С выселением пока что единственный очевидный плюс.
У нас все конторы хотели минимум 7-10% за менеджмент, отдельно за поиск + список что нужно обязательно сделать в доме перед сдачей (примерно на 10к). Как-то агент у нас без постриженных кустов прекрасно сдал дом за пару недель

[Nyurka]

за 5 лет рентования (возраст на момент рента - 4 года)

- сломался кондиционер, гарантия как раз вышла, надо было менять какой-то элемент (2 визита, 1 раз диагностика, 2ой раз собственно ремонт)
- микроволновка (что-то мелкое, но все равно надо было кого-то вызывать).
-расшатывались досочки на лестницах
-2 раза ломалась гаражная дверь
-тенанты теряли ключи и замки пришлось менять
-всякие труднодоступные лампочки (хрен достанешь без высокой лестницы и желающих на нее забираться)
-утечка в унитазе (кот. стоила мне довольно большого билла за воду, приходящего раз в полгода, иначе никто не замечал)
-garbage disposal

Не так много, но с половиной этого я возилась сама, а потом сдала менеджменту, стало легче.

[Nyurka]

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

Ага, спасибо. С выселением пока что единственный очевидный плюс.
У нас все конторы хотели минимум 7-10% за менеджмент, отдельно за поиск + список что нужно обязательно сделать в доме перед сдачей (примерно на 10к). Как-то агент у нас без постриженных кустов прекрасно сдал дом за пару недель

Не знаю насчет кустов, у нас нужно было только сделать профессиональную уборку и свежевыкрасить (последнее обсуждаемо, но тогда при выезде они не буду брать деньги из депозита за покоцанные стенки). Красить мне не сильно хотелось, жильцы хотели, менеджмент уже хотел закрыть сделку и они мне предложили чтобы 2/3 заплатила я и 1/3 менеджмент, получилось вполне ничего.

А что там на 10К делать если дом в хорошем состоянии?