Зачем нужен риелтор при покупке недвижимости?

[Trespassers W]

4. Опен хаузы делают далеко не все. Прошлой весной-летом в наших краях все приличные дома получали офер (а то и несколько) в первый же день выхода на рынок, зачем им опен хаус?

Как зачем?
Чтобы после выходных получить несколько офферов (а некоторые и выше запращиваемой цены и все кэшем) и выбрать лучший. Вот у LelikN риэлтор тормоз, а может быть придя на опен хауз она как раз самый лучшей оффер и дала бы. Потеряли клиента.
Я смотрела кондо, за него просили 530к кажется. Продали за 580 после выходных.

Так у них и без опен хауза в первые же 1-2 дня куча показов и multiple offers выше чем listing price. Я же говорю - перегретый рынок в Далласе, ни один приличный дом на рынке дольше недели не висел, а чаще уходил в первый же день. Посмотрим что в этом году будет, скоро сезон начнется

[Laila]

Выскажите свое мнение, пожалуйста.

поскольку сейчас у всех доступ к имейлу есть на телефоне, она просто вас игнорирует, вы как клиент ей не интересны по какой-то причине. Менять ее немедленно.
Агент должен перезвонить в течение пару часов после получения имейла. Или хотя бы послать текст или имейл с вопросом когда вам удобней посмотреть такйо-то дом.
и да, иногда он может отговорить вас от какого-то шоуинга, но должен это сделать аргументированно. Если вы настаиваете, что все же хотите посмотреть, он должен вздохнуть и ехать это делать. Иначе опять же - он в вас незаинтересован.

[LelikN]

Риелтора поменяла, всем спасибо!
Возник новый вопрос, предположим дом стоит 275 тысяч. Мы дали офер на 258, продавец подумал пару дней и говорит нет, давайте за 270.
Можем ли мы еще раз предложить свою сумму скажем в 265?
Или так не принято?
Какие вообще правила торга?

[Vоvan]

Риелтора поменяла, всем спасибо!
Возник новый вопрос, предположим дом стоит 275 тысяч. Мы дали офер на 258, продавец подумал пару дней и говорит нет, давайте за 270.
Можем ли мы еще раз предложить свою сумму скажем в 265?
Или так не принято?
Какие вообще правила торга?

Можете, пока какой-то из сторон не надоест. Скорей всего примет 265 но заберет стиралки/сушилки

---
В.

[Krys-Krys]

Риелтора поменяла, всем спасибо!
Возник новый вопрос, предположим дом стоит 275 тысяч. Мы дали офер на 258, продавец подумал пару дней и говорит нет, давайте за 270.
Можем ли мы еще раз предложить свою сумму скажем в 265?
Или так не принято?
Какие вообще правила торга?

Думаю что можно, почему нет. Если им и в 265 оффер не нравится они отказатся могут. Если вам не хочется 270к платить так и не надо. Я бы 265к предложила и подождала. Они ведь тоже рискуют отказываясь от вашего оффера в 265 - они ведь не знают предложите или нет вы 270к и может других покупателей у них нет. А вообще если их риэлтор сказал вашему что вот в данный момент ниже чем за 270к они не собираются отдавать так можно и не делать тогда оффер сейчас а глянуть если они еще продают через пару недель и тогда предложить 265к. Если дом стоит на рынке долго продавцы намного сговорчивей. Иногда правда вообще снимают с рынка и решают не продавать. Мы хотели дом посмотреть но его сняли т к висел долго и за запрашиваюмую цену не брали. Наши риэлтор нам сказала что значит будут уступать но они вообще решили уйти.
Мы например смотрели дом и нам показалось что мы бы им заинтересовались будь он на 40-50к дешевле. Спросили у риэлтора своего можно ли на 40к ниже предлагать она сказала да - предлагать можно все что угодно.

[Nukadam]

Риелтора поменяла, всем спасибо!
Возник новый вопрос, предположим дом стоит 275 тысяч. Мы дали офер на 258, продавец подумал пару дней и говорит нет, давайте за 270.
Можем ли мы еще раз предложить свою сумму скажем в 265?
Или так не принято?
Какие вообще правила торга?

можете хоть 10 оферов им давать, пока не доторгуетесь.

Но как правильно Krys-Krys сказала, продавец может усказать своему риелтору ниже суммы которой он не пойдет, то тогда смысла нет.

Мы когда продавали дом, то я риелтору сказал где мой минимум и что все что ниже, пусть меня даже не тревожит.

[ARARAT.]

Риелтора поменяла, всем спасибо!
Возник новый вопрос, предположим дом стоит 275 тысяч. Мы дали офер на 258, продавец подумал пару дней и говорит нет, давайте за 270.
Можем ли мы еще раз предложить свою сумму скажем в 265?
Или так не принято?
Какие вообще правила торга?

Если у него уже нет оффера, за 265 очень может и отдаст...
Торговаться можете по посинения, если сразу не посылает(т.е. все-таки пишет контроффер, значит скорее всего готов снижать и ваш оффер примерно в его пределах). Если бы ваш оффер был бы сильно вне его пределах, вам бы не сделали контроффер, как написали выше не беспокоились бы вообще.
Но тут все зависит от продовца, можете и потерят етот дом...

Я бы лично сделал сначало оффер 260, если бы промолчали(без контроффера), вот тогда бы 265...

PS Я оба своих дома купил именно по схеме с последовательным приближением, т.е. игра оффер-контроффер продолжалась несколько циклов...
И продaвал свой дом так-же поиграл немного в контрофферы...

[Trespassers W]

Чорт поберьи, живут же люди! Торгуются не спеша.
У нас в прошлом году на все дома что нам понравились ситуация развивалась следующим образом: буквально на следующий день после просмотра selling agent звонил(а) нашей риэлторше и говорил(а): we've got multiple offers, I will be presenting them to the sellers at XX:XX on XXXday, please submit your best offer. И дома уходили выше listed price.

[Nukadam]

Чорт поберьи, живут же люди! Торгуются не спеша.
У нас в прошлом году на все дома что нам понравились ситуация развивалась следующим образом: буквально на следующий день после просмотра selling agent звонил(а) нашей риэлторше и говорил(а): we've got multiple offers, I will be presenting them to the sellers at XX:XX on XXXday, please submit your best offer. И дома уходили выше listed price.

лет 8-9 назад в Альберте тоже так было. Cам учавствовал несколько раз в таких торгах. На один дом дал 20К сверху - пролетел, на следующий 25К - пролетел, потом 35К - пролетел. В итоге заплатил 40К выше начальной цены.

Когда продавал тот же дом через 6 лет, все было с точностью наоборот.

Как говорится - buy high sell low

[Krys-Krys]

У нас из тех домов что я смотрела, дому дают повисеть недельку. Делают на выходных опен хауз и устранавливают дедлайн обычно середина след недели после показа. Если офферов не собрали держат дольше и другой опен хауз могут устроить. Вот по дому что мы смотрели на этих выходных дедлайн например сегодня 4 часа дня (среда). Да, риэлтор тоже рекомендует предлагать выше запрашиваемой цены. Но надо смотреть. На этот дом где в среду мы решили если и предлагать то на 40к меньше чем там хотят, а потом вообще решили ничего им не предлагать и еще посмотреть.

[LelikN]

спасибо всем за участие!
офер наш приняли, назначена дата клозинга.
теперь я попросила у брокера closing cost estimate. ( у нас был преапрувал пока шел торг)
и вижу что клозинг огромный (больше 6 тысяч)
и вообще договаривались на 3.62% рейт, в естимейте стоит 3.75%
Что такое Owner Title Insurance? должен ли ее платить покупатель? в контракте про это ничего не написано.
Что такое Application fee? Сумма 895.00

МОжно ли торговаться за клозинг кост? Уже подумала сходить в свой банк и узнать какой у них клозинг. МОй банк дает рейт 3,75% на 30 лет. Если у брокера такие же рейты, но больше клозинг, уйду в банк.

ну и сразу спрошу про инспекцию, как искать инспектора? риелтор дал своего человека, я буду звонить завтра, узнаю сколько это счастье стоит, если искать самому, где?
у нас 15 дней на инспекцию.

[Krys-Krys]

Ну так скажите им что везде дают 3.62 и вы обидетесь и уйдете, и в банк сходите конечно же. Где лучшее предложение там и надо брать. Вот глянула у нас Chase cчас дает 3.625% фикст на 30 лет.

[ARARAT.]

спасибо всем за участие!
офер наш приняли, назначена дата клозинга.
теперь я попросила у брокера closing cost estimate. ( у нас был преапрувал пока шел торг)
и вижу что клозинг огромный (больше 6 тысяч)
и вообще договаривались на 3.62% рейт, в естимейте стоит 3.75%
Что такое Owner Title Insurance? должен ли ее платить покупатель? в контракте про это ничего не написано.
Что такое Application fee? Сумма 895.00

МОжно ли торговаться за клозинг кост? Уже подумала сходить в свой банк и узнать какой у них клозинг. МОй банк дает рейт 3,75% на 30 лет. Если у брокера такие же рейты, но больше клозинг, уйду в банк.

ну и сразу спрошу про инспекцию, как искать инспектора? риелтор дал своего человека, я буду звонить завтра, узнаю сколько это счастье стоит, если искать самому, где?
у нас 15 дней на инспекцию.

Shop for mortgage обязательно!!! Не идите просто к тем что агент "посоветовал"!
Я использовал banrate.com, lendingtree.com, и какие то еще по поиску, кроме того местные банки обошел/обзвонил тоже.
И мой совет сверяйте их между собой только с zero points, сами points вы можете и сами купить если хотите. Они хитрят сволочи, типа zero points, но всякие fee и есть скрытые points.
Да, обязательно требуйте closing cost estimate(good faith closing estimate), реальный с разбивкой по статьям, а не финальную сумму.
Все внимательно читайте в нем, не должно быть никаких левый сумм and fees.
Title insurance должен быть, часть платите вы, часто продавец(вернее он свою часть, вы свою), без него лендер не будет иметь дело с домом, т.е. с етим лоаном.
Торговаться за closing cost не получится. Но сравнивать и выбрать наиболее удачное сочетание %, условий и closing cost нужно!
% прыгают постоянно, так что все ети pre-approval очень приблизительны...

В чистом банке обычно closing cost меньше чем у брокеров, но не всегда, короче надо делать shop...
Ето очень стрессово и нудно и занимает много времени, но обязательно нужно делать.
Не верьте никакой инфe на sites конкретно по цифрам, ето все фигня не редко(они не несут никакой ответственности за ето, особенно не банки), спрашивайте good faith closing estimate конкретно под ваш дом, со всеми конкретными вашими данными и так далее, только так...
Удачи!!!

PS У нас closing cost были примерно $1500-1800, ето без escrow естественно... Мы делали их(buy and refinance) уже 5-6 раз, сейчас например на наш дом 2.125%.

[LelikN]

Shop for mortgage обязательно!!! Не идите просто к тем что агент "посоветовал"!
Я использовал banrate.com, lendingtree.com, и какие то еще по поиску, кроме того местные банки обошел/обзвонил тоже.
И мой совет сверяйте их между собой только с zero points, сами points вы можете и сами купить если хотите. Они хитрят сволочи, типа zero points, но всякие fee и есть скрытые points.
Да, обязательно требуйте closing cost estimate(good faith closing estimate), реальный с разбивкой по статьям, а не финальную сумму.
Все внимательно читайте в нем, не должно быть никаких левый сумм and fees.
Title insurance должен быть, часть платите вы, часто продавец(вернее он свою часть, вы свою), без него лендер не будет иметь дело с домом, т.е. с етим лоаном.
Торговаться за closing cost не получится. Но сравнивать и выбрать наиболее удачное сочетание %, условий и closing cost нужно!
% прыгают постоянно, так что все ети pre-approval очень приблизительны...

В чистом банке обычно closing cost меньше чем у брокеров, но не всегда, короче надо делать shop...
Ето очень стрессово и нудно и занимает много времени, но обязательно нужно делать.
Не верьте никакой инфe на sites конкретно по цифрам, ето все фигня не редко(они не несут никакой ответственности за ето, особенно не банки), спрашивайте good faith closing estimate конкретно под ваш дом, со всеми конкретными вашими данными и так далее, только так...
Удачи!!!

PS У нас closing cost были примерно $1500-1800, ето без escrow естественно... Мы делали их(buy and refinance) уже 5-6 раз, сейчас например на наш дом 2.125%.[/quote]

Ararat, а подскажите пожалуйста, если я буду везде запрашивать информацию в банках и кредитных агентсвах, а они будут запрашивать мой кредит скор, не упадет ли он у меня? не хотелось бы в результате покупки скатиться и получить меньший рейт.
как они будут делать Good Faith Estimate без кредит скора? только веря мне на слово? или всем предоставлять ssn? и другую инфорамацию?

[LelikN]

Ну так скажите им что везде дают 3.62 и вы обидетесь и уйдете, и в банк сходите конечно же. Где лучшее предложение там и надо брать. Вот глянула у нас Chase cчас дает 3.625% фикст на 30 лет.

я уже написала ей письмо, что как же так:) мол обещала одно, теперь другое, пойду отдамся в банк:)
посмотрю что она ответит.
но одно я поняла точно, везде нужно проверять, прямо как в перестроечной рекламе, Марина Сергеевна, одинокая женшина и никому не верит.
так и я:)
П.С. Krys-Krys поздравляю вас с помолвкой и предстоящей свадьбой!