Куда движется рынок недвижимости?

[Херовимчик]

я бы сдавал пока. Вот скоро по новой иммиграционной реформе завезут очередные пароходы с китайцами, самолеты с индусами и грузовики с мексиканцами - тогда земля кончится, а Вы "в дамках" - с жильем на сдачу.

такой вариант рассматривается, причем с удовольствием. Беда в том что нет никакого опыта сдавания. Реально вот так войти в тему cold turkey?

не визчу никакой проблемы сдавать жилье - ничего сложного. Вопрос только - насколько близко вы будете жить к сдаваемому жилью?

скорее всего 2-3 часа. Мы еще не переезжаем, я пока только прекидываю варианты.

тогда придется нанимать property manager.

Почему так категорично? У нас вообще в другом штате, и пока необходимости не возникло в менеджменте. Дом сдавали через агента. В кондо недавно ломалась стиральная машина, все по телефону решили

[GarikToo]

такой вариант рассматривается, причем с удовольствием. Беда в том что нет никакого опыта сдавания. Реально вот так войти в тему cold turkey?

не визчу никакой проблемы сдавать жилье - ничего сложного. Вопрос только - насколько близко вы будете жить к сдаваемому жилью?

скорее всего 2-3 часа. Мы еще не переезжаем, я пока только прекидываю варианты.

тогда придется нанимать property manager.

Почему так категорично? У нас вообще в другом штате, и пока необходимости не возникло в менеджменте. Дом сдавали через агента. В кондо недавно ломалась стиральная машина, все по телефону решили

ну когда необхпдимость возникнет то будет поздно

[Херовимчик]

не визчу никакой проблемы сдавать жилье - ничего сложного. Вопрос только - насколько близко вы будете жить к сдаваемому жилью?

скорее всего 2-3 часа. Мы еще не переезжаем, я пока только прекидываю варианты.

тогда придется нанимать property manager.

Почему так категорично? У нас вообще в другом штате, и пока необходимости не возникло в менеджменте. Дом сдавали через агента. В кондо недавно ломалась стиральная машина, все по телефону решили

ну когда необхпдимость возникнет то будет поздно

Необходимость в чем? Сдать можно через агента по MLS. Контрактор находится точно также в интернете и засылается по адрессу

А уж если ехать 2-3 часа, то вообще непонятно зачем управленцы нужны

[GarikToo]

Контрактор находится точно также в интернете и засылается по адрессу

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

[Леонид Ильич Брежнев]

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

Как будто ты в состоянии это проверить стоя у него за спиной.

[ulka]

Я за 1.5 года жизни в снимаемом полдоме ни разу не видела его хозяина Хотя живет в том же городе. Сдал агент, все поломки приходили контракторы чинить. Все общение по телефону.

[GarikToo]

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

Как будто ты в состоянии это проверить стоя у него за спиной.

если сам посмотрю в чем проблема то мне явно будет легче понять что именно надо ремонтировать

[ekriv]

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

Как будто ты в состоянии это проверить стоя у него за спиной.

В 95% я в состоянии проверить.

[Херовимчик]

Контрактор находится точно также в интернете и засылается по адрессу

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

а управляющая компания будет стоять и следить?

[GarikToo]

Контрактор находится точно также в интернете и засылается по адрессу

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

а управляющая компания будет стоять и следить?

по крайней мере управляющая компания найдет контрактора, покажет ему проблему итд. А кто будет как говориться "открывать дверь" контрактору и все координировать если управляющей компании нет? жилец? не факт что он согласится

[Херовимчик]

Контрактор находится точно также в интернете и засылается по адрессу

и кто за этим кактрактором будет следит' чтобы работу хорошо сделал и не надурил?

а управляющая компания будет стоять и следить?

по крайней мере управляющая компания найдет контрактора, покажет ему проблему итд. А кто будет как говориться "открывать дверь" контрактору и все координировать если управляющей компании нет? жилец? не факт что он согласится

жилец скорее согласится сам открыть дверь, чем на то, что кто-то придет когда дома никого нет. Но это дело конечно личное, если кому-то хочется платить по 200-300 баксов в месяц, за то что кто-то вместо тебя найдет и позвонит контрактору - пожалуйста.
Не говоря уже о том, что когда сдаешь свое жилье, там первые 3 года ломаться особо нечему (если конечно владельца следили за своим жильем)

[GarikToo]

жилец скорее согласится сам открыть дверь, чем на то, что кто-то придет когда дома никого нет.

угу... отпроситься с работы чтобы вашего контрактора ждать


Не говоря уже о том, что когда сдаешь свое жилье, там первые 3 года ломаться особо нечему (если конечно владельца следили за своим жильем)[/quote]

а вы юморист

[Херовимчик]

жилец скорее согласится сам открыть дверь, чем на то, что кто-то придет когда дома никого нет.

1. угу... отпроситься с работы чтобы вашего контрактора ждать


2. Не говоря уже о том, что когда сдаешь свое жилье, там первые 3 года ломаться особо нечему (если конечно владельца следили за своим жильем)

а вы юморист [/quote]
1. Мне не совсем понятно зачем стоять над душой у контрактора. Ваши жильцы реально согласны пускать кого-то в дом без своего присутствия?
2.

(если конечно владельца следили за своим жильем)

. Сдохшая техника меняется путем заказывания через интернет.

А приведите примеры пожалуйста когда без надзора со стороны хозяина\управленца нельзя устранить починку. И как часто (сколько раз в год) такое случается?

[Nyurka]

Я имею опыт сдачи напрямую и через менеджмент компанию на проперти в 4х часах лету (далеко). Так вот, я сначала тоже сдавала сама, и нам везло на жильцов, кот. в обмен на хорошие условия кое-что делали сами (то есть чаржили меня но они могли позвонить, договориться, обсудить что надо сделать, быть когда нужно дома и т.д. ). И это хорошо работало когда все было очень новым. Но в итоге я перешла на менеджмент потому что а)они могли очень быстро найти жильцов на более высокую сумму, чем могла бы найти я и б)головняк с мелкими починками все-таки был, ибо жильцы бывают разные, многие ожидают что после звонка все будет сделано в течении 1-2 дней (как и полагается например в апартаментах). Я работаю фулл-тайм и мне нечего было делать, как с утра между конференц-звонками и дедлайнами звонить по контракторам в другой штат с разницей во времени 2 часа, узнавать кто там быстрее сможет придти и как их туда впустить (жильцы тоже работают фулл-тайм, ага). Эти 8% кот. я плачу за менеджмент - это очень хорошо потраченные деньги, столько времени мне экономят (которое в рабочие часы тоже не бесплатно совсем). Не настаиваю что это непременно лучше но для нас лично гораздо лучше работает и позволяет заниматься своими делами, я только получаю деньги и иногда даю авторизацию на ремонты после того, как там уже посмотрели, в чем проблема. Также отпала необходимость просить друзей/знакомых чтобы они держали запасной ключ (если вдруг жильцы потеряют с концами и нужен локаут), чтобы они же получали ключи и инспектировали проперть при выезде и прочие такие вещи кот. мне люди много делали за спасибо, но надо и честь знать.

[Херовимчик]

Я имею опыт сдачи напрямую и через менеджмент компанию на проперти в 4х часах лету (далеко). Так вот, я сначала тоже сдавала сама, и нам везло на жильцов, кот. в обмен на хорошие условия кое-что делали сами (то есть чаржили меня но они могли позвонить, договориться, обсудить что надо сделать, быть когда нужно дома и т.д. ). И это хорошо работало когда все было очень новым. Но в итоге я перешла на менеджмент потому что а)они могли очень быстро найти жильцов на более высокую сумму, чем могла бы найти я и б)головняк с мелкими починками все-таки был, ибо жильцы бывают разные, многие ожидают что после звонка все будет сделано в течении 1-2 дней (как и полагается например в апартаментах). Я работаю фулл-тайм и мне нечего было делать, как с утра между конференц-звонками и дедлайнами звонить по контракторам в другой штат с разницей во времени 2 часа, узнавать кто там быстрее сможет придти и как их туда впустить (жильцы тоже работают фулл-тайм, ага). Эти 8% кот. я плачу за менеджмент - это очень хорошо потраченные деньги, столько времени мне экономят (которое в рабочие часы тоже не бесплатно совсем). Не настаиваю что это непременно лучше но для нас лично гораздо лучше работает и позволяет заниматься своими делами, я только получаю деньги и иногда даю авторизацию на ремонты после того, как там уже посмотрели, в чем проблема. Также отпала необходимость просить друзей/знакомых чтобы они держали запасной ключ (если вдруг жильцы потеряют с концами и нужен локаут), чтобы они же получали ключи и инспектировали проперть при выезде и прочие такие вещи кот. мне люди много делали за спасибо, но надо и честь знать.

Ну как я и говорю:
1. Пока все новое ломаться особо нечему
2. Основная проблема - поиск жильцов, которую может делать любой агент за разовую плату
3. Мелкие ремонты случаются всегда, и для их осуществления не нужен особый надзор.
4. Доступ в дом достаточно спорный вопрос. Ни мы, ни одни, ни вторый наши жильцы даже мысли не допустят чтобы в дом кто-то вошел без присутствия

А у кого-то был опыт с выселением жильцов? Могут ли это сделать управленцы без привлечения хозяев?

[Nyurka]

Я имею опыт сдачи напрямую и через менеджмент компанию на проперти в 4х часах лету (далеко). Так вот, я сначала тоже сдавала сама, и нам везло на жильцов, кот. в обмен на хорошие условия кое-что делали сами (то есть чаржили меня но они могли позвонить, договориться, обсудить что надо сделать, быть когда нужно дома и т.д. ). И это хорошо работало когда все было очень новым. Но в итоге я перешла на менеджмент потому что а)они могли очень быстро найти жильцов на более высокую сумму, чем могла бы найти я и б)головняк с мелкими починками все-таки был, ибо жильцы бывают разные, многие ожидают что после звонка все будет сделано в течении 1-2 дней (как и полагается например в апартаментах). Я работаю фулл-тайм и мне нечего было делать, как с утра между конференц-звонками и дедлайнами звонить по контракторам в другой штат с разницей во времени 2 часа, узнавать кто там быстрее сможет придти и как их туда впустить (жильцы тоже работают фулл-тайм, ага). Эти 8% кот. я плачу за менеджмент - это очень хорошо потраченные деньги, столько времени мне экономят (которое в рабочие часы тоже не бесплатно совсем). Не настаиваю что это непременно лучше но для нас лично гораздо лучше работает и позволяет заниматься своими делами, я только получаю деньги и иногда даю авторизацию на ремонты после того, как там уже посмотрели, в чем проблема. Также отпала необходимость просить друзей/знакомых чтобы они держали запасной ключ (если вдруг жильцы потеряют с концами и нужен локаут), чтобы они же получали ключи и инспектировали проперть при выезде и прочие такие вещи кот. мне люди много делали за спасибо, но надо и честь знать.

Ну как я и говорю:
1. Пока все новое ломаться особо нечему
2. Основная проблема - поиск жильцов, которую может делать любой агент за разовую плату
3. Мелкие ремонты случаются всегда, и для их осуществления не нужен особый надзор.
4. Доступ в дом достаточно спорный вопрос. Ни мы, ни одни, ни вторый наши жильцы даже мысли не допустят чтобы в дом кто-то вошел без присутствия

А у кого-то был опыт с выселением жильцов? Могут ли это сделать управленцы без привлечения хозяев?

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

[Херовимчик]

А вообще интересна статистика по количеству вызовов контракторов\серьезных поломок на дом в год. Интересен опыт домовладельцев и лендлордов (первые 3-5 лет).
Из своего опыта, за 4 суммарных года:
1. Прорыв трубы в стене (не без нашей помощи) - вызывали контрактора
2. Проблема с проводкой (нарушение кода при подключении) - устранено на этапе домовладения
3. Сгоревшая плата отопления (причина неизвестна, можно только догадываться что предыдущие жильцы пытались сделать) - устранено на этапе домовладения
4. Слетевшие с рельса гаражные ворота (отсутствие должного обслуживания) - устранено на этапе домовладения

[Херовимчик]

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

Ага, спасибо. С выселением пока что единственный очевидный плюс.
У нас все конторы хотели минимум 7-10% за менеджмент, отдельно за поиск + список что нужно обязательно сделать в доме перед сдачей (примерно на 10к). Как-то агент у нас без постриженных кустов прекрасно сдал дом за пару недель

[Nyurka]

за 5 лет рентования (возраст на момент рента - 4 года)

- сломался кондиционер, гарантия как раз вышла, надо было менять какой-то элемент (2 визита, 1 раз диагностика, 2ой раз собственно ремонт)
- микроволновка (что-то мелкое, но все равно надо было кого-то вызывать).
-расшатывались досочки на лестницах
-2 раза ломалась гаражная дверь
-тенанты теряли ключи и замки пришлось менять
-всякие труднодоступные лампочки (хрен достанешь без высокой лестницы и желающих на нее забираться)
-утечка в унитазе (кот. стоила мне довольно большого билла за воду, приходящего раз в полгода, иначе никто не замечал)
-garbage disposal

Не так много, но с половиной этого я возилась сама, а потом сдала менеджменту, стало легче.

[Nyurka]

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

Ага, спасибо. С выселением пока что единственный очевидный плюс.
У нас все конторы хотели минимум 7-10% за менеджмент, отдельно за поиск + список что нужно обязательно сделать в доме перед сдачей (примерно на 10к). Как-то агент у нас без постриженных кустов прекрасно сдал дом за пару недель

Не знаю насчет кустов, у нас нужно было только сделать профессиональную уборку и свежевыкрасить (последнее обсуждаемо, но тогда при выезде они не буду брать деньги из депозита за покоцанные стенки). Красить мне не сильно хотелось, жильцы хотели, менеджмент уже хотел закрыть сделку и они мне предложили чтобы 2/3 заплатила я и 1/3 менеджмент, получилось вполне ничего.

А что там на 10К делать если дом в хорошем состоянии?

[Херовимчик]

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

Ага, спасибо. С выселением пока что единственный очевидный плюс.
У нас все конторы хотели минимум 7-10% за менеджмент, отдельно за поиск + список что нужно обязательно сделать в доме перед сдачей (примерно на 10к). Как-то агент у нас без постриженных кустов прекрасно сдал дом за пару недель

Не знаю насчет кустов, у нас нужно было только сделать профессиональную уборку и свежевыкрасить (последнее обсуждаемо, но тогда при выезде они не буду брать деньги из депозита за покоцанные стенки). Красить мне не сильно хотелось, жильцы хотели, менеджмент уже хотел закрыть сделку и они мне предложили чтобы 2/3 заплатила я и 1/3 менеджмент, получилось вполне ничего.

А что там на 10К делать если дом в хорошем состоянии?

Они хотели перекрасить ВЕСЬ дом (при условии что весь второй этаж только-только покрасили). Постричь кусты. Покрасить забор и ворота. Дырки замазать в стенах. Отмыть драйвей. Короче длинную простыню по косметике (нам для продаже риэлторы меньше список составляли!). И цену давали ниже чем мы хотели.
Мы вызвали уборщиков и сдали как есть, за ту сумму что планировали. Жильцы то одни, что вторые все равно просили разрешение перекрасить стены в другой цвет. Делали они это за свой счет.

[Nyurka]

Что касается разового поиска, то многие менеждмент компании практикуют бандл, в который входит поиск и менеджмент, или можно только поиск. Так вот в моем случае если сравнить только поиск и поиск/менеджмент, то когда они делают и то, и другое, менеджмент становится гораздо дешевле, у меня - $60/мес, очень того стоит. Или, если хотите, можно сказать что поиск дешевле, когда делаешь то и другое.

Взимание своевременной ренты и выселение в случае надобности, включая зафайливание всех нужных бумажек, евикшн нотисы если надо - это тоже прямая обязанность менеджмент компании и защита для вас. По выезде они сделают инспекцию лично, удержат с депозита и предоставят жильцам документы/фото - за что. Т.к я уже 3 раза проходила через выезд - это тоже очень ценная функция, когда ты не можешь присутствовать лично.

Ага, спасибо. С выселением пока что единственный очевидный плюс.
У нас все конторы хотели минимум 7-10% за менеджмент, отдельно за поиск + список что нужно обязательно сделать в доме перед сдачей (примерно на 10к). Как-то агент у нас без постриженных кустов прекрасно сдал дом за пару недель

Не знаю насчет кустов, у нас нужно было только сделать профессиональную уборку и свежевыкрасить (последнее обсуждаемо, но тогда при выезде они не буду брать деньги из депозита за покоцанные стенки). Красить мне не сильно хотелось, жильцы хотели, менеджмент уже хотел закрыть сделку и они мне предложили чтобы 2/3 заплатила я и 1/3 менеджмент, получилось вполне ничего.

А что там на 10К делать если дом в хорошем состоянии?

Они хотели перекрасить ВЕСЬ дом (при условии что весь второй этаж только-только покрасили). Постричь кусты. Покрасить забор и ворота. Дырки замазать в стенах. Отмыть драйвей. Короче длинную простыню по косметике (нам для продаже риэлторы меньше список составляли!). И цену давали ниже чем мы хотели.
Мы вызвали уборщиков и сдали как есть, за ту сумму что планировали. Жильцы то одни, что вторые все равно просили разрешение перекрасить стены в другой цвет. Делали они это за свой счет.

ну это дело такое, менеждмент компаний много, как и агентов. Я сказала, сколько мне нужно чистыми обратно, они за две недели сдали так, что рент минус фи было то, что мне нужно (я не думала вообще что это можно было за такие деньги сдать, на рынке была куча всего за меньше). Красить у себя в любые цвета я бы не дала , потом будут малиновые стенки, и переделывать это - уже за мой счет перед следующей сдачей.

[Херовимчик]

за 5 лет рентования (возраст на момент рента - 4 года)

- сломался кондиционер, гарантия как раз вышла, надо было менять какой-то элемент (2 визита, 1 раз диагностика, 2ой раз собственно ремонт)
- микроволновка (что-то мелкое, но все равно надо было кого-то вызывать).
-расшатывались досочки на лестницах
-2 раза ломалась гаражная дверь
1. -тенанты теряли ключи и замки пришлось менять
-всякие труднодоступные лампочки (хрен достанешь без высокой лестницы и желающих на нее забираться)
2.-утечка в унитазе (кот. стоила мне довольно большого билла за воду, приходящего раз в полгода, иначе никто не замечал)
-garbage disposal

Не так много, но с половиной этого я возилась сама, а потом сдала менеджменту, стало легче.

Спасибо!
1. А почему за ваш счет замена замков? Даже в аппартментах за это с жильцов сдирают.
2. Опять же, почему воду вы оплачиваете?
Кстати лампочки в труднодоступных местах мы заранее поменяли (нам они уже сгоревшие достались, т.к. пропертям по 10 лет).
garbage disposal тоже поменяли. Впрочем как и большинство кранов в доме. Специально, чтобы потом жильцы не доставали

[Херовимчик]

Красить у себя в любые цвета я бы не дала , потом будут малиновые стенки, и переделывать это - уже за мой счет перед следующей сдачей.

У нас в обоих договорах прописанно что красить и делать дырки в стенах можно... но при выезде нужно вернуть все в первоночальное состояние

[Nyurka]

Я оплачивала воду, потому что билл приходит только раз в полгода, и нет возможности ни поменять время прихода, ни сделать его более частым. Таким образом получалось что на годичном лизе, в зависимости от того, в какое время водного цикла они въехали, часто не было возможности адекватно пробилить их 2 раза, а прорейшн делаьт нельзя, там же кто-то другой жил в это время. Кроме того, там где это проис ходит, обычно за воду платит лендлорд - специфика рынка.

С ключами так получилось на выезде, день которого я не могла адекватно проконтролировать, а мои знакомые могли этим заниматься только когда им удобно (что и понятно). Я обсуждала это специально с менеджмент компанией, они советовали такие вещи на тенантов не вешать, потому что эти $100 за ключи/замки часто аукаются непродлением лиза, а выезд/въезд стоит гораздо больше $100.