Хочу уже выплатить кондо.

[cybopob]

Я не совсем понял вашего вопроса.
На всякий случай вот график цен сиэтла, очень inconclusive на данный момент

[Kolombina]

Так что, на данный момент я бы советовал не выплачивать мортгидж (если процент низкий), а на сэкономленный кеш купить рентал и присоединиться к нам, ликующим лендлордам. Ибо кризис-шмызис, а мы лендлорды как ликовали так и продолжаем.

Сколько часов в месяц вы в среднем тратите на управление этой недвижимостью? Я всё размышляю, покупать рентал или нет: боюсь, что с ним появится слишком уж много хлопот.

Владею удаленно, все делает компания по менеджменту, берут % но все равно выгодно, и голове не о чем болеть. Времени трачу только задепозитить чек и вначале/в конце заапрувить лиз и может быть какие-то починки.

Я тоже не Комиссар, но тоже отвечу

Мы сами все менеджерим, у нас все проперти рядом. Одна-две мили от дома. Время тратится на звонки. Нужно иметь список проверенных контракторов и просто, когда звонит тенант с поломкой, знать кого послать надежного. А бывают тенанты хендимены, сами все делают, только запчасти вычитают. Например, диспозал сломался - тенант сам купил, сам поменял, вычел только стоимость диспозала.
А есть такие, что звонят в начале лета и вопят - кондер не работает, в доме 85 градусов, посылаешь АС гая, а в термостате батарейки сели.

Ну и просто нанять компанию и не морочить голову.

[Вита]

Мы сами все менеджерим, у нас все проперти рядом. Одна-две мили от дома. Время тратится на звонки. Нужно иметь список проверенных контракторов и просто, когда звонит тенант с поломкой, знать кого послать надежного. А бывают тенанты хендимены, сами все делают, только запчасти вычитают. Например, диспозал сломался - тенант сам купил, сам поменял, вычел только стоимость диспозала.
А есть такие, что звонят в начале лета и вопят - кондер не работает, в доме 85 градусов, посылаешь АС гая, а в термостате батарейки сели.

Ну и просто нанять компанию и не морочить голову.

Я с удовольствием бы и наняла, но у нас очень странная налоговая ситуация и похоже, что если мы не будем управлять недвижимостью сами, то нам придется платить налог с gross rents - даже без вычета процентов за кредит и налога на собственность. Поэтому либо самим управлять, либо не связываться.

[bvp]

в стародавние времена я всегда советовал все выплатить. Ибо нет более счастливого ощущения, чем слово "Швабода", выкрикнутое в сторону банка - держателя основной ипотеки.

В стародавние времена моргич был 6%. А сейчас лучше перефинансировать на 5-7-10 лет под 3%, деньги, накопленные на выплату, вложить в индексный фонд, а выплатить уже через эти 5-7-10 лет. Чтобы остаться в выигрыше, достаточно, чтобы индекс за 5-7-10 лет дал более, чем эти самые 3% годовых (для справки - S&P за 5 лет сейчас в среднем 3.7%, за 7 лет тоже 3.7%, за 10 лет 5.1%, даже с учетом того, что все три интервала, 5-7-10 лет, включают в себя крах 2008-го года - хотя, хм, похоже, больше этих цифр, я дивиденды не учел).

А выкрикивать слово "Швабода" можете под офисом банка хоть каждый день. Только не очень громко, а то за нарушение общественного порядка арестуют... ((

[Komissar]

ну так звонИте, шоб Вам дали 3%

[bvp]

ну так звонИте, шоб Вам дали 3%

Это вы кому?

[Komissar]

всем! мне не жалко совета, я из страны Советов.

[Nyurka]

в стародавние времена я всегда советовал все выплатить. Ибо нет более счастливого ощущения, чем слово "Швабода", выкрикнутое в сторону банка - держателя основной ипотеки.

В стародавние времена моргич был 6%. А сейчас лучше перефинансировать на 5-7-10 лет под 3%, деньги, накопленные на выплату, вложить в индексный фонд, а выплатить уже через эти 5-7-10 лет. Чтобы остаться в выигрыше, достаточно, чтобы индекс за 5-7-10 лет дал более, чем эти самые 3% годовых (для справки - S&P за 5 лет сейчас в среднем 3.7%, за 7 лет тоже 3.7%, за 10 лет 5.1%, даже с учетом того, что все три интервала, 5-7-10 лет, включают в себя крах 2008-го года - хотя, хм, похоже, больше этих цифр, я дивиденды не учел).

А выкрикивать слово "Швабода" можете под офисом банка хоть каждый день. Только не очень громко, а то за нарушение общественного порядка арестуют... ((

Проблема в том, что 3% - это вариабл. Я не могу в своем уме ожидать, что 5-7-10 лет, пока там С&П крутится, рейты не пойдут вверх (а значит и 3% уже не будут 3%)...

[Komissar]

Я тоже когда не мог и вообразить, что рейты будут ниже 3%. Многие adjustable мортгиджи раньше имели floor rate где-то 4% - на это тогда никто внимания не обращал, мол, все равно так низко рейт никогда не упадет. Ага.

А 3.7% от S&P, после налогов, превратятся ну в очень невысокую цифру.

[bvp]

Проблема в том, что 3% - это вариабл. Я не могу в своем уме ожидать, что 5-7-10 лет, пока там С&П крутится, рейты не пойдут вверх (а значит и 3% уже не будут 3%)...

Сейчас может быть уже поздно, но еще два месяца назад 30-летний фиксированный можно было взять за 3.25-3.375, что почти то же самое. Кроме того, статистически большая часть людей в США как раз и владеет домом около 7 лет, а если вы его после этого все равно будете продавать, то какая вам разница, что там будет с рейтами?

А 3.7% от S&P, после налогов, превратятся ну в очень невысокую цифру.

Разумеется. Но 3%, которые вы платите за моргич, с вычетом налогов (!) превращаются в еще меньшую цифру. Если бы мы с вами говорили о любой другой стране, то я бы легко согласился. Но в США, где проценты по моргиджу уменьшают налог примерно в той же степени, что проценты по счету увеличивают его, считать очень легко.

Грубо говоря, пусть у вас есть 100К и две альтернативы: положить в банк под 4% или выплатить часть моргиджа, который тоже под 4%. И пусть ваша верхняя налоговая ставка, округленно, 40% (30% федеральных и 10% калифорнийских).
В первом случае:
- получили 4%*100К = 4К, заплатили 1.6К налогов, на руках осталось 2.4К
Во втором случае:
- долг банку уменьшился на 100К - заплатили банку меньше на 4%*100К = 4К, налогов вам в tax return вернули на 1.6К меньше, итого выигрыш 2.4К.

Если же вы вкладываете не в проценты, а в индекс, то налоги с него меньше (грубо - 25% вместо 40%), и баланс сдвигается в пользу первого варианта (налоги 1К, на руках 3К). Разумеется, могут быть разные особенности (например, связанные с АМТ), поэтому каждый должен считать для себя сам.

Ну и гибкость нельзя не учитывать. Если вам вдруг срочно потребовались деньги (например, на даунпеймент на еще один домик ), то вынуть их из выплаченного дома сложнее, чем из вложений в акции или в другие бумаги.

[Komissar]

верить в биржу никто не запрещает. Должен только напомнить, что дивиденды и шорт-терм гейны с биржи облагаются налогом по самое немогу.

[bvp]

верить в биржу никто не запрещает. Должен только напомнить, что дивиденды и шорт-терм гейны с биржи облагаются налогом по самое немогу.

Я, кажется, никого не уговариваю. Хотите игнорировать математику и статистику - ваше право. А дивиденды и гейны облагаются в худшем случае немного меньше, чем зарплата, а в лучшем - гораздо меньше.

[Komissar]

Я говорю с т.зр. реального опыта >20 лет инвестирования, а не бумажной статистики из биржевых буклетов. Биржевики вам на бумаге и не такое счастливое будущее нарисуют.

[bvp]

Т.е. с точки зрения реального опыта все деньги нужно вбухать в выплату долга, взятого под исторически низкий процент, с учетом налогов реально составляющий меньше 2%?
Хорошо. Буду иметь в виду вашу точку зрения.

[Komissar]

Т.е. с точки зрения реального опыта все деньги нужно вбухать в выплату долга, взятого под исторически низкий процент, с учетом налогов реально составляющий меньше 2%?
Хорошо. Буду иметь в виду вашу точку зрения.

а перечитать мой совет?

Так что, на данный момент я бы советовал не выплачивать мортгидж (если процент низкий), а на сэкономленный кеш купить рентал и присоединиться к нам, ликующим лендлордам. Ибо кризис-шмызис, а мы лендлорды как ликовали так и продолжаем.