Closing costs - не многовато насчитали?

[GarikToo]

мля. может пока рентал проперди перефинансировать

А ты что, еще нет? По-моему даже самые ленивые сподобились.
Существенно ниже сомневаюсь, что будет, некуда, разве только если приплачивать банк начнет должникам при отрицательном интерес рейте.

ну я меньше чем пол-года назад прикупил.

[Sluh]

Я завтра пойду к агенту перефинансироваться на 15лет/2.625%.
Вроде прикинули пока $1641 стоит закрытие.
Origination - 375, appraisal,credit check,tax service,flood cert - 464, title services/lender title ins - 325, gov. recording charge - 60, homeoners ins - 417.
В вашей деревне, смотрю, дороже стоит.
Но не намного.
Но существенно все равно.

У нас налогов и поборов каунти и штата капец сколько. Я шопясь сравниваю только то, что банк может накрутить, bank\broker fees. Остальное одинаково +/-, appraisal, налоги одинаковые при любом раскладе, страховка своя, closing\escrow делает сам оператор аукциона и платит половину сам себе, другую половину я (450$). title ins для обоих оператор аукциона тоже сам у "своих" делает и платит.

Ну и вообще, пока делим шкуру неубитого медведя, потому как моя подпись не binding и ждем, пока продавец вернет подписанное, если его устраивает результат аукциона. Такой у них хитрожопый контракт. hubzu.com aka gohoming если кому интересно. Народ пишет что они вполне legit. Это просто онлайн-аукционная прослойка между брокером банка и покупателем.

[ThreeSixteen]

Немного южнее Cumming, GA

Я тоже живу южнее Cumming.

[Sluh]

Немного южнее Cumming, GA

Я тоже живу южнее Cumming.

Я и сейчас живу южнее Cumming

[Fedot]

Вроде прикинули пока $1641 стоит закрытие.

Даром. У нас $5,000-$6,000 перефинансироваться считается хорошо.

[Sluh]

Даром. У нас $5,000-$6,000 перефинансироваться считается хорошо.

Зато у вас культурная жизнь. А мы так, в лесу.

[Колхозник]

Даром. У нас $5,000-$6,000 перефинансироваться считается хорошо.

Зато у вас культурная жизнь. А мы так, в лесу.

Хрена се...
Уж лучше в лесу.
С бодуна можно и в Чикагу смотаться на выходных; рядом.

[nightmare2]

Народ, выиграл я тут одно форекложе на аукционе...

Отличный дом и локейшн великолепный.
Поздравляю.

[Sluh]

Рано. Ждем подпись продавца. Твой страховщик дал хорошую квоту на авто, сейчас на дом и подогнал хорошего лендера, который бьет все другие предложения.

[nightmare2]

Рано. Ждем подпись продавца. Твой страховщик дал хорошую квоту на авто, сейчас на дом и подогнал хорошего лендера, который бьет все другие предложения.

Рады были помочь.

[Колхозник]

Вроде прикинули пока $1641 стоит закрытие.

Даром. У нас $5,000-$6,000 перефинансироваться считается хорошо.

Сегодня запер рейт ну и все.
На самом деле $1200 стоимость перефинансирования.
Текущая страховка уже и так есть...

[Kolombina]

Ну и вообще, пока делим шкуру неубитого медведя, потому как моя подпись не binding и ждем, пока продавец вернет подписанное, если его устраивает результат аукциона. Такой у них хитрожопый контракт. hubzu.com aka gohoming если кому интересно. Народ пишет что они вполне legit.

Да, они вполне ок. Хитрожопые контракты нестрашны, главное их читать и понимать что подписывать.
У нас они тоже были, но ушли с рынка.

[Sluh]

Спрошу совета гуру форекложер.
Изложу с самого начала.

Построен в 2004 и продан за 259К

Под него к 2007 было набрано на 450К кредитов HELOC

Раскопан старый листинг который показывает его еще заселенным в 2008 году за 269К (попытка шортссейл?) listing expired, ничего не вышло.

в 2010 банк его в конце концов фореклозит с записью о рыночной цене сделки 312К.

Домик под вопросом был опубликован на mls и был представлен на трулии, зиллоу итд с продажной ценой 155К.
Агентша позвонила и выяснила, что он аукционный на hubzu.com, ставки от людей с финансированием рассматриваются (не cash only)

Стартовая цена 100К, Own it now 162K, reserve price как я выяснил в процессе аукциона (появилась надпись reserve met) 155K

Sold as is. Стоял пустым два года. Дом выпотрошен вплоть до светильников, на прощание хозяева похоже попытались его сжечь. В электродуховке лопнуто стекло (что-то сунули и оставили на максимум), микроволновка над ней расплавлена, шкафы рядом закопчены. Засран стадом свиней, но протечек нет, plumbing winterized. Выбито одно окно, по нашей просьбе банк его уже заколотил.

Подобное жилье в хорошем состоянии вокруг стоит на текущий день ~300-350К

Я начал играть аукцион, в последние шесть часов приходит еще один ник и перебивает мою ставку 160К. Начинается жара, еще два ника торгуются с нами до 183К и отваливаются. Остаемся мы вдвоем, торгуемся и я его в конце концов выигрываю за 231К.

Подозрительный момент - мой преаппрувал (там надо его загрузить, чтобы сделать ставку) был именно на 230К (какой был на руках, увы, я не подготовился).

Ну да фиг с ним, через час приходит контракт, но прописано, что он их ни к чему вообще не обязывает, пока продавец не согласится на цену и его не подпишет. Моя агентша отсылает подписааное все и нам говорят, что продавец ответит в 48 часов.
Отмечу, оператор онлайн аукциона, и формальный продавец-владелец форекложа части одного и того же холдинга Altisource Holdings, LLC

Человек, который контакт для нас для процесса, носит очень индусскую имя-фамилиё, что звонит еще один звонок, эти товарищи за копейку удавятся, тем более если надо обдурить "неверного", по моему опыту общения с этой публикой.

Earnest money 5%, нихруна так себе 11 кусков и соскочить не получится ни под каким соусом. ни инспекции, ни финансирования. cashier check сделан, копия послана с контрактом. После получения подписанного purchase agreement обратно мы должны overnight оригинал чека их closing agent.

Mой Offer expiration date был вчера, после обеда моя агентша запросила индустан, получим ли мы подписанный контракт, ответа не последовало.

Дом уже убран с mls и прочих сайтов. На аукционе значится под контрактом.
Жене он не нравится "потому что стремный, камин позорно выглядит, грязный и вообще" несмотря на отличный локейшн. Мне видится в нем по крайней мере перепродажный навар после ликвидации последствий. Ну и меня он устраивает и для жизни.

Я что думаю, может сыграть tough? Если аукцион был накачан подсадной уткой, который прочитал мой преапрувал, остальные люди отвалились на 181К. Допустим мы им говорим, вы наш оффер про-ли по сроку, мы выходим чисто. Вот вам другой. Скажем 186К. Иначе им придется начинать сказочку сначала, размещать листинги итд.

Или я пытаюсь перемудрить самого себя и они даже в случае жульничества просто предпочтут уйти от такого вредины как я к тому, кто предложил 181К (в аукционе можно ставить галочку, что ставку можно рассматривать как backup и если сделка не состоится - идут вниз по списку).

[cowboy]

Спрошу совета гуру форекложер.
Изложу с самого начала.

Построен в 2004 и продан за 259К

Ну и страсти. Вы попали Sluh, если хотите что-то серьезное наварить на этом доме. По вашим же словам он пустой как барабан. Вы про налоги не забыли? А про комисионные? Плюс вам еще кеш надо занести, чтобы довести дом до ума. Не знаю ваш рынок конечно, но на кой ляд вам этот гемор?

[Sluh]

Да не то что уже попал. Чек earnest money пока у меня в рюкзаке лежит.

Мой расклад какой, purchase price 236K включая комиссии агентов и аукциона. Налоги за этот год уплачены 3600, на следующий попробую пересчитать assessment аргументируя продажной ценой и рынком, а то они его оценили в 335К и у них завышена площадь. Всякие налоги связаные с продажей у нас платит продавец и оно прописано в контракте. Брокер мне написал очень детальный расклад выходит 4К out of the pocket клозинг включая lender incurred fee (которые я сторговал до 550$), escrow для резерва налогов и страховки, саму страховку на дом, и что я плачу все-все налоги и closing\title ins fee (а на самом деле их отчасти будет платить продавец, но может обжулить и upcharge closing\legal fee конечно). В начале года нужно будет опять оплатить налог.

Набежало 244К

В сухом остатке имеем дом пустой как барабан, который не нравится жене из-за ее слепоты на потенциал, но в прекрасном location. Я уже взял квоты на его отмыть снаружи и гаттерсы 275$ и изнутри вычистить до блеска 200-300$ ( не считая карпет, который на выброс.) Грубо прикину 500$ аренда контейнера и вывоз сроительного мусора.

245К

Я много всего могу делать своими руками. Покрасить, зашпалевать, светильники, электрика, поменять полы, мебель, перелицевать кухню, у меня есть станки-инструменты и навыки столярные-плиточные-итд. Правда времени с моей работой немного, но начальник сказал даст перерыв и усылать в командировки постарается поменьше (то есть я могу где-то месяц полностью посвятить дому, на работу мне ходить не надо, базовая зарплата капает). Appliances на крейгслисте вижу просто прекрасные. Посудомойка у нас есть, холодильник, плита и вытяжка скушают 1000-1500 за почти новую чистую нержавейку.

247K

Грубо 2200x6$ пол если весь-весь дом обхардвудить (если какой бамбук - то считай 3$), но может можно будет что-то приличное сделать из того дешевочного хардвуда, что там есть и менять толко угаженный карпет. Плитка в санузлах нормальная.

260К если по полной

Меблишка на кухне и в санузлах (vanity итд) может потерпеть, белая дешевка, но не убитая. На кухне надо поменять только четыре дверки от пожара плиты. Вставить разбитое окно.

261К

Светильники. Сan get ugly если дать жене волю. Эх, отпустил я на одном аукционе лот из ~30 разных светильников одной серии более-менее приличного дизайна. Можно было за 100-150$ уложиться. во сколько встанет теперь, не скажу. от балды 3К

итого 264К пока вижу.

Если продавать retail - думаю можно смело ожидать 300К как минимум. По моему пока даже в самом плохом раскладе остается подушка безопасности (если кодней допустим надо менять). И это если все делать не скупясь на качество материала.

Кому любопытно, фотосет тут http://www.flickr.com/photos/79939564@N ... 5028/show/

[cowboy]

Да не то что уже попал. Чек earnest money пока у меня в рюкзаке лежит.

Буду рад ошибиться. Удачи!

[Sluh]

Удача не помешает. Лучше подскажите, что я забыл. На каждый ремонт я вроде заложил с некоторым запасом, правда не 2х, как рекомендуют . Ну краска-валики еще 500. Еще надо сигнализацию, проводка вся есть, датчиков нет. Довольно приоритетно, а то вдруг приделают ноги инструменту и материалам. Недавно видел по телику такое на HGTV.

Проперть вот она. Только чур не перебивать . Гугл неправильно разлиновал лот, дом стоит почти посредине участка а правее необозначенный гуглом незастроенный лот в еще полтора акра, на который я положил глаз и интересно его выкупить попробовать в перспективе, но это пока не в приоритете. http://www.zillow.com/homes/2125-vicki- ... ing-ga_rb/ Ну и продажи вокруг можно посмотреть на том же зиллоу.

Здесь разлиновано правильно.http://qpublic7.qpublic.net/qpmap4/map. ... rcel_sales

[Kolombina]

Если это можно продать за 300, то это отличный дил.

Я не знаю местной специфики. С тем объемом работы, что нужен (это небольшой), и с озвученной маржой - выглядит очень хорошо.
Первый три-пять домов вы потратите много времени на выбор и много денег на ремонт. Потом легче

Велкам ту зе клаб...

[Sluh]

Велкам ту зе клаб...

Я бы и пожить в нем не отказался. Так что может to the club не получится. Хотя даже если и останемся в нем, тема интересная, мне увлекательно. Наберу под него через годик кредит и может пойду флип-флопить что еще уже ради навара, может хоть жену займу этим.

[aleh]

Сегодня запер рейт ну и все.
На самом деле $1200 стоимость перефинансирования.
Текущая страховка уже и так есть...

Спрошу совета гуру перефинансирования в самом горячем топике
Хочу перефинансировать дом. Из полученной массы вариантов остановился на 2х.
2.625%/15лет + 1340 closing costs или 2.875.15 + 0.
Во втором случае переплатим 3к за 15 лет и помесячно выходит дороже на $25.
Что гуру предпочитают при таких раскладах? На что еще обратить внимание?

[Колхозник]

Сегодня запер рейт ну и все.
На самом деле $1200 стоимость перефинансирования.
Текущая страховка уже и так есть...

Спрошу совета гуру перефинансирования в самом горячем топике
Хочу перефинансировать дом. Из полученной массы вариантов остановился на 2х.
2.625%/15лет + 1340 closing costs или 2.875.15 + 0.
Во втором случае переплатим 3к за 15 лет и помесячно выходит дороже на $25.
Что гуру предпочитают при таких раскладах? На что еще обратить внимание?

Some ideas:

IF paying for closing cost in cash up front IS an issue, what about "2.625%/15лет and roll the closing costs into the balance"?
Out of pocket in current money ~ 0.0
Will pay extra $200(+/-) on $1340 over the life of the mortgage (nothing compared to the savings from 0.25%).

IF cash for closing is NOT an issue then just "2.625%/15лет + 1340".
Even pay some $$ in points cut the %% the lowest reasonably possibly..

[Sluh]

Все подписано, жду ответа на несколько вопросов по leery lawyers language и отсылаю депозит. Отослал всю писанину кредитору.

Жена в ауте, истерике и прострации. Закипает и ненавидит этот дом. Дурацкий камин в ливинг видите-ли выпирает из стены. Какой идиот поставил в мастер в стену еще один газовый камин который одной стороной в спальню, другой в ванну. Дурацкие арки между ливинг и кухней-столовой. Дурацкий недоделанный wet bar в ливинг с дурацким окном в прихожую. Дурацкая ступенька между уровнем столовой-кухни-прихожей и ливинг. Хаврдвуд позорный. Кухня позорная, канатопы не гранитные. Все дурацкое, все бесит. Дом дурацкий. Тебе хорошо, ты в свой подвал-гараж уйдешь и хрен тебя вытащишь.

Ну и что с этим делать? Я начинаю охреневать от таких заявок... Я конечно понимаю, что хорошо бы все и сразу и в прекрасном локейшене, но не хватает пустяк, тысяч 200-500 добавить к этим 250... Это как пойти и купить сумку гуччи за 600$. Может на новом месте работа ей найдется, вернуться в реальность. На объяснения, каким сделаешь, такой и будет, не реагирует.

[GarikToo]

Все подписано, жду ответа на несколько вопросов по leery lawyers language и отсылаю депозит. Отослал всю писанину кредитору.

Жена в ауте, истерике и прострации. Закипает и ненавидит этот дом. Дурацкий камин в ливинг видите-ли выпирает из стены. Какой идиот поставил в мастер в стену еще один газовый камин который одной стороной в спальню, другой в ванну. Дурацкие арки между ливинг и кухней-столовой. Дурацкий недоделанный wet bar в ливинг с дурацким окном в прихожую. Дурацкая ступенька между уровнем столовой-кухни-прихожей и ливинг. Хаврдвуд позорный. Кухня позорная, канатопы не гранитные. Все дурацкое, все бесит. Дом дурацкий. Тебе хорошо, ты в свой подвал-гараж уйдешь и хрен тебя вытащишь.

Ну и что с этим делать? Я начинаю охреневать от таких заявок... .

а шо раньше жена дома не видела?

[Sluh]

а шо раньше жена дома не видела?

Видела. И не обдобряла. Она уже два месяца колесит, дома смотрит. Мне надоело, я вижу потенциал и купил не видя лично. Этот дом отвечает всем моим и ее требованиям, что мы устанавливали (ее - после ремонта конечно). Невыпирающего камина и отсутствия арок в списке не было.

[Балтика №3]

Какой идиот поставил в мастер в стену еще один газовый камин который одной стороной в спальню, другой в ванну.

Показал жене (своей) твои фотки. Больше всего понравился камин между джакузи и мастер-бедрум.
Найс, найс, найс.