Продавец обманул с размером дома

[agent_V]

Не думаю, что у Вас возникнут проблемы с получением назад вашего депозита.
Налицо "material misrepresentation", и в данном случае оно усугубляется еще и тем что продавец сам же и агент.
В случае судебного иска на дом будет наложен Lis pendens, что очень нежелательно продавцу.

"In current practice, a lis pendens is a written notice that a lawsuit has been filed concerning real estate, involving either the title to the property or a claimed ownership interest in it. The notice is usually filed in the county land records office. Recording a lis pendens against a piece of property alerts a potential purchaser or lender that the property’s title is in question, which makes the property less attractive to a buyer or lender. After the notice is filed, anyone who nevertheless purchases the land or property described in the notice takes subject to the ultimate decision of the lawsuit."

Так депозит не хотят ... Хотят "прогнуть продавца" по цене.

Понятно.

Lis pendens - good point in negotiation.

[Вита]

И есть уже mortgage commitment ?
Хотя, даже с ним, я бы "financing contingencies" не убирал.

А когда принято убирать financing contingency? Банк выписал нам approval letter, но, конечно, с условием, что наша финансовая ситуация на момент сеттлмента не испортится.

Мы хотели либо прогнуть по цене за misrepresentation, либо отозвать оффер и забрать депозит. Наш агент считал, что продавец по идее может депозит не отдать, но у меня при себе был учебник по юриспруденции, так что я ему не поверила и всех переспорила со знанием дела.

[Вертихвостка]

И есть уже mortgage commitment ?
Хотя, даже с ним, я бы "financing contingencies" не убирал.

А когда принято убирать financing contingency? Банк выписал нам approval letter, но, конечно, с условием, что наша финансовая ситуация на момент сеттлмента не испортится.

The problem is that it could. Знаем случаи, когда лендеры буквально за день до closing делали employment verification... да-да - на работу звонили и уточняли, что borrower всё еще работает там в этом же статусе на этой же зарплате.

[Вита]

Знаем случаи, когда лендеры буквально за день до closing делали employment verification... да-да - на работу звонили и уточняли, что borrower всё еще работает там в этом же статусе на этой же зарплате.

Правильно делали. Мне лендер сказал, что даже если кто-то из нас работу потеряет, нам всё равно ссуду дадут, потому что мы покупаем намного дешевле своего бюджета.

[Вертихвостка]

Знаем случаи, когда лендеры буквально за день до closing делали employment verification... да-да - на работу звонили и уточняли, что borrower всё еще работает там в этом же статусе на этой же зарплате.

Правильно делали. Мне лендер сказал, что даже если кто-то из нас работу потеряет, нам всё равно ссуду дадут, потому что мы покупаем намного дешевле своего бюджета.

Do you have it in writing signed by a decision maker authority?

[Вита]

Хвостка, вот работу потерять сейчас я меньше всего боюсь, и так уже нас работой выше крыши завалило, скоро сами все поуходят. Если больше никаких подводных камней нет, то я не вижу проблем.

[Вертихвостка]

So... there is no document... I see...

[Вита]

А что люди обычно делают-то? Вообще не снимают financing contingency до сеттлмента?

[agent_V]

А что люди обычно делают-то? Вообще не снимают financing contingency до сеттлмента?

Если Вы не покупаете за наличные, то зачем его снимать?
Возможно, при Вашей финансовой ситуации риск незначителен, (но он все равно существует). в данном случае в нем нет никакого смысла.
Знаю случаи когда за неделю до сетелмента банк отменял mortgage commitment или делал новый appraisal на 60К меньше предидущего.

[Вита]

Не вижу для Вас никакого в этом смысла, при этом Вы рискуете довольно значительно.
Знаю случаи когда за неделю до сетелмента банк отменял mortgage commitment или делал новый appraisal на 60К меньше предидущего.

В нашем случае я не вижу никакого риска. Я сама звонила лендеру и спрашивала, почему дом так дорого оценили, говорила: "Давайте снижайте, что-то ваш аппрэйзал не то понаписал". Лендер сказал, что я первый человек, который жалуется на слишком высокую цену аппрейзала и не согласился ничего переделывать.

[Вертихвостка]

А что люди обычно делают-то? Вообще не снимают financing contingency до сеттлмента?

Если Вы не покупаете за наличные, то зачем его снимать?
Возможно, при Вашей финансовой ситуации риск незначителен, (но он все равно существует). в данном случае в нем нет никакого смысла.
Знаю случаи когда за неделю до сетелмента банк отменял mortgage commitment или делал новый appraisal на 60К меньше предидущего.

In the steadily declining market - good move on their part.

[Вертихвостка]

Не вижу для Вас никакого в этом смысла, при этом Вы рискуете довольно значительно.
Знаю случаи когда за неделю до сетелмента банк отменял mortgage commitment или делал новый appraisal на 60К меньше предидущего.

В нашем случае я не вижу никакого риска. Я сама звонила лендеру и спрашивала, почему дом так дорого оценили, говорила: "Давайте снижайте, что-то ваш аппрэйзал не то понаписал". Лендер сказал, что я первый человек, который жалуется на слишком высокую цену аппрейзала и не согласился ничего переделывать.

A зачем звонили-то?

[agent_V]

Не вижу для Вас никакого в этом смысла, при этом Вы рискуете довольно значительно.
Знаю случаи когда за неделю до сетелмента банк отменял mortgage commitment или делал новый appraisal на 60К меньше предидущего.

В нашем случае я не вижу никакого риска. Я сама звонила лендеру и спрашивала, почему дом так дорого оценили, говорила: "Давайте снижайте, что-то ваш аппрэйзал не то понаписал". Лендер сказал, что я первый человек, который жалуется на слишком высокую цену аппрейзала и не согласился ничего переделывать.

Нет риска только в том случае, если Вы платите наличными со своего банковского счета. В противном случае, тот или иной риск всегда присутствует.

[Khomyak]

Underwriter lender'a в последний момент может попросить какую-нибудь бумажку и не успеет провести по своим каналам получение этой бумажки. В результате rate lock истекает, надо бронировать рейт сначала и долго со всем этим бодаться. К сожалению, я лично видела такие случаи, когда работала в mortgage company. Из-за глупых придирок underwriter'a сделка срывалась или откладывалась. Пока не подпишешь все документы и не получишь ключи, ни в чем нельзя быть увереным.

[Вита]

In the steadily declining market - good move on their part.

У нас тут, к сожалению, один из немногих районов страны, где недвижимость не дешевеет и хорошие дома продаются за несколько дней.

A зачем звонили-то?

Чтобы всем показать серьезность моих намерений выйти из контракта, доказав, что дом не стоит своей изначально предложенной цены. А то поначалу и наш агент, и хозяева не верили, что мы из-за неточности в параметрах откажемся дом покупать. Как только я стала звонить и писать разным заинтересованным лицам, они быстренько поверили и цену снизили.

Underwriter lender'a в последний момент может попросить какую-нибудь бумажку и не успеет провести по своим каналам получение этой бумажки.

Какую бумажку, например? Мы уже всё, что можно было, им отдали, у нас никаких бумажек больше нет

Вообще в Washington Post недавно большая статья была о том, что сейчас за хорошие дома идет борьба, и многие совсем не включают никаких contingencies в офферы. Там говорилось о том, что не все покупатели-новички это понимают сразу, а вот стоит им только упустить пару домов, сразу приходят в себя и отказываются от как можно бОльшего числа contingencies. Я не считаю, что это хорошо, но такова была статья.

[Вертихвостка]

A зачем звонили-то?

Чтобы всем показать серьезность моих намерений выйти из контракта, доказав, что дом не стоит своей изначально предложенной цены. А то поначалу и наш агент, и хозяева не верили, что мы из-за неточности в параметрах откажемся дом покупать. Как только я стала звонить и писать разным заинтересованным лицам, они быстренько поверили и цену снизили.

И для этого надо было звонить лендеру и жаловаться на higher appraisal value?
Пожалуйста, пишите еще, мы все вас читаем с огромным удовольствием.

[Вита]

Хвостка

Мой агент работает в команде с лендером и изначально сказал, что у хозяев твердая позиция в отношении цены и они её снижать не собираются и заберут депозит, если мы выйдем из контракта. Как только я позвонила лендеру, написала аппрейзеру и стала угрожать судом, все сразу же своё мнение поменяли и цену снизили. Я даже вчера в книге прочитала, что иногда банки специально затягивают клоузинг, чтобы рейт-лок истёк, и в этом случае надо затевать скандал, угрожать им судом и жалобами, и тогда они быстренько вернут рейт обратно.

[Khomyak]

Underwriter lender'a в последний момент может попросить какую-нибудь бумажку и не успеет провести по своим каналам получение этой бумажки.

Какую бумажку, например? Мы уже всё, что можно было, им отдали, у нас никаких бумажек больше

А все что угодно! Пятую страницу (пустую) паспорта, например. Объяснение ваших виз. После этого объяснения, объяснение почему у вас нет американского паспорта. После этого объяснения, объяснения почему у вас не грин карты. Объяснение почему фамилия мужа не совпадает с фамилией жены. Копию бумажки с ssn. После получения этой копии, объяснение, почему на ней есть надпись о необходимости работать только с разрешения ins. Абсолютно что угодно! Причем половина этих объяснений просто пишется тобой, никем не заверяется, и никому не нужна. Но если не успеет вовремя пройти по их каналам (очередь может быть на дни и недели), то ты в пролете.

Когда мы полгода назад перефинансировались, у меня попрсили копию свидетельства о рождении и о заключении брака! Я им послала. На русском языке. С объяснениями. Вы такое уже предоставили?

[Вита]

Khomyak, и всё это им может потребоваться за 1 день до сеттлмента ровно для того, чтобы истек наш рейт-лок на очень низкую процентную ставку? Потому что я не понимаю, для чего еще им приберегать все эти запросы до последнего момента.

[agent_V]

Khomyak, и всё это им может потребоваться за 1 день до сеттлмента ровно для того, чтобы истек наш рейт-лок на очень низкую процентную ставку? Потому что я не понимаю, для чего еще им приберегать все эти запросы до последнего момента.

Маня эта загадка мучает уже много лет.

[Вита]

Задала я эти вопросы нашему агенту, и вот что он написал:

The documents you are referring to are “for good measure”, and these are in case the lender gets questioned or audited later. The line in your conditional approval that says “ submit updated information if requested” is all that applies. If you used statements that are less than 30 days old to prove income that will be older than 30 days at settlement, the underwriter might want statements closer to the actual release of funds to include in your file. If they see relevant sums of money having changed between statement periods then they may ask for an affidavit explaining this. If you say you spent 10,000 on a vacation they may ask for passports or receipts to show you weren’t really writing Josh (лендер) or someone else a check under the table. If you spend some money before settlement and account balances are just barely covering the reserve funds required, they may want further proof of funds in other accounts or further employment verification to show that more funds are expected. If you wire funds from an account that you didn’t use to show available funds to the bank when getting approved they may want more documentation on this account and where the funds came from. If you’ve moved a lot of money around and are consolidating for the purpose of the down payment the bank may also want to verify the source account for each portion. I had a client in a previous transaction with a very common name, when the title company was preparing the deed someone else with the same name from the same state came up and they had to submit additional information to the lender to show it was another individual ( The deed is something done on the seller’s side of the transaction and you should have been notified if something like this occurred ). This is all subjective and at the underwriter’s discretion to request anything that might help in proving the bank did due diligence in verifying your eligibility for the loan and that no funds moved under the table or illegally should you, or anyone else ever claim otherwise. Sometimes, even with all of the information that you’ve submitted, there can be a missing field or clerical error needing verification in the closing documents sent to the settlement agent not more than 24 hours from settlement.

The only time a marriage license was requested for one of my clients was when only the husband was going on the loan but was going to be working on a contract overseas for a few months. Since it was known he was going to be elsewhere within the first year from closing, they had to prove his wife was going to be staying in the home or accept the investor, non-owner occupied, interest rate.

[Вертихвостка]

Мой агент работает в команде с лендером и изначально сказал, что у хозяев твердая позиция в отношении цены и они её снижать не собираются и заберут депозит, если мы выйдем из контракта. Как только я позвонила лендеру, написала аппрейзеру и стала угрожать судом...

Tо есть, вы считаете, что:
1. Your buyer's RE agent has anything to do with the decision making process on the lender's part?
2. The appraiser would take the orders from the buyer?
3. Lender is very impressed with your correspondence and therefore is in business of putting pressure on the sellers?

[Khomyak]

Я пишу про все эти глупые запросы, чтобы вы знали, что preapproved and even approved не означает, что сделка закроется. Лично у меня срывались покупки домов, когда underwriter в последнюю минуту просил дополнительную информацию. Я работала с этим несколько лет назад. Сейчас все стало гораздо хуже (судя по тому как мы закрывались недавно). Возможно, у underwriter'ов есть свои начальники, которые прикрывают свою ...

[Балтика №3]

Underwriter lender'a в последний момент может попросить какую-нибудь бумажку и не успеет провести по своим каналам получение этой бумажки.

Какую бумажку, например? Мы уже всё, что можно было, им отдали, у нас никаких бумажек больше

А все что угодно! Пятую страницу (пустую) паспорта, например. Объяснение ваших виз. После этого объяснения, объяснение почему у вас нет американского паспорта. После этого объяснения, объяснения почему у вас не грин карты. Объяснение почему фамилия мужа не совпадает с фамилией жены. Копию бумажки с ssn. После получения этой копии, объяснение, почему на ней есть надпись о необходимости работать только с разрешения ins. Абсолютно что угодно! Причем половина этих объяснений просто пишется тобой, никем не заверяется, и никому не нужна. Но если не успеет вовремя пройти по их каналам (очередь может быть на дни и недели), то ты в пролете.

+ 1
У меня, в последний момент потребовали последнюю "пустую" страницу моих банковских стэйтментов.
На последней странице, обычно пишется стандартная банковская галиматья и поэтому, сразу выбрасывается.
Хорошо, что в моём банке, эти стэйтменты можно было найти на веб-сайте в PDF.

[Вита]

Я понимаю одно: банк заинтересован в том, чтобы дать ссуду - как только убедится в том, что заёмщик может её выплачивать. У банка нет цели завалить нас требованиями бессмысленных бумажек и объяснений только для того, чтобы отказать в ссуде.

Точно так же у продавца дома цель - продать дом. Если в последний момент банк затребует пару дополнительных документов и не успеет обработать их до сеттлмента, продавец будет сидеть и ждать, пока банк закончит все проверки. Потому что продавцу гораздо сложнее начинать весь процесс продажи дома заново, проходить с кем-то снова инспекцию и аппрэйзал, чем просто подождать пару дней, пока банк существующего покупателя закончит свои дела. Очень мала вероятность, что у продавца есть уже в запасе другой оффер, в котором предлагают купить его дом за наличные безо всяких contingencies.