house flipping examples

[tolikmolik]

Пойти что ли в авто открыть тему о том, как дилеры тачилы в трейд ин берут и на аукцыонах...

[Сабина]

211 milo place San Ramon - 200k за три недели

[CAMOKAT]

Подброшу дровишек:

Сарайчик куплен за $241,000 и перепродан через год за $763,000. В ремонт было вложено ровно $95,000.
http://www.redfin.com/IL/La-Grange/1029 ... e/12752472

Положили на стол $145,000 ($50K down + $95K ремонт), и окешили $540,000. Получается почти 400% return on investment.

[Сабина]

Не могу не поехидничать на тему неудавшихся флипперов
Тем более что я сама жила прямо над этим юнитом

http://www.redfin.com/CA/Dublin/3240-Ma ... me/2112966

купили в июне за 450. Потом ставили в августе за почти 550, так никто и не взял. Сейчас висит в октября за 480, никто брать не торопиться

[Kolombina]

Не могу не поехидничать на тему неудавшихся флипперов
Тем более что я сама жила прямо над этим юнитом

http://www.redfin.com/CA/Dublin/3240-Ma ... me/2112966

купили в июне за 450. Потом ставили в августе за почти 550, так никто и не взял. Сейчас висит в октября за 480, никто брать не торопиться

УЖас, продалии за 467.

А еще примеры есть?

[Сабина]

Не могу не поехидничать на тему неудавшихся флипперов
Тем более что я сама жила прямо над этим юнитом

http://www.redfin.com/CA/Dublin/3240-Ma ... me/2112966

купили в июне за 450. Потом ставили в августе за почти 550, так никто и не взял. Сейчас висит в октября за 480, никто брать не торопиться

УЖас, продалии за 467.

А еще примеры есть?

Там литигейшен случился в этом комплексе, наверное поэтому. Пока все еще неспеша товар уходит, но и параллельно замедление нехилое и сильно оверпрайснутое стоит по 100+ дней. Правда сейчас выкалили много всего, посмотрим что будет через месяц-два

[zigzag]

Созрела для покупки дома, обстоятельства такие, что лучшего варианта не получается. Сразу предупреждаю, понимаю тут все "закончили" магистратуру по риэл эстейту. В этом смысле я пока лишь только первокласник, так что сильно не удивляйтесь, если вопросы тривиальны.

Посмотрела несколько домишек с хорошими вариантами.

Внимание вопрос;
мой агент узнав, что не намереваюсь жить долго и продам, как только будет случай, встала на дыбы, говоря, что мне надо прожить как минимум пять лет, прежде чем соберусь продавать. Дескать по FHA договору так положено. FHA был преапрувед, другой тип апрувед не дали, так как мало предположила на даунпэймент (если бы кто еще объяснил на пальцах об этих типах, то была бы премного благодарна). Если добавлю на даунпэймент и получу другой тип мортриджа, смогу ли продать быстрее, и в любое время?

[Lolla]

Созрела для покупки дома, обстоятельства такие, что лучшего варианта не получается. Сразу предупреждаю, понимаю тут все "закончили" магистратуру по риэл эстейту. В этом смысле я пока лишь только первокласник, так что сильно не удивляйтесь, если вопросы тривиальны.

Посмотрела несколько домишек с хорошими вариантами.

Внимание вопрос;
мой агент узнав, что не намереваюсь жить долго и продам, как только будет случай, встала на дыбы, говоря, что мне надо прожить как минимум пять лет, прежде чем соберусь продавать. Дескать по FHA договору так положено. FHA был преапрувед, другой тип апрувед не дали, так как мало предположила на даунпэймент (если бы кто еще объяснил на пальцах об этих типах, то была бы премного благодарна). Если добавлю на даунпэймент и получу другой тип мортриджа, смогу ли продать быстрее, и в любое время?

я к риэл естейту отношения мало имею, но с быстрой продажей в течении нескольких лет после покупки помимо ограничений когда можно продавать, есть еще такой момент - финансовый, в плане, а окупится ли вам это и вообще вернете ли вы свои вложенные деньги.
Так на скидку, покупая дом вы платите клоузинг - это например 5-10К.
Когда вы продаете свой дом, вам нужно учесть сумму оплаченного вами клоузинга + сумму комиссионных риэлторам (4-6% от суммы продажи дома). То есть если вы уверены, что купив дом сейчас за Х вы сможете его продать за (Х+клоузинг (5-10К)+риэлторовские $$ (4-6%)), то смысл есть.

[zigzag]

я к риэл естейту отношения мало имею, но с быстрой продажей в течении нескольких лет после покупки помимо ограничений когда можно продавать, есть еще такой момент - финансовый, в плане, а окупится ли вам это и вообще вернете ли вы свои вложенные деньги.
Так на скидку, покупая дом вы платите клоузинг - это например 5-10К.
Когда вы продаете свой дом, вам нужно учесть сумму оплаченного вами клоузинга + сумму комиссионных риэлторам (4-6% от суммы продажи дома). То есть если вы уверены, что купив дом сейчас за Х вы сможете его продать за (Х+клоузинг (5-10К)+риэлторовские $$ (4-6%)), то смысл есть.

спасибо за ответ.

По договору клозинг и риэлторовские проценты лежат на продавцах. Отчасти от этого мой агент упорно не хочет идти на снижение цены, когда я просила поторговаться. С одной стороны хорошо, что нет этой нагрузки, с другой стороны особо не поторгуешься. Конечно же, в свою очередь, при продаже надо будет учитывать, что придется брать на себя эти расходы, то есть в любом случае их платить так или иначе придется.

[DropAndDrag]

я к риэл естейту отношения мало имею, но с быстрой продажей в течении нескольких лет после покупки помимо ограничений когда можно продавать, есть еще такой момент - финансовый, в плане, а окупится ли вам это и вообще вернете ли вы свои вложенные деньги.
Так на скидку, покупая дом вы платите клоузинг - это например 5-10К.
Когда вы продаете свой дом, вам нужно учесть сумму оплаченного вами клоузинга + сумму комиссионных риэлторам (4-6% от суммы продажи дома). То есть если вы уверены, что купив дом сейчас за Х вы сможете его продать за (Х+клоузинг (5-10К)+риэлторовские $$ (4-6%)), то смысл есть.

спасибо за ответ.

По договору клозинг и риэлторовские проценты лежат на продавцах. Отчасти от этого мой агент упорно не хочет идти на снижение цены, когда я просила поторговаться. С одной стороны хорошо, что нет этой нагрузки, с другой стороны особо не поторгуешься. Конечно же, в свою очередь, при продаже надо будет учитывать, что придется брать на себя эти расходы, то есть в любом случае их платить так или иначе придется.

предположу, что торговаться можно всегда, даеж если closing cost на продавце. (в моем случае продавец заплатил за title и мы разделили escrow)
возможно при FHA есть ограничение, что надо прожить 5 или больше лет. но да и фиг с этим. реально все равно теряется куча денег при покупке или продаже и народ считает, что если продать через 5 лет, то при удаче за 5 лет - выйдешь в 0 (скорее всего без учета инфляции).
так что может быть вам продолжать снимать пока вы не решите осесть в каком-то месте. как возможный вариант - может быть вы сможете сдавать в рент (ну там тоже возможны проблемы)

[Lolla]

я к риэл естейту отношения мало имею, но с быстрой продажей в течении нескольких лет после покупки помимо ограничений когда можно продавать, есть еще такой момент - финансовый, в плане, а окупится ли вам это и вообще вернете ли вы свои вложенные деньги.
Так на скидку, покупая дом вы платите клоузинг - это например 5-10К.
Когда вы продаете свой дом, вам нужно учесть сумму оплаченного вами клоузинга + сумму комиссионных риэлторам (4-6% от суммы продажи дома). То есть если вы уверены, что купив дом сейчас за Х вы сможете его продать за (Х+клоузинг (5-10К)+риэлторовские $$ (4-6%)), то смысл есть.

спасибо за ответ.

По договору клозинг и риэлторовские проценты лежат на продавцах. Отчасти от этого мой агент упорно не хочет идти на снижение цены, когда я просила поторговаться. С одной стороны хорошо, что нет этой нагрузки, с другой стороны особо не поторгуешься. Конечно же, в свою очередь, при продаже надо будет учитывать, что придется брать на себя эти расходы, то есть в любом случае их платить так или иначе придется.

я не видела договоров где бы продавец платил клоузинг, по крайней мере последнии 2 года в нашей эрии это не практикуется (был селлерс маркет). Когда баерс маркет, то можно поторговаться, например договориться пополам платить клоузинг. Но я бы не расчитывала и считала бы что клоузинг платить покупатель.

По поводу риэлторовских процентов - точнее кто их платит, я например не согласна, что их платит продавец. Да, фактически он передает деньги риэлторам, но деньги чьи? деньги покупателя. Так что покупательно как по мне так тоже очень даже платит риэлтору. Торговаться можно и даже нужно и эти риэлторовские фии то что можно легче всего выторговать. Например, попросить кеш бек (если ты покупаешь с этим риэлтором). Либо вообще работать с листинг агентом - он скорее всего тоже может пойти на уступки. Если ты продаешь, то может имеет смысл пойти с флет фии риэлтором который за номинальную сумму толкнет ваш дом на mls, а вы будете платить в половину меньше только риэлтору покупателей. Тут как раз есть варианты. Ес-но за них нужно биться.

То есть если вы сейчас покупаете дом, вы платите скажем Х за дом + 5К (пример) за клоузинг.
Когда вы этот дом решаете продавать скажем через год, вы должны выставить дом за такую сумму, которая бы покрыла Х стоимость дома + уплоченный вами при покупке этого дома клоузинг (5К) + 3-6% риэлторам.

Например, для простоты возьме дом, который вы сейчас покупаете за 100К + 5К платите клоузинг.
Если вы решаете продавать дом скажем через год, чтобы ничего не потерять вам нужно будет продать дом за 111К (100К+5К+6К риэлторам). Помимо этого вам за этот год еще нужно будет заплатить налог + страховку + НОА (if any). Вырастит ли дом в цене на 15% в течении года? Никто не знает. В моих краях цены сейчас например завышены и уже начали по-тихоньку падать...

[zigzag]

Cпасибо Lolla и DropAndDrag.

По поводу риэлторовских процентов - точнее кто их платит, я например не согласна, что их платит продавец. Да, фактически он передает деньги риэлторам, но деньги чьи? деньги покупателя. Так что покупательно как по мне так тоже очень даже платит риэлтору. Торговаться можно и даже нужно и эти риэлторовские фии то что можно легче всего выторговать. Например, попросить кеш бек (если ты покупаешь с этим риэлтором). Либо вообще работать с листинг агентом - он скорее всего тоже может пойти на уступки. Если ты продаешь, то может имеет смысл пойти с флет фии риэлтором который за номинальную сумму толкнет ваш дом на mls, а вы будете платить в половину меньше только риэлтору покупателей. Тут как раз есть варианты. Ес-но за них нужно биться.

Как работает кэш бэк запрашиваемый у риэлтора?

Ждать на съемной квартире уже нет никакого смысла, ситуация очень благоприятная и будет глупо не воспользоваться. Я намереваюсь чуть чуть подправить и потом перепродать.
Так что сюда можно включить расходы на ремонт. В наших краях цены растут только в определенных местах. Именно на это я и ориентируюсь. В любом случае можно будет найти квартирантов, но тогда ремонт тут ни к чему. Так что есть о чем подумать.

[Lolla]

Cпасибо Lolla и DropAndDrag.
Как работает кэш бэк запрашиваемый у риэлтора?

Ждать на съемной квартире уже нет никакого смысла, ситуация очень благоприятная и будет глупо не воспользоваться. Я намереваюсь чуть чуть подправить и потом перепродать.
Так что сюда можно включить расходы на ремонт. В наших краях цены растут только в определенных местах. Именно на это я и ориентируюсь. В любом случае можно будет найти квартирантов, но тогда ремонт тут ни к чему. Так что есть о чем подумать.

я взяла погуглила местных риэлторов и брокеров и позвонила им, напрямую спросила интересно ли им работать за кеш бек мне. 1% - согласились практически все и сразу при условии что я уже нашла дом (ну типа меня не надо будет по 20 домам пол года катать). 1,5% - согласились те кто с лицензией брокера. 2 агента согласились на 2% кеш бека. Вариант получить кеш бек был либо в виде клоузинг коста либо кешем при клоузинге. Надо учесть, что при этом все заинтересованные стороны (покупатель, продавец, лендер) о кеш беке информируются.
Если у вас уже есть агент, можно у него напрямую спросить про кеш бек. Ес-но будет ломаться, говорить что не практикует... Сложнее всего договариваться с новичками, которые с 3% от сделки 1.5% платят своему брокеру... и у них остается 1.5% самим - конечно делиться ничем они не хотят. некоторые даже могут толкать тему про то что кеш бек это нелегально, в этом случае можно смело начинать искать другого более сговорчивого агента.

Я не уверена что вы подразумеваете под благоприятной ситуацией. В нашей части Флориды она уже не такая и цены практически достигли уровня прошлого бума перед тем как пузырь лопнул. Те кто купили пару лет назад и сейчас продают делают деньги, те кто покупают сейчас - скорее всего обрекаются себя на андерватер моргедж.
Так что нужно быть очень осторожным в плане решения покупать сейчас и быть уверенным что не прогоришь.
С квартирантами вообще отдельная песня, и я думаю далеко не всем подойдет быть лендлордами.

[zigzag]

Я не уверена что вы подразумеваете под благоприятной ситуацией. В нашей части Флориды она уже не такая и цены практически достигли уровня прошлого бума перед тем как пузырь лопнул. Те кто купили пару лет назад и сейчас продают делают деньги, те кто покупают сейчас - скорее всего обрекаются себя на андерватер моргедж.
Так что нужно быть очень осторожным в плане решения покупать сейчас и быть уверенным что не прогоришь.

это да, надо подумать крепко. Интересно, что я подумывала о Флориде тоже. Теперь видимо придется лишь только наведываться туда.

Под благоприятной ситуацией подразумевала наш местный рынок. В июле шопилась по домам, многие из них буквально улетали на глазах, хотя цена была недешевая. Потом отложила, передохнуть. Многие дома уже конечно же продались. То есть народ тут активный и что то более-менее приличное схватывает с лету. Цены вниз не ползут судя по Зиллоу. Не видела ни одного дома, который продавали бы по той же цене или дешевле, чем покупали пару, тройку лет назад.

Один новенький с иголочки дом продавали даже не прожив там один год. Спрашивала агента, говорит оттого, что работу неожиданно меняют, вот и продают. Удивительно конечно, поэтому и мне подумалось, почему бы и нет? С другой стороны с квартирами тут напряг, хорошие квартиры нарасхват, трудно найти пустующие, то есть найти квартирантов будет не проблема тоже.

А самое главное цены на рент в моей квартире неумолимо ползут вверх. Я могу за две трети от этой цены за рент, а то и за половину, платить мортридж и в ус не дуть. Жалею, что раньше не занялась, да все надеялась уехать их этого мидвеста ближе к акияну. Ничего более постоянным не бывает, чем временное, увы.

[GarikToo]

Я не уверена что вы подразумеваете под благоприятной ситуацией. В нашей части Флориды она уже не такая и цены практически достигли уровня прошлого бума перед тем как пузырь лопнул. Те кто купили пару лет назад и сейчас продают делают деньги, те кто покупают сейчас - скорее всего обрекаются себя на андерватер моргедж.
Так что нужно быть очень осторожным в плане решения покупать сейчас и быть уверенным что не прогоришь.

это да, надо подумать крепко. Интересно, что я подумывала о Флориде тоже. Теперь видимо придется лишь только наведываться туда.

Под благоприятной ситуацией подразумевала наш местный рынок. В июле шопилась по домам, многие из них буквально улетали на глазах, хотя цена была недешевая. Потом отложила, передохнуть. Многие дома уже конечно же продались. То есть народ тут активный и что то более-менее приличное схватывает с лету. Цены вниз не ползут судя по Зиллоу. Не видела ни одного дома, который продавали бы по той же цене или дешевле, чем покупали пару, тройку лет назад.

Один новенький с иголочки дом продавали даже не прожив там один год. Спрашивала агента, говорит оттого, что работу неожиданно меняют, вот и продают. Удивительно конечно, поэтому и мне подумалось, почему бы и нет? С другой стороны с квартирами тут напряг, хорошие квартиры нарасхват, трудно найти пустующие, то есть найти квартирантов будет не проблема тоже.

А самое главное цены на рент в моей квартире неумолимо ползут вверх. Я могу за две трети от этой цены за рент, а то и за половину, платить мортридж и в ус не дуть. Жалею, что раньше не занялась, да все надеялась уехать их этого мидвеста ближе к акияну. Ничего более постоянным не бывает, чем временное, увы.

а где вы живете?

[zigzag]

а где вы живете?

GarikToo, в том и дело где Я живу . У меня такая специфическая особенность, что где поселяюсь тут же начинается какое то движение. То болото болотом, а тут я приезжаю и на одном перекрестке за два года строят три банка, один супермаркет, шоппинг центр со Старбаксом. Старбакс обычно не ставят точки в болотах, только лишь только когда выведают, что там крутое движение.

Уехала оттуда лет пять назад, и сейчас по рассказам оно снова превращается в болото, перестали строить. Приехала сюда, и через год тут бум нефтяной со скважинами. Закрутилось, завертелось, люди из Техаса даже оторвались от своих скважин и кружат тут, как мухи в летний день на банку с вареньем. Строить стали все подряд, включая Старбаксы, ага, аккурат на второй год, как и первом месте, как я сюды приехала, как угорелые, все в движении.

По идее мне бы учесть свою особенность, а я все в раздумьях, а из за меня ли все это

[Lolla]

у нас если цена дома кажется слишком привлекательной, то в доме серьезные (дорогостоящие) проблемы. Если дом стоит больше месяца- цена явно завышена. Продажи идут (очень многие приезжают из более дорогих штатов и переплачивая тут все-равно уверены, что получают хороший дил), но во время прошлого пузыря тоже продажи шли, так что это не показатель.

Дома практически новые у нас продаются тоже и тоже людьми которые по работе переезжают. Я бы на них не равнялась потому что обычно этим людям работа платит за релокейшн, то есть они в ноль выходят.

Удачи вам в любом случае, просто прикиньте расходы при продажи чтобы иметь представление.

[GarikToo]

а где вы живете?

GarikToo, в том и дело где Я живу . У меня такая специфическая особенность, что где поселяюсь тут же начинается какое то движение. То болото болотом, а тут я приезжаю и на одном перекрестке за два года строят три банка, один супермаркет, шоппинг центр со Старбаксом. Старбакс обычно не ставят точки в болотах, только лишь только когда выведают, что там крутое движение.

Уехала оттуда лет пять назад, и сейчас по рассказам оно снова превращается в болото, перестали строить. Приехала сюда, и через год тут бум нефтяной со скважинами. Закрутилось, завертелось, люди из Техаса даже оторвались от своих скважин и кружат тут, как мухи в летний день на банку с вареньем. Строить стали все подряд, включая Старбаксы, ага, аккурат на второй год, как и первом месте, как я сюды приехала, как угорелые, все в движении.

По идее мне бы учесть свою особенность, а я все в раздумьях, а из за меня ли все это

И в чем проблема назвать город/штат?

[Komissar]

а вдруг Лубянка раскроет, что там сроду не было старбаксов?

[Kolombina]

Внимание вопрос;
мой агент узнав, что не намереваюсь жить долго и продам, как только будет случай, встала на дыбы, говоря, что мне надо прожить как минимум пять лет, прежде чем соберусь продавать. Дескать по FHA договору так положено.

Посмотрите hud.gov, это они выдают FHA loans.

Вы должны жить минимум 12 месяцев (раньше было 24), и должны въехать в течение 60 дней после клоузинга.
в случае форс-мажоров (job transfer, min 50 miles кажется), можно и раньше съехать, чем 12 мес.

[Trespassers W]

Это тут было уже? Вот это я понимаю, всем флипам флип!

До: https://www.redfin.com/WA/Seattle/12730 ... mls-423607

После: https://www.redfin.com/WA/Seattle/12730 ... ome/291154

[Teh Instructor]

До: https://www.redfin.com/WA/Seattle/12730 ... mls-423607

живут же некоторые люди

[GarikToo]

Это тут было уже? Вот это я понимаю, всем флипам флип!

До: https://www.redfin.com/WA/Seattle/12730 ... mls-423607

После: https://www.redfin.com/WA/Seattle/12730 ... ome/291154

[Trespassers W]

На гугломапсе как раз видны стадии проекта: street view еще показывает дикий бурьян с улицы а на satellite view уже расчищено и стелят новую крышу.

[Krys-Krys]

Вот, пожалуйста примерчик.
Мы в феврале-марте когда покупали себе дом, думали съездить глянуть т к этот было 900к. Дом был в нашем бюджете, только мне показался судя по фото ну совсем мрачноватым и земли совсем нет. Смотреть не поехали. Но я его тогда залайкала. И чтобы вы думали... Подремонтировали его и вот он всплыл у меня и пришел емейл т к он залайкнут и уже 1.5 млн.
Старые фото на зиллоу.
http://www.zillow.com/homedetails/1722- ... 0808_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;
Новые на редфине.
https://www.redfin.com/CA/San-Francisco ... me/1757220" onclick="window.open(this.href);return false;