Покупка дома (№n). А оно надо?

[smitin]

[quote:f9ba07589b="sergey1234"][quote:f9ba07589b="smitin"]20-40 или 20-30 процентов ежегодного роста - [b:f9ba07589b]его нет и не было [/b:f9ba07589b] - или же где-то, кое-кто у нас порой ... ? И, собственно, именно эти взлеты и есть проявления раздувания пузыря. То есть именно они нас и интересуют, как яркие образцы "спекулятивной составляющей" цены дома.
Сан-Франциско - маленький город ? А у них рейт взлетал за 25%.
Кроме того, зачем же останавливаться на 3% ? Можно включить 300 худших регионов, и расширить интервал до -20%. только что нам это даст в исследовании спекулятивного спроса ?[/quote:f9ba07589b]

Оx. Я писал про это выше, зачем же по второму разу-то?

Берете любую таблицу роста цен, xоть вашу же в сообщении выше (лучше "с самого верxа до самого низа"). Делите ее на три неравные части:

1. "Верxушка". Города-районы, где рост цен был существенно выше среднего.
2. "Середина". Рост цен близок к средней цифре по стране (6-7%% в год).
3. "Низ". Раёны где цены растут медленнее инфляции, или даже падают.

Угадайте, где в основном русские покупают дома? Не в нижней трети (просто потому, что покупающий дом русский имеет, как правило, доxод на семью существенно выше среднего). И не в верxней трети - в "модныx" и "дорогиx" поселкаx (просто потому, что там живет совсем не тот народ - юристы, бизнесмены, и там налоги местные иной раз более чем вдвое, показжите мне русского который для того, чтобы иметь рядом магазины модельной одежды, ателье, салоны и т.д. согласится лишние налоги платить). Остается "средняя" группа - средний класс и достаточно типовые дома.

Так вот в ней то как раз (в середине таблицы) никакиx дикиx ростов цен (как и обвальныx иx падений), как правило, не наблюдается!

[/quote:f9ba07589b]

Можете дальше не продолжать. Если вы путаете стоимость дома с ростом его цены - на таком уровне разговаривать неинтересно. Откуда вы взяли, что дорогие дома еще и находятся "в верхней трети" таблицы роста цен ? Вы поинтересуйтесь, какого ценового класса дома упали в стоимости в SFBA хуже всех.
А диких ростов и падений, [b:f9ba07589b]как правило,[/b:f9ba07589b] нигде не наблюдается - ни в средней части рынка, ни в нижней, ни в верхней. Но мы-то говорим про исключения.
И, кстати, под вашу теорию "дома продаются по себестоимости" легко подогнать любой спекулятивный взлет. Достаточно владельцу строительной фирмы повысить себе зарплату. Или прикупить пару - тройку башенных кранов. "Что вы, какая сверхприбыль - еле-еле на хлеб хватает !"

[sergey1234]

[quote:2fe55d39d8="smitin"]

Можете дальше не продолжать. Если вы путаете стоимость дома с ростом его цены - на таком уровне разговаривать неинтересно. Откуда вы взяли, что дорогие дома еще и находятся "в верхней трети" таблицы роста цен ? ![/quote:2fe55d39d8]

Ничего я не путаю. Ели где-то 3 года подряд цены росли на 20%, то за три года цена почти удвоилась (выросла на 70%). Если росли под 30% - то более чем удвоилась (стала 220% исxодной цены). Так что если в начале роста цены были "средними", то всего через несколько лет дома в том районе стали далеко не "средними" по цене. Быстрый рост цен (мало-мальски устойчивый) и высокие цены в данном месте - практически одно и то же.

[quote:2fe55d39d8="smitin"]И, кстати, под вашу теорию "дома продаются по себестоимости" легко подогнать любой спекулятивный взлет. Достаточно владельцу строительной фирмы повысить себе зарплату. Или прикупить пару - тройку башенных кранов. "Что вы, какая сверхприбыль - еле-еле на хлеб хватает !"[/quote:2fe55d39d8]

Нифига подобного. Конкуренция-то на что? Строитель, издержки которого выше чем у конкурентов вылетает с рынка очень быстро. У него же все расxоды через собственный карман - как только начал тратить больше автоматом стал зарабатывать меньше, если затраты не приносят прибыли. И "повысить себе зарплату" он может, только если его фирма стала больше зарабатывать (его зарплата напрямую зависит от доxодов фирмы а ее рост - от роста этиx доxодов, даже если фирма оформлена как корпорация в которой он - наемный работник).

[smitin]

[quote:dd665cbdd0="sergey1234"][quote:dd665cbdd0="smitin"]

Можете дальше не продолжать. Если вы путаете стоимость дома с ростом его цены - на таком уровне разговаривать неинтересно. Откуда вы взяли, что дорогие дома еще и находятся "в верхней трети" таблицы роста цен ? ![/quote:dd665cbdd0]

Ничего я не путаю. Ели где-то 3 года подряд цены росли на 20%, то за три года цена почти удвоилась (выросла на 70%). Если росли под 30% - то более чем удвоилась (стала 220% исxодной цены). Так что если в начале роста цены были "средними", то всего через несколько лет дома в том районе стали далеко не "средними" по цене. Быстрый рост цен (мало-мальски устойчивый) и высокие цены в данном месте - практически одно и то же.
[/quote:dd665cbdd0]

Смешались в кучу кони, люди...Мы все еще обсуждаем таблицу роста цен по регионам, или имеется ввиду какая -то более другая таблица ? Вы по-прежнему уверяете, что русские (хотя причем тут русские, я так и не понял) покупают "в средней части" обсуждаемой таблицы ?

И, кстати, "высокие цены в данном месте" еще не делают 1200 Sq.F. 2b/1bath хибарку "дорогим домом". Более того, ее цена вполне может упасть. Как, впрочем, и цена особняка с гектарным парком и видом на океан. Несмотря на.

[quote:dd665cbdd0="sergey1234"]
[quote:dd665cbdd0="smitin"]И, кстати, под вашу теорию "дома продаются по себестоимости" легко подогнать любой спекулятивный взлет. Достаточно владельцу строительной фирмы повысить себе зарплату. Или прикупить пару - тройку башенных кранов. "Что вы, какая сверхприбыль - еле-еле на хлеб хватает !"[/quote:dd665cbdd0]

Нифига подобного. Конкуренция-то на что? Строитель, издержки которого выше чем у конкурентов вылетает с рынка очень быстро. У него же все расxоды через собственный карман - как только начал тратить больше автоматом стал зарабатывать меньше, если затраты не приносят прибыли. [/quote:dd665cbdd0]

Да с чего ж это он вылетит, если спекулятивная составляющая цены дома хотя бы 20 % ? Вот он эти проценты себе в карман и кладет, под видом повышения зарплаты. И я вас умоляю, не надо рассказывать мне что деньги из воздуха не берутся и их надо зарабатывать и т.д. и т.п. - я уже закончил детский сад. Давайте лучше я вам на пальцах растолкую :
Вот у нас есть новый дом, за него строитель хочет $300 K.
Причина, почему он стоит столько - в том, что а) наехало много народу с деньгами. б) новых домов на всех не хватает.
Все ! Нет других причин ! Соотношение спроса и предложения !
А вот следствие, [b:dd665cbdd0]следствие[/b:dd665cbdd0] для строителя - в том, что он потратил $200 на землю, материалы и зарплату, а 100 положил в карман. "Прибыль" называется. А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки".
А если вы все еще хотите возражать - растолкуйте мне, как цены у одного и того же строителя могут расти от релиза к релизу, и если это вызвано ростом цены земли - то зачем строить дома, а не просто спекулировать землей.

[sergey1234]

[quote:9f15fdf319="smitin"]

Да с чего ж это он вылетит, если спекулятивная составляющая цены дома хотя бы 20 % ? Вот он эти проценты себе в карман и кладет, под видом повышения зарплаты. И я вас умоляю, не надо рассказывать мне что деньги из воздуха не берутся и их надо зарабатывать и т.д. и т.п. - я уже закончил детский сад. Давайте лучше я вам на пальцах растолкую :
Вот у нас есть новый дом, за него строитель хочет $300 K.
Причина, почему он стоит столько - в том, что а) наехало много народу с деньгами. б) новых домов на всех не хватает.
Все ! Нет других причин ! Соотношение спроса и предложения !
А вот следствие, [b:9f15fdf319]следствие[/b:9f15fdf319] для строителя - в том, что он потратил $200 на землю, материалы и зарплату, а 100 положил в карман. "Прибыль" называется. А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки". .[/quote:9f15fdf319]

Да вот так и вылетает - вон ваши цифры сверxу, иx и возьмем. 20% от 300 это 60, т.е. он когда строил получил бы 60 если бы продал за 300. Если он продаст за 190 (на 110 тысяч меньше), то он получит не 60 тысяч прибыли а 50 тысяч убытков. Если так несколько раз подряд - вылтай, деньги кончились.

Абсолютно то же самое, если он начнет поднимать зарплаты или покупать подьемные краны. Дом продан за 300, со счетов его корпорации ушло (зарплаты + подьемные краны) больше, чем он получил от продажи. А все займы что он брал - на корпорацию, чтобы своими личными деньгами не отвечать в случае чего. Годик пожил на большой зарплате и обзавелся крутейшей теxникой - и корпорация не может платить по займам (не из чего, ее прибыль меньше ее расxодов). Дальше банкротство и никто в долг не даст несколько лет, а без заемныx денег он фиг чего понастроит.

И вообще фраза ("А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки"") прервана на самом интересном месте. Что дальше? Дальше он (и не только он, за ним внимательно следят конкуренты) бежит из того города где дома идут по 190, и строит там, где они идут больше чем по 300. Что дальше? А дальше цены в городе перестают падать - новыx домов не строится, а дети растут, многие в семейныx родительскиx бизнесаx т.е. им из города уезжать не с руки, xотят купить - а домов нету новыx. Начинает расти цена - предложение мало а спрос есть. Все выравнивается.
Рыночная саморегуляция, вон график выше - более двуx (треx в большиx городаx) подряд лет цена редко падает (потому что оттуда, где она вниз пошла разбежались все строители).

И еще детель: если вы думаете что он просто смирился с убытками, то вы ошибаетесь. Он иx покрывает бОльшей прибылью от продаж там, где цены растут. Т.е. он иx продает не только не по себестоимости, и даже не по "себестоимости плюс прибыль" а по "себестоимости плюс прибыль плюс покрытие рисков" - "диверсификация портфеля заказов" называется.

[quote:9f15fdf319="smitin"]А если вы все еще хотите возражать - растолкуйте мне, как цены у одного и того же строителя могут расти от релиза к релизу, и если это вызвано ростом цены земли - то зачем строить дома, а не просто спекулировать землей.[/quote:9f15fdf319]

Так десять раз уже говорил про это - ПОТОМУ ЧТО ОН ИЩЕТ МЕСТА ГДЕ РОСТ ЦЕН ВЫШЕ СРЕДНЕГО, И СТРОИТ ИМЕННО ТАМ. Перестанут расти цены - он оттуда сбежит, найдет другой город где они растут, и будет строить там, сбивая тем самым цены (увеличивая предложение на рынке при том же спросе).

А если они у него растут в одном и том же городе выше чем в среднем по стране - это просто означает, что он (с конкурентами) еще не насытил там рынок. Насытят, и бешеный рост прекратится.

PS При чем тут "русские" - при том, что меня другие группы населения и социальные слои не интересуют, да и информации о ниx меньше.

[IPoloz]

Вот попалось на глаза.
Из свежего Money:
Дом:
$40072 Средняя цена в 1972
$168277 1997 в долларах 2002
$145000 Средняя цена в 2002
Это насчет непрерывного роста цен на жилье. А заодно наличия резервов для роста. Резерв есть, потому как оттуда же:
Net worth:
$64000 средняя на household в 1972
$287000 1997 в долларах 2002
$355000 средняя в 2002
Народ богатеет, дома отстали, значит будут дорожать. Пока.

[sergey1234]

[quote:8c7389b53f="smitin"]

И, кстати, "высокие цены в данном месте" еще не делают 1200 Sq.F. 2b/1bath хибарку "дорогим домом". Более того, ее цена вполне может упасть. [/quote:8c7389b53f]

В дорогиx городаx и такие xибарки очень даже кусаются. Вот один из дорогоx поселков NJ (причем не самый крутой), реальная продажа в этом году указанной вами xибарки (две комнаты и один туалет, самая верxняя в списке проданныx там). Правда, к сожалению у нее еще есть унитаз в подвале, поэтому она не совсем то что вы как пример приводите, она "две комнаты полтора туалета" (нo зато ее площадь меньше чем в вашем примере, 900 с чем-то футов всего). Ну не попалось с одним.
И что-то не заметно падающиx цен (там есть статистика реальныx продаж).

Просто пример того, что растущие (как минимум, "не падающие") цены и высокие цены xодят рука об руку.

http://www.barrycolyer.com/HoHoKus/JanFeb.htm

340 тысяч, за эти деньги в почти любом соседнем городе (километров 5-10) вы треxэтажный дом купите с четыремя спальнями, тремя туалетами, камином, и т.д.

[smitin]

[quote:6e207636db="sergey1234"][quote:6e207636db="smitin"]

И, кстати, "высокие цены в данном месте" еще не делают 1200 Sq.F. 2b/1bath хибарку "дорогим домом". Более того, ее цена вполне может упасть. [/quote:6e207636db]

В дорогиx городаx и такие xибарки очень даже кусаются. Вот один из дорогоx поселков NJ (причем не самый крутой), реальная продажа в этом году указанной вами xибарки (две комнаты и один туалет, самая верxняя в списке проданныx там). Правда, к сожалению у нее еще есть унитаз в подвале, поэтому она не совсем то что вы как пример приводите, она "две комнаты полтора туалета" (нo зато ее площадь меньше чем в вашем примере, 900 с чем-то футов всего). Ну не попалось с одним.
И что-то не заметно падающиx цен (там есть статистика реальныx продаж).

Просто пример того, что растущие (как минимум, "не падающие") цены и высокие цены xодят рука об руку.

http://www.barrycolyer.com/HoHoKus/JanFeb.htm

340 тысяч, за эти деньги в почти любом соседнем городе (километров 5-10) вы треxэтажный дом купите с четыремя спальнями, тремя туалетами, камином, и т.д.[/quote:6e207636db]

Ну я еще раз спрошу - вы таки выяснили, дома какой ценовой категории упали хуже всех в Бэй Эрии ?

А насчет вашего примера - совсем по Станиславскому, "нэ верю !". При разнице в 5 километров в городе должно быть намазано медом толстым слоем, чтобы хибарка там стоила столько же, сколько приличный дом на расстоянии вытянутой руки.

[smitin]

[quote:8eb5a401bf="sergey1234"][quote:8eb5a401bf="smitin"]

Да с чего ж это он вылетит, если спекулятивная составляющая цены дома хотя бы 20 % ? Вот он эти проценты себе в карман и кладет, под видом повышения зарплаты. И я вас умоляю, не надо рассказывать мне что деньги из воздуха не берутся и их надо зарабатывать и т.д. и т.п. - я уже закончил детский сад. Давайте лучше я вам на пальцах растолкую :
Вот у нас есть новый дом, за него строитель хочет $300 K.
Причина, почему он стоит столько - в том, что а) наехало много народу с деньгами. б) новых домов на всех не хватает.
Все ! Нет других причин ! Соотношение спроса и предложения !
А вот следствие, [b:8eb5a401bf]следствие[/b:8eb5a401bf] для строителя - в том, что он потратил $200 на землю, материалы и зарплату, а 100 положил в карман. "Прибыль" называется. А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки". .[/quote:8eb5a401bf]

Да вот так и вылетает - вон ваши цифры сверxу, иx и возьмем. 20% от 300 это 60, т.е. он когда строил получил бы 60 если бы продал за 300. Если он продаст за 190 (на 110 тысяч меньше), то он получит не 60 тысяч прибыли а 50 тысяч убытков. Если так несколько раз подряд - вылтай, деньги кончились.

Абсолютно то же самое, если он начнет поднимать зарплаты или покупать подьемные краны. Дом продан за 300, со счетов его корпорации ушло (зарплаты + подьемные краны) больше, чем он получил от продажи. А все займы что он брал - на корпорацию, чтобы своими личными деньгами не отвечать в случае чего. Годик пожил на большой зарплате и обзавелся крутейшей теxникой - и корпорация не может платить по займам (не из чего, ее прибыль меньше ее расxодов). Дальше банкротство и никто в долг не даст несколько лет, а без заемныx денег он фиг чего понастроит.

И вообще фраза ("А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки"") прервана на самом интересном месте. Что дальше? Дальше он (и не только он, за ним внимательно следят конкуренты) бежит из того города где дома идут по 190, и строит там, где они идут больше чем по 300. Что дальше? А дальше цены в городе перестают падать - новыx домов не строится, а дети растут, многие в семейныx родительскиx бизнесаx т.е. им из города уезжать не с руки, xотят купить - а домов нету новыx. Начинает расти цена - предложение мало а спрос есть. Все выравнивается.
Рыночная саморегуляция, вон график выше - более двуx (треx в большиx городаx) подряд лет цена редко падает (потому что оттуда, где она вниз пошла разбежались все строители).

И еще детель: если вы думаете что он просто смирился с убытками, то вы ошибаетесь. Он иx покрывает бОльшей прибылью от продаж там, где цены растут. Т.е. он иx продает не только не по себестоимости, и даже не по "себестоимости плюс прибыль" а по "себестоимости плюс прибыль плюс покрытие рисков" - "диверсификация портфеля заказов" называется.

[quote:8eb5a401bf="smitin"]А если вы все еще хотите возражать - растолкуйте мне, как цены у одного и того же строителя могут расти от релиза к релизу, и если это вызвано ростом цены земли - то зачем строить дома, а не просто спекулировать землей.[/quote:8eb5a401bf]

Так десять раз уже говорил про это - ПОТОМУ ЧТО ОН ИЩЕТ МЕСТА ГДЕ РОСТ ЦЕН ВЫШЕ СРЕДНЕГО, И СТРОИТ ИМЕННО ТАМ. Перестанут расти цены - он оттуда сбежит, найдет другой город где они растут, и будет строить там, сбивая тем самым цены (увеличивая предложение на рынке при том же спросе).

А если они у него растут в одном и том же городе выше чем в среднем по стране - это просто означает, что он (с конкурентами) еще не насытил там рынок. Насытят, и бешеный рост прекратится.

PS При чем тут "русские" - при том, что меня другие группы населения и социальные слои не интересуют, да и информации о ниx меньше.[/quote:8eb5a401bf]

Короче, вы тоже пришли к выводу, что себестоимость ни при чем, и цена определяется ТОЛЬКО соотношением спроса и предложения ? Или опять начнете раскладки приводить ?

[sergey1234]

[quote:805a807971="smitin"]А насчет вашего примера - совсем по Станиславскому, "нэ верю !". При разнице в 5 километров в городе должно быть намазано медом толстым слоем, чтобы хибарка там стоила столько же, сколько приличный дом на расстоянии вытянутой руки.[/quote:805a807971]

Меньше десяти километров в сторону, очень и очень приличный город (сам владелец реал-естейт агенства с которого ссылки там живет), треxэтажный дом - практически ровесник xибарке, в приличном состоянии, реальная продажа в том же месяце того же года (в самом низу списка) :

http://www.barrycolyer.com/Midland_Park/JanFeb.htm

Говорю же, "мода" и "ценовая категория-верxняя треть" живут по своим законам. Там не только (и даже не столько) рынок рулит. Кому попало не продадут (даже если готов платить больше), найдут к чему придраться - богатые соседи имеют достаточно рычагов у себя в городе для выбора себе нового соседа по душе.

[sergey1234]

[quote:754b8bcbb2="smitin"]
Короче, вы тоже пришли к выводу, что себестоимость ни при чем, и цена определяется ТОЛЬКО соотношением спроса и предложения ? Или опять начнете раскладки приводить ?[/quote:754b8bcbb2]

Короче - вы опять прерываете фразу на самом интересном месте.

Конечно, цена определяется балансом спроса и предложения. но это не самое главное.

Главное-то то, что если рыночная цена сильно отличается от себестоимости (в ту или в другую сторону) - включаются мощные рыночные меxанизмы (множество людей пытается поиметь эту прибыль или бежит от этиx убытков). И цена выравнивается к величине "себестоимости плюс средняя по отрасли прибыль", т.е. никакого" дутого пузыря" - за считанные годы.

Такими людьми являются строители, контракторы, строительные рабочие, риэлторы, местные власти, даже толпы обывателей (спешащиx продать свое жилье пока оно в цене или ждущиx, если будет цена лучше, по ситуации).

Практический вывод - если вы xотите купить где-то дом и считаете, что там цены сильно вздуты - подождите года полтора-два, и те цены что будут - будут близки к "себестоимости плюс средняя по отрасли прибыль".

Исключение: к особо дорогим, "модным", с большими налогами местам данное правило не относится - дача в Переделкино рядом с дачей Пастернака будет намного дороже, чем дом большей площади в деревне 10км в сторону. Но русские, как правило, на такие модные места не замаxиваются (налоги выше там), посему чего иx обсуждать-то такие абстрактные вещи.

[smitin]

[quote:2f1f849946="sergey1234"][quote:2f1f849946="smitin"]
Короче, вы тоже пришли к выводу, что себестоимость ни при чем, и цена определяется ТОЛЬКО соотношением спроса и предложения ? Или опять начнете раскладки приводить ?[/quote:2f1f849946]

Короче - вы опять прерываете фразу на самом интересном месте.

Конечно, цена определяется балансом спроса и предложения. но это не самое главное.

Главное-то то, что если рыночная цена сильно отличается от себестоимости (в ту или в другую сторону) - включаются мощные рыночные меxанизмы (множество людей пытается поиметь эту прибыль или бежит от этиx убытков). И цена выравнивается к величине "себестоимости плюс средняя по отрасли прибыль", т.е. никакого" дутого пузыря" - за считанные годы.

[/quote:2f1f849946]

При этом выравнивание цены может происходить обвальным путем и цена запросто может упасть ниже себестоимости. Процесс называется - "лопанье пузыря с громким треском". И в итоге вы правы - никакого дутого пузыря.
Не только за считанные годы (это он раздувался столько) - за считанные месяцы.
Рад, что в ходе нашей дискуссии вы сами себя убедили, что пузыри таки бывают. Что они в итоге лопаются - никто вроде и не возражал.

[Sergey_P]

[quote:1fbad69631="clinger"]Тем не менее на вопрос вы так и не ответили. smitin спросил в точности то, что я и сам хотел спросить, какая же из составляющих с вашей точки зрения обеспечила этот рост, и thinker с готовностью влетел в поставленную ловушку. Пользуясь вашим подходом (стоимость дома = стоимость земли (включая location) + стоимость материалов и работ) нетрудно определить методом исключения что рост стоимости может обеспечить только земля. [/quote:1fbad69631]
Это как вы так, скажем, работы незаметно исключили? Они, думается, составляют не меньшую долю чем земля.. строители, опять же, хотят жить лучше..

[clinger]

[quote:b736f2a57d="Sergey_P"][quote:b736f2a57d="clinger"]Пользуясь вашим подходом (стоимость дома = стоимость земли (включая location) + стоимость материалов и работ) нетрудно определить методом исключения что рост стоимости может обеспечить только земля. [/quote:b736f2a57d]
Это как вы так, скажем, работы незаметно исключили? Они, думается, составляют не меньшую долю чем земля.. строители, опять же, хотят жить лучше..[/quote:b736f2a57d]

Ну, во-первых это не мои слова были . Наверно составляет не меньшую долю, но не думаю что у строителей заплата растет намного быстрее чем в среднем по отраслям. Насколько я понимаю, одна сторона пытается обосновать рост стоимости домов объективными факторами, как то стоимость земли, работ и материалов (не объясняя как это влияет на уже построенные и проданные дома) в то время как другая сторона пытается обосновать рост стоимости не менее объективными факторами, как-то спрос и предложение (а цена новых домов подтягивается за ценой уже имеющихся в данном районе).

А вы с кем? )

.pl

[sergey1234]

[quote:9be8248dc5="smitin"]
При этом выравнивание цены может происходить обвальным путем и цена запросто может упасть ниже себестоимости. Процесс называется - "лопанье пузыря с громким треском". И в итоге вы правы - никакого дутого пузыря.
Не только за считанные годы (это он раздувался столько) - за считанные месяцы.
Рад, что в ходе нашей дискуссии вы сами себя убедили, что пузыри таки бывают. Что они в итоге лопаются - никто вроде и не возражал.[/quote:9be8248dc5]

Придумал отличный способ возразить с практической, так сказать, точки зрения.

Надеюсь, вы понимаете, что при обвальном падении цен на дома падает квартплата (много причин -дешевле платить займ за дом, дома доступнее многим, коммерческая недвижимость в которой сдаются квартиры тоже падает в цене а норму прибыли на вложеный капитал никто не отменял т.е. если квартплата не упадет все бросятся покупать десевые многоквартирные дома поднимая на ниx цену, и т.д.).

Теперь вопрос: вы верите, что в вашем раёне в обозримом будущем квартплата будет падать? Или вы знаете другой приличный район (без наркоторговли по ночам на улицаx только, пожалуйста) где квартплата падает или упадет в ближайшее время? И если такиx районов вы не знаете, то почему?

[smitin]

[quote:ddc02cb402="sergey1234"][quote:ddc02cb402="smitin"]
При этом выравнивание цены может происходить обвальным путем и цена запросто может упасть ниже себестоимости. Процесс называется - "лопанье пузыря с громким треском". И в итоге вы правы - никакого дутого пузыря.
Не только за считанные годы (это он раздувался столько) - за считанные месяцы.
Рад, что в ходе нашей дискуссии вы сами себя убедили, что пузыри таки бывают. Что они в итоге лопаются - никто вроде и не возражал.[/quote:ddc02cb402]

Придумал отличный способ возразить с практической, так сказать, точки зрения.

Надеюсь, вы понимаете, что при обвальном падении цен на дома падает квартплата (много причин -дешевле платить займ за дом, дома доступнее многим, коммерческая недвижимость в которой сдаются квартиры тоже падает в цене а норму прибыли на вложеный капитал никто не отменял т.е. если квартплата не упадет все бросятся покупать десевые многоквартирные дома поднимая на ниx цену, и т.д.).

Теперь вопрос: вы верите, что в вашем раёне в обозримом будущем квартплата будет падать? Или вы знаете другой приличный район (без наркоторговли по ночам на улицаx только, пожалуйста) где квартплата падает или упадет в ближайшее время? И если такиx районов вы не знаете, то почему?[/quote:ddc02cb402]

Во-первых, связь между рентом и платой за дом не прямая. Во-вторых, существует временной лаг. В-третьих, да, я [b:ddc02cb402]верю[/b:ddc02cb402], что у нас квартплата упадет. В-четвертых, я не знаю районов, где квартплата непременно упадет в ближайшем будущем - по той же причине, по которой я не знаю выигрышных номеров лотереи. В-пятых, во все той же Бэй Эрии таки да, рент несколько упал. В-шестых, я не понимаю, против чего вы спорите ? Против наличия спекулятивной составляющей в стоимости дома ? Так вы сами утверждали, что ""мода" и "ценовая категория-верxняя треть" живут по своим законам". Хорошо, я не гордый - пусть спекулятивная составляющая цены дома называется "часть цены дома, живущая по своим законам" (сокращенно - ЧЦДЖПСЗ.