Why Housing Is About to Go "Pop!"

[AnyaGal]

Мне почему-то кажется, что никакой агент не заставит заключить с ним контракт человека, который этого не желает.

А у вас с агентом контракт заключается?
При покупки дома мы вроде с нашими агентами ничего не заключали.
Или это вы контракт при выставлении дома на продажу имели в виду?

А вообще все-таки интересно насколько агент должен уговаривать или отговаривать покупателя делать что-то. Разве подталкивать клиента к какому-то решению это свидетельство профессионализма?

Я понимаю предоставить детальную информацию о раёне, демографии, составе населения, перспективах развития, планах на строительство, местных правил - зонинг етц, но судя по тому, что Виктор рассказывает он вроде как еще и за покупателя решает.

Может есть куча людей, которым такой подход нравится. Вон у нас в округе тоже один агент расклеивал свою рекламу, присылал письма где прямым текстом говорилось, что он лучший и прямо чувствовался такой напор, что таким наверное будешь загипнотизированным как кролик удавом и сделаешь все что он скажет.

[ivm]

В Австралии брызги уже полетели...

http://www.news.com.au/common/story_pag ... 21,00.html

Не надо забывать что в Австралии процентные ставки довольно высоко 5.25%, в US только 1%, пока к 5.25 доберутся пройдет 3-4 года, как раз когда тем кто ARM взял надо будет перефинансировать... Фана будет мало для них так как оплата удвоится.... Хотя... цена всегда падает быстрее чем растет, скоко там цены растут в US делим на 2/3 получаем срок обвала...

То что он будет нет сомнений, вопрос только в сроках...

Например сегодня средний программер и ставкой 5% может взять кредит на 350K положим через 2-3 года ставка будет 8%, т.е. ему дадут только 250-280K т.е. цена может упасть приблизительно на 20-30%
Но при этом этот же программист будет платить интереса на 10K/year больше, т.е. все сбалансировано.... не повезет только тем кто купил сейчас, а им вдруг надо будет срочно продать через 2-4 года.... потери 20-40% наверное неминовать... Вот, все сидим и дрожим в своих кирдыко-убежищах

[Komissar]

В Австралии банки не наглели как здесь, и процент, выплачиваемый по депозитам, не был таким низким, как в США.

http://www.anz.com/australia/support/general/rates.asp

Наш ВП (австралиец) хвастался, что у него в банке в Австралии капает 5.25% по вкладу.

[Sabina]

Наш ВП (австралиец) хвастался, что у него в банке в Австралии капает 5.25% по вкладу.

Can't American keep his money at australian bank ?

Sabina

[Komissar]

Но надо и разницу в курсе валют учитывать. В 2001 в Австралии их доллар был всего 0.65 от гринбака, а сейчас поднялся. Т.е. вложить бы тогда, а вынуть сейчас . Плюс еще и с налогами 2 стран расковыриваться. Нафиг-нафиг.

Я долго изучал перспективы вклада в швейцарский банк, но все-таки геморрой присутствует, и никогда не угадаешь, куда курс валют пойдет.

[kuznechik]

У нас в самых-самых престижных районах ажиотаж все продолжается. И в более отдаленных районах, где простора больше, можно бобольше сад поиметь, и школы в принципе довольно-таки не плохие все еще улетают дома в течение 1-4 дней, НО только если price is right. Есть куча домов на рынке, новые постройки, от 2-5 лет, по моему , так вот они уже месяц на маркете и никто не выкладывает деньги они просят. В одном доме мы были, очень симпатичный, не против прикупить, но на самом деле wwaay over-priced, все крутятся вокруг да около, но никто так и не выложил указанную сумму. Предлагают от 10-30К меньше. Хозяева не уступают. Посмотрим что дальше будет. Но, хватают только то, что по мнению покупателя в пределах разумной цены.

[Kalifornian]

В Силиконовой Долине ажиотаж во всю. Из построенных совсем недавно в Купертино Verona Apartments начали выгонять рентующих и продавать апартменты как кондо.

[ivm]

Но надо и разницу в курсе валют учитывать. В 2001 в Австралии их доллар был всего 0.65 от гринбака, а сейчас поднялся. Т.е. вложить бы тогда, а вынуть сейчас . Плюс еще и с налогами 2 стран расковыриваться. Нафиг-нафиг.

Я долго изучал перспективы вклада в швейцарский банк, но все-таки геморрой присутствует, и никогда не угадаешь, куда курс валют пойдет.

Зачем обязательно австралийский/швейцарский банк ?!! Идете в американский банк, покупаете CD в австралийких долларах, получаете 4.5%? плюс он еще и рос раньше... очень даже было выгодно... tax платились только с интереса, разницу в курсе положите в карман...

Но это не так выгодно так как у банка % при конвертации высок порядка 1% за транзакцию, если хотите платить меньше спред - FX будет как раз самое-то...

P.S.

Чарты подсказывают что скоро можно будет купить AUD по 65 центов - Komissar не упустите свой шанс

[M.Wazowski]

Виктор, вас тут оскорбляют как в советской очереди за колбасой, а вы терпите.
такое ощушцение, что все хотят выместить свою злость на вас.
Вспомните классиков, не учите свинью говорить по английски -- и сами устанете, и свинью разозлите.

А вообще, когда я слушаю рассказы о трудной суровой жизни реалторов, у меня на глаза наворачивается скупая слеза... "птичку жалко" (с)

представьте, какой поток слез льется у людей, не связанных с ИТ, когда они слышат про outsoursing..... Рыдают, бедные, во всю......

[ALK]

Виктор, спасибо за интересные посты. Вы лишний раз подтвердили мое мнение, что люди разные. В Ваших примерах я бы на месте покупателя не принимал бы участия в bidding wars, потому как в ажиотаже борьбы за определенный дом можно сильно переплатить. А на месте продавца, имеющего multiple offers, я бы таки играл на повышение до победного конца, все эти closing date на 5 дней раньше и прочая лабуда меня бы ни в коей мере не интересовали. Кто больше даст - тот и получит дом. Также со мной не очень сработает и вариант "агент не показывает дома, если ему не нрабятся комиссионные". Я сам непрерывно катаюсь в раёне, который меня интересует и вижу все, что вышло на маркет. Мой агент может прозевать не более одного свежего дома в интересующем меня раёне, второй пропушенный дом закончится сменой агента. Корочее, у меня имеется very stron opinion и агент мне нужен как способ получения доступа к домам и для поиска нужной информации (которую я и сам могу найти, просто времени жалко). И таки да, когда мы продавали дом, наша агентша вернула нам 1%.

[Виктор]

Вот только капиталист-эксплуататор очень даже может дется (см. Боинг как яркий пример),

Боинг неяркий пример. В pre-dotcom era в районе Сиэттла было два места работы - Boeing и M$.И как следствие - дома по 150-180К "за климат" и чуть ли не отрицательный приток населения. Все ехали, кто куда мог за работой. Более яркий пример Sybase в Silicon Valley. Их планомерно выдавил Oracle в той же Silicon Valley. Люди остались. Спрос остался. Цены растут.

Т.е. Вы выясняете ситуацию и сходу negative ammortization ARM спасет отца демократии или 30 fixed ваш выбор! Как Вы относитесь к клиентам которые обламываются сходит в online и спрашивают что такое negative ammortization ARM и почему именно он спасет а не 15 fixed?

Я не продаю mortgages. I tried it for a couple of years and I didn't like it. Я к любому клиенту отношусь как человек к человеку. Я знаю, что я в бизнесе, где много нечистоплотности и я знаю, что люди об этом знают. Поэтому я беру их за ручку и веду к Mortgage Brokerу, с которым я работаю и сижу с ними там до тех пор, пока я не буду уверен, что люди имеют абсолютно исчерпывающую информацию о своих возможностях и о сегодняшних lending programms. Я не работаю с людьми, которые тыкаются в потёмках. И не потому что я супер-честный человек (хотя я стараюсь ) а потому что никакие деньги не стоят репутации, обманутый клиент в век информационной доступности рано или поздно узнает об этом и придёт за мной. А мне есть что терять. Многие клиенты не хотят идти к моему брокеру - их право. Таким я говорю "Господа, это ваше право. Я не имею право настаивать, я могу только советовать. У меня нет никаких проблем работать с вашим брокером. У меня есть только один concern - I WANT THIS DEAL TO CLOSE. Поскольку я с вашим брокером никогда не работал, я не могу судить о его профессионализме. Oh, I am sure he is very much a professional and I do not underestimate him. НО я его не знаю, а там где я не знаю, я проявляю осторожность. Я пишу в контракте Financing Contingency to be removed in 21 days. А вам говорю - если ваш орёл-брокер, через 14-15 дней не получит финансирование и не даст отмашку снимать contingencies, значит он - тормоз. Поэтому мы его бросаем и идём туда, куда я вам скажу, где я знаю на 99% что вы получите свой лоан за оставшиеся 7 дней. Но учтите, покупателю contingencies на оффере в 21 день могут не понравится. So what do you want to do? Wanna go through your guy? Fine with me. Wanna go with my guy? Even better!" . Подавляющее большинство моих клиентов всё-таки хотят купить, а не поиграться в покупку, поэтому они люди трезвомыслящие. В среднем 50:50. Половина настоит на своём брокере, половина пойдёт к моему. Fine with me either way.

[Виктор]

M.Wazowski, спасибо большое на добром слове Да не осокрбляют они меня. "У бегемота шкура толстая и он не может танцевать"(С) Людям свойственно переоценивать свои силы, когда им что-то кажется легко и просто. Жизнь нас рассудит. Понимаете, я могу тут хоть головой об экран биться, а пока человек по своей глупости и жадности не влетит в проблему, не потратит намного больше, чем хотет потратить, не потеряет время, которое мог не терять - ему объяснять и доказывать бесполезно. Это, как я уже говорил, вопрос веры. Люди верят, что риелтор бесполезен - их право. I couldn't care less что они думают про меня. Я делаю свою работу и делаю её хорошо и это доставляет мне удовольствие. Я ведь для себя живу, а не для какого-то Васи Пупкина, который неизвестно что про меня думает. Поэтому я спокоен, как удав.

[dima_ca]

Что вынужден делать капиталист-эксплуататор, если он по прежнему хочет, чтобы присваемую им прибавочную стоимость было кому произвести? Он поднимает своим людям зарплату. Куда он нафиг денется, болезный.

Блин, ну это просто детский сад какой-то.
Прогорит этот капиталист, а тот, который делает то же в Урюпинске или Индии - останется в бизнесе.

[Виктор]

Ваших примерах я бы на месте покупателя не принимал бы участия в bidding wars, потому как в ажиотаже борьбы за определенный дом можно сильно переплатить. А на месте продавца, имеющего multiple offers, я бы таки играл на повышение до победного конца, все эти closing date на 5 дней раньше и прочая лабуда меня бы ни в коей мере не интересовали. Кто больше даст - тот и получит дом

Это если бы у Вас был время искать и перебирать. А если вы уже 4 месяца откатались и поняли, что месяц поисков стоит Вам 15-20К? А при этом ползуче растёт интерес рейт и завтра Вы вообще ничего без ущерба для своего lifestyle не потянете? Можно рентовать, обогащать лендлорда, платить дяде Сэму по полной и думать "Ах какой я всё-таки умный - не поддался соблазну bidding war" Можно. Это valid choice. Но оптимальный ли...Я уж не говорю, о тех, у кого 1031 tax exchange situation и им надо купить в определённый срок. Вот где веселье.
А на месте продавца Вы рискуете не получить ничего. Multiple counter offer покупатели отвергнут, а пока вы будете думать - повернутся и купят что-то другое. И останетесь Вы в своём непроданном доме с двумя одинаковыми офферами на руках, каждый из которых вас устраивал, но дом вы не продали. Такие случаи бывают сплошь и рядом. Закон рынка: Купить всегда легче, чем продать. Покупатель выбирает из десятков домов, в то время, как продавец продаёт только один.

[Виктор]

Блин, ну это просто детский сад какой-то.
Прогорит этот капиталист, а тот, который делает то же в Урюпинске или Индии - останется в бизнесе.

Дима, I am very sorry to break it to you, but the world does not revolve around IT. Он даже не крутится вокруг manufacturing in general. Но чтобы это осознать надо выйти из детского сада и пойти в подготовительный класс школы Cиликоновая долина появилась когда люди и слова-то такого "компьютер" не слыхали. Даже если завтра отсюда уйдёт Oracle, Siebel, 3Com, Xerox, HP, SUN и другие, то она проживёт на одном E-bay. Этот-то в Индию не поедет. А до них жили и будут жить вокруг Applied Biosystems, Applied Materials, Intel, Motorola, NEC, National Semiconductor, Lokheed Martin (В Индию, говорите? Хмм..а как же гос.тайна?) Да forget производство вообще и полупроводники в частности. Сан Франциско - третий в США финансовый центр после НЙ и Чикаго. Investment Bankers тоже в Индию отправим? А врачей? Медсестёр? Здесь по скромным прикидкам 12.5 миллионов человек жило до IT бума. Ничего жили как-то.

[Rem700]

Виктор, мне кажется, что основным поводом для разногласий является то, что, как в той хохме "ninety nine precent of lawyers give the rest a bad name". Я практически не сомневаюсь в полезности таких услуг, какие вы описываете и в их соответсвии трем процентам, или сколько там, которые такой супер-риэлтор зарабатывает в качестве комиссионных. Логично также что и с нынешним скачком цен на недвижимость стоимость услуг риэлтора растет - и риски выше, ну, и опыт, и связи на самом деле важны, если хочется купить что-то эффективно, а не поиграться в bidding wars с неизвестным успехом.

Только вот нету нормальных способов найти такого супер-агента, - а в том что доля их мала, думаю, никого убеждать не надо. А дальше получается, что супер агент стоит три процента, и ленивый зазнавшийся зубр - три процента, и новичок-дурачок - три процента. Тут кто-то приводил пример с чаевыми официанту - так в ресторане, между прочим, если вас обслужили херовато, черта с два официант получит большие чаевые. А в случае с недвижимостью как быть?

Я вот поработал с агентом - ну очень опытная, мне ее разные люди очень рекомендовали, - убедился в ее полном несоответствии нынешним реалиям, - да и пошел сдаваться listing агентам, - предварительно потратив кучу времени на homework. Довольно быстро купил то, что искал - и за нормальные (по нынешним сумасшедшим временам, конечно) деньги. Mortage broker мне, правда, достался хорший - тоже по рекомендации, но сейчас не о них.

В результате, выражаясь математически, с ростом цен на недвижимость вероятность того, что уровень работы риэлтора будет соответствовать его цене, реально упала - вот народ и пользуется всяким flat rate конторами или вообще FSBO.

[dima_ca]

Блин, ну это просто детский сад какой-то.
Прогорит этот капиталист, а тот, который делает то же в Урюпинске или Индии - останется в бизнесе.

Дима, I am very sorry to break it to you, but the world does not revolve around IT. Он даже не крутится вокруг manufacturing in general. Но чтобы это осознать надо выйти из детского сада и пойти в подготовительный класс школы Cиликоновая долина появилась когда люди и слова-то такого "компьютер" не слыхали. Даже если завтра отсюда уйдёт Oracle, Siebel, 3Com, Xerox, HP, SUN и другие, то она проживёт на одном E-bay. Этот-то в Индию не поедет. А до них жили и будут жить вокруг Applied Biosystems, Applied Materials, Intel, Motorola, NEC, National Semiconductor, Lokheed Martin (В Индию, говорите? Хмм..а как же гос.тайна?) Да forget производство вообще и полупроводники в частности. Сан Франциско - третий в США финансовый центр после НЙ и Чикаго. Investment Bankers тоже в Индию отправим? А врачей? Медсестёр? Здесь по скромным прикидкам 12.5 миллионов человек жило до IT бума. Ничего жили как-то.

Ну вообще-то Силиконовая Долина названа в честь кремния, который был основным материалом для микросхем, которые в свою очередь являются основным компонентом компьютера начиная с третьего поколения. Так что о компьютерах люди знали до появления этой самой долины

Насчёт врачей и медсестёр - то, что они берут за свои услуги в основном определяется страховыми компаниями, и расти может очень медленно. То, что люди работающие в госсекторе получают гораздо меньше чем в частном секторе - широкоизвестный факт.

проживёт на одном E-bay

Остапа несло. (с)

Кстати - почему eBay "в Индию не поедет"? Вы себе плохо их business model предсталяете по-моему.

Моё мнение такое, что бум в недвижимости поддерживается за счёт инкрементных улучшений: люди могут себе позволить купить дом на пару сотен тысяч дороже, чем имеют сейчас, т.к. могут получить более "выгодную" ссуду.

На смену conventional mortgages пришли interest only, теперь, оказывается становится популярным negative amortisation - это пирамида, которая неминуемо лопнет.

Я понимаю, что Вам ничего другого не остаётся делать, как убеждать всех, что цены будут только расти, вам ведь нужны комиссионные. Вы может быть даже в это верите сами.

Но здравый смысл подсказывает, что безумие это скоро кончится, и кстати, если цены упадут, скажем на 20%, то чтобы достичь начального уровня им надо будет подняться уже на 25. И занять это может много лет.

[ALK]

.....

Виктор, я же не теоретик этого дела. Мы в 1996 году купили дом в Сиэттле, когда дома улетали за пол-дня с multiple offers. При этом наш оффер был единственным, и я еще сбил с цены около 5%. Я перевез семью в январе, а в конце февраля мы уже закрылись. Мы искали дом около 3-х недель. И заметьте, что я ни единого ругательного слова про свою агнетшу не сказал. И не скажу, потому как я ей вполне удовлетворен. И продавать, когда время придет, буду тоже с ней. И не потому, что она может договориться с агентом покупателя, а просто потому, что мы с ней хорошо друг друга понимаем (естественно, что 6% я платить не собираюсь). Я, например, был первым в ее практике, кто поставил в оффер contingency на interest rates. Я свой первый опыт покупки дома получил в условиях, когда купить было гораздо проще, чем продать, и дома росли в цене на 3-4% в год. То, что описывате Вы, является временной аберрацией, и мы оба это прекрасно знаем. Скоро пойдет вверх интерес, что уменьшит число qualified buyers, что приведет к снижению цен. Вы абсолютно правы в том, что снижение не будет вечным, но в прошлый раз (году так в 93-95) цены в Калифонии таки упали процентов на 20. Тем, кто покупает дом для того, чтобы в нем жить, это не так критично (если только не придется переезжать в связи с работой), а вот для тех, кто рассматривает real estate как спекулятивную инвестицию - придется несладко.

[dima_ca]

В результате, выражаясь математически, с ростом цен на недвижимость вероятность того, что уровень работы риэлтора будет соответствовать его цене, реально упала.

ППКС!

[шпиён]

Дима, I am very sorry to break it to you, but the world does not revolve around IT. Он даже не крутится вокруг manufacturing in general. Но чтобы это осознать надо выйти из детского сада и пойти в подготовительный класс школы Cиликоновая долина появилась когда люди и слова-то такого "компьютер" не слыхали. Даже если завтра отсюда уйдёт Oracle, Siebel, 3Com, Xerox, HP, SUN и другие, то она проживёт на одном E-bay. Этот-то в Индию не поедет. А до них жили и будут жить вокруг Applied Biosystems, Applied Materials, Intel, Motorola, NEC, National Semiconductor, Lokheed Martin

(В Индию, говорите? Хмм..а как же гос.тайна?)

Или в Колорадо.

[Kalifornian]

Сан Франциско - третий в США финансовый центр после НЙ и Чикаго.

Prime offices sit empty empty

San Francisco's best known and most desirable high-rise office buildings are suffering unhealthy, 20-year-high vacancy rates with no immediate recovery in sight, according to a new survey by a real estate services firm.

[dima_ca]

Сан Франциско - третий в США финансовый центр после НЙ и Чикаго.

Prime offices sit empty empty

San Francisco's best known and most desirable high-rise office buildings are suffering unhealthy, 20-year-high vacancy rates with no immediate recovery in sight, according to a new survey by a real estate services firm.

Да, бездарный капиталист пошёл - нет чтобы платить больше зарплату и за съём помещения - закрывают лавочку или переводят куда в другое место!

[ax3816]

и самое главное :

The problem is, nobody knows where the jobs will come from.

The outsourcing of jobs to cheaper labor markets has taken a toll, and business leaders consistently cite the Bay Area's high cost of living as a barrier to creating new industries here.

[ivm]

я вот тут прикинул что увеличение процентной ставки на 1% дает уменьшение максимального размера кредита ~10%.

Т.е. таким образом можно прикинуть сколько qualified buyers останется через пару лет... ндя...вот так вот.

средняя процентная ставки для борьбы с инфляцией была около 4-4.5%, сейчас многие банки закладывают такой рейт на конец 2005-го...

Добавим сюда процент банка (средний 2.5%), получем около 7%-8%, т.е. покупательская способность снизится на ~20-30%... Т.е. те дома за 600K должны будут стоить 400-500K чтобы его могли люди себе позволить. Конечно будут поначалу находиться те кто имеет наличкой много денег, но основная масса покупателей берет кредит...

P.S.

Это я сам себя утешаю

[Виктор]

Ну почему...почему дилетанты лезут рассуждать о том, о чём не имеют ни малейшего понятия? (где тут смайлик, бьющийся головой об стену) Мне ваши суждения, господа, напоминают:

вы, в присутствии двух людей с университетским образованием, позволяете себе с развязностью совершенно невыносимой, подавать какие-то советы космического масштаба и космической же глупости

У Вас, Дима, классический случай, когда из верной предпосылки делается абсолютно неверный вывод.
Вот это - верно

Да, бездарный капиталист пошёл - нет чтобы платить больше зарплату и за съём помещения - закрывают лавочку

А вот это - в корне неверно

переводят куда в другое место!

Никто никого никуда не переводит. Просто сегодня в commercial отрасли точно так же стало выгоднее покупать/строить своё, чем рентовать по $6.25-$13/sq.ft чужое, как и в residential отрасли. Вы SF Downtown давно видели? Там от подъёмных кранов не повернуться. Charles Shwab отгрохал громадный office building в районе Transbay Terminal. Compaq ещё до слияния с HP заложил на углу 4th street и Howard огромный Compaq Building. Уже закончен. Конечно в HP financial strategic dept. (или как он там у них зовётся) сидят идиоты, которые в подмётки не годятся Диме_са и шпиёну. А Charles Shwab это не голова. Ему можно пальцы в рот класть спокойно. GAP Inc. отгрохал себе Headquarters на Folsom @ Embarcadero года три-четыре назад. Но что такое финансовые аналитики на зарплате у GAP Inc. по сравнению с нашими пикейными жилетами. I rest my case.

P.S.

Ну вообще-то Силиконовая Долина названа в честь кремния, который был основным материалом для микросхем, которые в свою очередь являются основным компонентом компьютера начиная с третьего поколения. Так что о компьютерах люди знали до появления этой самой долины

Так и запишем - сразу после счётных палочек, доставшихся инспанцам от индейцев в Калифорнии появились микросхемы и построенные на их базе компьютеры. А диоды, транзисторы, тиристоры и прочие полупроводниковые приборы росли прямо на калифорнийских пальмах и к зарождению Силиконовой Долины отношения не имели.