Земля становится дороже. А вместе с ней и сам дом на ней построенный.[/quote:4e8ea9e079]
именно
Цена дома выросла на 20-30% (при цене дома в 300тыс - на 60-90 тыс получается), значит это цена земли выросла на столько. То есть получается повышение на 60-90 процентов в год. И так каждый год на протяжении последних нескольких лет.
КРАСОТА!!!
Михаил[/quote:4e8ea9e079]
Блин вы уж договоритесь между собой пожалуйста!!!!
Я про то, что в другой ветке на первой странице стоит громкий крик что цены на недвижимость - падают, а в этой - что бешено растут!!!! Что-нибудь одно из двуx, наверное?!
[/quote:4e8ea9e079]
В словах Михаила был сарказм
.
Тем не менее на вопрос вы так и не ответили. smitin спросил в точности то, что я и сам хотел спросить, какая же из составляющих с вашей точки зрения обеспечила этот рост, и thinker с готовностью влетел в поставленную ловушку. Пользуясь вашим подходом (стоимость дома = стоимость земли (включая location) + стоимость материалов и работ) нетрудно определить методом исключения что рост стоимости может обеспечить только земля. Что вообщем-то странно, поскольку даже если стоимость земли составляет 30% в вашем расчете (что достаточно много), и 300тыс. дом выростает в цене на 10% (что не много, см. ниже) получается что этот рост обеспечен стоимостью земли, которая выросла на 30%.
Странность в том, что купив участок земли в прошлом году вы вряд-ли получите за него на 30% больше в этом (а тем более 60%; зачем же тогда дома строить если земля ТАК дорожает). И знаете почему? Потому что земля имеет отдаленное отношение к РОСТУ цены дома. Представте что вы продаете по $3 пирожки себестоимость которых $1. Нахлынувшим в город туристам так понравилась ваша начинка с малиновым варением, что они сметают ваши пирожки в один присест и вы решили поднять цену до $5. Значит ли это что малиновое варенье подорожало вдруг? Нисколько. Оно как продавалось $1 за банку, так и продается, просто ваши пирожки (как товар в целом, а не как сумма ингредиентов) вдруг стали пользоваться СПРОСОМ. Он может быть временный (туристический сезон) или постоянный, но вне зависимости от этого ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ не зависит от ваших затрат (они не изменились) а зависит только от состояния рынка. Естественно, продавать дешевле себестоимости вы врядли будете, но если покупателей на ваши пирожки завтра не будет, вы вернетесь к своей первоначальной цене. Бум.
Тем кто откроет пирожковую в расчете на суперприбыль (или более того, в расчете на то что через месяц цена выростет еще на $2) прийдется корректировать свои расчеты.
[quote:4e8ea9e079="sergey1234"]
At the bottom the only MSA showing price depreciation was San Jose, CA, considered the capital of Silicon Valley -- high tech's ground zero -- which dipped 3.79 percent. Rounding out the bottom five were Austin-San Marcos, TX, up only 1.08 percent; San Francisco, CA, up 1.31 percent; Eugene-Springfield, OR, up 1.66 percent and Salt Lake City-Ogden, UT, up 1.94 percent.
Никакиx "20-30 процентов" как вы видите, в лучшем случае 11-12%%, в xудшем 1-3.8%%. В среднем за год по стране 6-7%%.
[/quote:4e8ea9e079]
Ну это как посмотреть. Вас не удивляет что в том же San Jose еще менее двух лет назад depreciation был 30% (!). А год назад 16.9%, давая за три года 18.5%. (http://netscape.homestore.com/finance/h ... lnetscape1). Еще год назад top 20 были в диапазоне от 23.5 до 12.9%, давая 8.6% в среднем по стране (http://netscape.homestore.com/finance/h ... lnetscape1). А в этом году цены в SJ уменьшаются. Так с чем же вы спорите? Спрос ушел -- цена будет падать.
[quote:4e8ea9e079="sergey1234"]
Почему 6-7%%? Потому что для многиx это инвестиция, вложение. Банки платят 4-5%%, в недвижимости чуть больше (у нее ликвидность xуже и риск выше банковского вклада, т.е. никто бы в нее не инвестировал если бы она не росла под процент несколько бОльший чем в банке чтобы компенсировать эти неудобства). Может вам и то, что на деньги положенные в сберкассу растут проценты не нравится? Так и скажите.[/quote:4e8ea9e079]
Не хотите ли вы сказать что цена домов ДОЛЖНА рости только потому что вы назвали их покупку инвестицией и с этим ассоциированы риски? Или что дома перестали бы покупать только потому что их цена не росла бы? Никто не спорит что цена домов МОЖЕТ расти по-крайней мере под влиянием двух факторов: инфляции и роста доходов в основном из-за роста ВОЗМОЖНОСТЕЙ покупателей (не обязательно прямо-пропорционально их сумме). Рост доходов был на уровне 4% и инфляция на уровне около 3% (точно не помню). Разговор шел о том, что существуют как региональные причины, так и общеэкономические к тому что возможна серьезная корректировка стоимости real estate. Против чего вы возражаете мне трудно понять. Не верите мне, потратьте 10 минут в интернете (данные за август этого года, выделено мной; http://www.localmarketmonitor.com/NationalSummary.PDF):
Real Estate. The National Association of Realtors has reported that home prices in [b:4e8ea9e079]the second quarter were up an average of 7% from last year[/b:4e8ea9e079]. Some markets, including Boston, Chicago, Ft. Lauderdale, Los Angeles, Miami, New York, Orlando, Sacramento, San Diego, San Francisco and Washington DC, had [b:4e8ea9e079]double-digit price increases[/b:4e8ea9e079].
Home buyers have been helped by mortgage rates that are now below 7% for 30-year, conventional mortgages Out of the 150 markets for which we track home prices, 56 are currently overpriced, the largest number in the 12 years that I’ve been reviewing markets. [b:4e8ea9e079]The greatest risk for buying or building new homes is in overpriced markets that also have negative economic growth, currently including Boston, Chicago, Denver, Detroit, Los Angeles, Minneapolis, New York, Phoenix, San Francisco, San Jose, Santa Rosa and Seattle[/b:4e8ea9e079].
What is likely to happen in overpriced markets if the economy doesn’t recover promptly? [b:4e8ea9e079]The worst-case scenario is a 20% drop in average home values over a period of several years[/b:4e8ea9e079]. That was the drop we saw in Houston after the oil bust of 1985 and in Los Angeles after the 1991 recession. More likely, though, is that [b:4e8ea9e079]home prices will just stagnate for a period that is typically 5 years but can extend as long as 10 years in markets that are highly overpriced[/b:4e8ea9e079].
Out of the 150 markets we track, the [b:4e8ea9e079]risk of higher foreclosure rates on mortgages that are currently being written is HIGH in 67[/b:4e8ea9e079], the largest percentage I have seen in 12 years. The risk is highest in Boulder, San Jose, Provo, Spokane, Wichita, Atlanta, Denver, Tampa and Seattle.
Вот еще из BusinessWeek (http://www.businessweek.com/magazine/co ... 795028.htm)
But now the critical question is: Are we inflating a residential real estate bubble?
[b:4e8ea9e079]"Yes," is the answer in about a third of the major metropolitan areas in the U.S., according to a new study of housing affordability by John Burns, a real estate analyst who runs his own consulting firm in Irvine, Calif[/b:4e8ea9e079]. Unfortunately for the residents of Boston, San Diego, and Fort Lauderdale, these areas seem to have the most hot air (chart).
[...]
In these markets homebuyers should watch for evidence of speculative buying, according to Mark Zandi, chief economist at Economy.com Inc., which has its own real estate study that supports Burns's conclusions. Realtors buying and flipping properties, sales at two to four times the asking price, or a practice of skipping inspections are signs of a speculative market, he says. "If you're seeing 20%-plus price gains on a consistent basis, supply restrictions aren't enough to explain what's going on," Zandi cautions.
А если заглянуть в данные Census (http://www.census.gov/const/uspricemon.pdf), то увидим скачок в 10% в цене в СРЕДНЕМ по стране между ноябрем и декабрем прошлого года:
Nov 2001 $168,100 $206,900
Dec 2001 $180,200 $228,700
Что, земля подорожала? Или ее количество внезапно уменьшилось? Или иммигранты богатые нахлынули? Скорее всего ни то, ни другое, ни третье. Вырос спрос -- выросла и цена. Спрос уменьшится -- ...
.pl
)