Пытаться купить сеичас или ждать до осени или еще дольше.

[Lolla]

Не знаю где такие CDD и НОА. У нас $1800 и $66 соответственно.

Все новые коммунити с СДД - 2К-3.5К сейчас, НОА как повезет, варьируется от 10 в месяце до 350 в месяц. У вас СДД такой низкий потому что коммунити старая, у вас кстати не озвучивали что будет когда первую часть СДД, бонд, выплатят? Вторая которая мейтненс такой же и останется?

Нет, не слышала ничего про CDD. Мы специально выбирали с низким НОА, в этом году, кстати, бурное обсуждение было, повысили аж на 10%, было $60 в год.

А за что у вас именно отвечает НОА?

Да все, начиная от бассейна, спортзала, заканчивая прудами, в этом году поставили электронный sign на въезде (гигантский экран с объявлениями и прочими новостями) за бешеные деньги, крышу на клуб хаусе меняли. В прошлом году splash zone в бассейне строили для малышей и gym renovation. До этого было установка обогрева для бассейна. Мне вот интереснее за что CDD деньги берет (ну кроме дорог).

Когда мы собирилась дом покупать в вашем коммунити, нам говорили что за бассейн и за клабхаус как раз СДД отвечает, а НОА больше за compliance - чтобы народ правила не нарушал, но даже это мне показалось очень дешево за ваши fee, у нас менеджемент компания нехило берет за то что следит за коммунити

[Lolla]

а налогов не будет- амортизация все спишет. Газон можно на жильцов списать.

Ежели налогов нет, то и дохода нет. Смысл?

в этом разделе пришпилена тема, где это все достаточно толково объясняется. это про доход и амортизацию.
ну и есть маркеты, где инвестируют в appreciation, т.е. немедленного дохода нет, но value растет. в Fort Myers в 2008м можно было новые таунхаузы покупать по 30К, buy one, get one free))).
в принципе, если рент покрывает все содержание проперти и маркет растет, то нормально должно быть. но надо хорошо знать маркет.

вот мне интересно за какой срок считается - на 10-20-30 лет чтобы себя окупал?

[Lizaveta]

Все новые коммунити с СДД - 2К-3.5К сейчас, НОА как повезет, варьируется от 10 в месяце до 350 в месяц. У вас СДД такой низкий потому что коммунити старая, у вас кстати не озвучивали что будет когда первую часть СДД, бонд, выплатят? Вторая которая мейтненс такой же и останется?

Нет, не слышала ничего про CDD. Мы специально выбирали с низким НОА, в этом году, кстати, бурное обсуждение было, повысили аж на 10%, было $60 в год.

А за что у вас именно отвечает НОА?

Да все, начиная от бассейна, спортзала, заканчивая прудами, в этом году поставили электронный sign на въезде (гигантский экран с объявлениями и прочими новостями) за бешеные деньги, крышу на клуб хаусе меняли. В прошлом году splash zone в бассейне строили для малышей и gym renovation. До этого было установка обогрева для бассейна. Мне вот интереснее за что CDD деньги берет (ну кроме дорог).

Когда мы собирилась дом покупать в вашем коммунити, нам говорили что за бассейн и за клабхаус как раз СДД отвечает, а НОА больше за compliance - чтобы народ правила не нарушал, но даже это мне показалось очень дешево за ваши fee, у нас менеджемент компания нехило берет за то что следит за коммунити

Полезла смотреть газетку по комьюнити. CDD projects на 2021 - update meeting room in community center, update Wi-fi network in pool area, gym and center, new landscape along main Blvd, ponds repair. HOA выставил только new architectural guidelines (почт.ящики, номера домов, газебо, hot tubes и т.п) Получается вы правы.

[Ann4Ann]

вот мне интересно за какой срок считается - на 10-20-30 лет чтобы себя окупал?

я не совсем понимаю вопрос. кем считается?

на одном примере --сферический конь в вакууме:

допустим я купила проперть 4 года назад за 250К за кеш как вакейшн рентал
базовые расходы на нее в год 5.5К налогов и 4К хоа
не базовые годовые расходы: $500 адвертайзментс, $1000 электричество
допустим в год я с нее имею кешом (после выплаты всех вакейшн рентал налогов и фей) 20К, она на маркете всегда, но реально сдается сезонно, чего и добивались
т.е. "прибыль" у меня 20 - 5.5 - 4 - 0.5 - 1 = $9К
примерно столько же я списываю на амортизацию, т.е. налог с прибыли будем считать 0

реально я имею пропердь, в которую я не вкладываю, или вкладываю чуток в апгрейды, но все это идет из кеш флоу пула с этой проперти
допустим, на апгрейды и апдейты я потратила 11К
т.е. за 4 года я получила 36К минус апгрейды и того 25 К
если ее всегда держать, она себя "окупит", и.е. я "насобираю" обратно 250К за 40 лет in the stale market, где ничего не растет и не падает
в реальности в расчетах должен учитываться рост/падение рента, конечно
если я ее сейчас буду продавать, она сейчас стоит где то 360К, т.е. я положу в карман где то 330К на те 250К что я вложила... но это не так, потому что надо еще аккуратно посчитать налоги, причем, добавить к прибыли списанную амортизацию, и тыды.

т.е. лично я считаю проперть окупает себя, если того кеша, который она приносит хватает на абсолютно все расходы с этой пропертью связанные.
на маркете с хорошим апрешиэйшн этого, может, и достаточно.
на более стабильном ре маркете (без больших скачков и падений), покупается под кап рейт, все цифры аккуратно считаются...
традиционно самую большую прибыль приносят трешовые проперти. если с таким сегментом не хочется связываться, то капрейт, может, будет пониже.

с тем же самым вакейшн ренталом, я могу подправить мою стратегию сдачи и иметь, скажем, 30К прибыли в год, но на данном этапе мне это не интересно.
частично, из-за моего собственного времени, которое придется на это потратить, а у меня его мало и мне интереснее заработать эти дополнительные 10К в год другим способом)))

[Komissar]

а налогов не будет- амортизация все спишет. Газон можно на жильцов списать.

Ежели налогов нет, то и дохода нет. Смысл?

амортизация - расход на бумаге. Можно класть себе в карман неплохой доход, но на бумаге будет убыток.

[Lolla]

вот мне интересно за какой срок считается - на 10-20-30 лет чтобы себя окупал?

я не совсем понимаю вопрос. кем считается?

на одном примере --сферический конь в вакууме:

допустим я купила проперть 4 года назад за 250К за кеш как вакейшн рентал

т.е. "прибыль" у меня 20 - 5.5 - 4 - 0.5 - 1 = $9К

То есть купив за 250К кешем вы исходя из 9К прибыли окупите дом за 27 лет где-то. Я про это спрашивала. Спасибо

[Komissar]

То есть купив за 250К кешем вы исходя из 9К прибыли окупите дом за 27 лет где-то. Я про это спрашивала. Спасибо

если бы было иначе, все скупили бы крупные корпорации. Мы, individual investors, собираем крохи со стола.

[Lolla]

То есть купив за 250К кешем вы исходя из 9К прибыли окупите дом за 27 лет где-то. Я про это спрашивала. Спасибо

если бы было иначе, все скупили бы крупные корпорации. Мы, individual investors, собираем крохи со стола.

да это понятно, мне просто было интересно именно на какой срок инвесторы опираются при покупке. Понятно что они не в ущерб себе сдают, просто интересно как быстро окупается. Точнее какой расчет по времени считается нормальным.

Для меня 27 лет много как-то, но как мне сказала одна знакомая, инвестировать имеет смысл когда можно купить много домов а не 1, тогда можно говорить о выгоде

[-helloworld-]

Для меня 27 лет много как-то, но как мне сказала одна знакомая, инвестировать имеет смысл когда можно купить много домов а не 1, тогда можно говорить о выгоде

Выплачивать ренталы имеет больше смысла нежели свой дом/моргеж.

[Komissar]

Для меня 27 лет много как-то, но как мне сказала одна знакомая, инвестировать имеет смысл когда можно купить много домов а не 1, тогда можно говорить о выгоде

RE редко бывает spectacular investment, разве что удастся скупить кучу ренталов на спаде. Но за 27 лет все прилично appreciate обычно, при этом спады не такие больные, как провалы сток маркета.

[Ann4Ann]

вот мне интересно за какой срок считается - на 10-20-30 лет чтобы себя окупал?

я не совсем понимаю вопрос. кем считается?

на одном примере --сферический конь в вакууме:

допустим я купила проперть 4 года назад за 250К за кеш как вакейшн рентал

т.е. "прибыль" у меня 20 - 5.5 - 4 - 0.5 - 1 = $9К

То есть купив за 250К кешем вы исходя из 9К прибыли окупите дом за 27 лет где-то. Я про это спрашивала. Спасибо

так и не понятно, что вы имеете ввиду под "окупите". на совершенно замороженном маркете, через 27 лет вы сложите в копилку 250К и у вас на руках еще будет ассет стоимостью 250К, т.е. реально 500К на руках у вас. но эти все рассуждения в вакууме имеют очень мало смысла, если честно.
я обычно ориентируюсь на кап рейт при покупке > 6.5, в идеале около 8. в отличном районе с минимальным анемплоймент рейт и хорошим средним доходом на семью.

[Komissar]

я обычно ориентируюсь на кап рейт при покупке > 6.5, в идеале около 8. в отличном районе с минимальным анемплоймент рейт и хорошим средним доходом на семью.

ну так и есть, в среднем 6-7%, в особенно хорошем раскладе может быть 10%. Но это безналогово, так что сравнивать надо с 12-14% на сток маркете.

[Kolombina]

То есть купив за 250К кешем вы исходя из 9К прибыли окупите дом за 27 лет где-то. Я про это спрашивала. Спасибо

если бы было иначе, все скупили бы крупные корпорации. Мы, individual investors, собираем крохи со стола.

так скупили же, и продолжают скупать.

[Kolombina]

вот мне интересно за какой срок считается - на 10-20-30 лет чтобы себя окупал?

я не совсем понимаю вопрос. кем считается?

на одном примере --сферический конь в вакууме:

Все так, кроме того, что вакейшн ренталы - это не инвестиция все-таки, а больше как бизнес, требующий участия и работы. Long term rentals - это уже больше как инвестиция.

[Lolla]

вот мне интересно за какой срок считается - на 10-20-30 лет чтобы себя окупал?

я не совсем понимаю вопрос. кем считается?

на одном примере --сферический конь в вакууме:

допустим я купила проперть 4 года назад за 250К за кеш как вакейшн рентал

т.е. "прибыль" у меня 20 - 5.5 - 4 - 0.5 - 1 = $9К

То есть купив за 250К кешем вы исходя из 9К прибыли окупите дом за 27 лет где-то. Я про это спрашивала. Спасибо

так и не понятно, что вы имеете ввиду под "окупите". на совершенно замороженном маркете, через 27 лет вы сложите в копилку 250К и у вас на руках еще будет ассет стоимостью 250К, т.е. реально 500К на руках у вас. но эти все рассуждения в вакууме имеют очень мало смысла, если честно.
я обычно ориентируюсь на кап рейт при покупке > 6.5, в идеале около 8. в отличном районе с минимальным анемплоймент рейт и хорошим средним доходом на семью.

мне интересен был ответ - я его получила (27 лет). Что будет с маркетом через 27 лет никто не знает. С домами во Флориде и подавно. Откроются синкхолы и тютю. В наше время мало кто покупает отдельный синк хол кавередж. В идеале конечно стоимость недвижимости вырастит. У меня пример есть правда прошло 23 года. Цена выросла на 95К. Но чтобы дом продать сейчас нужно поменять крышу (7-9К), сделать ремонт внутри чтобы дом мог compete с домами которые на маркете (кухня, каунтерторы, полы). Конечно это все не будет стоить 95К и выгода все же останется но не такая прямо ах. Наверное я просто не делаю ставки на Флориду.