lisa, у нас схема такая (но она не единственно правильная!):
покупаем дом за наличные, ремонтируем, сдаем (сами в нем не живем!). Как только дом сдан - оформляем на него mortgage, берем эти деньги и ищем следующий дом...
Ничего не ждем. Кстати, на Ваш вопрос о single vs. multiple. Мы остановились на домах, т.к с ними риска меньше. Плюс, если вы пытаетесь сдать multiple unit, то ваши конкуренты - appartment complexes (но у вас их может не быть, а у нас - полно). У нас в провинции сдать дом проще. Плюс дома ровнее в цене растут.
А Вы посчитайте просто, сколько стоит fourplex, за сколько будет сдаваться (минус расходы на ремонт) и сколько будут стоить 4 дома с похожими параметрами и за сколько будут сдаваться. Что в вашем регионе выгоднее - то и попробуйте.
А вообще, как ни странно, чем дороже дом, тем менее выгодно в него инвестировать (но более безопасно). Как всегда, важен баланс.
Real Estate инвесторы
Moderator: Komissar
-
katit
- Уже с Приветом
- Posts: 23804
- Joined: 05 Jul 2003 22:34
- Location: Брест -> St. Louis, MO
xmaz wrote:lisa, у нас схема такая (но она не единственно правильная!):
покупаем дом за наличные, ремонтируем, сдаем (сами в нем не живем!). Как только дом сдан - оформляем на него mortgage, берем эти деньги и ищем следующий дом...
Очень даже интересная схема. И подсказка хорошая.
А оформление mortgage во сколько примерно обходится?
Есть-ли у вас такое дело как mortgage insurance если у вас меньше чем 20% наличных в доме?
Допустим 1-2 дома можно так иметь, а как дальше? Охотно-ли банки дают кредит? Простой это кредит или какой-то специальный побольше?
Извиняюсь за много вопросов и можете не отвечать если секретная информация
-
uncle_Pasha
- Уже с Приветом
- Posts: 19935
- Joined: 30 Aug 2000 09:01
- Location: WA
-
xmaz
- Уже с Приветом
- Posts: 820
- Joined: 27 Mar 2000 10:01
- Location: Midwest
katit wrote:Есть-ли у вас такое дело как mortgage insurance если у вас меньше чем 20% наличных в доме?
Дело в том, что мы покупаем дом в ужасном состоянии за 50-60% его рыночной стоимости. Потом, когда он уже весь красивый И ПРИНОСИТ ДОХОД В ВИДЕ РЕНТА, мы его оцениваем и берем как раз 80% от оцененной стоимости, больше на investment property редко дают.
-
Mic
- Уже с Приветом
- Posts: 6906
- Joined: 20 Apr 1999 09:01
- Location: Seattle
-
NYgal
- Уже с Приветом
- Posts: 12303
- Joined: 23 Mar 2004 21:10
Есче стоит обратить внимание на estate sales.
Какие особенности:
Часто такой дом, как уже здесь писалось, не самый вылизанный и обновленный, так как влaдели им старики. Но вполне реально, что структурных проблем в таком доме тоже не будет.
Цена бывает не самой высокой из возможных, так как как правило продается через estate executor наследниками и они хотят продать быстро и получить наследство. Здесь ваша сильная сторона в том, что вы финансово подготовлены и выглядите как серьезный покупатель: cash, солидный downpayment, commitment letters, etc.
Ето азбука, конечно, но здесь ето особенно важно, так как никто не хочет возиться с хорошими в обшцем-то покупателями, которые в результате могут не получить займа.
Какие особенности:
Часто такой дом, как уже здесь писалось, не самый вылизанный и обновленный, так как влaдели им старики. Но вполне реально, что структурных проблем в таком доме тоже не будет.
Цена бывает не самой высокой из возможных, так как как правило продается через estate executor наследниками и они хотят продать быстро и получить наследство. Здесь ваша сильная сторона в том, что вы финансово подготовлены и выглядите как серьезный покупатель: cash, солидный downpayment, commitment letters, etc.
Ето азбука, конечно, но здесь ето особенно важно, так как никто не хочет возиться с хорошими в обшцем-то покупателями, которые в результате могут не получить займа.
-
LMT
- Уже с Приветом
- Posts: 159
- Joined: 15 Aug 2002 21:04
- Location: San Antonio, TX
xmaz, спасибо за рекомендацию по книге, уже заказала для мужа.
Скажите пожалуйста,
1. после того, как вы привели дом в порядок, сдали его в аренду и взяли под него мортгич, как долго вы планируете владеть таким домом? Я имею ввиду, планируете ли вы его перепродать лет через 5 или же иметь его до конца, пока он не выплатит свой мортгич?
2. связывался ли кто-то с покупкой квартир (в не домов) и сдачи в аренду? С одной стороны меньше хлопот по поддержанию в хорошем состоянии (может, я ошибаюсь), но с другой стороны каждый месяц надо платить assosiation fee, после которого нечего будет отложить на случай непредвиденного ремонта.
Скажите пожалуйста,
1. после того, как вы привели дом в порядок, сдали его в аренду и взяли под него мортгич, как долго вы планируете владеть таким домом? Я имею ввиду, планируете ли вы его перепродать лет через 5 или же иметь его до конца, пока он не выплатит свой мортгич?
2. связывался ли кто-то с покупкой квартир (в не домов) и сдачи в аренду? С одной стороны меньше хлопот по поддержанию в хорошем состоянии (может, я ошибаюсь), но с другой стороны каждый месяц надо платить assosiation fee, после которого нечего будет отложить на случай непредвиденного ремонта.
Do not get high on your own supply
-
xmaz
- Уже с Приветом
- Posts: 820
- Joined: 27 Mar 2000 10:01
- Location: Midwest
LMG:
Дело в том, что чем дольше держишь дом, тем выгоднее. Рент растет (рано или поздно), выплаты остаются прежними. Ремонта должно быть мало (если с умом все сразу сделать).
Мы только начали пару лет назад, о таком далеком будещем еще не думали.
Но. Мысль такая, что когда он сам себя выплатит (а мы берем кредит на 15 лет и все экстра доходы от этого же дома идут в досрочное его погашение), то любой полученный рент - это чистый твой доход! Зачем же продавать курицу, несущую золотые яйца? И что делать с деньгами после продажи? Куда-то перевкладывать? Дык, и так неплохо было. Мы рассматриваем это дело, как наши долгосрочный вклад "на пенсию". Эдакий плюс к 401(к)
Разве только ситуация в районе изменится и цены начнут падать - тогда нужно продавать и перекидываться в другой район. Или если переезжать в другой штат. А так будем держать, пока можно.
2) Квартиры тоже можно покупать ( у нас друзья так делают). Там condo fee (assosiassion fee) нужно включать в расчеты полученной прибыли еще ДО покупки. О минусах (на мой взгляд и в нашем городе) я уже писала: тяжелее сдать (конкуренция с апартментами) и медленне цена растет, чем на дома. Плюсы: там как правило нужен только косметический ремонт, т.к. за состоянием крыш, стен и коммуникаций следит та самая assosiassion, за которую вы платите fee. Т.е. меньше риск нарваться на что-то ужасное, что вам не по зубам.
Дело в том, что чем дольше держишь дом, тем выгоднее. Рент растет (рано или поздно), выплаты остаются прежними. Ремонта должно быть мало (если с умом все сразу сделать).
Мы только начали пару лет назад, о таком далеком будещем еще не думали.
Но. Мысль такая, что когда он сам себя выплатит (а мы берем кредит на 15 лет и все экстра доходы от этого же дома идут в досрочное его погашение), то любой полученный рент - это чистый твой доход! Зачем же продавать курицу, несущую золотые яйца? И что делать с деньгами после продажи? Куда-то перевкладывать? Дык, и так неплохо было. Мы рассматриваем это дело, как наши долгосрочный вклад "на пенсию". Эдакий плюс к 401(к)
Разве только ситуация в районе изменится и цены начнут падать - тогда нужно продавать и перекидываться в другой район. Или если переезжать в другой штат. А так будем держать, пока можно.
2) Квартиры тоже можно покупать ( у нас друзья так делают). Там condo fee (assosiassion fee) нужно включать в расчеты полученной прибыли еще ДО покупки. О минусах (на мой взгляд и в нашем городе) я уже писала: тяжелее сдать (конкуренция с апартментами) и медленне цена растет, чем на дома. Плюсы: там как правило нужен только косметический ремонт, т.к. за состоянием крыш, стен и коммуникаций следит та самая assosiassion, за которую вы платите fee. Т.е. меньше риск нарваться на что-то ужасное, что вам не по зубам.
-
lisaleonova
- Уже с Приветом
- Posts: 3665
- Joined: 26 Sep 2002 22:26
xmaz, спасибо вам огромное за подсказки
еще вопрос, какой новизны вы покупаете дома? Например, дома 1920-1930 годов дешевле, но продлятся ли они долго, не будет ли у них падать рыночная стоимость? Она ведь падает. Или лучше купить 1950-1960 годов, цена раза в 2 подороже, но и продлится дольше, правильно я понимаю? дома построенные в 1996-2004 году вообще бешенные деньги стоят, на них, я так понимаю, вообще не стоит обращать внимания.
а вот что лучший investment дома 1920 или дома 1960 годов, которые в 2-3 раза дороже, но зато продлятся дольше чем 1920 годов дома?
спасибо еще раз
еще вопрос, какой новизны вы покупаете дома? Например, дома 1920-1930 годов дешевле, но продлятся ли они долго, не будет ли у них падать рыночная стоимость? Она ведь падает. Или лучше купить 1950-1960 годов, цена раза в 2 подороже, но и продлится дольше, правильно я понимаю? дома построенные в 1996-2004 году вообще бешенные деньги стоят, на них, я так понимаю, вообще не стоит обращать внимания.
а вот что лучший investment дома 1920 или дома 1960 годов, которые в 2-3 раза дороже, но зато продлятся дольше чем 1920 годов дома?
спасибо еще раз
-
xmaz
- Уже с Приветом
- Posts: 820
- Joined: 27 Mar 2000 10:01
- Location: Midwest
Вы знаете, наш первый дом был 1925 года и мы его сами ремонтировали, так что видели изнутри.
У меня не было впечатления, что он завтра развалится. В нем было поменяно все, кроме самих стен, которые тоже были в неплохом состоянии. Но он и не стоил намного дешевле тех, которые в 50-х построены. Но, к сожалению, мы его продали (жильцы уговорили).
Прикиньте на бумаге, за сколько вы сможете реально сдавать тот и другой. Как правило, тот, который дешевле, сдавать выгоднее.
И именно это я имела ввиду под "structualy sound" - чтобы все системы в доме, несмотря на возраст, были не старинными (вы не поверите, как часто это бывает: люди покупают отремонтированный дом и за лет 5 ухитряются его ТАК загадить, что цена падает чуть ли не вдвое
)
У меня не было впечатления, что он завтра развалится. В нем было поменяно все, кроме самих стен, которые тоже были в неплохом состоянии. Но он и не стоил намного дешевле тех, которые в 50-х построены. Но, к сожалению, мы его продали (жильцы уговорили).
Прикиньте на бумаге, за сколько вы сможете реально сдавать тот и другой. Как правило, тот, который дешевле, сдавать выгоднее.
И именно это я имела ввиду под "structualy sound" - чтобы все системы в доме, несмотря на возраст, были не старинными (вы не поверите, как часто это бывает: люди покупают отремонтированный дом и за лет 5 ухитряются его ТАК загадить, что цена падает чуть ли не вдвое
)-
LMT
- Уже с Приветом
- Posts: 159
- Joined: 15 Aug 2002 21:04
- Location: San Antonio, TX
xmaz, очень поучительно вас читать. У меня вопрос по поводу кирпичных домов vs. не кирпичных. У нас в Техасе очень много не кирпичных. Сами живем в кирпичном, построенном в 1959 и никаких нареканий нет. Когда вы пишите о том, чтобы стены были в хорошем состоянии.... стоит ли рисковать и связываться с домом не кирпичным, построенным скажем 55 лет назад. Такие здесь можно купить очень не дорого, но вот есть ли смысл вкладывать в ремонт, сдавать 15 лет.... будет ли что продавать, когда такой дом будет уже 70 лет от роду 
?
?Do not get high on your own supply
-
Renegade
- Ник закрыт.
- Posts: 2895
- Joined: 08 May 2001 09:01
- Location: пригород СФ
xmaz wrote:lisa, у нас схема такая (но она не единственно правильная!):
покупаем дом за наличные, ремонтируем, сдаем (сами в нем не живем!). Как только дом сдан - оформляем на него mortgage, берем эти деньги и ищем следующий дом...
Хорошо там у Вас в Огайо, а вот в Калифорнии такой финт не пройдет
Минимально нормальный дом стоит 350-400 и выше, сдать его больше чем за 1500-1700 не реально, ну за 2000 если уж сильно повезет. Сумма выплат в месяц будет где-то 2200-2500. Приличные дома вообще от 600К начиинаются, а домов за 200К нет - даже сарии теперь столько не стоят. Т.е. если кто- успел купить дома лет 7-8 назад то они сейчас сидят и потирают ладошки, но вот с ноля таким бизнесом занятся здесь практически не реально День не задался с самого утра: в один глаз светило солнце, в другой попало копье...
-
Komissar
- Уже с Приветом
- Posts: 64875
- Joined: 12 Jul 2002 16:38
- Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2
-
GoodBuyAmerica
- Уже с Приветом
- Posts: 4421
- Joined: 12 Jul 2002 06:38
- Location: San Diego
Komissar wrote:лихие у нас времена в Калифорнии для реал-эстейт инвесторов, ох лихие...
Да, блин, сходи, купи домик за наличные... Мне тут впаривали кондо в "дешёвом" Oceanside: $650K за 3B/2B, которое можно сдать аж за $1.5K/mo. $20K залога хотели на момент подписания контракта. А ведь кто-то покупает! Тут приходится ушами шевелить. Но растут ведь, гады. Всё равно растут цены как на дрожжах. С последнего апрэйзала в апреле ещё на 5-7% всё выросло. Куды катимся?
xmaz: Насколько у вас процент получается выше по сравнению с owner-occupied?
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ
-
NYgal
- Уже с Приветом
- Posts: 12303
- Joined: 23 Mar 2004 21:10
Komissar wrote:лихие у нас времена в Калифорнии для реал-эстейт инвесторов, ох лихие...
Да и не только в Калифорнии
В NYC есче тяжелее.
И тем не менее. У нас из под носа выхватили за cash. Цена - 999,999. Хотя мы были все такие белые и пушистые с финансированием. Дом - gut renovated с сохранением некоторой старинной оригинальности. Генерирует 7 тыс/мес. Сначала не поняла, зачем все-таки убухать млн наличными, потом дошло, что они его просто свопнули сразу за >1,200,000. Даже если платить тах на продажу - за несколько месяцев больше 100,000 чистыми. Многие за меньшие деньги год надрываются.
Но ето уже спекуляция.