Вопрос Комиссару и другим land-lords

[ROBUS]

Да я именно так и поняла, что любые убытки (то есть величина расходов, перекрывающая доход) нельзя списывать, если з/п болше 150К.

С другой стороны, когда ваша property будет столь доходной, что доход будет перекрывать рашод, то если еще добавить амортизацию, то никаких дополнительных налогов вам платить будет не надо, ибо показывать в декларации вы будете "0"

P.S. Komissar, открывайте свой комиссарский бизнес

Именно так оно и есть , наконец мы все пришли консенсусу. Налоговое управление говорит нам, что нельзя делать из бизнеса (который по определению должен быть доходным) налоговое убежище.
Выход из существующего положения прост - надо иметь несколько пропертей, в разном состоянии и в разных районах, и когда на одном будут "потери", даже бумажные а не реальные - они покроются "доходами" с другой. И этим можно варьировать. И налоговое управление довольно - у вас нет постоянных многолетних потерь на одном и том же бизнесе, чего они очень не любят, и совершенно правильно. Короче говоря надо иметь несколько источников пассивного дохода.
Ну а если вы хотите просто все списывать - зарабатывайте меньше 100К - чего я вам не желаю.

[Tatuska]

Припали к первоисточникам: http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p527.pdf
стр 15, в конце:

"Generally, there is no relief from passive activity loss limits if your modified AGI is $150,000 or more ($75,000 or more if filing separately)".

То есть, еще хуже, чем я думал: не только амортизацию нельзя списывать, но и general maintenance, ЕСЛИ только доход не превосходит расход по пассивным активам. Т.е. технически, амортизацию тоже можно списывать при любом достатке, если доходы от ренты и других пассивных активов превосходят расходы. Спасибо, просветили.

Есть одна лазейка, по крайней мере в Калифорнии. Эти ограничения не распространяются на людей, чьим основным заработком является real estate. То есть, если Вы получили лицензию RE и официально пристроились на работу в агенство (что не сложно), можно заниматься управлением своей собственной пропертью и списывать с налогов. Я вот сейчас на ночь глядя не вспомню, все ли списывается, но завтра в своем гроссбухе посмотрю.

[Valeus]

Вот если я с каких-то дивидендов получу 8К дохода, то тогда и потерю на проперти я могу списать против тех 8К, т.к. доход с дивидендов - пассивный.

Not so fast, Komissar: доход с дивидендов - portfolio income, хоть и пассивный в других ситуациях, однако не входит в число пассивных активностей (каламбур) under passive activities rules of IRC Sec.469. http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p925.pdf page 5
Sorry.

[Komissar]

согласен. Я потом почитал еще первоисточников и уяснил разницу между портфельной и недвижимной пассивной активностью. Но исправлять постинг было уже лень.

Tatuska,
да, если RE-professional, то там можно списывать. Но надо работать в РЕ >750 часов в год и еще какие-то заморочки, отчего эта опция не подходит людЯм с full-time non-RE jobs.