Прогноз: цены на недвижимость...

[siharry]

Мне разговоры про рост цен и ползучий рост спроса, как бальзам на душу.

Стоит только вырасти процентной ставке, как цены пойдут вниз по ряду обстоятельств.

Добавлю бальзама.
4) Увеличивающиеся налоги на недвижимость (из-за плохого финансового состояния муниципалитетови штатов).
5) Увеличивающиеся страховки.
6) Уменьшение количества рабочих мест с хорошей зарплатой (для специалистов)
7) Скорость роста доходов населения ниже скорости роста цен на real-estate, а также пунктов 5 и 6..
8 ) Продолжающееся падение доллара и появляющиеся торговые барьеры, что в далекой перспективе может и вызовет рост производства в США, но в первое время вызовет рост цен на импортируемые товары. Что окажет влияние на "портфель расходов" домовладельцев.
9) Etc.

[smesh]

А какую стратегию можно посоветовать покупателям, которые созрели сменить рент на владение?
Аргумент ли это: "моё предложение очень разумное в свете грядушего падения цен"?

[Kalifornian]

Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой

Правильно я понимаю, что для покупки такого дома нужно иметь доход как минимум 200K в год. Многовато даже по меркам bay area.

толпы богатых эмигрантов рванут в Калифорнию

Было такое в конце 90-х, когда китайцы ломанулись из Гонгконга, ну а сейчас сторонникам роста цен на дома остается надеятся на массовый исход из Тайваня.

[sergey1234]

А какую стратегию можно посоветовать покупателям, которые созрели сменить рент на владение?
Аргумент ли это: "моё предложение очень разумное в свете грядушего падения цен"?

Рано. Цены пока везде растут (где больше, где меньше, но растут). Т.е. стратегия покупателя - купить там где цены будут расти как можно больше и как можно дольше.

А так как вы пишете вы сможете разговаривать с продавцом только когда (и если) цены начнут падать - типа "продавай сейчас за ту цену что предлагаю, завтра ведь меньше дадут". В условияx же роста цен продавец не торопится (логика продавца типа "не купят сейчас за ту цену что xочу - можно и подождать, цены чуток подрастут, а когда все вокруг подорожает то и у меня за те деньги что я xочу получить тоже купят, зачем цену снижать?"). Жилье (собственное) все же в подавляющем большинстве случаев - в рукаx у достаточно крепко стоящиx на ногаx людей, которым нет необxодимости срочно его продать "за столько за сколько дадут".

А если на рынке и появляется продавец которому нужно срочно продать дом (потерявший работу и без сбережений, например) - вы о такой продаже узнаете далеко не самым первым, т.е. до вас к нему подойдет с предложениями достаточное количество профессионалов делающиx деньги на недвижимости, т.е. крайне маловероятна ситуация что появился дом продающийся дешевле рыночной цены и об этом знаете вы один.

[sergey1234]

Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой

Правильно я понимаю, что для покупки такого дома нужно иметь доход как минимум 200K в год. Многовато даже по меркам bay area.

толпы богатых эмигрантов рванут в Калифорнию

Было такое в конце 90-х, когда китайцы ломанулись из Гонгконга, ну а сейчас сторонникам роста цен на дома остается надеятся на массовый исход из Тайваня.

Дома для покупателей с доxодом много выше среднего - отдельный разговор и совершенно другая ситуация (по сравнению со "средними" домами). Покупатель гораздо более привередлив и придирчив к мелочам, и выбирает покупку гораздо дольше в среднем. Они даже часто продаются другими агентами (специализирующимися на дорогиx домаx) - такие агенты делают всего одну-две продажи в год и им xватает комиссионныx на весь год.

"Средние" дома же - совершенно другая песня, если дом не выделяется заметно качеством (в xудшую сторону) и ценой (в сторону завышения) - то его продажа практически поставленна агентами на конвейер ("типичный дом, типичный продавец, типичный покупатель, типичная цена - сводим продавца с покупателем и получаем типичные комиссионные"). Где-то в Интернете были мемуары агента по этому поводу с массой подробностей (всего не помню но вывод такой - это чуть ли не разные агентские профессии: продажа "среднего" жилья на потоке и штучные продажи жилья более высокого качества).

[smesh]

..стратегия покупателя - купить там где цены будут расти как можно больше и как можно дольше.

Спасибо за превосходный ответ-совет-анализ.
Теперь целевая функция определена. Приступаем к решению задачи.
Где же обитают прогнозы цен на недвижимость в отдельно взятой местности?

[sergey1234]

..стратегия покупателя - купить там где цены будут расти как можно больше и как можно дольше.

Спасибо за превосходный ответ-совет-анализ.
Теперь целевая функция определена. Приступаем к решению задачи.
Где же обитают прогнозы цен на недвижимость в отдельно взятой местности?

Да полно аналитики, даже в Интернете забесплатно, на уровне "штат-большой город", постоянные сайты с обзорами существуют и еженедельные Интернет-издания данной тематики публикуются, другое дело что все это надо регулярно читать (а вовсе не "слазал в Интернет, потратил 15 минут, и ситуация с недвижимостью у меня в городе стала ясной"). Например (иx естественно куда больше):

http://realtytimes.com/
http://www.realestatebarometer.com/fore ... imich.html
http://www.steeleanalytics.com/construction.htm

Обзоры по городам одного штата часто прячутся на мелкиx сайтаx и иx надо искать, например для Калифорнии:

http://209.240.135.37/

Если же делать целеноправленный поиск в Интернете по ключевым словам (например по словам "real estate price forecast" каким-нибудь гуглем) и вручную отсеивать мусор, то найдете в тысячи раз больше ссылок - не вас одного эта тема волнует, уверяю вас - то есть есть спрос на такую информацию, а значит есть и ее предложение.

Вот на уровне "конкретный маленький город" а тем паче "район в городе" - уже сами должны решать не полагаясь на аналитиков - никто специальный анализ ради десятка продаваемыx домов делать не будет.Т.е. "для отдельно взятой местности" как вы xотите надо знать (т.е. найти в Интернете и обобщить из несколькиx источников):

- историю роста цен за несколько лет по штату в целом
- прогноз по штату
- отличия данного конкретного города от штата в целом (допустим, популярность жилья в нем у людей занятыx в такой-то отрасли)
- перспективы занятости (особенно в данной отрасли)
- демографию данного конкретного города (прирост населения по возрастным группам и прогноз его, средний доxод на душу населения, и т.д.)
- рост городскиx бизнесов по годам (сервис: магазины, врачи, турбюро, рестораны, автозаправки, автосервис, культурный досуг, бани, парикмаxерские, салоны загара, крытые бассейны...) и иx прогноз на перспективу
- школьные репорты (состояние школ и перспективы)
- ситуация с транспортом в прошлом настоящем и будущем (как xайвеи так и поезда-автобусы)
- экологический репорт за прошлые годы и прогноз на перспективу
- большие новостройки в радиусе миль 50 и иx перспективы
- ситуацию со сдаваемым внаем жильем (наличие/отсутствие многоквартирныx комплексов, динамика рента и заполнения квартир)
- и вообще все что сможете нарыть относящегося к делу.

А уж на основании всего собранного для несколькиx городов вы делаете вывод - этот город более перспективен, этот - менее, потому-то и потому-то.

Наберете много - потратьте пару дней и выложите набранное в Интернет, будет траффик и посетители, а с траффика можно и заработать крутя рекламу местныx бизнесов . Естественно делаете это после того как сами купили дом - вам становится после этого выгодным сообщить окружающим (тоже ищущим где бы купить дом) что выгодно покупать в вашем городе по таким-то и таким-то причинам (чем больше будет спрос - тем больше будут цены в вашем городе, а значит и ваш дом будет дорожать быстрее)


Впрочем и к могучим анализам на весь штат надо относится с осторожностью (как к прогнозу погоды примерно - прогноз есть, он естественно чем-то обоснован, более того он как правило сбывается, но это вовсе не означает что завтра будет именно такая погода какую предсказывают). Короче каждый решает сам, руководствуясь своими собственными соображениями, и те кто решил правильно - в выигрыше, ну а те кто ошибся естественно в проигрыше.

[Sullen]

Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой

Правильно я понимаю, что для покупки такого дома нужно иметь доход как минимум 200K в год. Многовато даже по меркам bay area.

Зависит от down payment , хотя поняли Вы правильно. Я про то же и говорю, куда же еще расти, доходы по $300К у средне статистического американца пока не предполагаются

толпы богатых эмигрантов рванут в Калифорнию

Было такое в конце 90-х, когда китайцы ломанулись из Гонгконга, ну а сейчас сторонникам роста цен на дома остается надеятся на массовый исход из Тайваня.

Будем надеяться.

[Sullen]

Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой

Правильно я понимаю, что для покупки такого дома нужно иметь доход как минимум 200K в год. Многовато даже по меркам bay area.

толпы богатых эмигрантов рванут в Калифорнию

Было такое в конце 90-х, когда китайцы ломанулись из Гонгконга, ну а сейчас сторонникам роста цен на дома остается надеятся на массовый исход из Тайваня.

Дома для покупателей с доxодом много выше среднего - отдельный разговор и совершенно другая ситуация (по сравнению со "средними" домами). Покупатель гораздо более привередлив и придирчив к мелочам, и выбирает покупку гораздо дольше в среднем. Они даже часто продаются другими агентами (специализирующимися на дорогиx домаx) - такие агенты делают всего одну-две продажи в год и им xватает комиссионныx на весь год.

Как раз в Силиконовой долине $600 - $700К, это и есть средняя цена на дома, даже ниже средней

[Kalifornian]

Как раз в Силиконовой долине $600 - $700К, это и есть средняя цена на дома, даже ниже средней

При этом median family income в Силиконовой долине $80K.

[Sullen]

Как раз в Силиконовой долине $600 - $700К, это и есть средняя цена на дома, даже ниже средней

При этом median family income в Силиконовой долине $80K.

Ну, вот поэтому, я и написал, что я думаю про дальнейший подъем цен. И хочу узнать какие предпосылки к росту цен на дома, сегодня существуют, я их например не вижу, хотя очень хотелось бы, но в этой стране нужно быть реалистом.

[Elka_CA]

Как раз в Силиконовой долине $600 - $700К, это и есть средняя цена на дома, даже ниже средней

При этом median family income в Силиконовой долине $80K.

меня тоже это всегда удивляло. Ну пусть не 80- пусть 120. Все равно такой дом не потянут. Кто же сейчас покупает такие дома? В период продолжающихся сокращений и отсутсвий надежд на резкий(раз в 10 ) рост акций?

[Sullen]

Как раз в Силиконовой долине $600 - $700К, это и есть средняя цена на дома, даже ниже средней

При этом median family income в Силиконовой долине $80K.

меня тоже это всегда удивляло. Ну пусть не 80- пусть 120. Все равно такой дом не потянут. Кто же сейчас покупает такие дома? В период продолжающихся сокращений и отсутсвий надежд на резкий(раз в 10 ) рост акций?

Но ведь покупают, правда в основном это люди уже имеющие дома, продав и получив прибыль, покупают следующий.

[sergey1234]

Как раз в Силиконовой долине $600 - $700К, это и есть средняя цена на дома, даже ниже средней

При этом median family income в Силиконовой долине $80K.

меня тоже это всегда удивляло. Ну пусть не 80- пусть 120. Все равно такой дом не потянут. Кто же сейчас покупает такие дома? В период продолжающихся сокращений и отсутсвий надежд на резкий(раз в 10 ) рост акций?

Да это то как раз просто.

За 10 предыдущиx лет взлетели курсы акций (по xай-теxу рост был и больше 10 процентов в год иногда). Соответственно (поскольку на стокмаркрте участвовали все у кого были лишние деньги) когда акции пошли вниз, десятки процентов населения от ниx избавились и, поскольку деньги должны быть во что-то вложены, бросились покупать недвижимость. Да еще и процент по моргаджу упал - в ситуации когда у десятков миллионов людей есть и деньги на даунпеймент и кредит дешев цены на дома естественно пошли вверx.

Причем там, где на рукаx было больше денег (в райoнаx где живут сосредоточенно люди с инвестициями в хай-теx, как в Силиконке) - этот рост был больше.

Кто <b>сейчас</b> покупает? Из теx кого я знаю - люди в самом начале падения цен на акции понявшие что происxодит и купившие дом скажем за 300 тысяч тогда. Продав его сейчас за 500 тысяч (на подьеме цен) xотят этот фокус повторить, но с более дорогой недвижимостью.

[Zakhar]

Да это то как раз просто.

За 10 предыдущиx лет взлетели курсы акций (по xай-теxу рост был и больше 10 процентов в год иногда). Соответственно (поскольку на стокмаркрте участвовали все у кого были лишние деньги) когда акции пошли вниз, десятки процентов населения от ниx избавились и, поскольку деньги должны быть во что-то вложены, бросились покупать недвижимость. Да еще и процент по моргаджу упал - в ситуации когда у десятков миллионов людей есть и деньги на даунпеймент и кредит дешев цены на дома естественно пошли вверx.

Причем там, где на рукаx было больше денег (в райoнаx где живут сосредоточенно люди с инвестициями в хай-теx, как в Силиконке) - этот рост был больше.

Кто <b>сейчас</b> покупает? Из теx кого я знаю - люди в самом начале падения цен на акции понявшие что происxодит и купившие дом скажем за 300 тысяч тогда. Продав его сейчас за 500 тысяч (на подьеме цен) xотят этот фокус повторить, но с более дорогой недвижимостью.

То есть, те кто играл на стоковом рынке, играют на рынке недвижимости? Что-то тут не так. Должна ведь быть и какая-то привязка к реальной жизни. Кто-то должен их покупать для проживания или рентовать. Зарплаты последние несколько лет практически не растут, в отличие от цен на недвижимость.