Дилемма инвестора-домушника при покупке дома на сдачу

Moderator: Komissar

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 64875
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar »

OlgaVA, координаты в студию, пожалуйста! Мы так просто, на голословном утверждении, в почетные выхинцы не принимаем :lol:

Давайте, колитесь, на какой из средне-азиатских улиц проживали: Ташкентская, Ферганская или Самаркандский б-р?

а по теме топика:
Financial Advisers мне советуют забить на РЕ и повернуть свой благосклонный взгляд в сторону сток-маркета. Что, скорее всего, правильно в долгосрочной перспективе. НО: в стоках у меня уже заморожено немало денег и хотелось бы диверсицировать в сторону более надежных investment vehicles. Бонды несколько опасны, потому как когда рейты пойдут вверх, они полетят вниз. Сток-маркетом я уже наелся. Другие предложения?
User avatar
ROBUS
Уже с Приветом
Posts: 2349
Joined: 02 May 2002 04:32
Location: Boston

Post by ROBUS »

Komissar wrote:
Давайте, колитесь, на какой из средне-азиатских улиц проживали: Ташкентская, Ферганская или Самаркандский б-р?


Сорри за оффтопик - просто знакомые названия услышал - а угол Волгоградкого пр-та с Такшкентской не подойдет (рядом с 19м ( в прошлом) таксопарком.)? :wink:
По теме - мысли меня неоднократно подобные посещали, правда как вложение рассматривалась Флорида, всевозможные развивающиеся места на океане, где еще нормальные цены. Плюсы - дешево, новый 3бр. дом около 120К. Минус - неизвестно как пойдет с куротным сезоном в новом месте плюс далеко ot MA , если чего сломается - то не доедешь....Хотя есть у меня знакомый, у которого уже 5 домов в подобных местах, сам живет в NY. Cash flow . нулевой, но дома сами себя выплачивают....
User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 4421
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Post by GoodBuyAmerica »

OlgaVA wrote:FYI
Вот какая у нас в West Vancouver (самая дорогая community in Canada) c домами ситуация. Все очень приблизительно.
плохой дом 3,000sf @ $550,000 rent $3,000
хороший дом 3,000sf @ $700,000 rent $4,000
участок @$550,000+постр. дома 4,500sf @$350,000 = $1,300,000 rent $5,000
квартира Downtown 90sf @220,000 rent $1,400


Это в канадских или американских $?

OlgaVA wrote:квартира Downtown 90sf @220,000 rent $1,400


Может всё-таки 900 sq.ft.?
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ
OlgaVA
Уже с Приветом
Posts: 288
Joined: 24 Jun 2003 03:59
Location: Russia-France-Canada

Post by OlgaVA »

OlgaVA, координаты в студию, пожалуйста! Мы так просто, на голословном утверждении, в почетные выхинцы не принимаем


Ташкентская, рядом со школой 328 которую собственно и закончила. Не спрашивайте когда. :)
А почему Выхино? Ждановская! Мороженое, ягоды и семечки покупали на Ждановской, за сухим мороженым и на дачу ездили тоже со Ждановской...

а по теме топика:
Financial Advisers мне советуют забить на РЕ и повернуть свой благосклонный взгляд в сторону сток-маркета.


Stock market? “Не надо сюда ехать” (с)
Помните Блеф c Челентано. Не надо сюда ехать ... Уупс... Ну я же говорил - не надо сюда ехать!

Вот кстати и доллар расти начал. Если так дальше пойдет, то и в еврозоне скоро инвестировать можно опять будет, и так до следующего подьема евро.
User avatar
ROBUS
Уже с Приветом
Posts: 2349
Joined: 02 May 2002 04:32
Location: Boston

Post by ROBUS »

Ташкентская, рядом со школой 328 которую собственно и закончила. Не спрашивайте когда. :)
А почему Выхино? Ждановская! Мороженое, ягоды и семечки покупали на Ждановской, за сухим мороженым и на дачу ездили тоже со Ждановской...


Упс, почти совсем соседи - правда я учился в 39й (которая у Кузьминского парка). А на дачу тоже с Ждановской ездили, понимаешь! :mrgreen:
OlgaVA
Уже с Приветом
Posts: 288
Joined: 24 Jun 2003 03:59
Location: Russia-France-Canada

Post by OlgaVA »

Это в канадских или американских $?

Я указала цены в канадских. Но поскольку
Все очень приблизительно.

то может быть погрешность ±xx% в зав-ти от места участка и тд
те можно считать в кан как ближе к нижней границе
а если считать в ам то к верхней :) Достаточно изменить 1-2 параметра и кан плавно переходят в ам
Например
квартира Downtown старая 900sf @180,000 rent $1,100
квартира Downtown waterfront новая 900sf @270,000 rent $1,600
Может всё-таки 900 sq.ft.?

Да, очевидно
User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 4421
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Post by GoodBuyAmerica »

Землячки, посмотрите http://forum.privet.com/viewtopic.php?p=650997#650997
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ
User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 4421
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Post by GoodBuyAmerica »

OlgaVA,

Так Вы действительно вкладываете в недвижимость глобально или Вы теоретизируете? Если да, то как Вы ето организуете и поддерживаете? Манаджите, так сказать. Мы тут еле-еле с местными порядками разбираемся, а вон люди говорят - глобально! Даёшь ликбез! Ударим, так сказать, автопробегом...
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ
User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 64875
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar »

ROBUS wrote:
Komissar wrote:
Давайте, колитесь, на какой из средне-азиатских улиц проживали: Ташкентская, Ферганская или Самаркандский б-р?


Сорри за оффтопик - просто знакомые названия услышал - а угол Волгоградкого пр-та с Такшкентской не подойдет (рядом с 19м ( в прошлом) таксопарком.)? :wink:
По теме - мысли меня неоднократно подобные посещали, правда как вложение рассматривалась Флорида, всевозможные развивающиеся места на океане, где еще нормальные цены. Плюсы - дешево, новый 3бр. дом около 120К. Минус - неизвестно как пойдет с куротным сезоном в новом месте плюс далеко ot MA , если чего сломается - то не доедешь....Хотя есть у меня знакомый, у которого уже 5 домов в подобных местах, сам живет в NY. Cash flow . нулевой, но дома сами себя выплачивают....


Таксопарк годится! Мы туда классом на экскурсию ходили в 7-ом классе, я был штатный фотограф, со своей "Сменой" :wink: . Мы в наш клуб даже с Рязанского пр-кта берем, кто попросит. А вот с "другой" стороны Ждановской (где к/т Энтузиаст) -- про этих мы еще не решили, брать не брать. Может, с них будем брать членский взнос в $$$ :mrgreen:

Про Флориду я тоже активно изучал. Но сейчас там в прибрежных р-нах цены тоже ого-го. Мне 3 бдрм кондо в новом комплексе за $400К торговали. Кондо! И черт знает, какое там monthly fee еще будет. Ну и далеко к тому же.
User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 4421
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Post by GoodBuyAmerica »

Komissar wrote:Таксопарк годится!...


Таксопарк оказался очень кстати в последний год моей жизни в Москве. У меня как-то не получалось возвращаться домой до полуночи, и тот факт, что от метро можно было спокойно доехать на такси за весьма умеренную мзду очень помогал "строить и жить".

По теме (почти): кто знает, можно ли списать с налогов интерес по мортгиджу за бугром, в Канаде или Мексике например?
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ
OlgaVA
Уже с Приветом
Posts: 288
Joined: 24 Jun 2003 03:59
Location: Russia-France-Canada

Post by OlgaVA »

По теме (почти): кто знает, можно ли списать с налогов интерес по мортгиджу за бугром, в Канаде или Мексике например?


Хороший вопрос. Почти конкретный. Давайте договоримся что мы обсуждаем rental property, а не principal/primary residence. Тогда конечно можно списывать. Вопрос – где.
В большинстве налоговых систем это выглядит так. Детали различаюся.
Сначала платятся налоги для non-residents по местонахождению property заполняется декларация и тд. Interest, списывается как составная часть expenses (maintenance, repairs, realtor fees, property management fees, utilities…) из местного rental income. Можно списать и depreciation если это выгодно. За выплаченные elsewhere налоги получаете tax credits для страны где вы резидент. Проще говоря, с зарплаты ничего дополнительно списать не получится. Списать можно только с дополнительного зарубежного income. Переплаченные за границей налоги “родное” государство как правило не возвращает. К счастью/несчастью канадцев это не касается тк наши канадские налоги почти всегда выше. :wink:
Одно из основных преимуществ забугорной property – это использование currency exchange rates в свою пользу и чем более разнонаправленно currencies изменяются тем больше возм получить fat juicy capital gains, достаточно вспомнить как изменялся $/€ за один-два года. Даже консервативный $/C$ сильно варьировал. (кстати налоговики и на exchange rates тоже постараются поживиться дополнительными налогами)

PS Стараемся использовать теорию на практике 8)
User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 4421
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Post by GoodBuyAmerica »

Спасибо за подробный ответ. Меня больше интересует вариант vacation property. Если я живу в Штатах, а vacation property имею в Канаде или Мексике. Могу ли я списать morgage interest с налогов в Штатах?
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ
OlgaVA
Уже с Приветом
Posts: 288
Joined: 24 Jun 2003 03:59
Location: Russia-France-Canada

Post by OlgaVA »

kilbupser wrote:Спасибо за подробный ответ. Меня больше интересует вариант vacation property. Если я живу в Штатах, а vacation property имею в Канаде или Мексике. Могу ли я списать morgage interest с налогов в Штатах?

Всегда welcome!
Можно. Vacation property - ето частный вариант rental properties.Как я понимаю vacation property предполагается сдавать и использовать для себя 2-4 недели max. В этом сл max что можно списать будет ограниченно сверху rental income. И надо только чтобы rental income = примерно expenses, а cap gains - по остаточному принципу сколько получится.

Вообщее рассуждая с т зр любого Tax Revenue: люьые инвестиции поощряются которые приносят доход сейчас или в обозримом будущем. И такие инвестиции будут более-менее tax deductible. Если vacation property сдавать не предполагается то списать строго говоря нельзя; однако возможно? списать налоги в течении короткого периода reasonable с т зрения Revenue. Можно допустим оформить vacation property на компанию объявить это как инвестиции. Год-два списывать losses а дальше. Как долговременную стратегию использовать не получиться.
Налоговая система как физика/химия - что-либо нельзя получить из ничего и наоборот что-то не исчезает без следа. Те сначала надо создать какой-то инком а звтем из него дедакт налоги. А вообщее нагляднее рассм задачки/вопросы с цифрами (дано-надо) и процентами и временем и целями...
DanielMa
Уже с Приветом
Posts: 10188
Joined: 12 Aug 2002 16:13
Location: NYC

Post by DanielMa »

Komissar wrote:Financial Advisers мне советуют забить на РЕ и повернуть свой благосклонный взгляд в сторону сток-маркета. Что, скорее всего, правильно в долгосрочной перспективе. НО: в стоках у меня уже заморожено немало денег и хотелось бы диверсицировать в сторону более надежных investment vehicles. Бонды несколько опасны, потому как когда рейты пойдут вверх, они полетят вниз. Сток-маркетом я уже наелся. Другие предложения?


Можно в Short-Term bonds, их цена не должна сильно упасть. К тому же кто знает когда они упадут, я еще год назад думал что вот-вот упадут.

Можно в International Stocks.

Moжно открыть бизнесс какой-нибудь. Например открыть Subway Franchaise.[/i]

Return to “Мой дом”