Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

[AnyaGal]

По моему, платить больше в счет вашего баланса стоит, если вы уверены, что проживете в вашем доме 15/30 лет или немного меньше, если же вы смените ваше место местожительство в ближайшие 5 лет, то эффект от дополнительных выплат будет не очень большой.

Интересная мысль, я об этом не думала.
Допустим,
у вас займ на 30 лет
вы делаете extra payments
допустим с учетом extra payments вам этот срок удасться сократи до 20 лет
вы продаете дом через 10 лет после покупки.

В этом случае выгода от extra payments только в том, что у вас накопился principal больше на величину ваших extra payments, который можно использовать как downpayment на новый дом или еще куда.
С другой стороны, если теже extra payments оставить на щету или куда-нибудь инвестировать (пусть с маленьким процентом, но гарантировано), то через десять лет вы также получите вашу добавку к новому downpayment, только больше за щет набежавших в банке процентов. К тому же эти деньги можете использовать довольно легко в екстренном случае.

Верно ли я рассуждаю? Если верно, то Virginian, спасибо за идею, мне этот вопрос все не давал покоя.

[Komissar]

Прогнал несколько сценариев через ТаксАкт он-лайн. Получилось, что эффективно я плачу 56% от мортгидж интерест, остальные 44% возвращаются ко мне. Если мортгидж интерес за год будет уж очень большой (напр $200000), то эффективный возврат упадет до 34%.

Вот конкретные (мои) данные. Так получилось, что даже и без мортгиджа мне был бы положен такс рефанд, но с увеличением мортгиджа он растет. Никакие другие параметры (проперти такс и др) не менял, менял только цифру для мортг. интереса, от $44 до $200044. Все цифры в $ США

Mortgage interest (1098) vs Total tax refund (Fed + State)
44 -- 6578
5044 -- 8793
10044 -- 11008
20044 -- 15438
50044 -- 28632
100044 -- 49111
200044 -- 82834


Т.е. в диапазоне $44 - 50044, на каждые добавленные $5000 интереса, ко мне возвращается $2215.

Интересно, что с гипотетическим мортгиджем в $200000, мой федерал такс составил бы только 1.23%. Меня удивило, что с увеличением мортгидж дедакшн не включились "тормоза" в виде АМТ. Оказалось, согласно форме 6251, что АМТ исчисляется из суммы, полученной после вычета дедакшн из дохода, а я раньше думал, что АМТ как раз плюет на все дедакшн. Или Такс-Акт врет? В общем, есть о чем поразмышлять.

[sergeibob]

Верно ли я рассуждаю? Если верно, то Virginian, спасибо за идею, мне этот вопрос все не давал покоя.

Нет, так как ваш principal будет меньше, то начисляемыи interest будет меньше.
Так что ваша выгода не зависит от того, сколько вы живете в етом доме.
То есть вы как бы инвестируете extra payment под процент вашего mortgage-а.

[AnyaGal]

Верно ли я рассуждаю? Если верно, то Virginian, спасибо за идею, мне этот вопрос все не давал покоя.

Нет, так как ваш principal будет меньше, то начисляемыи interest будет меньше.
Так что ваша выгода не зависит от того, сколько вы живете в етом доме.
То есть вы как бы инвестируете extra payment под процент вашего mortgage-а.

Верно, и вам спасибо.

Тогда действительно пожалуй, что выгодно, но не все "лишние" деньги.
Под home еquity можно всегда взять кредит если на что-то деньги понадобятся, но это тоже будет даваться под процент по текущей ставке.

Эх если б знать все что будет наперед...

[GrayWolf]

Пускай даже вы платите после экономии на налогах 2.72% (3.62-25%=2.72). Есть ли сегодня достойная альтернатива такому инвестменту?

А почему нет то?
Что, кроме CD и стоков, других инструментов на рынке не осталось?
Смотрим, например, сюда: VFIIX
Доходность за год - 9.68%, за 3 годa - 9.61%, за 10 - 7.24.
При етoм, Issuer - US Treasuries.
Я понимаю, что сейчас бонды прут, как 5 лет назад стоки -- так за рынком то следить надо иногда. И не жадничать...
Впрочем, портфельные инвестиции - тема отдельная и очень интересная сама по себе.
Здесь же я только хотел сказать, что рынок позволяет инвестировать лучше, чем под 2.27%, то есть в такой ситуации я бы моргидж платить не стал.

[u0999]

иметь mortgage 100,000 и 100,000 денег.

лучше не иметь мортгидж (выплачен) и иметь денег 100,000. Над этим и работаем

[Virginian]

Как тут уже справедливо заметили, все определяется временными рамками.

Если вы платите в счет principal, то первые несколько лет эффект от уменьшения interest за счет увеличения principal будет сказываться незначительно, поскольку ваши "регулярные" платежи все равно в основном идти в проценты, то есть в воздух. Зато к концу вашего "укороченного" mortgage эффект будет стремительно нарастать, ваши регулярные платежи будут почти целиком идти в principal.

При 30-летнем заеме первые 5 лет львиная доля идет в проценты, а в последние 5 лет с точностью наоборот, почти все идет в principal. Когда вы платите дополнительную сумму сверх вашего регулярного платежа, ваш срок выплаты как бы сжимается. Очень грубо, скажем с 30 до 20 лет. Меняется и график перераспределения ваших регулярных выплат между выплатами в principal и interest.

Теперь уже только первые три года вы платите в основном проценты и соответственно последние три года - практически один баланс.

Это конечно очень грубое сравнение. Но вывод из этого простой, если вы прoживете в конкретном доме 3-5 лет вы просто накопите ваши "экстра" выплаты в home equity. В этом случае деньги лучше было бы вложить куда то еще, например в пенсионный фонд(они ведь будут очишены от налогов) или в евро, да мало ли куда еще.

[AnyaGal]

А я вот еще слышала, что можно занимать из своего пенсионного фонда почти как home equity.
Кто-нибудь слышал про это. Просто ли это делается, какие условия?

[u0999]

не только слышали но и занимали. не это не как home equity - NOt taх deductаble. вдумайтесь сами - ведь в пенсионном фонде деньги pre-tax. Одно хорошо - интерес платишь самому себе.

[Jedd]

Верно ли я рассуждаю? Если верно, то Virginian, спасибо за идею, мне этот вопрос все не давал покоя.

Буквально если вы вложите $1000 в ваш mortgage, то общие месячные выплаты не поменяются, но они перераспределятся и с них будет больше уходить в счет principal. Как раз на сумму приблизительно равную $1000*Rate/12
В этом случае конечно сумма списывамая с налогов будет меньше, но ведь если вы вкладываете куда-то, то на прибыль налог надо платить. Так что если вложение не приносит стабильного процента большего,чем процент на mortgage - то вкладывать в mortgage однозначно.

[Komissar]

Смотрим, например, сюда: VFIIX
Доходность за год - 9.68%, за 3 годa - 9.61%, за 10 - 7.24.
При етoм, Issuer - US Treasuries.
Я понимаю, что сейчас бонды прут, как 5 лет назад стоки -- так за рынком то следить надо иногда..

Это как раз те бонды GNMA, о к-рых я упомянул в оригинальном постинге. Что Вы имеете ввиду, говоря, что "сейчас бонды прут, как 5 лет назад стоки " -- share price for GNMA stayed about the same past 5 year, with small deviations +/-.

Однако позвольте мне напомнить Вам 1994, когда бонды весело полетели в тартарары, когда этого никто не ожидал. В 1999 никто не предвидел, что сток маркет провалится так надолго, что дольше этого провала пока только Великая Депрессия. Так что past performance is no guarantee of future returns. Также, я опасаюсь, и с бондами: как только инвесторы на них "кинутся", то получится такой же пузырь, как и со стоками. FDIC does not apply, unfortunately,

[GrayWolf]

Однако позвольте мне напомнить Вам 1994, когда бонды весело полетели в тартарары, когда этого никто не ожидал.

Ети тартарары были несоизмеримо меньше, чем серодняшний прoвал стоков.

В 1999 никто не предвидел, что сток маркет провалится так надолго, что дольше этого провала пока только Великая Депрессия.

Мне мой finansial adviser посоветовал переложиться из AMZN в бонды именно в 1999

Так что past performance is no guarantee of future returns. Также, я опасаюсь, и с бондами: как только инвесторы на них "кинутся", то получится такой же пузырь, как и со стоками. FDIC does not apply, unfortunately,

Основной доход по бондам - выплачиваемые проценты, колебания цен, конечно, случаются, но рынок намного менее волатильный, чем сток маркет.
Хотя теоретически, конечно, возможно что угодно.
Выплата же процентов гарантируется US Treasury (в приведенном примере).
P.S. Пост не является инвестиционным советом а автор - финансовым консультантом.

[PavelM]

Вот на растерзание небольшая табличка в Excel-е, чтобы грубо оценить выгоду от ранней выплаты ссуды на дом.

[Nwaylock]

Вот на растерзание небольшая табличка в Excel-е, чтобы грубо оценить выгоду от ранней выплаты ссуды на дом.

Я ни фига, извините, не поняла.

[thinker]

Всего один дополнительный пэймент в год позволит вам уменьшит срок выплаты mortgage с 30 лет до 22. Еще большая экономия получается, когда mortgage берется на 15 лет, а не на 30. При этом кроме всего и проценты обычно ниже чем на 30.