Home prices expecting to go down?

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 15 Oct 2002 16:17

[quote:c3d0f6a3a6="Diller"]Странник, а какие у вас в СА проперти таксы, что Вы про них всё время говорите? У нас вот ~$1800 в год на 300К дом, что чуть меньше месячного рента (это дуплекс, и для "сингл хауз" будет чуть по другому, но не сильно).[/quote:c3d0f6a3a6]
В San Diego property tax 1 - 1.25% (со всеми бондами). Так что почти в два раза больше чем у Вас. Пустячок, а неприятно.

Virginian · Post by **Virginian** » 15 Oct 2002 16:43

Интересная тут дискуссия завязалась. Сергей, несмотря на некоторый избыток оптимизма, все по делу говорит.

Есть одна фундаментальная вещь, про которую Сергей уже десять раз упоминал, но народ почему то в упор не видит. Это НАЛОГИ.

Простая арифметика. Правда, сразу оговорюсь, работает она для семей, где суммарный доход превышает 100000 и нет собственного бизнеса(отдельные индивидуумы вообще налогов не платят).

Ваша семья находится в верхней налоговой вилке, и все что превышает 45.000 + standard deduction +exepmtions + 401K + you name it облагается суммарным налогом составляющим примерно 50%.
Опять берем по максиммуму, но получается, что с вашего заработка превышающего 60К берут налоги по полной то есть, 20К (50% от 40К) вы отправляете дяде Сэму на содержание обитателей Брайтон Бич и ряда других известных вам групп населения.

В один прекрасный день вы покупаете дом за 400000 долларов с маленьким downpayment. При этом ваши выплаты составят вместе с налогом, расходами на "озеленение" и т.п. примерно 3000. Опять таки, берем по максимуму, реально будет поменьше. Но, interest и property tax списываются с налогов, то есть теперь вы не платите налогов примерно с суммы 2500 X 12 = 30000.

Таким образом, 15000 остаются в вашем кармане (раньше их просто не было).

Причем с точки зрения семейного бюджета вы продолжаете тратить на жилье все те же 1500 в месяц, остальные деньги (еще 1500) вам компенсирует дядя Сэм.

Но живете то вы теперь в ДОМЕ! У нас в Виргинии это 3500 sq. feet, трехуровневый дом, четыре спальни + princess suite, кухня с гранитом, кабинет и прочее.

Почувствуйте разницу!

Конечно, есть риск, но ведь вся жизнь сплошной риск.

А кто не рискует, тот как известно, не пьет шампанского...

Delta · Post by **Delta** » 15 Oct 2002 16:54

[quote:b09a258444="sergey1234"]
Затраты на улучшение - да, есть "выгодные" и "невыгодные" улучшения. Да, есть ремонты "для себя, чтобы жить" и ремонты "для того, чтобы выгодно продать", и они стоят совершенно разные деньги. Я работал в строительстве и в России и в США.
[/quote:b09a258444]

Sergey, будьте добры, проконсультируйте, что относится к "выгодным" и "невыгодным" улучшениям.

u0999 · Post by **u0999** » 15 Oct 2002 16:55

<< У нас вот ~$1800 в год на 300К дом>>
Везет вам! У нас 4250 за 240К дом.....

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 15 Oct 2002 17:04

Virginian, вы забываете, что если бы у вас не было процентов за mortgage, то вы бы все равно могли списать стандарт deductions на 7600 ( по прошлому году на семью). Так что реальный выйгрыш = сумма процентов + property tax - standart deductions.
Так что если дом не очень дорогой, или когда вы выплачиваете далеко не первый год, то выгоды по налогам почти нет.
Сами на ето попались, странно, что не один из mortgage калькуляторов ето не учитывает при ращете "выйгрыша" в налогах.

Virginian · Post by **Virginian** » 15 Oct 2002 17:25

AnyaGal,
Вы правы,следует учесть Standard deduction.

То есть, 100000 - 45000 - 7600 - 4 Х 2700 =36600(семья с двумя детьми) налоги платятся 18300

Во втором случае 100000 - 4 X 2700 - 2500Х12 = 14200. Налоги составят 7100. Разница составляет 11200. Мог ошибиться немного, но сути это не меняет. Все равно сушественные деньги, которые сваливаются на вас с неба.

Учтите, с учетом налогов это эквивалентно прибавке в зарплате в 21600 долларов. Неплохая прибавка к пенсии!

При 30-летнем займе первые 5 лет все уходит в проценты. А шансы жить на одном месте больше 5 лет работая в IT не очень велики, хотя тут можно конечно поспорить.

А дальше, продаете ваш первый дом, если район хороший, получаете навар, вкладывете его как downpayment в следующий дом и так далее, то есть стновитетесь типичным middle class американцем.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 15 Oct 2002 17:46

Да извините, ето я не совсем поняла ету вашу фразу.

Просто хочу пояснить другим на нашем примере. Вот например, мы в етом году должны заплатить около 18 тысяч интереса + property tax.
Мы думали, круто сыкономим на налогах грубо 25% от етой суммы ($4500). На самом деле мы економим только (18000 - 7600)*0.25=2600. И дальше ета економия будет падать, т.к. сумма интереса будет падать, а сумма стандарт дедуцтионс возрастать.

Просто перед покупкой дома я только слышала о том, что интерес списывается с налогов, а фактически списывается только его часть.

Я не против покупки домов, нам нравится жить в доме, и мы готовы пожертвовать чем-то другим ради етого, но смотреть на дом как на 100% инвестицию я бы не стала. И расходы на дом большие - наши возрасли в три раза по сравнению с жизнью в апартментах.

К тому же при продаже не забудьте включит комиссионные агента (что составляет от 3 до 6 % от стоимости)

Virginian · Post by **Virginian** » 15 Oct 2002 17:51

AnyaGal,
посмотрите мой предыдущий пост, я его поправил немного. С вами я естественно согласен.

thinker · Post by **thinker** » 15 Oct 2002 18:09

[quote:c7809c5798="AnyaGal"]Просто перед покупкой дома я только слышала о том, что интерес списывается с налогов, а фактически списывается только его часть.[/quote:c7809c5798]

совершенно верно. Дядя Сэм возвращает только треть выплаченного интереса (if you are in 33% tax bracket), да и то, только в случае itemized deductions, что невыгодно если дом не дорогой.

Virginian · Post by **Virginian** » 15 Oct 2002 18:23

Thinker, кроме дядюшки есть еще и племянник, ваш родной штат.

У нас это еще 8%. Кроме того, списывая interest вы уменьшаете налогооблагаемую базу для Social Security and Medicare Tax - это еще 7.65% (если компания оплачивает половину). Так что, как ни крути, все равно ближе к 50% находимся.

thinker · Post by **thinker** » 15 Oct 2002 18:31

[quote:4405a9e265="Virginian"]Thinker, кроме дядюшки есть еще и племянник, ваш родной штат.

У нас это еще 8%. Кроме того, списывая interest вы уменьшаете налогооблагаемую базу для Social Security and Medicare Tax - это еще 7.65% (если компамия оплачивает половину). Так что, как ни крути, все равно ближе к 50% находимся.[/quote:4405a9e265]

в нашем штате подоходного штатного налога нет.

GPV · Post by **GPV** » 15 Oct 2002 18:39

[quote:fde394b3f1="Virginian"]АняГал,

Во втором случае 100000 - 4 Х 2700 - 2500Х12 = 14200. Налоги составят 7100. .[/quote:fde394b3f1]
офтопик:
Exemption в 2001 не 2700, а 2900

Virginian · Post by **Virginian** » 15 Oct 2002 18:54

[quote:28f7117de9="GPV"][quote:28f7117de9="Virginian"]АняГал,

Во втором случае 100000 - 4 Х 2700 - 2500Х12 = 14200. Налоги составят 7100. .[/quote:28f7117de9]
офтопик:
Exemption в 2001 не 2700, а 2900[/quote:28f7117de9]

Действительно, добавили немного, совсем забыл.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 15 Oct 2002 20:03

[quote:7bede0deea="Delta"]
Sergey, будьте добры, проконсультируйте, что относится к "выгодным" и "невыгодным" улучшениям.[/quote:7bede0deea]

Очень долгий разговор получится

Посмотрите на набор, с которым современный строитель продает типовые дома (новые или после капремонта с последующей за ремонтом продажей) - они опытным путем выбрали то, что пользуется спросом и одновременно недорого (вы можете сxодить прицениться на один из такиx продаваемыx домов, или сьездить посмотреть на дом-образец - но тут нюанс, есть разница между образцом и тем что вы получите по этому образцу построенное):

- 4 спальни 2,5 туалета
- два гаража (xотя фактически полтора)
- мастер-бедрум с валк-ин клозетом и прайват туалетом с двумя раковинами с большим зеркалом и яркой лампой
- гостинная (или фойе) в два этажа
- совсем немного декора (крыльцо пофасонней чуток и несколько квадратныx метров кирпича по фасаду)
- новая краска изнутри и снаружи, новый карпет, фасонные перила внутрнней лестницы
- достаточно клозетов внутри xоть и рассованы по всяким углам
- куxня с окном в столовую, две мойки
- понятно, современные окна с xорошей теплоизоляцией но самые дешевые (и иx очень мало - только по фасаду более-менее, в торцовыx стенаx иx иногда и совсем нет, а на задней стене то что иx мало замаскировано каким-нибудь арxитектурным изыском типа свеса крыши над "галлереей". То что иx немного спереди у двуxэтажного дома маскируют крыльцом с крышей в два этажа на полуколоннаx, или ассиметрией фасада, или фрагментом кирпичной кладки декора. Малый размер окон маскируют накладными, намертво прикрученными к сайдингу, наличниками по бокам).
- буквально одна-две дешевыx броскиx детали (кованая скамейка на крыльце и газовый камин, например).

собственно, все что они делют, и к этому надо стремиться

- знают, что делают. Никакого мрамора, никакой крутой сантеxники, никакиx дорогиx паркетов, никакиx крутыx куxонь (не окупается, xотя строителю все рaвно какую ванну ставить, затраты его труда на крутую и ширпотреб одинаковы но доxод меньше)

Всякие бассейны, крутой ландскейпинк, горячие спа, дровяные камины и т.п. вещи без которыx можно жить - однозначно убыточны, возврат примерно половина вложенного (бассейн за 20.000 поднимает цену дома тысяч на 10).

Еще, если интересуетесь, когда будете смотреть как профессиональный строитель готовит только что построенный дом к продаже, обратите внимание на набор мелкиx уловок. В маленькиx ванныx обязательно темный пол и светлые стены, большое зеркало, набор мелкиx деталей - кроме ванны-туалета-умывальника-зеркала несколько маломощныx лампочек вместо одной мощной, кусок стеклянной стены у ванной, полки, выключатель под большой пластмассовой декорацией и несколько розеток под ними же, большая дверная ручка, какой-нибудь горшок с пластмассовой зеленью (помещение выглядит больше на глаз - "вон в него сколько влезло", часто для этого же эффекта унитаз, раковина и краны несколько меньшего чем стандартный размера), комнаты чтобы выглядели светлее при маленькиx окнаx покрашены почти белой краской (светло-серой, очень светлокоричневой) при довольно темном поле, планировка такая что при открытыx внутренниx дверяx из одной комнаты видно другую (а иногда и через нее третью - насквозь через дом) - при осмотре дома когда все двери открыты он выглядит намного просторней чем когда будут жить и закрывать двери в спальни, лестница внутри открыта (не выгорожена в лестничную клетку) что зрительно убеличивает размеры гостинной в которой она (площадь под ней никак не используется но стена комнаты - дальше), пeрила лестницы не сплошные а из редкиx стоек (чтобы через нее был виден "лишний" обьем воздуxа в комнате), куxня и столовая видны одна из другой через широкий проем (который вместо двери) и окно (зрительно увеличивают обьемы друг друга), комната в которой дверь на террасу зрительно увеличена в размераx за счет того что терраса (когда дверь на нее открыта) выглядит ее частью (туда продолжается тот же пол - прямо доски пола из комнаты уxодят туда, она окрашена тем же цветом, и т.д.), если нет гостинной с потолками в два этажа то в торец посередине фасада встроено фойе в два этажа (всеx расxодов по сравнению с обычной приxожей несколько лишниx квадратныx метров стены т.к. конструкцию дома менять не надо, это отдельная пристройка, но вxодя в дом вы попадаете в большой для жилого помещения обьем что сказывается на первом впечатлении), широкие подоконники оформлены как "виндоус ситс" - т.е. диваны встроенные в толщу стены, когда на ниx нет подушек они отражают солнечный свет (т.к. они белые) что создает впечатление окна бОльшего чем оно есть на самом деле, "богатство" отделки и ее "законченость" достигается довольно большим количеством дешевыx и очень дешевыx деталей (пластмассовые-щитки-под-выключатели-розетки-розетки телефона-кабельного телевидения, перила лестницы, дверные ручки, оконные ручки, пластмассовые же накладки воктуг косяков дверей, панель сигнализации и панель кондиционера на видном месте на стене - она впридачу придает оттенок "современности", пластмассовые вешалки в приxожей и клозетаx, отделка внутренниx дверей пластиком с пластиковой же полосой по низу типа "все мелочи предусмотрены") - но нет довольно дорогиx молдингов, карнизов и т.д.

В общем, если вы оцениваете постройку, смотрите на то как "по мере того, как вы уxодите глубже и глубже в дом ужимаются в размераx помещения" - если от просторного фойе и гостинной которая выглядит довольно большой при открытыx в нее дверяx и включенном свете вы можете перейти к очень тесной спальне и крошечному туалету (но и там меры приняты, чтобы они выглядели побольше) - это дешевая попытка пустить пыль в глаза. В действительно дорогиx домаx, сколь глубоко б вы в ниx не забирались, вы не почуствуете как вокруг вас уменьшается маштаб предметов.

Есть в Интернете всякие калькуляторы на этот счет, посмотрите сами, вот одна из ссылок дающяя xоть какие-то цифры а не просто разговор:

http://www.homegain.com/tool_center/home_sale_maximizer?

thinker · Post by **thinker** » 15 Oct 2002 20:11

[quote:c479d45822="Delta"][quote:c479d45822="sergey1234"]
Затраты на улучшение - да, есть "выгодные" и "невыгодные" улучшения. Да, есть ремонты "для себя, чтобы жить" и ремонты "для того, чтобы выгодно продать", и они стоят совершенно разные деньги. Я работал в строительстве и в России и в США.
[/quote:c479d45822]

Sergey, будьте добры, проконсультируйте, что относится к "выгодным" и "невыгодным" улучшениям.[/quote:c479d45822]

например покраска дома снаружи или изнутри (если того требуется) однозначно относится к "выгодным улучшениям". Если дом продаётся облезлый, то цена будет значительно меньше. А покраска, в сравнении, стоит копейки.