покупка short sale Q&A

[Kolombina]

ну явно Вы живете в неправильной Неваде.

На HUD-то все видно.

А в Кали прямо велено байер агенту все покупать

[Kolombina]

Когда Вы говорите "no repairs" - значит ли это, что Вы waive home inspection contingency полностью или как?

Это означает, что континженси остается, то есть я могу уйти по результатам инспекции и забрать EMD.
Но если меня все плюс-минус устраивает, то я не буду просить чинить протекающий валв или кран.

ну так это типа давно и везде... нашли чем удивить

Вас? удивить? это комплимент?

[Komissar]

обычно до победного конца доходят именно кеш-офферы. Они ышшо 5 К легко наскребут (или займут на скорую руки), а ипотечному байеру придется переподаваться на лоан, и т.д.

Так што, та ЛА курит бамбук. Дык и весь Вегас так же.

Лоан не переподается.

Допустим байер аппрувд на 300 тыс, и покупает рентал за 100.

Оффер - 100.
Банк каунтер - 105
Байер берет 105.
Еще пару недель месяцев - аппрувал на 105.

ТОлько после этого подается лоан аппликатион на 105.

На 100 никогда не подавался.

ну, если Вы аппрувлены на 300К, а покупаете на 100К, то Вы стреляете по воробьям из пушки.

Запаситесь лучше американским брендом пулемета Максим и атакуйте с тачанки проперди за $250-300К.

[Kolombina]

обычно до победного конца доходят именно кеш-офферы. Они ышшо 5 К легко наскребут (или займут на скорую руки), а ипотечному байеру придется переподаваться на лоан, и т.д.

Так што, та ЛА курит бамбук. Дык и весь Вегас так же.

Лоан не переподается.

Допустим байер аппрувд на 300 тыс, и покупает рентал за 100.

Оффер - 100.
Банк каунтер - 105
Байер берет 105.
Еще пару недель месяцев - аппрувал на 105.

ТОлько после этого подается лоан аппликатион на 105.

На 100 никогда не подавался.

ну, если Вы аппрувлены на 300К, а покупаете на 100К, то Вы стреляете по воробьям из пушки.

Запаситесь лучше американским брендом пулемета Максим и атакуйте с тачанки проперди за $250-300К.

А смысл?
У меня есть товарищ, он на пару миллионов аппрувлен помимо своего праймери. Зачем ему рентал в Вегасе за пару миллионов? Он покупает 10 домов по 90-120К, а остальное добирает кешем.

Больше 10 мортгиджей в руки не дают.

[geek7]

Запаситесь лучше американским брендом пулемета Максим и атакуйте с тачанки проперди за $250-300К.

Максим это как раз американский бренд

— станковый пулемёт, разработанный американским оружейником Хайремом Стивенсом Максимом (Hiram Stevens Maxim) в 1883 году.

Если банк считает что кто-то вытянет кредит на 300К это еще не значит, что комуто с таким кредитом будет хватать на все к чему он привык и отказыватся нехочет

[geek7]

a. стоит ли в офере сразу указывать contingency
b. можно ли ограничивать офер на short sale по времени

a. Cамая главная континженси - short sale approval. Все остальное потом. Можно указывать сразу, конечно, но начнет работать после аппрувала только.
b. Да, но в случае мультипл офферов вы делаете свой оффер менее привлекательным. Не вижу смысла, если честно. Все равно вы можете уйти всегда до аппрувала по континженси.

a. Ну это не континженси, а собственно основной объект торговли - насколько покупатель хочет vs. банк оцениват дом.
До инспекции я не знаю грызен ли дом термитами, дышит ли на ладан крыша и текут ли краны.
я, пока, незнаю не висят ли на доме дополнительные долги, сколько будет стоить ремонт пристройки и выселение жильцов. Все это влияет на конечную стоимость дома для меня.
Т.е. либо возможна ситуация когда банк согласится на оффер (short sale approval=оффер), но по выяснению этих деталей дом незахочется.. либо оффер должен быть настолько low ball, что ксли согласится то все не указанные континженси значения иметь небудут.
в моем случае есть другой оффер кешем на 10% ниже того, что я считаю хорошим дилом.

b. Это все-таки legally binding contract.
вот пример типового
http://www.homebuyingtips.net/offer_to_buy_home.htm
Если континженси не указана/ все указанные разрешены то придется покупать.
Например, в типовом говорится о принципиальной возможности получить финансирование
в моем случае я бы даже эту континженси вообще убрал (чтобы приблизится по привлекательности к кешу) но вот про то под какой процент дадут - ничего (что понятно)
если, теоретически, банк протянет годик, а за это время рейты с 4%-5% взлетят до 18% это будет совсем другой дил... причем кредит мне все равно могут дать, но и с моей точки зрения это будет уже не то и цены на дома изменятся.

[geek7]

- а они уйдут, а я нет - хоть год буду ждать. Подпишу 180 дней на аппрувал легко, а мой лоан оффисер может закрыть лоан за 2 недели после аппрувала. Почти как кеш
- другие тоже согласны ждать
- а если банк каунтернет на 5 штук больше, кеш байер уйдет, а я ok на 5 тыс больше. Я не уйду.
- хм....

К концу дня контракт подписан селлером с правильной подачи агента.

Внимание момент, у меня свой агент, листинг агент не получает дабл коммиссионные с меня
просто ему нужен тот, кто дойдет до победного конца, и его работа будет не насмарку.

1. Т.е. "без агента" это довольно жирный "+" для ЛА?
2. "хоть год буду ждать. Подпишу 180 дней на аппрувал легко" это значит что Вы ограничили оффер 180 днями. устно обещали ждать хоть 360?

3. Полезно иметь аппрувал на $$$>> оффера. Продавец надеется, что в случае контроффера сделка таки состоится... воспринимает ли это банк как приглашение к торговле ограниченное сверху аппрувалом?
Стоит ли брать аппрувал на, скажем, 300K down 1M если торговатся планируется за .5M дом?

[geek7]

Почитал по subj:
http://homebuying.about.com/od/shortsal ... -offer.htm
и еще воз с небольшой тележкой с того же сайта

по процессу есть такое обсуждение

http://www.trulia.com/voices/Home_Buyin ... es_a-36726

в кратце - показания уважаемых "про" расходятся

Rosemarie Villa...
Agent
07756
/profile/roevillanova/ ..BEST ANSWER
In the State of NJ the Attorney review process starts when Sleer and Buyer receive a copy of the Signed contract until there is an abjection! Once the other party has been presented with an objection the attorney review process (with or without an attorney) can continue until all the contingencies are satisfied...there is no limit to the process. it ends when both parties agree to objected terms and sign off on them.

проходили, так оно и есть... в норме.

Short Sales are difficult ...so that is up to the individual parties as to whether you want to complete the attorney review process before you get approval from the banks.

Т.е. можно его просто незавершить?

The advantage of completing Attorney Review is that the property is now considered Under Contact ..in NJ and only back up offers can be taken. This protects u the buyer ...If you do not complete attorney review you stand the chance of another contract coming in and out bidding your offer! .

С одной стороны понятно.. с другой если ЛА приходит оффер на большую сумму (точнее более привлекательный) разве он не должен сообщить банку? Тогда банк полюбому просто не апрувнет меньший

As a Realtor it is better that u complete the Attorney Review process before you have bank approval...Whether u actually do an inspection or not is up to you and how you address this in attorney review!

Тоже понятно - риэлтеру желательно чтобы все попрочнее увязли и шансы что сделка несостоится минимизированны.

But ultimately the choice is yours because you couldbe spending money on these items and the Bank not approve the comtract or the seller finds out they have to come to closing wioth a check and pull out.

вот тут неясно - что мешает продавцу бесконечно затягивать этот процесс?


вот еще любопытный ответ

Short sales are no different than any other transaction, each has their own issues.

Actually you don't have to have the short sale addendum at all if you don't want to.

it's not up to the attorney if the seller is coming to the closing with a check or not, it's up to what their lender(s) want and then if the seller wants to agree to paying the deficiency or not.

If the seller does not close after getting their lender to release the lien to close, then the seller had no excuse not to close unless their attorney during review added a contingency for obtaining discharge of any deficiency judgement.

If the seller doesn't close but they do get the release of lien, they can possibly be sued by the buyer for specific performance, that's another story all together. Usually the lender won't expect a check at closing, they'll settle for a deficiency judgement or repayment plan from the seller depending on the amount of judgement or settlement agreement.

John, the bank doesn't own the property, the seller still does so still has all the privileges entitled in the "Bundle of Rights" property ownership in the United States grants us. That being said, they have the say which offer is accepted or not, they just have an additional hurdle to jump through called a contingency, that contingency being "subject to 3rd party/lender approval" which is only required because that 3rd party likely has already put a lien on the property which will be a cloud on the title preventing any buyer from purchasing a property along with all the liens attached to it.

Remember the lien is not on the owner, they "run with the land" and the property has the lien so what buyer in their right mind would purchase a home with that big lien on it, IF their bank would even give them the loan.

Attorney review MUST begin immediately, the attorney's can then say attorney review will remain in limbo and not be completed until 3rd party approval is obtained. That's one option but if I'm representing the buyer, I would like to make sure we're under contract and no other buyer, especially one represented by the sellers agent steps in line ahead of mine after waiting a long time for an answer.

Я правильно понимаю, что тот самый "cloud on the title" это способ обеспечить кредит и отсутствие гарантирует, что потом никто не придет к новому владельцу требовать свои денежки (ну или придет, но будет законно послан).
Т.е. продажа это продукт непротивления 2-х сторон и 2-я не банк а владелец... банк может только разрешить или нет продать меньше долга... но ЛА/владелец могут зажать оффер?

[Komissar]

Запаситесь лучше американским брендом пулемета Максим и атакуйте с тачанки проперди за $250-300К.

Максим это как раз американский бренд

Да, я это и имел в виду, просто неудачно построил фразу.

[Kolombina]

a. стоит ли в офере сразу указывать contingency
b. можно ли ограничивать офер на short sale по времени

a. Cамая главная континженси - short sale approval. Все остальное потом. Можно указывать сразу, конечно, но начнет работать после аппрувала только.
b. Да, но в случае мультипл офферов вы делаете свой оффер менее привлекательным. Не вижу смысла, если честно. Все равно вы можете уйти всегда до аппрувала по континженси.

a. Ну это не континженси, а собственно основной объект торговли - насколько покупатель хочет vs. банк оцениват дом.
До инспекции я не знаю грызен ли дом термитами, дышит ли на ладан крыша и текут ли краны.
я, пока, незнаю не висят ли на доме дополнительные долги, сколько будет стоить ремонт пристройки и выселение жильцов. Все это влияет на конечную стоимость дома для меня.
Т.е. либо возможна ситуация когда банк согласится на оффер (short sale approval=оффер), но по выяснению этих деталей дом незахочется.. либо оффер должен быть настолько low ball, что ксли согласится то все не указанные континженси значения иметь небудут.
в моем случае есть другой оффер кешем на 10% ниже того, что я считаю хорошим дилом.

b. Это все-таки legally binding contract.
вот пример типового
http://www.homebuyingtips.net/offer_to_buy_home.htm
Если континженси не указана/ все указанные разрешены то придется покупать.Например, в типовом говорится о принципиальной возможности получить финансирование
в моем случае я бы даже эту континженси вообще убрал (чтобы приблизится по привлекательности к кешу) но вот про то под какой процент дадут - ничего (что понятно)
если, теоретически, банк протянет годик, а за это время рейты с 4%-5% взлетят до 18% это будет совсем другой дил... причем кредит мне все равно могут дать, но и с моей точки зрения это будет уже не то и цены на дома изменятся.

У вас могут быть другие правила. Никогда не бывает такого, что придется покупать. Пока шорт сейл аппрувала нет, селлер уязвим, байер - ни капли.
ЛЮди делают по 4-5 офферов на шорт сейлы, стоят на всех сразу, а покупают тот, который первый аппрувнется. Остальные канселляются без потерь. (Что не очень этично, имхо)

Вообще, как нам меня, риал естейт законы были писаны байерами. Байер может уйти почти всегда, и безнаказанно. Селлер - не может.

[Kolombina]

С одной стороны понятно.. с другой если ЛА приходит оффер на большую сумму (точнее более привлекательный) разве он не должен сообщить банку? Тогда банк полюбому просто не апрувнет меньший

Нет, не обязан.

У ЛА нет обязательств перед банком. Банк - не его клиент. Его клиент - селлер. А селлер волен выбирать любой оффер и не отчитываться о своих критериях.
В банк всегда идет только один оффер.

Вот этот момент, что банк не является клиентом и что ЛА должен действовать в интересах СЕЛЛЕРА прежде всего, не понимают многие агенты. Очень многие.

[geek7]

У ЛА нет обязательств перед банком. Банк - не его клиент. Его клиент - селлер. А селлер волен выбирать любой оффер и не отчитываться о своих критериях.
В банк всегда идет только один оффер.

Вот этот момент, что банк не является клиентом и что ЛА должен действовать в интересах СЕЛЛЕРА прежде всего, не понимают многие агенты. Очень многие.

Xм. Т.е. если селлер хочет загнать домишко своему другу подешевке, то bidding war им не помеха главное убедить банк всякими CMA да lowball offers, что больше им не светит и дешевле с домом растатся похорошему чем нудно форклозить и продавать своим?
Ну или просто может тянуть кота за хвост прикарманивая рент и не платя долг пока банк верит его попыткам продать...
Вот только Komissar хвастался, что из банка вытряс "за сколько они реально аппрувят сейл"
http://forum.privet.com/viewtopic.php?f ... 1#p4859396
что наводит на мысль о возможности общения с банком напрямую

[geek7]

Я Вам даю очень общие ответы, на такие же вопросы.
На самом деле, надо рассматривать конкретные ситуации, даже мелкие детали могут быть очень важны.

моя конкретика - 2-х семейный в хорошем районе.
куплен был за 700+, владелец отремонтировал один юнит и умудриля задолжать 800+
это 2-я попытка продажы. банк согласился на 600+ но было что-то с тайтлом..
типа владелец дом переводил на LLC, "но теперь все разрешилось" вот чуть не вчера...
(кстати первый покупатель мужественно держался полгода...)
поскольку то было давно и цены еще чуть присели, листед он еще на штук 20 меньше прошлого апрувала

хочу за еще меньше, выселить жильцов из неремонтированного, переделать под себя и жить.
возможно придется выселить других (их похоже несколько больше чем юнит теоретически может вместить)

[Habber]

Друзья, поясните пожалуйста, в чем риски/негатив шорт-сейла еще раз, без всяких тонкостей?
Ну вот есть дом, его цена на 30-40% ниже рыночной, он на шорт-сейле. Агент говорит нам что единственная попа с шорт-сейлом - что надо ждать где-то полгода, а в остальном все в ажуре. Ну еще и дом продается в состоянии как есть. Нам в общем-то не обременяет подождать, но важно что если за полгода мы найдем еще какой-то другой дом, чтобы мы могли отозвать наш офер на шортсейловский дом. Агент говорит что это все без проблем: просто в офере указываем срок рассмотрения 2 недели, а банк конечно же за это время не обернется. Поэтому через две недели можем отозвать в любой момент без объяснения причин. Все ли так? Какие еще подводные камни?

Если кто будет отвечать - прошу объясняйте попроще, поскольку у нас опыта в покупке/продаже недвижимости нету и терминологией соответствующей не владеем.
Спасибо.

[Kolombina]

Где это на 40% ниже рыночной? там должна стоять очередь из флипперов