Rental Properties

katit · Post by **katit** » 20 Aug 2004 17:02

Я как понимаю вы на постоянной работе?
Чинить если что мастера зовете или вечером сами?

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 20 Aug 2004 19:31

Я работаю риэлтором - чинить ничего не умею, у мужа постоянная работа. По мелочевке муж чинит сам, а что-то серьезнее нанимаем. Самое главное - оперативно ответить на звонок квартиранта и договориться когда можно починить/заменить поломку. Поначалу муж все делал сам, сейчас уже более склоняемся к мысли нанимать кого-то. У нас есть знакомые, у которых просто есть handyman, кто занимается ремонтом когда надо.

Из собственных наблюдений - когда была квартирантка одинокая мама с ребенком - звонков было больше. Сейчас - молодая пара (он из таких парней, которые гвоздь прибить могут), так что и проблем меньше. Так что и соответствующий вывод......

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 20 Aug 2004 19:36

повтор

katit · Post by **katit** » 20 Aug 2004 19:58

LenaAlki wrote:Я работаю риэлтором ... Самое главное - оперативно ответить на звонок
..
Из собственных наблюдений ..

Понял. Я так и думал.
Спасибо

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 20 Aug 2004 20:58

Пожалуйста. Только если честно Ваша выборка цитат меня ввела в тупик.... :pain1:

Удачи Вам.

katit · Post by **katit** » 20 Aug 2004 22:29

LenaAlki wrote:Пожалуйста. Только если честно Ваша выборка цитат меня ввела в тупик....

Я уже потом подумал что введет. Просто я так и представлял что надо быстро реагировать на жалобы жильцов. На данном месте работы я не могу этим заниматься. А у вас очевидно работа позволяет.

Да :mrgreen:

, спасибо за "собственные наблюдения". Т.к. действительно кажется заманчивым поселить пенсионеров чем молодую семью.

P.S. В голове сейчас ЧГК

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 21 Aug 2004 08:57

Katit,

Я понимаю, что Вы найдёте более интересные занятия, чем бегать по первому зову к тенантам и чинить текущие унитазы. Есть два выхода: или наймите специально заточенного property manager ($80-100/month), или вставьте в договор об аренде запись о том, что тенанты должны сами производить мелкий ремонт, а в случае non-emergency вызова Вы можете чарджить с них $25. Количество вызовов сразу резко упадёт. Но всё это comes at a price. Сдать дом будет несколько сложнее: тенанты, которые прочитают внимательно договор, врядли его подпишут.

katit · Post by **katit** » 23 Aug 2004 05:36

Нет, я как раз не против чинить и так далее. Только не в мое рабочее время.

А что за property manager?

Никогда не слышал. Что они могут делать за 80-100?

А если купить 6 или 8 квартирный юнит, сколько будет такой человек стоить?

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 24 Aug 2004 04:28

katit wrote:Нет, я как раз не против чинить и так далее. Только не в мое рабочее время.

Совершенно не нужно быть "on call 24/7". Если Вы перезвоните жильцам вечером того дня, когда у них возникла проблема и исправите её в течении 1-3 следующих дней, это будет вполне неплохой customer service.

katit wrote:А что за property manager?
Никогда не слышал. Что они могут делать за 80-100?

Это - управдом. За $80-100 он(а) будут искать жильцов, отвечать на звонки жильцов, собирать с них ренту (и переводить деньги Вам), вызывать сантехника, и т.п. Очень помогает если Вы живёте в другом городе, штате, стране... Многие реалтеры подрабатывают как property managers.

katit wrote:А если купить 6 или 8 квартирный юнит, сколько будет такой человек стоить?

Личного опыта нет, но я думаю что берут 6-8% от ренты. Со зданиями больше чем на 4 юнита труднее получить лоан и их труднее продать. Economy of scale должна начинать сказываться юнитах на 20. Ещё можно поселить в один юнит семью, которая будет манаджить комплекс за ренту или часть ренты.

Почитайте какой-нибудь "Unofficial guide to real estate investment". Может пригодится. :wink:

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 24 Aug 2004 07:11

На покупку от одного до 4х юнитов Вы можете получить residential loan. Все свыше 4х - это commercial. Что обычно означает 25% down.
Для residential вы всегда можете оформлять как owner-occupied, что также будет более низкий процент и который можно купить с чуть ли не 0% down (тогда, конечно, у вас не будет никакого cash flow, но это опять же зависит от ситуации и причины покупки).

Есть Property Management, есть Property Maintenance. Property management занимается непосредственно сдачей жилья, сбором ренты и т.д. В нашем штате - это 10-15% от ренты. Property maintenance - только починка поломанного, газонокосилки, к деньгам и жильцам отношения никакого не имеет.

Если это большой apartment complex, то property manager обычно там же и живет rent free.

На самом деле звонки - это не так страшно. Как здесь уже сказали - перезвонили договорились когда удобнее прийти. Кто-то может и не захотеть, чтобы Вы сразу же нарисовались когда их дома нет или мало ли что. Если что-то сверх ваших способностей - перезвонили в фирму и договорились когда назначить починку.