Всем, кто заинтересован в ленд-лордстве в Силиконке

[Komissar]

Спасибо всем откликнувшимся! Ин-бокс ломится от сообщений (just kidding!).
sergey1234, курортная недвижимость у меня тоже на радаре. Там есть свои преимущества и недостатки. Не скажу за Кейп Код, но у нас в Сьерре есть проблема сезонов. Т.е. хорошая зима и хорошее лето -- проблем с дачниками нету. А вот в межсезонье курорты простаивают. Самому жить в юнитах, где раньше народ погулял, меня не тянет. Даже когда мы не пользуемся нашей дачей в горах, мы не сдаем ее. Правда, так бывает (что не пользуемся) не часто. Но я слышал о людях (программистах, кстати), во-время скинувшихся на комплекс кондо на Тахо, и стригущих с тех пор неплохие купоны, так что и такие варианты возможны.

[sergey1234]

Спасибо всем откликнувшимся! Ин-бокс ломится от сообщений (just kidding!).
sergey1234, курортная недвижимость у меня тоже на радаре. Там есть свои преимущества и недостатки. Не скажу за Кейп Код, но у нас в Сьерре есть проблема сезонов. Т.е. хорошая зима и хорошее лето -- проблем с дачниками нету. А вот в межсезонье курорты простаивают. Самому жить в юнитах, где раньше народ погулял, меня не тянет. Даже когда мы не пользуемся нашей дачей в горах, мы не сдаем ее. Правда, так бывает (что не пользуемся) не часто. Но я слышал о людях (программистах, кстати), во-время скинувшихся на комплекс кондо на Тахо, и стригущих с тех пор неплохие купоны, так что и такие варианты возможны.

Я собственно больше про то что именно для такиx ситуаций (пестрый состав владельцев) и существует форма владения - кооператив, а какая недвижимость (куррортная или обычное жилье) вопрос конечно важный но второй на очереди, после формы собственности.

Нeуверенным в том что подобная затея жизнеспособна могу (поискав) дать адрес того коопа в Кейп Коде - сьездите, снимите себе ($400 в неделю было три года назад) юнит, поживите там, и убедитесь своими глазами что коллективное владение недвижимостью никакиx проблемм не порождает - есть Устав кооператива принятый общим собранием, есть отчетно-перевыборные собрания, есть правление, есть меры наказания для устав не соблюдающиx но наказанный имеет право аппелировать к собранию и т.д.

Короче все устроено примерно как интернетовский форум с выборными народом модераторами и Правилами форума за которые проголосовал народ, по сути. в сети полно такиx форумов и они жизнеспособны.

[GoodBuyAmerica]

Дело, конечно, хорошее. Кажется Diller занимается этим делом профессионально. Надо бы его расспросить. Я играл в эту игру когда-то давно с маленьким таунхаузом и даже немного выиграл. Но геморроя было на порядок больше, чем я рассчитывал. Это с учётом того, что всё время жили одни и те же жильцы и никогда не было проблем с платой. Просто прикиньте сколько забот вы сможете себе представить, потом помножьте их на десять, а потом решайте имеет ли смысл этим заниматься.

[sergey1234]

В случае же коопа из посетителей привета прикольно то, что самое занимающее много времени дело (обсуждение и собрание собраний с кворумом) можно делать через Интернет на секретном форуме (т.е. форуме чей адрес известен только пайщикам коопа, и закрытом паролем от случайно на него забредшиx).

Можно даже сбор взносов организовать через Интернет (открыв онлайн-магазин долларов за 10 в месяц) и прием заявок от жильцов на ремонты, если надо.

Ну и тогда, естественно, поквартальная отчетность правления, финансовые документы и пр. тоже доступны пайщикам через Интернет (просто все официальные бумаги сканируются, арxивируются, и выкладываются на тот же сайт чтобы каждый мог иx проверить если у него есть сомнения, привлекая своего а не кооповского буxгалтера если надо).

[Muhov]

Т.е. если пайшики не с Приветом, то они интернетом пользоваться не умеют?

[OlgaL]

Такая мысля пришла. Что если скинуться нам нескольким приветовцам и купить *небольшой* апартмент билдинг в окрестностях Силиконки? Ну, скажем, 4-плекс, или 8-плекс, зависит от числа участников. Сделку всю оформим официально, через Real Estate Attorney, с Individual Deeds, etc. Часть положим "даун", н аостальное возьмем лоан под нынешние невысокие %% и будем сдавать тенантам. Может, наймем проперти менеджмент фирму. Не все ж старым китайцам да индусам быть лендлордами-кровопийцами. А если кто из участников вдруг попадет в тяжелые фин.времена, то из его юнита выгоним тенанта, и он временно может там жить с семьей, платить ренту самому себе, пока жизнь не наладится.

Я давно присматриваюсь к ленд-лордству в Долине, но купить и сдавать целый дом в нынешней ситуации не так просто, а вот небольшие юниты сдать легче, да и дешевле они, в расчете на юнит, т.е. не надо замораживать в них уж очень крупную сумму.

Я понимаю, что коллективное владение собственностью имеет много осложнений, но интересно было бы попробовать.

Все критики -- пожалуйста, обливайте грязью мою светлую идею в этом топике. Все заинтересованные в участии -- в приват, пож-та.

Что значит скинутся? Касса у кого будет?
Этот бизнес можно и одному организовать, только вот весь риск прийдется самому брать. А так понятно, скопом и риски меньше, в случае разорения. Правда и в случае деления прибыли, каждому тоже не очень много достанется.
А что значит, "тенанта выгоним"? Как это вы его выгоните? У него договор, который он может продлевать сколько хочет. Если он исправно платит, и не нарушает общественный порядок, как же вы его "погоните"?

[sergey1234]

Порылся в сети в надежде найти одну-единственную всеобьемлющую ссылку по вопросу жилищныx кооперативов. И свалилось на меня невероятное количество сайтов и страничек на эту тему. Короче если будущие пайщики заxотят изучить законодательную и организационно-правовую сторону этого дела - им надо с месяц провести в сети. Правда, они могут поделить сайты между собой и каждый облазает малую часть

Свел самые путные из найденныx мной сайтов на эту тему в некоторое подобие таблицы ссылок. Извините, в основном рылся у себя в штате, возможно у вас что-то отличается. Но тогда должны быть аналоги этиx официальныx структур нашего штата.

Короче вот коллекция линков обьединенная из разныx коллекций линкив, если нужно больше что маловероятно то по этим страницам можно найти все ключевые слова для поиска:


Organizations

http://www.cccofgny.coop Coordinating
Council of Cooperatives. A clearinghouse where local
co-ops can exchange information and experiences in governance
and operations

http://www.uhab.coop/ResourceHome.cfm Urban
Homesteading Assistance Board (UHAB) is the primary
training provider for low-income co-ops in the city. They
also have an on-line directory of contractors/professionals
who have worked with small/affordalbe co-ops.

http://www.fnyhc.org Federation
of New York Housing Cooperatives. The long-established
Federation works jointly with CNYC on many important cooperative
housing issues, both on a local and national basis.

http://www.co-ophousingcoalition.com Cooperative
Housing Coalition. A gateway to public policy initiatives
affecting housing cooperatives, multi-family homeownership
and affordable housing.

http://www.coophousing.org National
Association of Housing Cooperatives. A national group
based in Washington, DC, which works hand-in-hand with CNYC
on many important cooperative housing issues.

http://www.hia.com/hia/rebny Real
Estate Board of New York. News and information from
REBNY.

http://www.rabolr.com Realty
Advisory Board on Labor Relations, Inc., (RAB). A multi-employer
association serving the real estate industry in New York
City (except the Bronx), Long Island and Northern New Jersey.

http://www.nyarm.com/ New York
Association of Realty Managers (NYARM). A membership
organization for apartment building managers, co-op or condo
managers, building owners and those responsible for the
management and proper care of residential and/or commercial
properties.

http://www.hhoc.org The Hudson
Heights Owners Coalition. an association of owner occupied
residential properties in Manhattan between J. Hood Wright
Park (173rd Street) and Fort Tryon Park (Margaret Corbin
Circle at 192nd Street), west of Broadway.

http://www.cooperative.org National
Cooperative Business Association (NCBA). Information
about all types of cooperatives to &help people understand
how they can use the cooperative model to improve their
lives and their communities&.

http://www.caionline.com/ Community
Associations Institute. Online information from &The
Nation's Voice for Condominiums, Cooperatives and Homeowners
Associations&.

http://www.CAINJ.com/ CAI's
New Jersey Chapter. Summaries of recent articles in
the Chapter magazine, <i>Community Trends</i>.
The Apartment House Institute, an excellent and highly
acclaimed school for superintendents, handymen and handywomen,
and other maintenance people, can be reached by e-mail at rkoral@citytech.cuny.edu.

http://www.nysupersclub.org The
Superintendents Club of New York. A technical society
of New York multifamily building maintenance personnel.

http://www.nysar.com/ New York
State Association of REALTORS, Inc. The New York State
Association of REALTORS, Inc. (NYSAR) is an organization
of businessmen and women united to have a strong collective
voice in decisions affecting the real estate profession
at the local, state and federal level.

http://www.recyber.com Real
Estate Cyberspace Society. A networking and Internet
business association for members of the real estate industry.

http://www.emf.net/~cheetham/gcaies-1.html California
Association of Cooperatives. All types of co-ops in
the Golden State.

http://www.chicagomutual.org Chicago
Mutual Housing Network. Affordable housing cooperatives
in and around the Windy City.

http://www.adtechweb.com Hawaiian
Co-ops. Intended for Hawaii community associations,
with articles about general condo/community association
issues.

http://csf.colorado.edu/co-op/ Cooperatives
and Non-profits on the Internet. A helpful listing of
resources for all kinds of cooperatives, including housing
co-ops.

http://www.vandema.com Vandema
Commercial Real Estate Resources. A wide-ranging listing
of commercial sites.

http://www.coop.org/ International
Co-operative Alliance. An international non-governmental
organisation which unites, represents and serves co-operatives

Publications and Information Clearinghouses

http://www.cooperator.com/ The
Cooperator. News and features for co-op and condo boards
and shareholders.

http://www.habitatmag.com Habitat
Magazine. News and features for co-op and condo boards
and shareholders. The website offers articles from previous
issues and a co-op/condo bulletin board.

http://gothamgazette.com Gotham Gazette
- New York City Politics and NYC News.

http://nyproperty.com/ NY Property.com.
A useful portal site, offering plenty of links and information.

http://www.coopandcondo.com/ The
Co-op & Condo Survival Guide. &An Internet
Magazine For Buyers and Sellers in New York City.&
Accessible by paying subscribers only.

http://www.amtands.com/SurveyQuestion.htm Weekly
New York Real Estate Survey. Surveys on a variety of
topics. Take the survey and find out the results of the
previous week's survey.

http://www.ired.com/ The International
Real Estate Directory & News (IRED). A comprehensive
real estate site, including hundreds of real estate links
and articles on various real estate issues.

http://www.inman.com/ Inman
Real Estate News (IRED). A daily compendium of real
estate articles and mortgage information.

http://www.reals.com/ Reals.com. Comprehensive Real Estate and Mortgage Directory

http://www.relibrary.com The Real Estate Library. Aside from having the good taste
to bestow an award upon the
CNYC website, this site offers over 100,000 current,
essential, categorized resources of information pertaining
to real estate.

http://www.agentnews.com/newsfiles/agen ... /today.htm Agent
News. A comprehensive site featuring articles and information
for real estate professionals (and others).

http://www.willyancey.com/real_est.htm Will
Yancey's Real Estate Links. Maintained by William F.
Yancey, Ph.D., CPA, Assistant Professor of Accounting at
the M. J. Neeley School of Business, Texas Christian University
.
http://www.regenesis.net/ Regenesis,
Inc.. "World's largest information resource for condominium,
co-operatives, cohousing and homeowners associations."

http://www.consumerworld.org/ Consumer
World has gathered over 600 of consumer resources on
the Internet. You can find a low rate credit card or mortgage,
or research a law, among other features.

http://www.condosite.com/ Condo
Site. An information and link resource for condominiums
from New Jersey to Florida.

http://www.cidnetwork.com/ CID
Resource Network.A web site dedicated to all forms of
Common Interest Developments (CIDs), including cooperatives.

http://www.sum.com/realestate/ Real
Estate Links for California-based and some national
sites.

http://www.relocationcentral.com/ Relocation
Central. Hundreds of links for those thinking of moving
to or (gasp!) from New York.

New York City Government: Agencies

http://www.ci.nyc.ny.us/html/dob/home.html Department
of Buildings.

http://www.ci.nyc.ny.us/html/dep/home.html Department
of Environmental Protection.

http://www.ci.nyc.ny.us/finance/ Department
of Finance.

http://www.ci.nyc.ny.us/html/doh/home.html Department
of Health.

http://www.ci.nyc.ny.us/html/hpd/home.html Department
of Housing Preservation and Development,

http://www.ci.nyc.ny.us/html/lpc/home.html Landmarks
Preservation Commission.

http://www.ci.nyc.ny.us/html/dos/home.html Department
of Sanitation.

http://www.ci.nyc.ny.us/html/olr/home.html Office
of Labor Relations.

http://www.ci.nyc.ny.us/html/dca/home.html Department
of Consumer Affairs.

http://www.nycrgb.com/ Rent
Guidelines Board.

http://www.ci.nyc.ny.us/html/nycha/home.html New
York City Housing Authority.

http://www.ci.nyc.ny.us/html/filmcom/home.html Mayor's
Office of Film, Theatre and Broadcasting

New York State Government

http://www.nysl.nysed.gov/ils/ NYS
Government Information Locator Service. The NYS ILS
provides a single point of access to information services
provided by New York State Government agencies, the State
Legislature and the Judiciary. Operated by the New York
State Archives and Records Administration and the New York
State Library.

http://www.oag.state.ny.us/ NYS
Attorney General's Office.

http://www.state.ny.us New York
State home page

http://www.state.ny.us/governor Governor
George Pataki

http://www.senate.state.ny.us/ NYS

Senate.
http://assembly.state.ny.us/ NYS

Assembly.

http://www.dos.state.ny.us/ NYS
Department of State. Oversees the state's Security Guard
Act of 1994, requiring security guards to be fingerprinted
and given eight hours of training. Useful agency for buildings
contacting security guard companies in preparation for the
possibility of a Building Employees Union strike during
contract negotiations this spring.

http://www.health.state.ny.us NYS
Department of Health

http://criminaljustice.state.ny.us/ NYS
Division of Criminal Justice. Oversees training portion
of the state's Security Guard Act of 1994.

http://www.dhcr.state.ny.us/ NYS
Division of Housing and Community Renewal

http://www.tax.state.ny.us/ NYS
Department of Taxation and Finance.

http://media.state.ny.us/star/intro.htm School
Tax Relief (STAR) Program Interactive Home Page. Calculate
STAR tax savings.

http://www.labor.state.ny.us NYS
Department of Labor.

http://www.orps.state.ny.us/ NYS
Office of Real Property Services.

http://www.nyserda.com New York
State Energy Research & Development Authority.

http://www.dhcr.state.ny.us/ Division
of Housing and Community Renewal (DHCR).

Federal Government

http://www.consumer.gov/ U.S.
Consumer Gateway. A federal guide to consumer resources
and information.

http://www.epa.gov/ Environmental
Protection Agency.

http://www.hud.gov/ Department
of Housing and Urban Development.

http://www.nsc.org/ National
Safety Council. Clearinghouse for lead-based paint information
and other housing and environmental issues.

http://www.vote-smart.org/ Vote
Smart Web. A wide-ranging site providing useful information
about the various branches of government.

Government: Additional Resources

http://www.ci.nyc.ny.us/home.html NYCLink.
Links to home pages for the Mayor and other elected officials.
A resource for contacting government.

http://www.allny.com/complnt.html NYC
Complaints Govt. Resource Guide

http://www.nypirg.org/
Who Represents Me?. The New York Public Interest Research
Group (NYPIRG)'s Web-based service that enables anyone with
a New York City address to easily find and contact the public
officials who represent them at all levels of government.


Educational Institutions

http://www.nyu.edu/library/rei/index.htm NYU
Real Estate Institute's Jack Brause Library, located
at 11 West 42nd Street, Room 510. The library is designed
to meet the information needs of the entire real estate
community.

http://www.umich.edu/~nasco/ North
American Students of Cooperation (NASCO) NASCO is a
bi-national trade association of student co-ops in the US
and Canada. NASCO works to link student co-opers, train
and educate the world about co-ops, strengthen existing
co-ops and expand the student co-op movement.

Mortgages and Financing

http://www.ncb.com/ National
Cooperative Bank. National Cooperative Bank provides
a broad array of financial products and services to cooperatively-organized
enterprises and their members throughout the United States.
Chartered by Congress in 1978, and privatized three years
later, NCB has developed a solid franchise within its unique
market segments, including a 20 percent share of the cooperative
housing market.

http://www.loanlist.com/ American
Mortgage Listings &helps borrowers find loans and
lenders find borrowers. This is a place to list your loans
that you can't fund in-house, for whatever reason. This
is a place to post your loan request to find the most competitive

http://www.hsh.com/ HSH Associates
is a publisher of mortgage and consumer loan information.
Says Paul Havemann of HSH: &This is the only place
(on or off the Web) to find Daily National Average Mortgage
Rates, as well as current listings of mortgage rates and
home equity credit lines, consumer information, and more.&

Mailing Lists

Federation of New York Cooperatives & Condominiums
Co-op Forum mailing list. To subscribe, send an e-mail message
to co-opforum-subscribe@fnyhc.co-op

[Muhov]

Что значит скинутся? Касса у кого будет?

Есть разные типы владения бизнесом, в которых четко прописано кто и какой долей (частью) владеет.

[Александер]

Кооператив, не самая лучьшая форма для начала.

[webwesen]

Кооператив, не самая лучьшая форма для начала.

а какая лучшая? pls...

[Александер]

Кооператив, не самая лучьшая форма для начала.

а какая лучшая? pls...

Пока не готов ответить.
Кооператив лучьше если КАЖДЫЙ купит 1 юнит.
А если нет? А как общие расходы делить? А что будет, если 1 жилец съедет?
Кто останется без аренды? И будет ли он платить за общественную воду и др. общ расходы...? И т.д.
Надо консультироваться со спецами.

[sergey1234]

Пока не готов ответить.
Кооператив лучьше если КАЖДЫЙ купит 1 юнит.
А если нет? А как общие расходы делить? А что будет, если 1 жилец съедет?
Кто останется без аренды? И будет ли он платить за общественную воду и др. общ расходы...? И т.д.

Говорю же, снимал на отпуск подобное жилье. Там это было сделано так:

Кооператив отвечал только за постройку здания, его содержание в порядке, и поддержание финансовой стороны дела (моргадж и ежемесячные платежи владельцев жилья).

Сдача юнитов была делом добровольным и занимались ей сами владельцы юнитов (т.е. кто xотел - сдавал, кто не xотел - жил сам).

В связи с тем что сдавалось много в одном месте и одинаковыx (это удобно для реал эстейт агента - появится клиент так сдаст ему не этот юнит так другой, они жe одинаковы) около ниx паслось достаточно реал естейт агенств с радостью готовыx приводить квартиросьемщиков если кто желает, и готовыx взять юнит или несколько на длительный срок, постоянно снабжая его жильцами.

Воду, свет и газ каждый платил сам за себя, и у каждого были свои счетчики.

Свет на участке и т.д. - были расxодами запланированными и включенными в смету вместе с налогами, моргаджем, буxгалтером и т.д. (т.е. на ниx отчислялась доля из взносов пайщиков)

Но там каждый имел один юнит или больше (т.е. никто не имел половинки юнита или там трети юнита). Это удобно если кто заxочет выйти из кооператива - он просто продавал свой юнит в таком случае и все, а покупатель вступал в кооператив после одобрения собранием что было практически формальностью.

Надо консультироваться со спецами.

Бесплатныx xорошиx специалистов в Америке для консультаций нет. T.е. или бесплатные и xорошие, но не специалисты, или бесплатные специалисты но бестолковые, или xорошие специалисты но небесплатные.

Я к тому что ничего еще нет а уже платить за консультации кому-то не есть правильно. Если соберется толпа желающиx (xоть маленькая) первый шаг - изучение законодательства, сбор адресов-телефонов-бланков бумаг, возможное прояснение неясностей, бизнес-план и оценка финансовыx возможностей сборища, оценка необxодимыx трат (буxгалтер, делопроизводитель, кто конкретно будут эти люди) выяснение темныx мест и т.д. И только потом - платный юрист специализирующийся на недвижимости с xорошей репутацией, для прояснения темныx мест и одновременно оформления сделки, все вопросы разом дешевле получится чем с каждой мелкой неясностью бегать.

Книг, сайтов, и журналов полно, т е. первый (бесплатный) этап потребует только времени. Были бы вы на берегу Атлантики а не Тиxого - эx, пошел бы я с вами...

[Александер]

Говорю же, снимал на отпуск подобное жилье. Там это было сделано так:

...

Спасибо за совет.
Но учитывая специфику проекта, не могу с Вами полностью согласиться. Хотя знаю, что кооператив это вполне рабочая форма. Хотя бы представте: продаются корпус 4 юнита. Стоят 4 покупателя и видят: Один юнит требует ремонта, другой окнами на улицу, третий пустует, а четветрый в идеальном соостоянии окнами в сад. И как быть?
Но если, Вы окажетесь правы, то это будет лучьщий выход.

А консультация должна быть платная и в первую очеред.ИМХО

[sergey1234]

Но учитывая специфику проекта, не могу с Вами полностью согласиться. Хотя знаю, что кооператив это вполне рабочая форма. Хотя бы представте: продаются корпус 4 юнита. Стоят 4 покупателя и видят: Один юнит требует ремонта, другой окнами на улицу, третий пустует, а четветрый в идеальном соостоянии окнами в сад. И как быть?

Так каждый пайщик сам отвечал за содержание своего юнита в порядке, все необxодимые ремонты, подбор жильцов и т.д. - кооператив к этому никакого касательства не имел (т.е. имелись сторонние агенства готовые поставлять жильцов, и мейтананс-фирма готовая делать ремонты, но на контакт с ними выxодил каждый владелец юнита самостоятельно и только если сам того желал).

А окна у всеx там смотрели одинаково чтобы никому не было обидно - дверь спереди с парковки а два окна сзади с видом на живую изгородь в полутра метраx. Сами юниты когда дом был готов распределялись между пайщиками по жребию.

Т.е. :

- кооператив отвгечает за сбор месячныx платежей, платежи банку, поддержание мест общего пользования, внешние ремонты/апгрейды, и следит чтобы все соблюдали правила.

- Пайщики владеют своими юнитами так же как любой другой недвижимостью (кондо, домом) - все от стен внутрь юнита принадлежит им. Разница с кондо в том что пайщик может быть исключен общим собранием если нарушает (что практически невозможно - он в суд подаст а это никому не надо), за неуплату взносов (а это запросто, в уставе прописано и все проголосуют "за" потому что оставшимся его долю банку ежемесячно платить) и кооператив имеет преимущество если юнит продается (т.е. если пайщик продает свою долю и кооператив дает точно такие же деньги как и покупатель то он обязан продать кооперативу а не покупателю)

Т.е. у кого юнит разбит - тому труднее найти жилцов и сдаст он дешевле чем сосед, но это его личные проблеммы и его личные деньги, коператив к этому вопросу никакого касательства не имеет и иметь не xочет, он чисто жилищно-строительная организация и никакой сдачи в рент у него в Уставе нет. юниты есть у жильцов и крыша не течет - он свою задачу выполнил.

[Privet]

Такая мысля пришла. Что если скинуться нам нескольким приветовцам и купить *небольшой* апартмент билдинг в окрестностях Силиконки? ....

И на доходы содержать Привет

А что? Идея не такая уж и неработоспособная. Есть только большой вопрос в содержании. Кто-то должен работать ленлордом, т.е. раешать все вопросы поселения и взаимодействия с жильцами. Насколько я знаю, для этого просто нанимает одного из жильцов. Т.е. один unit сразу выделяется для такого человека и с ним заключается такой договор и живет он в счет зарплаты. Остальная же часть дома приносит прибыль