Aмериканская мечта. Part III. Покупка дома.

Sergey_P · Post by **Sergey_P** » 05 Jan 2002 23:06

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by DP:


но ни в том ни в другом случае это не будет декларированные 20% [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] ... а в таком деле как покупка дома - каждый прочент на учете...<hr></blockquote>

А смысл? Для оценки выгодности особой роли не сыграет Ну допустим налоги посчитаете до .0001
а рост стоимости да еще за 3-5 лет ? +\- 50% ?
И вообще штука многоплановая (в отличии скажем от севиг акаунта) и смотреть на нее как на вложение капитала нужно далеко не в первую очередь.

Есть куча вещей не поддающихся сторогому учету...
Финансовые зтраты на ремонт, обустройство (от газоно косилки и ватер-хитера до гирлянд кристмассовых) затраты времени..
Кому-то травку косить, цветочки сажать - кайф и он мучается в апартменте борясь с искушением вбить гвоздь или слегка перепланировать, кто-то наоборот предпочитет оставлять всю головную болью апартмент менеджеру.

В общем к "от 3-5 лет" я бы прибавил и жажда иметь СВОЙ дом со СВОИМИ проблемами.

У еня подруга обзавлась дмиком с год назад
по вашей математике через 3-5 лет она наверно в накладе не останется, но жилетка вся промокла от описания всех сюрпризов от стоимости комунальных услуг до завявшей травы

AK70 · Post by **AK70** » 05 Jan 2002 23:44

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Jedd:
Итак возьмем абстрактный дом купленый у владельца за:
value: $110k
<hr></blockquote>

это мне напомнило сказку про Чипполино. там Тыква из трех шлакоблоков себе дом построил.

нет таких домов за 110к. НЕ-ТУ

jasmine · Post by **jasmine** » 06 Jan 2002 05:51

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Jedd:
Все вокруг говорят, что если осел (в смысле поселился [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] ) на несколько лет на одном месте, то выгодно покупать себе жилье, а не рентовать оное.<hr></blockquote>

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Sergey_P:
У меня подруга обзавлась дмиком с год назад
по вашей математике через 3-5 лет она наверно в накладе не останется, но жилетка вся промокла от описания всех сюрпризов от стоимости комунальных услуг до завявшей травы<hr></blockquote>

Может тогда рассмотреть вариант 1-2-bedroom condo или townhouse? Для малосемейных хороший вариант, да и сдавать можно. Есть и свои минусы: нужно платить за обслуживание комплекса (газон, забор и т.п.); различные ограничения - животных нельзя заводить, окна газетами завешивать и дом в любимый цвет перекрашивать. Но ведь и хлопот меньше по сравнению с расходами на дом.

Или я чего-то не знаю и здесь тоже есть свои подводные камни? Что думает по этому поводу уважаемая публика?

thinker · Post by **thinker** » 06 Jan 2002 06:16

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by jasmine:
Может тогда рассмотреть вариант 1-2-bedroom condo или townhouse? Для малосемейных хороший вариант, да и сдавать можно. Есть и свои минусы: нужно платить за обслуживание комплекса (газон, забор и т.п.); различные ограничения - животных нельзя заводить, окна газетами завешивать и дом в любимый цвет перекрашивать. Но ведь и хлопот меньше по сравнению с расходами на дом.

Или я чего-то не знаю и здесь тоже есть свои подводные камни? <hr></blockquote>

Правильно, что с кондо хлопот меньше. Однако есть и недостатки:

1. Цена на кондо как правило растет медленнее чем на дом.
2. Продать кондо сложнее. Мало желающих. Многие владельцы кондо в нем не живут, а сдают его в аренду.
3. Отсутствие своего участка. Соседи за стеной или внизу. Почти как в апартменте - никакого прайвеси.
4. Достроить или изменить планировку в кондо нельзя. Под окнами катер или моторхоум не поставишь.
5. Детская площадка или бассейн если и есть, то общие, приходится делить с другими.

thinker · Post by **thinker** » 06 Jan 2002 06:34

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by du:
А я бы сказал что дома в америке в основном завышены в цене и максимум на что вы можете расчитывать В СРЕДНЕМ это то что цена на дом будет расти вместе с инфляцией, то есть 3-4% в год. <hr></blockquote>

Жаль под рукой ссылки нет, где указывалось, что средний дом растет 8% в год.

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by du:
Говорить, что дом - это выгодные инвестиции сейчас это все равно что в 1999 году говорить что акции доткомов дают в среднем 100% прибыли. Ну нет причин у домов дорожать, зато дешеветь сколько угодно.<hr></blockquote>

Не согласен. Инвестиции в дома ни как нельзя сравнивать с инвестициями в акции каких-то отдельных компаний. Дома были и остаются одним из самых стабильных источников дохода. Пусть даже и прибыль от них не очень большая. Цена на ЛЮБОЙ дом неуклонно растет в долговременной перспективе почти вне зависимости от экономики в целом. В некоторые периоды рост стоимости может быть замедлен или преостановлен. В очень редких случаях, цена на дом может даже упасть в течении пары лет или около того. Однако если человек прожил в доме 10 лет или больше, он всегда будет иметь прибыль с этого. Я бы сравнил инвестиции в дома с Mutual Funds Investment. Они тоже приносят только прибыль за проежуток 10 лет и более, как бы там не пыхтела экономика со всякими рецессиами, как сейчас.

Sergey_P · Post by **Sergey_P** » 06 Jan 2002 20:45

Про тонкости кондо:
кроме перечисленного финкером. если таки соберетесь покупатьЮ есть еще один фактор на который нужно обращать внимание - владелец комплекса. большой солидный владелец с хорошей репутацией - хорошо. мелкий неизвестный - может продать какому-нибудь иностранцу а тот положит на свои обязанности и будет плохо. Есть правовые акты это дело предотвращающие, но .. скажем деньги взятые в долг всегда должны возвращать..

du · Post by du » 07 Jan 2002 00:17

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by thinker:


Не согласен. Инвестиции в дома ни как нельзя сравнивать с инвестициями в акции каких-то отдельных компаний. Дома были и остаются одним из самых стабильных источников дохода.
Пусть даже и прибыль от них не очень большая. Цена на ЛЮБОЙ дом неуклонно растет в долговременной перспективе почти вне зависимости от экономики в целом. В некоторые периоды рост стоимости может быть замедлен или преостановлен. <hr></blockquote>

Ну хоть убейте не понимаю почему стоимость дома должна расти. Единственное обяснение это то что население страны прибывает и желающих жить в данном месте становится больше. Однако в неперенаселенных местах (каких подавляющее большинтсво) строят новые дома, при этом себестоимость строительства постоянно падает.

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by thinker:


В очень редких случаях, цена на дом может даже упасть в течении пары лет или около того. Однако если человек прожил в доме 10 лет или больше, он всегда будет иметь прибыль с этого. Я бы сравнил инвестиции в дома с Mutual Funds Investment. Они тоже приносят только прибыль за проежуток 10 лет и более, как бы там не пыхтела экономика со всякими рецессиами, как сейчас.<hr></blockquote>

Вот про Mutual Funds Investment все ясно - деньги вкладываются в акции предприятий, которые что-то производят, реализуют и расширяются, получаются дивиденды и рост стоимости акций. Но какое место здесь можно сравнить с одним домом, не понятно.

Jedd · Post by **Jedd** » 07 Jan 2002 00:35

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by PavelM:


На пальцах прикинуть можно тут:

Am I better off renting?

и как можно убедиться все очень сильно зависит от ваших конкретных параметров.
К тому же скрытые расходы, например в Монреале:

отопление - $1200 в год
налог земельный, школьный и пр. - 1800-3500 в год
налог bienvenue ...
страховка - ...
инструменты,материалы и пр. для дома ..
итого до $400 в месяц дополнительных расходов.

А что за 100000 реально что-то купить в больших городах?

[ 05-01-2002: Message edited by: PavelM ]<hr></blockquote>

Cпасибо за ссылку.
Налог и страховку я учел, отопление - нет, поскольку оно есть и при ренте и при владении.
Инструменты это дело такое.. скажем их покупка компенсируется чувством домовладельца.

В городах (в бостоне и пригородах) обычные апартменты стоят от 100к до 200к.

К чему я завел этот весь разговор: то, что если есть деньги то выгодно покупать жилье, а не рентовать известно давно. Когда же я сел с карандашиком, попробовал примерно подсчитать на сколько, то глаза у меня тихонько полезли на лоб: покупка дома на два-три года (два - минимум, чтоб не платить налог на прибыль с перепродажи) экономит десятки тысяч долларов!.
Вот я и привел расчеты, чтоб общественность проверила, не забыл ли я чего-то принципиально важного. Понятно, что у кого-то таксы 30%, а у кого-то 15%, у кого-то налог 1к у кого-то 1.5к, но у меня задача была проверить не конкретные входные данные, а правильность формулы. (ну и попутно узнать погрешности)

[ 06-01-2002: Message edited by: Jedd ]

Dmitry67 · Post by **Dmitry67** » 07 Jan 2002 01:29

У меня знакомый купил квартиру. ремност - 15K сразу, как с куста. Теоретики [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Кстати, почему part III. В чем амер мечта Part I и II ?

Pavel · Post by **Pavel** » 07 Jan 2002 02:08

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by AK70:


это мне напомнило сказку про Чипполино. там Тыква из трех шлакоблоков себе дом построил.

нет таких домов за 110к. НЕ-ТУ<hr></blockquote>

В Мериленде может и нет.
Не надо маппить Мериленд на все США.

kysaya · Post by **kysaya** » 07 Jan 2002 02:16

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Dmitry67:
У меня знакомый купил квартиру. ремност - 15K сразу, как с куста. Теоретики [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Кстати, почему part III. В чем амер мечта Part I и II ?<hr></blockquote>

Дмитрий67, ну не смешите меня [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img] Ну и о чем говорит приведенная Вами цифра? Ровно ни о чем... Откуда м ы знаем - может, Ваш приятель купил квартиру за 50К но в плохом состоянии? Или сам не догладел при покупке, сэкономил на инспекции и/или оценщике... Или он сразу покупал с расчетом установить, например, умывалку, или вторую ванную, или камин, или еще что...

АК70 - ЕСТЬ дома за 110К, и даже не надо заоезать в какую-то особенную глушь - в 40 минутах наэлектричке от даунтауна Чикаго можете купить 2бедрум рэнч с бейзментом примерно за 100К... У меня знакомая купила - вдова с тремя детьми...

Helena · Post by **Helena** » 07 Jan 2002 04:24

Еще про кондо: мы живем в большом с'емном кондо с 2-мя гаражами и огромным бассейном и небольшим двориком. Все бы было хорошо, но: семей с детьми практически нет, а как пойдешь в бассейн - одни старички, очень депрессивно ... [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]
Так что кондо покупать не будем ...

thinker · Post by **thinker** » 07 Jan 2002 05:11

Забыл еще сказать про такой недостаток кондо: Его владелец платит так называемый Association Fee пожизненно, то есть пока он является владельцем, даже если весь mortgage уже выплачен. Эти деньги идут на починку здания и уход за участком вокруг. Ну с домом там все понятно, если что где сломалось - сам идешь ремонтируешь или нанимаешь кого-нибудь или просто ухаживаешь. То есть тратишь деньги по необходимости, и всегда можно сэкономить когда делаеш сам. А с кондо этот номер не пройдет - Association Fee только увеличивается из года в год [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] .

jasmine · Post by **jasmine** » 07 Jan 2002 06:23

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by thinker:
Правильно, что с кондо хлопот меньше. Однако есть и недостатки:

1. Цена на кондо как правило растет медленнее чем на дом.
2. Продать кондо сложнее. Мало желающих. Многие владельцы кондо в нем не живут, а сдают его в аренду.
3. Отсутствие своего участка. Соседи за стеной или внизу. Почти как в апартменте - никакого прайвеси.
4. Достроить или изменить планировку в кондо нельзя. Под окнами катер или моторхоум не поставишь.
5. Детская площадка или бассейн если и есть, то общие, приходится делить с другими.<hr></blockquote>
<blockquote>quote:<hr>Originally posted by thinker:
Забыл еще сказать про такой недостаток кондо: Его владелец платит так называемый Association Fee пожизненно, то есть пока он является владельцем, даже если весь mortgage уже выплачен. ...Association Fee только увеличивается из года в год [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] .<hr></blockquote>

Да уж, не очень привлекательный на самом деле вариант, особенно если есть дети. Получается, что ситуация в Bay Area практически тупиковая. Дом 20-30-летний в более менее приличном районе начиная где-то с 300-350 тыс. На даунпэймент в 10% у меня рука не поднимется подписаться - кабальные ежемесячные выплаты будут висеть как дамоклов меч. Так что удовлетворения от такого собственного дома ноль.

Единственный выход - это долго и нудно копить на 50-60% даунпэймент [img]images/smiles/icon_eek.gif[/img] (и сколько же это лет займет?), чтобы потом были более менее посильные выплаты и не беспокоиться, что останешься без работы и в первый же месяц вылетишь в трубу (и из дома). [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

По-моему, скоро начнем подумывать о переезде в экономически более выгодные места с худшим климатом. [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

[ 06-01-2002: Message edited by: jasmine ]

Dmitry67 · Post by **Dmitry67** » 07 Jan 2002 06:29

Ну и в чем разница ?
В России жили - квартиру не купить
Тут - дом не купить
Шило на мыло