Продажный Агент

Moderator: Komissar

AlexandrNJ
Уже с Приветом
Posts: 1605
Joined: 08 Jan 2007 16:59

Post by AlexandrNJ »

agent_V wrote:У Вас впереди долгий путь.


Так сколько домов Вы продали в прошлом году?
При среднем 10 месячном "стоянии" домов на маркете и стоимости домов 0.5 миллиона - как много людей имеют доход 200К в год, чтобы покупать дома 500+?
При всем знании рынка Вы так и не ответили на вопрос, отчего я должен вручить Вам, как риэлтеру 30-50К, тратя 100 часов собственного времени - для осмотра 100и курятников.

30.000/100 = 300 долларов в час с 50К это уже 500 долларов в час - за непрофессионализм?
AlexandrNJ
Уже с Приветом
Posts: 1605
Joined: 08 Jan 2007 16:59

Post by AlexandrNJ »

genka8 wrote:Только не предлагайте одной купюрой :mrgreen:


А как Вам вариант, если я Вам 7 долларов найду за 7 долларов и даже за 6.5!!, но Вы мне за это заплатите 1 доллар (как просит агент)!

На таких условиях я готов работать на Вас вечно!
AlexandrNJ
Уже с Приветом
Posts: 1605
Joined: 08 Jan 2007 16:59

Post by AlexandrNJ »

genka8 wrote:Александр, замечу, что ваше желание купить $700к дом за 500


Дом стоит именно столько - за сколько его удалось продать.
Для покупки дома 700К нужна зарплата 200К+ отличная кредитная история и тысяч 150 на даун пеймент.

Медианный доход на семью по Нью Джерси Вы знаете.

На мой взгляд стоимость домов в NJ задрана на более чем 40%. Сегодня дома за 700К - 1 миллион, которые 10 лет назад стоили 250К просто некому покупать :)
User avatar
agent_V
Уже с Приветом
Posts: 3426
Joined: 01 Nov 2006 19:01
Location: New Jersey

Post by agent_V »

Slava V wrote:1)какие же решения принимает реалтор
2) что за работу он делает и сколько времени на это уходит
3) нужно ли все это покупателю



В случае если я агент Покупателя:

1)Никаких.
2)Ежедневная подборка листингов и обсуждение с клиентом по телефону или по емаил (сотни емаилов и десятки часов).
Показ домов, от 30 до 50 на клента. (7-10 выходных дней и вечеров)
Написание offer и обьяснение процесcа покупки (Весь вечер) и представление офера агенту продавца или лично продавцу( еще один вечер).
Процесс торговли (часовые выслушивания о том ,что продавец не прав что не хочет опустить цену дома на $50-40-30К)
Переговоры по телефону с агентом продавца( пару недель по 10-15 мин в день).
Если договорились, посылаю контракт адвокату (5 минут), если нет -смотри все предыдущие пункты.
Прохождение Home inspection (Пол дня).
Обсуждение Всех проблем и сомнений связанных с покупкой дома ( на это уходят часы!!! Советы по ремону кухни, варианты mortgage, детские сады и кружки, как добираться на работу, где что покупать и т.п.)
Встреча с appraisal( 2 часа).
Посещение дома с мамой, подругой, архитектором, контрактором ( и ни одним), соседом Васей, который уже дом покупал аж 2 раза, и по этому большои спец. ( много часов)
Preclosing inspection (1 час)
Посещение адвоката и получение чека... Ураа!!! Вот они легкие деньги!!!
3) Есть люди которым это просто необходимо, а есть другие, которые могут обойтись сами.
Выбор за вами.
User avatar
rvd
Уже с Приветом
Posts: 1418
Joined: 04 Aug 2005 19:12

Post by rvd »

agent_V wrote:
rvd wrote:агентом движет жажда денег, а вовсе не желание выполнить пунктик из талмуда. Более того, если ето не так - то агент плохой и ему пора в сад. Подумайе сами - зачем продавец будет нанимать агента, который будет обьяснять покупателям почему не покупать дом?


"У вас нехватка аргументов - вы повторяетесь, обобщаете, говорите штампами" ...Ваши слова кажется?
По моему к Вам и относятся.
Существо предмета понимаете плохо, все складываете в одну кучу.
Если агентом движет только жажда денег,так он "трахнув" несколько первых клиентов, через год/два "вылетит в трубу".
Есть и такие...
Хорошие агенты работают годами, продают вам и первый дом и второй дом, и дочке вашей, и тете, и свату...
Про нарушения я уже писал, РЕ цоммисион может оштрафовать агента на $10К, без суда, но со следствием...

я что то не так сказал? Вы так ничего и не сказали толком - кому и зачем нужен добрый дядя агент? сказки про свата-кума-брата оставьте - ети люди просто выбирают из двух зол меньшее играя по вашим правилам, так как не в силах изменить систему.
Лучшее - враг хорошего!
User avatar
agent_V
Уже с Приветом
Posts: 3426
Joined: 01 Nov 2006 19:01
Location: New Jersey

Post by agent_V »

AlexandrNJ wrote:Так сколько домов Вы продали в прошлом году?
При среднем 10 месячном "стоянии" домов на маркете и стоимости домов 0.5 миллиона - как много людей имеют доход 200К в год, чтобы покупать дома 500+?


В этом году, в январе, я продал 2 дома (1 как listing агент, другой как buyer's), у меня 3 детей, размер обуви 11...
Как эта информация вам поможет купить дом Вашей Мечты за $500К в NJ -непонятно. Только если мечта у Вас очень небольшая.

AlexandrNJ wrote:
Дом стоит именно столько - за сколько его удалось продать.
Для покупки дома 700К нужна зарплата 200К+ отличная кредитная история и тысяч 150 на даун пеймент.

Медианный доход на семью по Нью Джерси Вы знаете.


Мы не живем там где медианный уровень в NJ, мы живем там где он выше.
Нам здесь больше нравится.:lol:
Хотите жить там же- get real.
AlexandrNJ wrote:
На мой взгляд стоимость домов в NJ задрана на более чем 40%. Сегодня дома за 700К - 1 миллион, которые 10 лет назад стоили 250К просто некому покупать :)

Мы тут как раз на office meeting обсуждали дом в Summit за 1.2М на который пришло 5 офферов.
Некому покупать, на маркете один Вы, Почетный Покупатель, со своими $500К...
Очень распространенная ошибка first time buyers...
User avatar
rvd
Уже с Приветом
Posts: 1418
Joined: 04 Aug 2005 19:12

Post by rvd »

AlexandrNJ wrote:Для покупки дома 700К нужна зарплата 200К+ отличная кредитная история и тысяч 150 на даун пеймент.

вы даже не представляете, на какие глупости идут многие покупатели. конечно, не без "доброго" совета со стороны заботливого агента
Лучшее - враг хорошего!
AlexandrNJ
Уже с Приветом
Posts: 1605
Joined: 08 Jan 2007 16:59

Post by AlexandrNJ »

agent_V wrote:
AlexandrNJ wrote:Так сколько домов Вы продали в прошлом году?

В этом году, в январе, я продал 2 дома


Вы не слышите вопроса, а значит не можете предоставить нужные мне данные.
AlexandrNJ
Уже с Приветом
Posts: 1605
Joined: 08 Jan 2007 16:59

Post by AlexandrNJ »

rvd wrote:вы даже не представляете,


Уже представляю. К тому же моя первая ошибка, что я хочу купить свой первый дом в США (ну кому интересны мои покупки за пределами США?). Моя вторая ошибка, что я не являюсь покупателем дома за 1.2 миллиона! :)
User avatar
genka8
Уже с Приветом
Posts: 7979
Joined: 16 Jun 2004 23:01
Location: Kiev-> Charm(?) City

Post by genka8 »

AlexandrNJ wrote:Медианный доход на семью по Нью Джерси Вы знаете.

На мой взгляд стоимость домов в NJ задрана на более чем 40%. Сегодня дома за 700К - 1 миллион, которые 10 лет назад стоили 250К просто некому покупать :)
Oно все очень логично, согласен, но покажите Ваши выкладки жителям Сан Франциско, Лондона, Токио или Москвы. Узнайте, как их доходы сочетаются со стоимостью жилья.
Кстати, не думайте, что отсутствие агента сильно облегчит Вам жизнь. У Вас могут появится 2% для маневра, и то, если агент продавца согласится их Вам отдать. Сможете ли Вы отличить дом за $490000 от дома за $500000? Особенно, если дом не в cookie-cutter subdivision?
Who его знает
User avatar
genka8
Уже с Приветом
Posts: 7979
Joined: 16 Jun 2004 23:01
Location: Kiev-> Charm(?) City

Post by genka8 »

agent_V wrote: В случае если я агент Покупателя:
...
...
Без сомнения, есть обьем работы, который надо проделать. Но так ли он сильно менется, если клиент покупает дешевенькую студию или дворец? Почему оплата Ваших услуг будет отличаться в 10 раз? "Есть бабло на дом, найдет и на агента?"
Не могли бы Вы описать, что делает агент продавца? Мне кажется, что до подписания контракта он должен всего то осмотреть дом, представить листинг в МЛС (часто со скверными фотками и грамматическими ошибками), может посидеть на open house, ну и вроде бы все. Я хожу на open houses и сами агенты говорят, что большого смысла они не имеют, равно как и реклама в газетах и брошюрках. В общем работы меньше, чем у агента покупателя и намного. Вопрос извечный- за что деньжища?
Who его знает
AlexandrNJ
Уже с Приветом
Posts: 1605
Joined: 08 Jan 2007 16:59

Post by AlexandrNJ »

genka8 wrote:Oно все очень логично, согласен, но покажите Ваши выкладки жителям Сан Франциско, Лондона, Токио или Москвы. Узнайте, как их доходы сочетаются со стоимостью жилья.


Вы действительно уверены что NJ нужно сравнивать с Токио или Москвой?
Само собой вы осведомлены о ценах на жилье в 50-100 км от Москвы.
Если так то я пас. На Манхеттен я не замахиваюсь. за 0.5 миллиона там получается студия либо 1 бэд рум, при самом удачном раскладе.
User avatar
genka8
Уже с Приветом
Posts: 7979
Joined: 16 Jun 2004 23:01
Location: Kiev-> Charm(?) City

Post by genka8 »

AlexandrNJ wrote:Вы действительно уверены что NJ нужно сравнивать с Токио или Москвой?
Я с NJ не особо знаком- проезжая, я стараюсь не снимать ногу с педали газа :), но думаю, что цены "через речку" от НЙ достаточно дикие. Конечно, весь штат- не Токио, но Вы видите, что логика в ценах работает не слишком хорошо. Я тоже мыслил логически и не стал покупать несколько лет назад, когда дома поднялись с 200 до 300. Теперь, когда они стоят 400, я уже не не рассуждаю о тонкостх ценообразования.
Who его знает
User avatar
rvd
Уже с Приветом
Posts: 1418
Joined: 04 Aug 2005 19:12

Post by rvd »

AlexandrNJ wrote:
rvd wrote:вы даже не представляете,


Уже представляю. К тому же моя первая ошибка, что я хочу купить свой первый дом в США (ну кому интересны мои покупки за пределами США?). Моя вторая ошибка, что я не являюсь покупателем дома за 1.2 миллиона! :)


вот мой опыт. когда я искал свой дом, все выглядело также плохо и 3 года назад :-) Цены на дома были задраны уже тогда. То, что мне нравилось стоило гораздо больше, чем я был готов тратить. И тогда я пошел на радикальный шаг. Я нашел место, которое подходило, нашел дом которому 100 лет в плохом состоянии и который был на маркете уже полгода и reduced 2 раза. Етот дом с erealty.com, я скинул 10% в результате жутких торгов которые заняли 3 дня. Главное быть готовым к отказу. Во время closing агент сказал мне, что он удивлен что нам продали дом. Скидка 10% тогда была немыслима - дома уходили как горячие пирожки. После цлосинг я отожрал 1% из агентских денег за счет ереалты политики. Теперь - если дом совсем плох то не имеет смысла тратить денги даже на инспектора. Мой дом был в жилом состоянии и я нанял инспектора, правда лишь с целью скинуть цену еще ниже - еще один метод давления на продавца. А теперь самое трудное - 3 года непрерывной работы. В прямом смысле етого слова. Я делал все - 100 cu. yards demolition, framing, insulation, sheetrock, floor, roof, windows, kitchen & bathroom, painting, trim, etc. За 3 года и $100к дом не узнать - выглядит как new contruction. И главное ето то что нам нравится - appliances, floors, tubs, toilets, siding, windows, etc. Много света, везде cat5e & coaxial wired, in-wall speakers, плитка с подогревом, 6' tub, высокий потолок.
что для етого надо:
1. желание
2. много времени
3. жена не против временных "неудобств" - без горячей воды и крыши над головой мы жили 2 недели, 3 месяца без кухни, 3 месяца без фронтальной стены и двери - проем забивали фанерой на ночь
4. умение - ну, ето дело наживное, не боги горшки обжигают
5. инструмент - ето легко покупается
6. многие вещи пришлось таки нанимать - у нас нельзя самому делать електрику, plumbing, hvac, многие вещи одному не под силу - балки на кафедральный потолок, patio door 200кг, ну и т.д.
что вы приобретете:
1. дом, в котором вам приятно будет находится
2. економия $100-200к
3. умение выживать в трудных условиях :-)
4. моральное удовлетворение
Лучшее - враг хорошего!
DimaDC
Уже с Приветом
Posts: 2562
Joined: 10 Nov 2003 02:03
Location: DC

Post by DimaDC »

genka8 wrote: Вопрос извечный- за что деньжища?


Потому что есть люди которые эти деньги платят. Никто же не заставляет нанимать агентов, и даже при найме с ними можно и нужно торговаться.
Где то видел статистику что при buyer's market продавая дом сам теряешь в деньгах больше чем с агентом. Продавая недавно investment property скинул комиссию при продаже до 4% имея полный набор услуг. Ниже не получилось, брокер агента лег костьми и не сдавался. Дом продался за 2 месяца, что в принципе неплохо при нынешней ситуации.

Return to “Мой дом”