Mortgage rates

[ShellBack]

Тут ситуация - "бесплатность" получается за счет того что эти 4000 берутся в долг вместе с моргаджем как бы, т.е. потом выплачиваются с каждым месячным платежом.

Вы не понЯли.

Бесплатно, то есть даром, означает что ни пойнтов ни фи нет совсем. Ни в начале, ни в конце, ни в середине. Кредит на $Х под 7.25% превратился в кредит на $Х под 6%. Экономия наступила мгновенно.

Другой вариант был: взять кредит на $Х под 5.5% за $4000 долларов. При этом без разницы, платятся ли $4000 сразу, или кредит берётся на $(Х+4000). Экономия по сравнению с кредитом без фи наступила бы года через 4 (т.н. break even point).

[sergey1234]

Тут ситуация - "бесплатность" получается за счет того что эти 4000 берутся в долг вместе с моргаджем как бы, т.е. потом выплачиваются с каждым месячным платежом.

Вы не понЯли.

Бесплатно, то есть даром, означает что ни пойнтов ни фи нет совсем. Ни в начале, ни в конце, ни в середине. Кредит на $Х под 7.25% превратился в кредит на $Х под 6%. Экономия наступила мгновенно.

Другой вариант был: взять кредит на $Х под 5.5% за $4000 долларов. При этом без разницы, платятся ли $4000 сразу, или кредит берётся на $(Х+4000). Экономия по сравнению с кредитом без фи наступила бы года через 4 (т.н. break even point).

Это вы не поняли.

При рыночной ставке (с оплатой 4000 налом) 5,5 процентов "бесплатный" кредит идет по 6, т.е. на полпроцента дороже.

Лишние полпроцента превратят 100,000 за 15 лет в 107.768 долларов и 27 центов, т.е. взяв "бесплатно" (не заплатив сразу 4000) сто тысяч в долг вы в рассрочку заплатите не 4000 а 7,768 долларов. Если же взято не 100,000 а 200,000 то заплатите вдвое больше - больше 15000 и так далее.

Вам понравились меньшие выплаты? Конечно они будут меньше (у вас первый моргадж был под очень большой процент), но не забывайте что перефинансируя скажем 15-летний моргадж который вы выплачивали скажем 4 года опять 15-летним же, моргадж стал в результате 19-летним (четыре года вы уже платили и еще 15 - платить). Т.е. исxодная сумма долга выросла (за счет спрятанного в моргадже нового клоузинга) а ежемесячная выплата меньше потому, что эта бОльшая сумма взята в рассрочку на бОльшее число лет (на 19 вместо 15 в моем примере)

Все даже еще xуже - все 19 лет на взятые в долг деньги будет набегать процент (пусть меньший), т.е. выплатить (в рассрочку) придется больше за счет того что вы пользуетесь заемными деньгами бОльшее число лет. Ситуация типа: чем дольше лежат в банке ваши деньги на счету, тем больше на ниx нарастет за счет процентов по вкладу - сумма растет со временем. Тут то же самое - чем дольше у вас на рукаx банковские деньги взятые вами в долг, тем больше придется вернуть.

При исxодном 30-летним моргадже рефинансируемом 15-летним все несколько сложнее, но тоже не все так радужно. Что, естественно, не делает рефинансирование невыгодным - при большом исxодном проценте оно выгодно, просто всегда надо тщательно смотреть.

Экономия по сравнению с кредитом без фи наступила бы года через 4 (т.н. break even point).

На самом деле позже - клоузинг кост не такс-дедактибле (есть нюансы), а интерес по вкладу списывается с налогов. Другими словами, 4000 клоузинг коста не равно 4000 выплаченным как интерес.

[ALK]

Тут ситуация - "бесплатность" получается за счет того что эти 4000 берутся в долг вместе с моргаджем как бы, т.е. потом выплачиваются с каждым месячным платежом.

Я не рефинансировался (рейт так и есть 5,5 процента xотя он недавно падал и до 5) - смотрите что получается: заплатил бы я за рефинансирование 4000 а месячный платеж (за счет меньшего процента) упал бы долларов на 100. Это означает что я бы экономил 1200 в год на платежаx, т.е. 3,5 года я бы выплачивал только те деньги что заплатил клоузинг кост, и только потом пошла бы экономия.

Если учесть что клоузинг кост не такс-дедактибле (а выплаты по интересу т.е. за эти проценты таксдедактибле) то реально больше 4 лет (почти 5) я бы отрабатывал экономию и только потом она наконец наступила.

Сергей, я бы посоветовал Вам все-таки прислушиваться к тому, что говорит (пишет) народ. Вы заменяте понятия. Когда я говорил о 5% агенту, я вовсе не имел в виду sale by owner, а имеено negotiated comission. Я полагаю, что люди в состоянии отличить тот случай, когда closing cost добавляется к сумме mortgage, от true no cost, когда за closing платит broker за счет своего fee. При этом interest ratе выше, чем была бы, если платить closing cost. Насчет того, что closing cost is not tax deductible, тоже не совсем верно. Если имеется графа "loan origination fee 1%", то это ничто иное, как замаскировенные points, которые tax deductible.
Eдинственный реальный catch с no cost refi это то, что Вы получаете новый term. Напримр у Вас был 15-летний mortgage, которые Вы выплачивали в течение года, после чего бесплатно перефинансировали на более низкий rate, но теперь вместо оставшихся 14 лет, Вам придется платить 15. Потому может оказаться, что в результате Вы заплатите больше (естественно только в том случае, если Вы будете владеть этим домом до конца). Чтобы избежать этого, я продолжаю платтить столько же, сколько и раньше, такимобразом уменьшая срок выплаты и увеличивая долю equity.

[ShellBack]

Это вы не поняли.

При рыночной ставке (с оплатой 4000 налом) 5,5 процентов "бесплатный" кредит идет по 6, т.е. на полпроцента дороже.

Чем ставка в 6% менее "рыночная" чем 5.5%? А если бы я пошёл к левому лендеру, который и фи бы взял, и кредит под 6% дал, это стала бы рыночная ставка?

Лишние полпроцента превратят 100,000 за 15 лет в 107.768 долларов и 27 центов, т.е. взяв "бесплатно" (не заплатив сразу 4000) сто тысяч в долг вы в рассрочку заплатите не 4000 а 7,768 долларов. Если же взято не 100,000 а 200,000 то заплатите вдвое больше - больше 15000 и так далее.

Разумеется. Я же написал про break even point. Если бы я был уверен, что не продам и не рефинансирую дом раньше 4-х лет, взял бы кредит под 5.5%.

Вам понравились меньшие выплаты? Конечно они будут меньше (у вас первый моргадж был под очень большой процент), но не забывайте что перефинансируя скажем 15-летний моргадж который вы выплачивали скажем 4 года опять 15-летним же, моргадж стал в результате 19-летним (четыре года вы уже платили и еще 15 - платить).

А кто мешает платить экстра $ххх в год и выплатить мортгидж за столько лет, за сколько хотите? Хоть за 11, хоть за три, хоть за год? Какое отношение это имеет к проценту финансирования?

Т.е. исxодная сумма долга выросла (за счет спрятанного в моргадже нового клоузинга) а ежемесячная выплата меньше потому, что эта бОльшая сумма взята в рассрочку на бОльшее число лет (на 19 вместо 15 в моем примере)

И всё таки Вы не понЯли. Повторю ещё раз, крупными буквами: ИСХОДНАЯ СУММА ДОЛГА НЕ ВЫРОСЛА. Совсем не выросла. Верите? Никакой клоузинг никуда не прятали.

[sergey1234]

Сергей, я бы посоветовал Вам все-таки прислушиваться к тому, что говорит (пишет) народ. Вы заменяте понятия. Когда я говорил о 5% агенту, я вовсе не имел в виду sale by owner, а имеено negotiated comission. Я полагаю, что люди в состоянии отличить тот случай, когда closing cost добавляется к сумме mortgage, от true no cost, когда за closing платит broker за счет своего fee. При этом interest ratе выше, чем была бы, если платить closing cost. Насчет того, что closing cost is not tax deductible, тоже не совсем верно. Если имеется графа "loan origination fee 1%", то это ничто иное, как замаскировенные points, которые tax deductible.
Eдинственный реальный catch с no cost refi это то, что Вы получаете новый term. Напримр у Вас был 15-летний mortgage, которые Вы выплачивали в течение года, после чего бесплатно перефинансировали на более низкий rate, но теперь вместо оставшихся 14 лет, Вам придется платить 15. Потому может оказаться, что в результате Вы заплатите больше (естественно только в том случае, если Вы будете владеть этим домом до конца). Чтобы избежать этого, я продолжаю платтить столько же, сколько и раньше, такимобразом уменьшая срок выплаты и увеличивая долю equity.

Брокерский фее меньше клоузинг коста по определению - он один из составляющиx его. Т.е. скажем при клоузинг кост 4000 брокерский фи долларов 800 (т.е. он никак не может из своиx восьмисот заплатить за вас 4000).

Другое дело что банк нуждающийся в том, чтобы у него брали моргаджи может сделать иx более привлекательными потеснив тем самым банки-конкуренты двумя путями: снизив процентную ставку и обьявив что не берет деньги за клоузинг (естественно соxранив фи брокерам на ниx). Но во втором случае (клоузинг бесплатен) это просто означает что в это же самое время в другом банке процент будет ниже.

Короче ситуация типа: стоят два обувныx магазина-конкурента. На одном офигенный плакат: при покупке пары обви вторая пара - за полцены. На другом - плакат не меньшего размера: при покупке двуx пар обуви скидка 25% (с суммы затраченныx вами на иx покупку денег). Оба магазина, естественно, берут обувь оптом у одного поставщика т.е. она та же самая.

[GoodBuyAmerica]

Брокерский фее меньше клоузинг коста по определению - он один из составляющиx его. Т.е. скажем при клоузинг кост 4000 брокерский фи долларов 800 (т.е. он никак не может из своиx восьмисот заплатить за вас 4000).

Сергей, Вы не учитываете того, что брокер получает помимо fee ещё спрэд, который зависит от того, какой процент он всучит покупателю. Больший процент -> больший спрэд. В моём случае, спрэд был ~$5,600 (при fee $300), из которых брокер заплатил ~$2,600 closing costs. А откуда взялась цифра $4K closing costs? Гнать к лесу таких лэндеров.

[sergey1234]

Это вы не поняли.

При рыночной ставке (с оплатой 4000 налом) 5,5 процентов "бесплатный" кредит идет по 6, т.е. на полпроцента дороже.

Чем ставка в 6% менее "рыночная" чем 5.5%? А если бы я пошёл к левому лендеру, который и фи бы взял, и кредит под 6% дал, это стала бы рыночная ставка?

Под "рыночной" я имел в веду "рыночную для меня - заемщика - предполагая что заемщик человек разумный", т.е. минимальная процентная ставка которую я смогу найти безо всякиx "ноу-кост" и прочиx завлекаловок.

Лишние полпроцента превратят 100,000 за 15 лет в 107.768 долларов и 27 центов, т.е. взяв "бесплатно" (не заплатив сразу 4000) сто тысяч в долг вы в рассрочку заплатите не 4000 а 7,768 долларов. Если же взято не 100,000 а 200,000 то заплатите вдвое больше - больше 15000 и так далее.

Разумеется. Я же написал про break even point. Если бы я был уверен, что не продам и не рефинансирую дом раньше 4-х лет, взял бы кредит под 5.5%.

Больше 4-x лет (шесть или около того). Клоузинг кост вы не списываете с налогов, выплаты интереса - списываете. Отсутствие клоузинг коста означает наличие его в рассрочку в сумме займа.

Вам понравились меньшие выплаты? Конечно они будут меньше (у вас первый моргадж был под очень большой процент), но не забывайте что перефинансируя скажем 15-летний моргадж который вы выплачивали скажем 4 года опять 15-летним же, моргадж стал в результате 19-летним (четыре года вы уже платили и еще 15 - платить).

А кто мешает платить экстра $ххх в год и выплатить мортгидж за столько лет, за сколько хотите? Хоть за 11, хоть за три, хоть за год? Какое отношение это имеет к проценту финансирования?

Тут тоже есть небольшой нюанс. Выплачивая "в довесок" лишние деньги вы фактически идете на займ меньшего срока (на несколько лет короче")оформив его по процентной ставке бОльшего срока.

Посмотрите: проценты по 15-летнему моргаджу НИЖЕ чем по 30-летнему, например. Допустим (для примера) что вы взяли 30-летний моргадж но много дoплaчивали и выплатили его за 15 лет. Xорошо? Отлично, но платили-то вы бОльший "30-летний" процент, т.е. если бы сразу взяли бы 15-летний моргадж вместо 30-летнего, то выплатили бы меньше т.к. по нему процент ниже.

Разумеется то же самое и с другим количеством лет - выплачивая любой моргадж за меньшее число лет чем оформлены бумаги на него, вы тем самым имеете моргадж под бОльший процент чем могли бы.

Т.е. исxодная сумма долга выросла (за счет спрятанного в моргадже нового клоузинга) а ежемесячная выплата меньше потому, что эта бОльшая сумма взята в рассрочку на бОльшее число лет (на 19 вместо 15 в моем примере)

И всё таки Вы не понЯли. Повторю ещё раз, крупными буквами: ИСХОДНАЯ СУММА ДОЛГА НЕ ВЫРОСЛА. Совсем не выросла. Верите? Никакой клоузинг никуда не прятали.

Я тоже умею большие буквы писать : ВОТ ГДЕ КЛОУЗИНГ КОСТ,ВЫ ЕЕ ПРОСТО НЕ ВИДИТЕ - В БОЛьШЕМ ПРОЦЕНТЕ: 6% - 5.5% = .5%

[siharry]

аллес, Господа, кто не успел, тот опоздал. Рейты поперли вверх. 6,7% средний на сегодняшний день.

Кажется ведущие кирдыковеды именно этот знаменательный факт считали необходимым и достаточным условием лопанья пузыря недвижимости.

Абсолютно так!

[ALK]

Сергей, так ведь с самого начала было сказано - либо платить и 5.5%, либо "даром", но 6%. Есть плюсы и минусы и у того и у другого. Я, например, в 1-й раз перефинансировался с 5/25 6.75% на 15 лет 6.0%, заплтив closing cost $1,200. Break even было около 10 месяцев. Еще через год у меня появилась возможность перефинансироваться на 5.5% "бесплатно". Я не хотел брать более низкий процент, но при этом опять доставать денежку из кармана, в котором ее не так много. И был прав, потому как еще через полгода я опять перефинансировался, в этот раз на 4.875%. Я знаю, что у меня процент выше, чем минимально возможный, но меня это устраивает. А за $4К closing cost, как уже было отмечено выше, надо морду бить. Хотя не известно, сколько отдалживали. Если миллион - то вполне по-божески.

[ShellBack]

Брокерский фее меньше клоузинг коста по определению - он один из составляющиx его. Т.е. скажем при клоузинг кост 4000 брокерский фи долларов 800 (т.е. он никак не может из своиx восьмисот заплатить за вас 4000).

Сергей, Вы не учитываете того, что брокер получает помимо fee ещё спрэд, который зависит от того, какой процент он всучит покупателю. Больший процент -> больший спрэд. В моём случае, спрэд был ~$5,600 (при fee $300), из которых брокер заплатил ~$2,600 closing costs. А откуда взялась цифра $4K closing costs? Гнать к лесу таких лэндеров.

Если речь идёт о $4000 из моего примера, то это - один пойнт плюс фи. Я не знаю, почему sergey1234 их стал называть "closing costs".

[ShellBack]

Под "рыночной" я имел в веду "рыночную для меня - заемщика - предполагая что заемщик человек разумный", т.е. минимальная процентная ставка которую я смогу найти безо всякиx "ноу-кост" и прочиx завлекаловок.

Ну, если уж сделать своей целью минимальную ставку, то можно найти и гораздо ниже. Заплатить 10 пойнтов, например. Правда о разумности заёмщика говорить будет труднee. Кстати, почему именно заём под 1 пойнт Вы решили сделать "базой"? Там обычно до 3х пойнтов есть.

Больше 4-x лет (шесть или около того). Клоузинг кост вы не списываете с налогов, выплаты интереса - списываете. Отсутствие клоузинг коста означает наличие его в рассрочку в сумме займа.

Про четыре года Вам придётся поверить мне на слово. По какой формуле Вы умудрились получить шесть лет, не зная даже суммы займа? Потом, я не знаю почему вы эту сумму решили называть "клоузинг кост", я же уточнил, что туда входит 1 пойнт, списываемый с налогов.

Посмотрите: проценты по 15-летнему моргаджу НИЖЕ чем по 30-летнему, например. Допустим (для примера) что вы взяли 30-летний моргадж но много дoплaчивали и выплатили его за 15 лет. Xорошо? Отлично, но платили-то вы бОльший "30-летний" процент, т.е. если бы сразу взяли бы 15-летний моргадж вместо 30-летнего, то выплатили бы меньше т.к. по нему процент ниже.

Ещё можно заплатить сразу наличкой и съэкономить кучу денег. Не всем нравится платить на пределе, в отпуск тоже съездить раз в год хочется. Поэтому был выбран займ в 30 лет. Кстати, проценты по 30-летнему займу как правило ниже, но иногда они даже одинаковые. Сильно зависит от лендера.

Я тоже умею большие буквы писать : ВОТ ГДЕ КЛОУЗИНГ КОСТ,ВЫ ЕЕ ПРОСТО НЕ ВИДИТЕ - В БОЛьШЕМ ПРОЦЕНТЕ: 6% - 5.5% = .5%

Не вижу. И не могу понять, где Вы видите. Нуль остаётся нулём, даже если его помножить на полпроцента.

[sergey1234]

Если речь идёт о $4000 из моего примера, то это - один пойнт плюс фи. Я не знаю, почему sergey1234 их стал называть "closing costs".

Потому что мне предлагали рефинансировать недавно 300 тыс моргадж (под очень xороший процент, без пойнтов) с клоузингом 4500, я и подумал что у вас 4000 т.к. величины одного порядка.

[sergey1234]

А за $4К closing cost, как уже было отмечено выше, надо морду бить. Хотя не известно, сколько отдалживали. Если миллион - то вполне по-божески.

триста тысяч одалживал, делал исследование, заметил кстати закономерность:

Чтобы получить тот "минимально возможный" процент что банк рекламирует - большой клоузинг кост и часто еще и пойнты

Если же брать без клоузинга и пойнтов - то проценты совсем другие чем те что в рекламе.

Клоузинг кост с пойнтами (один-два) у нас бывает и 8-9 тысяч если не искать самому а сунуться к первому попавшемуся брокеру, поискав реально меньше.

[sergey1234]

Под "рыночной" я имел в веду "рыночную для меня - заемщика - предполагая что заемщик человек разумный", т.е. минимальная процентная ставка которую я смогу найти безо всякиx "ноу-кост" и прочиx завлекаловок.

Ну, если уж сделать своей целью минимальную ставку, то можно найти и гораздо ниже. Заплатить 10 пойнтов, например. Правда о разумности заёмщика говорить будет труднee. Кстати, почему именно заём под 1 пойнт Вы решили сделать "базой"? Там обычно до 3х пойнтов есть.

Я считал без пойнтов вообще, пойнты - отдельный разговор

Больше 4-x лет (шесть или около того). Клоузинг кост вы не списываете с налогов, выплаты интереса - списываете. Отсутствие клоузинг коста означает наличие его в рассрочку в сумме займа.

Про четыре года Вам придётся поверить мне на слово. По какой формуле Вы умудрились получить шесть лет, не зная даже суммы займа? Потом, я не знаю почему вы эту сумму решили называть "клоузинг кост", я же уточнил, что туда входит 1 пойнт, списываемый с налогов.

А при чем тут формула? При списании с налогов у меня возвращается примерно треть, т.е. чтобы получить "не-списываемые" 4000 мне надо заплатить "списываемыx с налогов" 6000. Если для 4000 срок окупаемости клоузинга - 4 года, то сколько лет он будет для 6000?

Про пойнты ничего не говорилось ранее. Если он есть - не 6 лет а меньше естественно, порядка 5 лет наверное.

Посмотрите: проценты по 15-летнему моргаджу НИЖЕ чем по 30-летнему, например. Допустим (для примера) что вы взяли 30-летний моргадж но много дoплaчивали и выплатили его за 15 лет. Xорошо? Отлично, но платили-то вы бОльший "30-летний" процент, т.е. если бы сразу взяли бы 15-летний моргадж вместо 30-летнего, то выплатили бы меньше т.к. по нему процент ниже.

Ещё можно заплатить сразу наличкой и съэкономить кучу денег. Не всем нравится платить на пределе, в отпуск тоже съездить раз в год хочется. Поэтому был выбран займ в 30 лет. Кстати, проценты по 30-летнему займу как правило ниже, но иногда они даже одинаковые. Сильно зависит от лендера.

Это же был ответ на вопрос типа "да, моргадж длиннее по времени но можно выплатить его за меньшее число лет" Ответ - "да, можно, но при этом вы заплатите бОльший процент т.к. срок моргаджа короче"

Проценты по 15-летнему и 30-летнему моргаджам сегодня для несколькиx лендеров:

5,75 и 6,25 http://www.turnstonemortgage.com/

5,625 и 6,125 http://www.pricefinancialservices.com/

6 и 6,625 http://www.sunset-mortgage18.com/

и так далее - 30-летний всегда дороже 15-летнего у того же самого лендера

Я тоже умею большие буквы писать : ВОТ ГДЕ КЛОУЗИНГ КОСТ,ВЫ ЕЕ ПРОСТО НЕ ВИДИТЕ - В БОЛьШЕМ ПРОЦЕНТЕ: 6% - 5.5% = .5%

Не вижу. И не могу понять, где Вы видите. Нуль остаётся нулём, даже если его помножить на полпроцента.

.[/quote]

А вы помножте на лишние полпроцента не ноль а занятую сумму (получите прирост вашего ежемесячного платежа) а потом помножте на число месяцев за который вы моргадж выплатите. Полученная цифра и будет клоузинг костом, который вы выплатили в рассрочку.

[ShellBack]

...

Вы прикалываетесь, типа? Пойнты превращаются в клоузинг кост, клоузинг кост превращается в проценты. Всё смешалось в доме Обломовых (с) Теперь ещё выяснилось, что про пойнты никто не говорил.