Ипотека как ипостась краха американской экономики

[Amto2011]

В США имеется два типа ипотеки в зависимости от штата. В одном случае, заемщик полностью владеет домом, в другом случае его право собственности сильно ограничено.
http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_law
In the United States, slightly more states are "title theory" states than are "lien theory" states.[22] In lien theory states, a mortgage or a deed of trust will create a mortgage lien upon the title to the real property being mortgaged, while the mortgagor still holds both legal and equitable title. In title theory states, a mortgage is a transfer of legal title to secure a debt, while the mortgagor still retains equitable title

http://www.insuranceforinvestors.com/20 ... ble-title/
EQUITABLE TITLE – This type of title refers to the actual enjoyment and use of a property without absolute ownership.
LEGAL TITLE – Legal title is the ownership of property that is enforceable in a court of law, or one that is complete and perfect in apparent right of ownership and possession, but that unlike equitable title, carries no ‘beneficial interest’ in the property.

Кали относится к "title theory". То есть заемщик имеет право "владеть" и "распоряжаться", но собственность принадлежит банку.

К счастью это утверждение тоже не является истинным. Вернее все что выше написано конечно же верно. Неверна ваша интерпретация написанного. Title Theory states отличаются от Lien Theory лишь тем, что в первом случае Legal Title хранится в Title Company - third party, и вы по дефолту не сможете совершить никаких действий по отчуждению собственности не согласовав их с mortgagee (банком чаще всего), а во втором тайтл находится у вас с первого дня покупки недвижимости. Но при этом на недвижимость наложено обременение в виде mortgage lien. Ну и процедуры форклозинга разные, в первом внесудебная, во втором только через суд. В обоих случаях собственником недвижимости является покупатель. И в обоих случаях ограничена возможность отчуждения недвижимости находящейся под залогом, хотя и с помощью разных юридических инструментов.

[Мальчик-Одуванчик]

http://www.insuranceforinvestors.com/20 ... ble-title/
В ссылке разбирается пример такой сделки между двумя физическими лицами. При этом заемщику достается EQUITABLE TITLE а
Legal Title остается у заёмодателя.

[CAMOKAT]

Меня не интересует российская система бух учета, тем более что там ипотека только еще из младенчества вышла. А про американскую вам все точно сказали, причем она то признана во всем мире. Дом под залогом кредита - во владении хозяина, и является активом хозяина дома в сумме _стоимость дома минус расходы на продажу минус невыплаченная часть кредитов под залог этого дома_. Аналогично и с другими залогами, тот же самолет - мы им владеем а банк имеет долю в нем в размере невыплаченной части кредита.

Поэтому реально задолженность скажем населения города X - все их кредиты минус вся их собственность - и как правило они все в плюсе (владеют большим чем должны). И на сегодня, не считая проблемы учебных кредитов (вот с ними нужно осторожно и их рост реально проблема, но её понимают) особой задолженности у американцев нету. А есть нормально работающая удобная кредитная система, позволяющая пользоваться чем то сейас (скажем заводить детей пока молодой а не ждать пока накопишь на дом) а выплачивать позже, или учиться сейчас, а потом получив хорошую работу - выплачивать стоимость. Это в целом справедливее чем система безудержного спонсирования всего и вся как в СССР.
.

Перечитайте еще раз Ваш договор.
Если там действительно написано, что дом под залогом является Вашей собственностью, можно здеь написать, как это предложение звучит в контракте?
Моя американская родственница в риэлтерском бизнесе сказала, что титульная компания всегда участвует в сделках купли-продажи именно потому что дом под залогом собственностью продавца не является.

Бред седой кобылы по всем пунктам

1. Тайтл компания выписывает тайтл иншуренс на клозинге. А без тайтл иншуренс, хрен получишь лоун. Вот и все .... и никаких заговоров с банками тут нет

2. Если дом под залогом не является вашей собственностью, Вы не можете отдать его под залог

[CAMOKAT]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?

Разумеется можете. С передачей заема и платой такса на подарок. Я даже не знаю, что более тупее: так делать или про это спрашивать.

Дарение = трансфер ... трансфер без согласия банка = дефолт

[Amto2011]

http://www.insuranceforinvestors.com/20 ... ble-title/
В ссылке разбирается пример такой сделки между двумя физическими лицами. При этом заемщику достается EQUITABLE TITLE а
Legal Title остается у заёмодателя.

А выписан legal title на чье имя?

[Мальчик-Одуванчик]

http://www.insuranceforinvestors.com/20 ... ble-title/
В ссылке разбирается пример такой сделки между двумя физическими лицами. При этом заемщику достается EQUITABLE TITLE а
Legal Title остается у заёмодателя.

А выписан legal title на чье имя?

То есть с этим title получается как с колечком в ломбарде - вроде как и твоё, но забрать без выплаты долга не получится.

[Amto2011]

http://www.insuranceforinvestors.com/20 ... ble-title/
В ссылке разбирается пример такой сделки между двумя физическими лицами. При этом заемщику достается EQUITABLE TITLE а
Legal Title остается у заёмодателя.

А выписан legal title на чье имя?

То есть с этим title получается как с колечком в ломбарде - вроде как и твоё, но забрать без выплаты долга не получится.

Это же нормально. Я реально не понимаю почему столько по этому поводу недоумений. Именно за счет более-менее надежного покрытия риска дефолта покупателя банк имеет возможность выдать дешевый кредит. Можно наверное изменить конфигурацию, отдав право покупателю в любой момент по своему усмотрению передавать свою собственность кому угодно и по какой угодно цене. Но тогда риски кредитодателя резко возрастают и прощай дешевый кредит.

[HappyCat]

Дом под залогом кредита - во владении хозяина, и является активом хозяина дома в сумме _стоимость дома минус расходы на продажу минус невыплаченная часть кредитов под залог этого дома_.

ОДин уточняющий вопрос - ответ на него всё объяснит...
Владелец актива - может делать с ним всё, что угодно... ну, по определению того, что он владелец...

StrangerR, вот Вы можете завтра взять и снести свой дом до основания? Как к этому отнесётся банк?
Если Вы владелец - то Вы должны иметь на это полное право...
Имеете ли Вы право, например, заканселить страховку на дом и не возобновлять её?[/quote]
WOW Я просто офигела от такой интересной мысли типа как отнесется банк к тому чтоб закенселеть страховку И потом снести собственный дом? Да, Айсберг - умише неординарное!

[Балтика №3]

Не надо пурги!

На машину например основной титул у банка.

Опять все путаете. Титул на машину у Вас, а когда выплатите всю машину, тогда банк пришлет вам title release form, что больше они не имеют hold on the title.

Не надо пурги.
Может быть и так, а может быть и так, когда тайтл на машину находится у банка и присылается по почте после полной выплаты лона.
Сейчас даже бывает, что в течении срока погашения тайтл существует только в электронном виде и распечатывается физически, так же после полной выплаты.

[Komissar]

в Калифорнии именно так, как я сказал. YMMV.

[Балтика №3]

в Калифорнии именно так, как я сказал. YMMV.

Ну может быть, я не спорю.
И что, просто интересно, у вас в штате в тайтл записывают имя человека взявшего лон, а не банк?

[HappyCat]

Конечно, титул на человека а не на банк. Более того, покупая дом, еше и супруга или супругу в титул вписывают в Калифорнии, если только супруг не подписал отказ.

Какой-то бессмысленный спор и придуманный крах. ето же система которая как раз позволяет некотурую вертикальную мобильность в обшестве. Без такой системы бедные навсегда обречены быть бедными и дом можно купить только получив наследство, или накопив к концу жизни. Причем економика при таком разкладе действительно схлопнится так как не будет спроса.

Преимушества системы видны сейчас как раз. Рент сейчас менее выгоден по сравнению с покупкой дома с 20% даун. Так что те кто не могут себе позволить купить как раз в проигрыше - они вынуждены тратить больше за худшее качество жизни. Худшее потому что владене домом с заемом в банке дает явно больше свободы в распоряжением етим домом чем рент. Ну с подарком дома я не знаю, навермое в титул можно вписать. Можно продать и подарить еквити. Но уж перестроить дом можно как угодно, банк даже может еше и заем на перестройку дать.

Я несколько лет назад все думала над данной проблемой и решила для себя что зачем вообше заморачиваться на тему принадлежит ли мне дом с ипотекой. Если цена дома растет то equity растет пропорционально цене всего дома на не только моих вложенных денег, так мне ж от етого только лучше. Если morgage меньше рента я могу сдать дом в рент и иметь доход с рента, т.е. получать доход с денег которые я заняла. Как с любым инвестированием конечно надо быть осторожным и покупать по маленькой цене а продавать по большой. И ето делать легче если вместо того чtoб выплатить полностью один дом купить несколько и сдавать или продавать когда цены подрастут.

[Flash-04]

Действительно, развели пургу на ровном месте. При нынешних %% ипотеки и непрерывно растущих цен на жилье, надо быть идиотом чтобы не купить дом.

[X37WAL!^]

Если morgage меньше рента я могу сдать дом в рент и иметь доход с рента, т.е. получать доход с денег которые я заняла.

Ээээ, а внимательно посчитать? Дом за 500K, 100K даун. Мортгидж - 2000 в месяц. Пусть рент 2200 в месяц. Доход - 200*12=2400 в год. Вы правда считаете, что 2400 в год - это "доход с денег, которые вы заняли (400K)", а не с ваших собственных 100K, что вы в даун положили?

[HappyCat]

Если morgage меньше рента я могу сдать дом в рент и иметь доход с рента, т.е. получать доход с денег которые я заняла.

Ээээ, а внимательно посчитать? Дом за 500K, 100K даун. Мортгидж - 2000 в месяц. Пусть рент 2200 в месяц. Доход - 200*12=2400 в год. Вы правда считаете, что 2400 в год - это "доход с денег, которые вы заняли (400K)", а не с ваших собственных 100K, что вы в даун положили?

Доход прежде всего с прироста equity, а он зависит от цены дома а не от вложенных денег. Если ето второй дом, который сдатеся в рент, то его можно продать, когда цены перестанут расти. Доход с рента как такового невелик, скорее имеет значение что он покрывает траты на ипотеку и помогает выплатить заем. При падаюших ценах покупать дом не выгодно. я жалею что не купила второй дом год назад. Т.е. мысль такая у меня была и возможность была, Правда не в Бей эрии а в более удаленных районах, но как-то было лениво. Сейчас за счет прироста в equity, продав етот дом могла бы вообше расплатиться с ипотекой за мой первый. Это как пример. А могла бы продолжать сдавать так как цены все еше растут