Alaska wrote:
Мне наоборот кажется, что это прекрасный рычаг, как для одной так и другой стороны. Лишняя option никогда не помешает.
Для покупателя как дополнительная возможность уйти из контракта без потерь, даже если не ведущая к отказу в займе (при увеличении дауна) или покупке за кеш.
Я нахожу подобный clause представляющим несправедливые преимущества покупателю. В случае, когда рынок движется вниз, покупатель имеет возможность выйти из невыгодной для себя сделки, однако продавец (в случае движения вверх) такой возможности не имеет. Было бы справедливо позволить обеим сторонам отменять сделку при расхождении цены сделки с appraisal - что эффективно бы привело к диктату цен аппрейзеров и, вообще говоря, уменьшило бы рыночную составляющую в цене. Я, как сторонник рыночной теории в экономике, против.
Я всегда говорила, что законы писаны байерами. У байеров есть 101 причина выйти из контракта, а у селлера - ни одной.
Kolombina wrote:
Я всегда говорила, что законы писаны байерами. У байеров есть 101 причина выйти из контракта, а у селлера - ни одной.
Вот
А мой агент даже сроков истечения контр офера не хочет ставить, мол спугнем.
Он укоротил financial contingency до 12 дней, но ведь это только аппрувал. А что делать если получение самого loan займет дней 60-90+ ? Все же не просто кондо, а под litigation и лендер какой-то специальный. Причем что интересно они в общем порядке рассматривают на предмет аппрувала за 20 дней, но если им приплатить 950 баксов то за 5 дней. Нормально так.
Это я все к тому что если они затянут, а контрофер принят, то потом я уже никуда не денусь
Alaska wrote:
А по сути, да, любые континженси - это несправедливость для продавца.
Но в РЕ ничего справедливого не может быть по определению. Кто кого как прогнет.
Вовсе не любые. Единственный "несправедливый" континдженси в НДж (говорю о том, что знаю) - мортгейдж. Но тут уж жизнь такая, продавец, если не хочет связываться с этим, может принимать предложения с кэш-онли (если есть, хе-хе). А уж если согласился на мортгейдж - будь готов к тому, что банк может и отказать. Все прочие - очень честные. Чего нечестного в home inspection или в том, что все документы в порядке?
Alaska wrote:
что эффективно бы привело к диктату цен аппрейзеров и, вообще говоря, уменьшило бы рыночную составляющую в цене
В чем вы видите плюс?
[/quote]
Плюса не вижу. Это просто развитие логической цепочки.
Сабина wrote:
А мой агент даже сроков истечения контр офера не хочет ставить, мол спугнем.
Он укоротил financial contingency до 12 дней, но ведь это только аппрувал. А что делать если получение самого loan займет дней 60-90+ ? Все же не просто кондо, а под litigation и лендер какой-то специальный. Причем что интересно они в общем порядке рассматривают на предмет аппрувала за 20 дней, но если им приплатить 950 баксов то за 5 дней. Нормально так.
Это я все к тому что если они затянут, а контрофер принят, то потом я уже никуда не денусь
Вы что-то в кучу смешали. Сроки контрофера, вообще говоря, не имеют особого значения - это опять же в большей степени психологическое давление, типа, "тикает - давай спеши". Вы можете в любой момент взять свой контроффер назад до тех пор, пока он не подписан второй стороной. Так что тут особой проблемы нет.
Так что проблема в том, сколько времени может тянуться весь settlement, правильно? Ну тут уж все честно, как я писал выше. У вас сложная ситуация, и будьте готовы к тому, что будут проблемы. Не хотите проблем - понижайте цену и требуйте кэш-онли - рано или поздно вы найдете своего покупателя.
Kolombina wrote:
Я всегда говорила, что законы писаны байерами. У байеров есть 101 причина выйти из контракта, а у селлера - ни одной.
Я уже написал, в НДж я нахожу контракт взаимно справедливым.
Отсутствие аппрейзал континженси - это всего лишь уменьшение количества причин, по которой байер может кансельнуть.
У селлера по-преждему ничего нет.
Сабина, я бы советовала вам подписывать короткий close of escrow срок. Лучше потом делать extension.
у нас норма такая- 30 дней на лоан, 2 недели на кеш, 45 дней на ветеранский лоан. На больше я бы не подписывала.
Ваши нормы должен знать риелтор.
Kolombina wrote:
Сабина, я бы советовала вам подписывать короткий close of escrow срок. Лучше потом делать extension.
+1
И только после увеличения депозита и снятия ВСЕХ континженси.
В Кали, пока ВСЕ континженси не сняты в письменной форме, селер фиг получит этот депозит, если сделка сорвется.
Extension давать в час по чайной ложке. Ну и нотис то перформ не забывайте регулярно отсылать. Это уже для вашей легальной причины выскочить из контракта.
Kolombina wrote:
Отсутствие аппрейзал континженси - это всего лишь уменьшение количества причин, по которой байер может кансельнуть.
У селлера по-преждему ничего нет. .
Селлер, а не байер, инициирует процесс продажи. Байер, в отличии от селлера, первоначально понятия не имеет, в каком состоянии дом и с какими проблемами ему придется столкнуться. То есть причины байера кансельнуть сделку преимущественно объективны. Какие объективные причины у селлера отменить сделку после принятия оффера? Просто любопытно.
У верблюда два горба, потому что жизнь - борьба. (Из кинофильма "Гараж")
Kolombina wrote:
Отсутствие аппрейзал континженси - это всего лишь уменьшение количества причин, по которой байер может кансельнуть.
У селлера по-преждему ничего нет. .
Селлер, а не байер, инициирует процесс продажи. Байер, в отличии от селлера, первоначально понятия не имеет, в каком состоянии дом и с какими проблемами ему придется столкнуться. То есть причины байера кансельнуть сделку преимущественно объективны. Какие объективные причины у селлера отменить сделку после принятия оффера? Просто любопытно.
Ну например дом оказался оценен аппрайзелом выше чем был выставлен оригинально. Соответственно селлер заблуждался относительно цены дома и может попросить повысить цену.
2. Появились причины не продавать дом - хардшип или тяжелая финансовая / жизненная / иная ситуация при которой нежелательно продавать дом. ( напр беременность и будет нужна опять лишняя комната ради ненужности которой и затевалась продажа)
Kolombina wrote:
Сабина, я бы советовала вам подписывать короткий close of escrow срок. Лучше потом делать extension.
у нас норма такая- 30 дней на лоан, 2 недели на кеш, 45 дней на ветеранский лоан. На больше я бы не подписывала.
Ваши нормы должен знать риелтор.
В counter offer оговорено "all contingencies to be removed by June 7th". Я так понимаю этого мало?
Если нет то financial contingency can be removed когда покупателя лендер аппрувнет так? Но сам loan в таком случае мне кажется дофига может занимать.
То есть надо прямо написать close of escrow не позже такого-то ?
Kolombina wrote:
Сабина, я бы советовала вам подписывать короткий close of escrow срок. Лучше потом делать extension.
у нас норма такая- 30 дней на лоан, 2 недели на кеш, 45 дней на ветеранский лоан. На больше я бы не подписывала.
Ваши нормы должен знать риелтор.
Вот он что ответил
It's a 35 day close of escrow. This is typical and industry standard. They would have to ask for extended time in writing.
Kolombina wrote:
Сабина, я бы советовала вам подписывать короткий close of escrow срок. Лучше потом делать extension.
у нас норма такая- 30 дней на лоан, 2 недели на кеш, 45 дней на ветеранский лоан. На больше я бы не подписывала.
Ваши нормы должен знать риелтор.
В counter offer оговорено "all contingencies to be removed by June 7th". Я так понимаю этого мало? Если нет то financial contingency can be removed когда покупателя лендер аппрувнет так? Но сам loan в таком случае мне кажется дофига может занимать.
Снятие ВСЕХ (вкл лоан) континженси - как уж вы договоритесь.
Я бы не писала конкретую дату (еще неизвестно насколько затянется торговля. Может дойдет и до пятого каунтера. ) Нормальная практика - снятие all contingencies 17 дней после входа в контракт.
all contingencies to be removed by June 7th".
Помните, что у вас НОА.
То есть надо прямо написать close of escrow не позже такого-то ?
Та же тактика и с закрытием - через 35 дней после входа в контракт.
Скорее всего они попросят продление. Вот тогда вы и начнете закручивать им гайки.
Kolombina wrote:
Отсутствие аппрейзал континженси - это всего лишь уменьшение количества причин, по которой байер может кансельнуть.
У селлера по-преждему ничего нет. .
Селлер, а не байер, инициирует процесс продажи. Байер, в отличии от селлера, первоначально понятия не имеет, в каком состоянии дом и с какими проблемами ему придется столкнуться. То есть причины байера кансельнуть сделку преимущественно объективны. Какие объективные причины у селлера отменить сделку после принятия оффера? Просто любопытно.
Ну например дом оказался оценен аппрайзелом выше чем был выставлен оригинально. Соответственно селлер заблуждался относительно цены дома и может попросить повысить цену.
Цена, это на что вы договорились, а не мнение апрейзала. Тем более, что 3 разных апрайзала дадут 3 разные цифры.
Kolombina wrote:
Отсутствие аппрейзал континженси - это всего лишь уменьшение количества причин, по которой байер может кансельнуть.
У селлера по-преждему ничего нет. .
Селлер, а не байер, инициирует процесс продажи. Байер, в отличии от селлера, первоначально понятия не имеет, в каком состоянии дом и с какими проблемами ему придется столкнуться. То есть причины байера кансельнуть сделку преимущественно объективны. Какие объективные причины у селлера отменить сделку после принятия оффера? Просто любопытно.
Пришел бекап оффер, выше и чище.
Стандартная, очень частая ситуация, особенно на растущем маркете при отсутствии инвентори.
Kolombina wrote:
Отсутствие аппрейзал континженси - это всего лишь уменьшение количества причин, по которой байер может кансельнуть.
У селлера по-преждему ничего нет. .
Селлер, а не байер, инициирует процесс продажи. Байер, в отличии от селлера, первоначально понятия не имеет, в каком состоянии дом и с какими проблемами ему придется столкнуться. То есть причины байера кансельнуть сделку преимущественно объективны. Какие объективные причины у селлера отменить сделку после принятия оффера? Просто любопытно.
Пришел бекап оффер, выше и чище.
Стандартная, очень частая ситуация, особенно на растущем маркете при отсутствии инвентори.
Ну если бы селер имел возможность рассторгнуть контракт, возместив баеру его издержки, было бы интересно.
Но, увы, не реально.
Alaska wrote:
Ну если бы селер имел возможность рассторгнуть контракт, возместив баеру его издержки, было бы интересно.
Но, увы, не реально.
Угу, особенно когда контракт подписан, какой-нить с финансированием на 30 дней, и через два часа приходит кеш оффер на N тысяч выше.
И все - ничего нельзя сделать.Селлер повязан. Даже эксроу еще не открыто, а расторгуть контракт нельзя.
KirAleks wrote:
Ну например дом оказался оценен аппрайзелом выше чем был выставлен оригинально. Соответственно селлер заблуждался относительно цены дома и может попросить повысить цену.
2. Появились причины не продавать дом - хардшип или тяжелая финансовая / жизненная / иная ситуация при которой нежелательно продавать дом. ( напр беременность и будет нужна опять лишняя комната ради ненужности которой и затевалась продажа)
странно, что с такими понимающими взглядами, в соседней ветке Вы собираетесь судиться с селлером, который отказался продавать в последней момент. Уж цена на шорт сейл точно намного ниже аппрайзла да и с разводом в семье там какие-то вопросы, то есть тяжелая жизненная ситуация налицо.
У верблюда два горба, потому что жизнь - борьба. (Из кинофильма "Гараж")
Kolombina wrote:
Если байер стоит в эскроу и выходит дом лучше/дешевле/больше нравится, то байер спокойно может выходить из конкракта.
Спокойно? Он довольно заметно пострадает материально.
Ну стандартные пару недель у него есть на раздумье.
В Кали с этим вообще швах, пока не баер не подпишет снятие всех континженси (а они тянут резину как могут), никакие сроки не помогут.
Выход один - сразу нотис то перформ.
Какой все же агент странный. Все напутал с первым покупателем. В итоге того первого лендер отказался квалифицировать, слава богу отвалился сам.
Сейчас приносит второй офер, говорит all cash, вот proof of funds.
Открываю бумажку там написано - credit line from Bank of the West is xxxx ( на 50К выше стоимости кондо).
С каких это пор credit line = cash? Или я что-то не понимаю ?
