Apartment Lease Agreement, смена работы и переезд. Как быть?

skov · Post by **skov** » 03 Dec 2003 04:04

Вопрос к людям переезжавшим из-за смены работы по-середине лиза. Лиз заканчивается в январе 2004. Проект затянулся на пару месяцев и может еще продлиться а может и нет. После этого новая работа и переезд в течение двух недель, дольше работодатели ждать не любят. Минимальный срок лиза 7 месяцев. Скорее всего собирать монатки намного раньше...

Второй возможный вариант это платить рент по-месячно на $80 больше, но, судя по контракту (см ниже

), похоже там тоже не все хорошо.

Задача простая - потерять по-минимуму. Как быть? :pain1:

Вот цитирую контракт, пожалуйста посмотрите...

RENEWAL: This lease will continue as a month-to-month lease after the initial term unless or until either you or we give the other at least sixty day written notice of termination. Termination must be the last day of the initial term of the last day of a subsequent calendar month. Resident is required to at least give 30 days written notice to Landlord to terminate any month-to-month lease. Rent may be increased after the initial term upon not less than 30 days notice.

Ага, то есть после окончания автоматом на помесячную оплату... Устраивает, но вот дальше интересней... Если я плачу по-месячно я все равно должен предупредить за 30 дней иначе это будет EARLY TERMINATION? Правильно?

EARLY TERMINATION: Provided resident is not default hereunder at the time of giving notice, strictly complies with all provisions of this paragraph, and termination is of last day of a calendar month, resident may terminate this agreement before the expiration of the initial term by: (a) Giving Landlord 60 days prior written notice, plus (b) paying all monies due through the date of the termination; plus (c) Paying an amount equal to one month’s rent as liquidated damages or 1/4 of the balance of lease whichever is the lesser; plus (d) Retention of the security deposit, as liquidated damages; and (e) Returning the apartment in clean ready to rent condition, Resident’s exercise of this provision shall relieve him of his responsibilities and obligations regarding any damage to the apartment.

Если лиз до июля и подается 60-day notice то это все равно EARLY TERMINATION и я потеряю депозит? А что же будет если я только за месяц узнаю съезжаю я или нет? Платить за два месяца? Действует ли это правило если я плачу по-месячно?

(c) Paying an amount equal to one month’s rent as liquidated damages or ¼ of the balance of lease whichever is the lesser;

Совсем не понятно что это значит? Они хотят кроме депозита еще и месячный рент получить?

DEFAULT AND REMEDIES: If you vacate before the end of your lease, you must still pay rent for the entire lease or until we re-rent your apartment, plus you must pay $30 for each remaining month or fraction as a liquidated damage for our rental expenses. Under no circumstances can any action by us be considered as a retaking for our own account or our agreement to re-rent your apartment. I f you or your invitee engages in criminal activity on the premises, such action will be a default for which your lease may be immediately terminated in addition to any of the foregoing you and we have all other rights and remedies provided by law. The prevailing party in any dispute arising out of this lease will be entitled to recover reasonable collection costs including any attorney fees.

К чему относится этот пункт? Это если я свалю не предупреждая за 60 или 30 дней? Или это дополнительно к предыдущим поборам?

Уффф... Спасибо!

P.S. Сволочи эти лендлорды. Пытался выяснить у них все это, так ничего внятно не объяснили бубнят какую-то ерунду и испуганно смотрят как будто я пытаюсь их обокрасть, поджечь и убежать.

vaduz · Post by **vaduz** » 03 Dec 2003 06:24

Штат какой?
У меня в апартментах было так (MD): закончился лиз, я перешел на помесячную оплату (на 2 месяца), за 60 дней предупредил о выезде, депозит вернули. Соседи выезжали посреди лиза, предупредили за 30 дней, жили еще 1 месяц, а fee (месячная квартплата) договорились заплатить, если не найдется новый съемщик. Впрочем тот не нашелся и общие потери составили fee+deposit, или $1200+$300.

gazum · Post by **gazum** » 03 Dec 2003 10:52

Требования к early termination обычно совершенно драконовские и практически невыполнимые. К тому же если следующий landlord будет звонить предыдущему, и выяснится, что у вас был early termination - это, как бы, нехорошо.

А есть ли в вашем договоре такие слова как "sublet" и "lease assumption"?

В любом случае, если с большой долей вероятности вам надо будет съехать в течение первой пары месяцев, то, скорее всего, 7ми месячный lease подписывать не стоит. Перейдите на month-to-month, в худшем случае заплатите за дополнительные 2 недели (если одновременно подавать resignation letter и lease termination notice).

skov · Post by **skov** » 03 Dec 2003 14:49

vaduz wrote:Штат какой?

FL

vaduz wrote:У меня в апартментах было так (MD): закончился лиз, я перешел на помесячную оплату (на 2 месяца), за 60 дней предупредил о выезде, депозит вернули. Соседи выезжали посреди лиза, предупредили за 30 дней, жили еще 1 месяц, а fee (месячная квартплата) договорились заплатить, если не найдется новый съемщик. Впрочем тот не нашелся и общие потери составили fee+deposit, или $1200+$300.

То есть надо переходить на помесячную и потом все равно предупрежджать за 30 дней что буду выезжать? А если надо быстрее и я на помесячной и например предупрежу за две недели? Эта early termination относится только к лизу или к помесячной оплате тоже?

skov · Post by **skov** » 03 Dec 2003 14:56

gazum wrote:А есть ли в вашем договоре такие слова как "sublet" и "lease assumption"?

не такого там нету. А что это?

gazum wrote:В любом случае, если с большой долей вероятности вам надо будет съехать в течение первой пары месяцев, то, скорее всего, 7ми месячный lease подписывать не стоит. Перейдите на month-to-month, в худшем случае заплатите за дополнительные 2 недели (если одновременно подавать resignation letter и lease termination notice).

Да, пожалуй вы правы, как я понял что если я подпишу лиз, то как бы заранее я не предупреждал их, депозит и еще кучку денег я потеряю 100%. То есть надо на помесячную переходить и постараться предупредить как и положено за 30 дней.

А вот такой вариант, что если я как положено предупредил что выезжаю и тут внезапно условия меняются и я хочу остаться. Как это будет выглядеть? Я тоже что-то буду должен заплатить или меня попросят по-любому убраться?

Victor · Post by **Victor** » 03 Dec 2003 17:17

В нашем лизе есть такой пункт: early termination не берется в случае ряда причин, среди которых смена места работы, при условии если новая и старая работа находятся на расстоянии больше 50 миль. Посмотрите внимательно, может и у вас это есть.

U-96 · Post by **U-96** » 03 Dec 2003 17:36

skov wrote:А вот такой вариант, что если я как положено предупредил что выезжаю и тут внезапно условия меняются и я хочу остаться. Как это будет выглядеть? Я тоже что-то буду должен заплатить или меня попросят по-любому убраться?

Если к этому моменту они еще не сдадут ваш апартмент и у них с вами не было никаких других трений - скорее всего вам без проблем оформят новый лиз. Ну может попытаются выдурить побольше депозит или увеличить рент, а может и нет - это от ситуации в вашей местности и вредности менеджмента зависит.

gazum wrote:К тому же если следующий landlord будет звонить предыдущему, и выяснится, что у вас был early termination - это, как бы, нехорошо.

Если все условия early termination были соблюдены - то это как бы совершенно все равно. У меня почти все лизы заканчивались early termination, но когда я, когда емплоер полностью выполняли требования по оплате. Никаких проблем со следующими апартментами не возникало.

skov · Post by **skov** » 03 Dec 2003 17:40

Victor wrote:В нашем лизе есть такой пункт: early termination не берется в случае ряда причин, среди которых смена места работы, при условии если новая и старая работа находятся на расстоянии больше 50 миль. Посмотрите внимательно, может и у вас это есть.

Не помню там такой шары, но "просканирую" еще... А это вообще обычная практика?

skov · Post by **skov** » 03 Dec 2003 17:44

U-96 wrote:Если все условия early termination были соблюдены - то это как бы совершенно все равно. У меня почти все лизы заканчивались early termination, но когда я, когда емплоер полностью выполняли требования по оплате. Никаких проблем со следующими апартментами не возникало.

Хм... И как часто новый эмпоуер идет на оплату early termination? Я слышал что в последнее время
практически никто не оплачивает relocation, а как с этим делом?

vaduz · Post by **vaduz** » 03 Dec 2003 17:56

skov wrote:То есть надо переходить на помесячную и потом все равно предупрежджать за 30 дней что буду выезжать?

За 60 дней.

skov · Post by **skov** » 03 Dec 2003 18:29

vaduz wrote:
skov wrote:То есть надо переходить на помесячную и потом все равно предупрежджать за 30 дней что буду выезжать?

За 60 дней.

Вот что написано в моем контракте:

RENEWAL: This lease will continue as a month-to-month lease after the initial term unless or until either you or we give the other at least sixty day written notice of termination. Termination must be the last day of the initial term of the last day of a subsequent calendar month. Resident is required to at least give 30 days written notice to Landlord to terminate any month-to-month lease. Rent may be increased after the initial term upon not less than 30 days notice.

ALK · Post by **ALK** » 03 Dec 2003 19:29

Такое впечатление, что по английски никто читать не умеет. Написано, что в случае month by month нужно предупреждать за 30 дней. Т.е. нужно в начале месяца сказать им, что в следующем месяце выезжаете. Если нормальный management, то можно и в середине месяца уведомить, заплатив только за половину следующего месяца. Я бы посоветовал просто пойти и поговорить с ними, послушать что они по этому поводу думают, потом, если Вас устроит их трактовка, попросить изложить в письменном виде.
Мonth by month именно для таких ситуаций и придуман, за то и платите больше каждый месяц.

skov · Post by **skov** » 03 Dec 2003 19:57

Oбщался я с ними (см PS выше). Такое чувство, что с забором пообщался, рядовой клерк ничего не может толком объяснить... Ну да ладно, пойду с его менеджером поболтаю.

ALK wrote:Такое впечатление, что по английски никто читать не умеет. Написано, что в случае month by month нужно предупреждать за 30 дней. Т.е. нужно в начале месяца сказать им, что в следующем месяце выезжаете. Если нормальный management, то можно и в середине месяца уведомить, заплатив только за половину следующего месяца. Я бы посоветовал просто пойти и поговорить с ними, послушать что они по этому поводу думают, потом, если Вас устроит их трактовка, попросить изложить в письменном виде.
Мonth by month именно для таких ситуаций и придуман, за то и платите больше каждый месяц.

KPOT · Post by **KPOT** » 03 Dec 2003 20:59

Увы, с апартментами зачастую вход рубль, выход два. Когда вы хотите поселиться, они с вами будут торговаться и предлагать deals - сеичас в большинстве мест buyer's market на апартменты. Но ето же делает их более злыми и несговорчивыми с теми кто выезжает. Во-первых, с какой стати с вами торговаться, если вы уезжаете и ни цента ренты больше не заплатите. Во-вторых, чем больше specials дается новым жильцам, тем строже условия early termination - деньги-то потраченные на ети specials им надо отбить. И нового жильца на ваше место надо заманить новыми скидками. Так что действия администрации вполне обьяснимы. Попробуйте поговорить, встретьтесь с менеджером, но будьте готовы к тому что Вас обдерут как липку :pain1:

Конечно, есть и рынки, которые исключения из правил.

ALK · Post by **ALK** » 03 Dec 2003 21:16

KPOT wrote:Увы, с апартментами зачастую вход рубль, выход два. Когда вы хотите поселиться, они с вами будут торговаться и предлагать deals - сеичас в большинстве мест buyer's market на апартменты. Но ето же делает их более злыми и несговорчивыми с теми кто выезжает. Во-первых, с какой стати с вами торговаться, если вы уезжаете и ни цента ренты больше не заплатите. Во-вторых, чем больше specials дается новым жильцам, тем строже условия early termination - деньги-то потраченные на ети specials им надо отбить. И нового жильца на ваше место надо заманить новыми скидками. Так что действия администрации вполне обьяснимы. Попробуйте поговорить, встретьтесь с менеджером, но будьте готовы к тому что Вас обдерут как липку

Какое нафик early termination? Срок лиза заканчвается, далее новый long term lease не заключается, а идет month by month, в котором все не так, как в long term.